估價(jià)作業(yè)方案制定-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 構(gòu)對(duì)甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款 進(jìn)行評(píng)估。 （ 3）選擇適宜方法、途徑。 （ 2）確定價(jià)格內(nèi)涵 本次評(píng)估為抵押價(jià)值評(píng)估，按規(guī)范要求，應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，因此估價(jià)價(jià)格內(nèi)涵確定為抵押物在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的正常市場(chǎng)價(jià)格，價(jià)格類型是房地產(chǎn)抵押價(jià)值。二者相加形成估價(jià)對(duì)象總價(jià)值，從得出的估價(jià)總價(jià)值中減去需要補(bǔ)交的土地出讓金即得出估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值。 （ 2） 技術(shù)難度大、工作量大、沒(méi)經(jīng)歷過(guò)的、重要性強(qiáng)的估價(jià)任務(wù) ① 首先研究擬定一個(gè)周密的估價(jià)作業(yè)方案，將耗費(fèi)較多資源。 （ 2）擬定調(diào)查收集的資料 ① 若采用市場(chǎng)法，則須收集交易實(shí)例資料； ② 若采用收益法，則須收集收集實(shí)例資料； ③ 若采用成本法，則須收集成本實(shí)例資料； ④ 若采用基準(zhǔn)地價(jià)法，則須收集基準(zhǔn)地價(jià)資料等。 （ 4）擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度 主要是對(duì)往后要做的各項(xiàng)工作做出具體安排，包括對(duì)作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)人員、時(shí)間進(jìn)度、所需經(jīng)費(fèi)等的安排，以便控制進(jìn)度及協(xié)調(diào)合作，通常最好附以流程圖、進(jìn)度表等，特別是對(duì)于那些大型、復(fù)雜的估價(jià)項(xiàng)目。細(xì)致地分析了項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了委托方提供的及所掌握的資料的基礎(chǔ)上認(rèn)為： ①高爾夫球場(chǎng)是具有收益性的物業(yè)，其球場(chǎng)的價(jià)值，在于通過(guò)球會(huì)的成立及運(yùn)作，來(lái)體現(xiàn)其收益能力。根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)、估價(jià)目的以及估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)，“成本逼近法”和“收益法”各取權(quán)重為 50%。 三、估價(jià)對(duì)象：酒店 10——1 20層。 試制定這一估價(jià)任務(wù)的估價(jià)作業(yè)方案。 建筑結(jié)構(gòu)：框架。 估價(jià)作業(yè)進(jìn)度（天） 工作 1 2 3 4 5 6 7 8 A B C D 估價(jià)作業(yè)進(jìn)度安排表 上表中分項(xiàng) A為接受委托、初步分析并確定估價(jià)技術(shù)路線， B為調(diào)查 收集估價(jià)必要相關(guān)資料， C為估價(jià)測(cè)算， D為估價(jià)報(bào)告撰寫?？紤]本次評(píng)估抵押貸款目的需要遵循保守性原則，因此“成本法”也作為本次評(píng)估高爾夫球道的方法之一。為了保證工作高效和有序地展開(kāi)，特別指定本估價(jià)作業(yè)方案，其主要內(nèi)容包括如下幾個(gè)方面。該廠已取得了國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證。 3號(hào)標(biāo)段是 6個(gè)標(biāo)段中戶數(shù)及建筑面積最多的標(biāo)段，總戶數(shù)達(dá) 415戶 ，總建筑面積達(dá) 55 000平方米，設(shè)計(jì)朝陽(yáng)區(qū)兩個(gè)生產(chǎn)隊(duì)及中科院的部分 公房，情況十分復(fù)雜，原有的基礎(chǔ)工作不是很完善，加之工程要求時(shí)間 緊，公司評(píng)估人員借助項(xiàng)目管理技術(shù)通過(guò)研究制定縝密的實(shí)施方案，使 得所有估價(jià)人員分工明確、目標(biāo)明確、技術(shù)路線明確，實(shí)現(xiàn)了估價(jià)作業(yè) 的優(yōu)化整合，確保了估價(jià)結(jié)果的質(zhì)量和可信度，同時(shí)提前 4天完成委托 任務(wù)。估價(jià)對(duì)象：謀取內(nèi)四個(gè)房管所直管公房（混合、磚木房屋共 35 000平方米） 估價(jià)目的 ：對(duì)房管局直管公房做出售價(jià)價(jià)格評(píng)估 估價(jià)時(shí)點(diǎn) ： 199469 價(jià)值定義 ：房改售房?jī)r(jià)格 估價(jià)技術(shù)路線設(shè)計(jì) 如下： 先明確價(jià)格內(nèi)涵，是考慮成新折扣的房屋重置價(jià)加上基準(zhǔn)地價(jià)，再確定方法和途徑，是選取一類具有相同地段、相同建筑結(jié)構(gòu)、相同建設(shè)年代的房屋，確定該類房屋的平均價(jià)格作為這一類房屋的基準(zhǔn)售價(jià)，然后再選用成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法分別估算建筑物價(jià)格和地價(jià)，最終確定房屋的基準(zhǔn)售價(jià)。 途徑 2 選用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。該公司擬以該幢辦公綜合樓整體抵押貸款，需委托評(píng)估。 （ 2）確定價(jià)格內(nèi)涵。 2022年 10月 1日，因業(yè)主無(wú)力償還，銀行申請(qǐng)拍賣房產(chǎn)抵債，經(jīng)法院判決將該房地產(chǎn)拍賣，扣除拍賣所得各項(xiàng)稅費(fèi)后為 600萬(wàn)元，不足償債，于是銀行認(rèn)為評(píng)估公司估價(jià)有誤，要求其賠償損失。 與一般估價(jià)的差別 ：存在短期強(qiáng)行變現(xiàn)的影響。各被拆遷房屋分別與“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”進(jìn)行房地產(chǎn)實(shí)體狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價(jià)格得出各被拆遷住宅房屋的評(píng)估價(jià)格。 包括 3個(gè)方面的要素： ① 由估價(jià)目的所決定價(jià)格內(nèi)涵； ② 由估價(jià)原則確定估價(jià)思路； ③ 由估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類型、估計(jì)方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量決定估價(jià)方法。 最后得出：確定估價(jià)技術(shù)路線就是確定房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成的
化學(xué)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1