【正文】 含無(wú)形資產(chǎn)，比如特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等。第二章　房地產(chǎn)及其描述一、單項(xiàng)選擇題建筑密度等于（?。ㄖ玫孛娣e。參見(jiàn)教材P47?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】屬于房地產(chǎn)額外利益的權(quán)益的是（　）。A、建筑物地面一層建筑面積為800m2，總建筑面積為5000m2B、建筑物地面一層建筑面積為1400m2，總建筑面積為5000m2C、建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為5500m2D、建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為2500m2【正確答案】 C【答案解析】建筑密度也稱(chēng)為建筑覆蓋率，是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】房地產(chǎn)權(quán)利的種類(lèi)中，屬于債權(quán)的是（?。?。如著作權(quán)（版權(quán)）、專(zhuān)利權(quán)、專(zhuān)有技術(shù)、商標(biāo)專(zhuān)用權(quán)、特許權(quán)、商譽(yù)、有價(jià)證券（股票、債券）等?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】1某人在自己的住宅周?chē)N植花草樹(shù)木、美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而收益，但不會(huì)為此向他支付任何費(fèi)用。A、獨(dú)一無(wú)二 B、不可移動(dòng) C、流動(dòng)性差 D、用途多樣【正確答案】 B【答案解析】房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，并要受制于其所在的空間環(huán)境。A、70 B、30 C、40 D、60【正確答案】 C【答案解析】以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人的使用期限不得超過(guò)原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經(jīng)使用期限后的剩余期限。這是由于（?。┑奶匦?。參見(jiàn)教材P66。A、建筑技術(shù) B、土地權(quán)利設(shè)置 C、相鄰關(guān)系 D、土地使用管制【正確答案】 D【答案解析】土地使用管制情況其他要求如配套建設(shè)保障性住房、公共服務(wù)設(shè)施等要求。參見(jiàn)教材P68～69。A、環(huán)境景觀狀況 B、對(duì)外交通 C、外部配套設(shè)施 D、市場(chǎng) E、用途【正確答案】 ABC【答案解析】參見(jiàn)教材P63。【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】房地產(chǎn)是（?。┑慕Y(jié)合體?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】下列屬于其他地上定著物的是（?。?。A、權(quán)利 B、權(quán)力 C、利益 D、質(zhì)量 E、好處【正確答案】 ACE【答案解析】房地產(chǎn)權(quán)益是指房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來(lái)的權(quán)利、利益和好處。【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】三、判斷題在房地產(chǎn)估價(jià)中，廣義的建筑物通常包括房屋和構(gòu)筑物兩大類(lèi)。（　）【正確答案】 對(duì)【答案解析】這是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益概念的考查，其中建造物區(qū)分所有權(quán)是個(gè)重要的概念，也是個(gè)反復(fù)考的內(nèi)容。參見(jiàn)教材P51。參見(jiàn)教材P57。參見(jiàn)教材P61。（?。菊_答案】 錯(cuò)【答案解析】這是從權(quán)益狀況的角度來(lái)劃分的。A、市場(chǎng)價(jià)格 B、成交價(jià)格 C、理論價(jià)格 D、清算價(jià)格【正確答案】 C【答案解析】理論價(jià)格是在真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】真正的房租構(gòu)成因素不包括（?。！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)相同或相似的資產(chǎn)所需支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物的金額是（　）。【該題針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】一套總價(jià)60萬(wàn)元的住房，在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣；（3）首付款20萬(wàn)元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款；（4）約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20萬(wàn)元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P115。A、2000 B、3000 C、3500 D、4000 【正確答案】 A【答案解析】5000－1000－1000/50%＝2000。參見(jiàn)教材P116?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】1房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素不包括（?。⒁?jiàn)教材P89。A、消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格上升 B、消費(fèi)者預(yù)期其未來(lái)的收入增加C、作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升 D、消費(fèi)者的收入增加【正確答案】 C【答案解析】決定房地產(chǎn)需求量的因素：該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平、消費(fèi)者的收入水平、消費(fèi)者的偏好、相關(guān)物品的價(jià)格水平、消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。參見(jiàn)教材P90。（年折現(xiàn)率為5%）A、3000 B、2850 C、2857 D、2928【正確答案】 D【答案解析】實(shí)際總價(jià)為10+10/（1+5%）+10/（1+5%）=。參見(jiàn)教材P83。A、有波動(dòng) B、生產(chǎn)成本 C、用貨幣表示 D、按質(zhì)論價(jià) E、受供求因素的影響【正確答案】 ACDE【答案解析】共同之處在于：①都是價(jià)格，是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)；②都有波動(dòng)，受供求因素的影響；③都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】下列不存在替代關(guān)系的有（?。?。參見(jiàn)教材P83?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的異同”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】二、多項(xiàng)選擇題房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要包括（?。、價(jià)格 B、有用性 C、稀缺性 D、有效需求【正確答案】 C【答案解析】稀缺性對(duì)價(jià)格的作用是很大的，俗話說(shuō)“物以稀為貴”?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】2在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓中，為競(jìng)買(mǎi)人確定報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)，一般是評(píng)估（?。?。A、增加 B、減少 C、不變 D、無(wú)法確定【正確答案】 A【答案解析】當(dāng)一種房地產(chǎn)的價(jià)格較低時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者的收入較高時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的偏好增強(qiáng)時(shí)，當(dāng)該種房地產(chǎn)的替代品的價(jià)格較高或者互補(bǔ)品的價(jià)格較低時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期該種房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)會(huì)上漲時(shí)，消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會(huì)增加?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】2受市場(chǎng)因素影響，房地產(chǎn)供給增加，房地產(chǎn)需求減少，并且供給增加的幅度大于需求減少的幅度，則房地產(chǎn)均衡價(jià)格和均衡數(shù)量的變化情況是（?。、增加 B、減少 C、不變 D、無(wú)法確定【正確答案】 A【答案解析】在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲，則消費(fèi)者就會(huì)把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求增加。【該題針對(duì)“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】1需求量與價(jià)格負(fù)相關(guān)的關(guān)系叫做需求規(guī)律。A、最低價(jià)格 B、最高價(jià)格 C、平均價(jià)格 D、成交價(jià)格【正確答案】 C【答案解析】基準(zhǔn)地價(jià)是指在某個(gè)城鎮(zhèn)的一定區(qū)域范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】1收益法測(cè)算的價(jià)值趨向于（?。⒁?jiàn)教材P113。A、甲 B、乙 C、甲、乙一樣 D、無(wú)法判斷【正確答案】 A【答案解析】開(kāi)發(fā)商主要會(huì)比較甲乙的樓面地價(jià)，甲的樓面地價(jià)=900247。（2011年真題）A、建筑物重置成本和土地使用權(quán)重新取得成本B、建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失C、建筑安裝工程造價(jià)和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失D、建筑物重置成本、土地使用權(quán)重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失【正確答案】 B【答案解析】火災(zāi)不能損害土地使用權(quán)，為房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)服務(wù)的估價(jià)中，涉及土地使用權(quán)價(jià)值的選項(xiàng)都不是正確選項(xiàng)。參見(jiàn)教材P96。【該題針對(duì)“房地產(chǎn)狀況描述”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】1對(duì)于房地產(chǎn)物業(yè)管理情況的描述屬于房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】1“五通一平”一般是指具備了道路、給水、燃?xì)?、熱力、供電等基礎(chǔ)設(shè)施或條件以及場(chǎng)地平整。（?。菊_答案】 對(duì)【答案解析】房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給，房地產(chǎn)之間不能完全替代。【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合在一起時(shí)才被稱(chēng)為房地產(chǎn)，單純的土地或者單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。參見(jiàn)教材P51。（?。菊_答案】 錯(cuò)【答案解析】房地產(chǎn)的實(shí)物可進(jìn)一步分為有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量、該實(shí)體組合完成的功能等方面。E、租賃權(quán)【正確答案】 ABCD【答案解析】參見(jiàn)教材P52，圖22。A、設(shè)立了抵押權(quán)的房屋所有權(quán) B、設(shè)立了租賃權(quán)的房屋所有權(quán)C、設(shè)立了抵押權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán) D、設(shè)立了租賃權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)E、被人民法院查封的房地產(chǎn)所有權(quán)【正確答案】 ABCD【答案解析】受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利。A、屬于或結(jié)合于土地或建筑物，從而構(gòu)成土地或建筑物的一部分，應(yīng)隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)移而一同轉(zhuǎn)移的物B、與土地、建筑物在物理上不可分離，或者雖然可以在物理上分離，但是這種分離是不經(jīng)濟(jì)的物或者實(shí)體C、與土地分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者會(huì)使土地、建筑物的價(jià)值受到明顯損害的物或者實(shí)體D、放進(jìn)土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面的物或者實(shí)體E、僅僅與土地、建筑物毗連的物或者實(shí)體【正確答案】 ABC【答案解析】其他地上定著物：是建筑物以外的地上定著物，也稱(chēng)為其他土地附著物、附屬物：是指附屬于或結(jié)合于土地或建筑物，從而構(gòu)成土地或建筑物的一部分，應(yīng)隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)移而一同轉(zhuǎn)移的物。參見(jiàn)教材P66。【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的種類(lèi)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】房地產(chǎn)的特性主要有（?。?duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，還要說(shuō)明規(guī)劃條件，包括土地用途；容積率或建筑控制規(guī)模；建筑高度；建筑密度；綠地率；其他要求，如配套建設(shè)保障性住房、公共服務(wù)設(shè)施等要求?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的種類(lèi)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】2處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額（?。┮陨系陌捶莨灿腥嘶蛘呷w共同共有人同意，除共有人之間另有約定。A、房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升B、通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升C、外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升D、房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升【正確答案】 C【答案解析】房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，不是房地產(chǎn)的自然增值；通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值；外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，是真正的房地產(chǎn)自然增值。這是由于房地產(chǎn)的（?。┨匦?。A、70 B、60 C、50 D、40【正確答案】 A【答案解析】居住用地為70年?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】1形成每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，使得不同房地產(chǎn)之間有區(qū)位優(yōu)劣之分是因?yàn)榉康禺a(chǎn)（?。┨匦浴⒁?jiàn)教材P56。A、地役權(quán) B、典權(quán) C、抵押權(quán) D、租賃權(quán)【正確答案】 C【答案解析】參見(jiàn)教材P52，圖22。參見(jiàn)教材P50。③受到房地產(chǎn)權(quán)利以外的各種因素限制的房地產(chǎn)權(quán)利，例如城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)用途、建筑容積率的限制，房地產(chǎn)被人民法院查封而使其處分受到限制?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】房地產(chǎn)實(shí)物不包括（?。?。A、債權(quán) B、物權(quán) C、二者皆可 D、二者皆不【正確答案】 B【答案解析】在特定的房地產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)物權(quán)。參見(jiàn)教材P36。（　）【正確答案】 錯(cuò)【答案解析】如果為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)．抵押目的評(píng)估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，就應(yīng)考慮租賃合同約定的租金與市場(chǎng)租金差異的影響，特別是對(duì)于那些合同租金與市場(chǎng)租金差異較大和租賃期限較長(zhǎng)的有租約限制的房地產(chǎn)。但是委托人不同，不能成為評(píng)估價(jià)值不同的原因和理由，否則就違背了職業(yè)道德要求。包括向抵押權(quán)人提示：抵押人的行為足以使抵押房地產(chǎn)價(jià)值減少的，要求抵押人停止其行為；抵押房地產(chǎn)價(jià)值減少的，要求抵押人恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值也不提供擔(dān)保的，要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。對(duì)于財(cái)產(chǎn)價(jià)值較高或者價(jià)格依照通常方法容易確定的，可以不進(jìn)行評(píng)估。【該題針對(duì)“對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】房地產(chǎn)評(píng)估包括房地產(chǎn)估價(jià)?！驹擃}針對(duì)“對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】三、判斷題某注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師王某擬抵押其位于A市C區(qū)的一套多層住房，該估價(jià)師請(qǐng)?jiān)撍韮擅?cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)該套住房進(jìn)行了估價(jià)，并出具了估價(jià)報(bào)告。參見(jiàn)教材P5～10。（2）一般不會(huì)重復(fù)評(píng)估來(lái)確定誤差，而是通過(guò)考察估價(jià)程序是否嚴(yán)謹(jǐn)，估價(jià)過(guò)程方法中有無(wú)失誤，間接對(duì)其估價(jià)結(jié)果肯定或否定?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】1估價(jià)當(dāng)事人包括（?。?。參見(jiàn)教材P14。在評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，應(yīng)遵循的估價(jià)原則主要有（?。?。A、體現(xiàn)估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)勝任能力 B、反映估價(jià)師的職業(yè)道德 C、保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)D、保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用人 E、規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)【正確答案】 CDE【答案解析】合理且有依據(jù)