【正文】 216。216。隨著長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的步伐，與南京及江浙滬各地交往日漸頻繁，對(duì)外交流日益增多。1）交通狀況馬鞍山市北鄰南京45公里，南連蕪湖45公里，是南京一小時(shí)都市圈核心城市，交通便利，寧馬高速公路接滬寧高速公路，通訊發(fā)達(dá)，是南北交通重要通道，也是長(zhǎng)江黃金水道的重要港口。施工工程個(gè)數(shù)3534個(gè)，其中投標(biāo)承包工程2374個(gè)；216。 其中：，％；，；，％。216。5）引進(jìn)外資216。6）旅游業(yè)216。 （不含旅游商品創(chuàng)匯收入），%。216。 泰康人壽、太平洋財(cái)險(xiǎn)等保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐馬鞍山，年末全市保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)達(dá)到6家。 ，%。 固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)。%。 據(jù)稱馬鞍山與南京正在促進(jìn)兩地電話不需撥打區(qū)號(hào)一事以及兩地公交聯(lián)網(wǎng)一事，馬鞍山正逐漸成為南京的后花園；216。 寧馬蕪輕軌目前正在進(jìn)行論證，預(yù)計(jì)于2012－2015年左右建成，屆時(shí)馬鞍山離南京只需15分鐘，寧馬高速已經(jīng)通車，馬蕪高速正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)今年年底可以建成；216。1至5月份，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為2708元／平方米，%。其中，空置一年以上的商品房面積為5610萬(wàn)平方米，%。 固定資產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)，2003年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資首次突破100億，％，投入之高，速度之快創(chuàng)歷史新高；216。B、團(tuán)結(jié)花壇商業(yè)中心以團(tuán)結(jié)花壇為核心，以新亞百貨、華聯(lián)商廈、新大新等為主體，聚集了馬鞍山絕大多數(shù)人氣，這是馬鞍山的核心商貿(mào)區(qū)，是目前馬鞍山市民購(gòu)物的主要場(chǎng)所。 電腦及配件：湖東中路216。 酒店：夢(mèng)都、塞納河畔、避風(fēng)港、金盛、紅梅。這些咖啡茶座是目前馬鞍山人夜晚休閑的主要場(chǎng)所。 家具市場(chǎng)：家家愛、富園、建皖。供應(yīng)狀況小結(jié)216。 馬鞍山總體上商業(yè)多數(shù)是低水平的競(jìng)爭(zhēng)，商業(yè)服務(wù)精神乏善可陳。而唱歌、跳舞、網(wǎng)吧等新興消費(fèi)活動(dòng)則多數(shù)為年輕人所偏好。這一選擇體現(xiàn)了目前馬鞍山市民對(duì)于商業(yè)供應(yīng)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀檔次太低的強(qiáng)烈不滿。216。其開發(fā)思路為：開發(fā)成為集休閑娛樂(lè)于一體的商業(yè)建筑模式，將其作為淮海路商圈的延續(xù)，以此吸引人氣。 引進(jìn)主力店經(jīng)營(yíng)集團(tuán)商家——知名度高的集團(tuán)公司，建議為百貨公司或大型建材商店；有利于聚集人流、提升市場(chǎng)影響力并吸引其他中小型商家入駐。 星級(jí)飯店數(shù)量較少，供應(yīng)量不足，整體實(shí)力較差， 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載216。賓館主要客源分析216。 夢(mèng)都臨湖國(guó)際飯店——湖南路雨山湖酒店西側(cè)，為28層的五星級(jí)酒店，將提供客房200間左右。馬鋼實(shí)施擴(kuò)建工程后，大批外國(guó)專家將長(zhǎng)期在馬鞍山市居住，這些都是星級(jí)酒店的長(zhǎng)期客源216。 本地塊由于區(qū)位較偏，距離市中心有一定距離，就區(qū)位和景觀而言不具備和即將推出的五星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)的條件216。太陽(yáng)廣場(chǎng)是目前馬鞍山唯一的純寫字樓物業(yè)，樓高28層，但是該大廈竣工已經(jīng)八年，一直未能對(duì)外招商，淪為爛尾工程后，另外一家企業(yè)接手后，擬將其改建為四星級(jí)酒店，目前正在改建過(guò)程中。 其中主城區(qū)形成以金家莊居住區(qū)、雨山居住區(qū)、花山居住區(qū)、梅山居住區(qū)為主的四個(gè)居住片區(qū)；216。住宅案例分析海外海 高層主力戶型2*2，面積100平方米，3*2面積117125平方米，小區(qū)首創(chuàng)高層單身公寓戶型為1*1和2*1,面積為51110平方米。但中、高檔次的樓盤銷售相對(duì)較快。住宅472套。2004年竣工面積5萬(wàn)m2，住宅640套。匯翠名?。河砂纳曛脴I(yè)公司開發(fā)建設(shè)，總建筑面積9萬(wàn)m2。而城市居民普遍對(duì)雨山區(qū)和花山區(qū)的趨向性強(qiáng)。 本項(xiàng)目東臨江東大道，南為葛羊路，都是快速干道，江東大道將建設(shè)為景觀大道。項(xiàng)目劣勢(shì) Weakness216。 項(xiàng)目機(jī)遇 Opportunity216。 整個(gè)市區(qū)有若干特色一條街，建材、汽配、電腦、摩托、家電、服裝等，但都未形成規(guī)模，管理混亂，產(chǎn)品檔次不夠。 馬鞍山受南京、蕪湖的雙向牽引，自身沒(méi)有足夠的特色商業(yè)留住本地消費(fèi)者。l 多功能：涵蓋商品批發(fā)、物流以及購(gòu)物、餐飲、休閑、文化、娛樂(lè)、旅游、酒店、服務(wù)等。其中，商品批發(fā)市場(chǎng)及其流通部門占據(jù)主導(dǎo)因素。 商品批發(fā)市場(chǎng)促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，反過(guò)來(lái)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為吸收更多的勞動(dòng)力提供空間。物流業(yè)——必要性u(píng) 目前，第三方物流占整個(gè)物流市場(chǎng)的比重，日本為80%，美國(guó)為57%，中國(guó)僅為18%，第三方物流發(fā)展空間巨大。物流業(yè)——可能性地塊處于安徽的東大門，與南京半小時(shí)車程。3. 隨著批發(fā)市場(chǎng)商業(yè)配套的成熟，生活環(huán)境的完善，市區(qū)居民會(huì)有一部分考慮在批發(fā)市場(chǎng)置業(yè)。從購(gòu)物者的角度來(lái)看，購(gòu)物既是家務(wù)，也是娛樂(lè)、放松或刺激。批發(fā)市場(chǎng)的建立，實(shí)現(xiàn)了通過(guò)批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行批發(fā)、零售的商品流通模式，有效地解決了分散的小生產(chǎn)與大市場(chǎng)之間的矛盾。可能性——有獨(dú)特的產(chǎn)品資源l 馬鋼作為全國(guó)知名鋼鐵企業(yè)，擁有其特有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和無(wú)形資產(chǎn)，鋼材交易市場(chǎng)基本條件成熟。 商品批發(fā)市場(chǎng)促進(jìn)了農(nóng)村工業(yè)化發(fā)展，增加就業(yè)機(jī)會(huì)。 專業(yè)將引進(jìn)專業(yè)的搬運(yùn)、裝卸、運(yùn)輸、銀行、保險(xiǎn)、信息咨詢等機(jī)構(gòu)，同時(shí)還將設(shè)立餐飲、賓館、會(huì)所等生活配套服務(wù)，為經(jīng)營(yíng)者及客商提供各種專業(yè)化的服務(wù)以及個(gè)性化的營(yíng)商環(huán)境。如何切實(shí)尊重市場(chǎng)，引導(dǎo)市場(chǎng)需求是成敗的關(guān)鍵。 本項(xiàng)目所在區(qū)域潛在的土地和房產(chǎn)供應(yīng)量比較大。本區(qū)域內(nèi)缺乏領(lǐng)頭羊項(xiàng)目，本案具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，在區(qū)域內(nèi)有足夠的影響力。 項(xiàng)目北面為葛羊山，山邊為火葬場(chǎng)；項(xiàng)目西北側(cè)為馬鋼的生產(chǎn)基地，在馬鞍山人心目中，本項(xiàng)目地塊屬于工業(yè)地塊，不適于居住。 周邊中小學(xué)、醫(yī)院等設(shè)施配套齊全。 由于馬鞍山?jīng)]有純辦公樓物業(yè)，多數(shù)住宅物業(yè)能做辦公用，部分能注冊(cè)。216。住宅472套。住宅216套。 ；216。客戶多為本地居民，少量南京客戶，生意人較多，98%的購(gòu)房者自用改善居住環(huán)境，其中為子女購(gòu)房的比例較大，60%以上的客戶采用一次性付款的方式。預(yù)計(jì)05年年底交房。歷年價(jià)格分析市區(qū)住宅平均價(jià)格：n 2000年：1300元/m2n 2001年：15001600元/m2左右n 2002年：1590元/m2（花山區(qū)：1800元/m2,比1997年上升了550元/m2）n 2004年初在推項(xiàng)目平均價(jià)格：2450元/ m2拆遷量分析年拆遷量一般在20萬(wàn)m2以下nn 年拆遷戶在50006000戶n 近三年拆遷戶在1500017000戶n 2003年：二手房交易量，物業(yè)形態(tài)物業(yè)以純多層小區(qū)和混合型小區(qū)為主馬鞍山地區(qū)房型都以三房為主，各供應(yīng)樓盤三房的份額都在50%左右；v市場(chǎng)供應(yīng)主力房型及面積 二房 三房 四房90110m2120140m2 140160m2 價(jià)格分析216。但由于入駐企業(yè)多數(shù)在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)辦公，因而對(duì)市區(qū)辦公樓需求較少。 在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)，多數(shù)有大片的廠房，在廠房?jī)?nèi)辦公；216。 未來(lái)兩年內(nèi)馬鞍山市區(qū)將有三家五星級(jí)酒店上市，且其體量較大，區(qū)位及景觀狀況均將導(dǎo)致五星級(jí)酒店市場(chǎng)將趨于飽和，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈216。 太陽(yáng)廣場(chǎng)——已建成八年，原為辦公樓，現(xiàn)622層將改建為四星級(jí)酒店，正在改建中就目前暫定的項(xiàng)目情況來(lái)說(shuō)，今明兩年將有三家五星級(jí)酒店上馬，四星級(jí)酒店也有三家，上市后，必將帶來(lái)馬鞍山酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局，改變目前供應(yīng)不足和設(shè)施破舊的局面。 在部分星級(jí)酒店中，有相當(dāng)數(shù)量的長(zhǎng)期包房客戶，這部分客戶多為馬鋼的外籍專家，例如，在南湖賓館有60個(gè)左右長(zhǎng)期包房；馬鋼賓館大部分為長(zhǎng)期包房；而新開業(yè)的雨山湖飯店則有30個(gè)左右長(zhǎng)期包房。由于馬鞍山城市的特殊性，馬鋼在馬鞍山的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中也具有不可替代的作用，馬鞍山進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)、公務(wù)活動(dòng)、外國(guó)專家技術(shù)服務(wù)、個(gè)人旅游的，特別是外國(guó)專家技術(shù)服務(wù)、公務(wù)商務(wù)活動(dòng)的，大多入住三星級(jí)以上酒店，構(gòu)成了馬鞍山酒店需求的主體。 私人業(yè)主及投資者——經(jīng)營(yíng)各種中低檔的服飾、精品或小鋪位的風(fēng)味美食等216。 目前的供應(yīng)業(yè)態(tài)需要提升服務(wù)與品牌度、商品質(zhì)量等216。 新天地集中了許多中高檔品牌的餐飲娛樂(lè)商家，共同營(yíng)造了高品位的休閑場(chǎng)所，目前已成為眼下上海最風(fēng)靡的“休閑港灣“之一。 餐飲多在本地，但休閑及購(gòu)物前往南京消費(fèi)較多，馬鞍山本地消費(fèi)水平不高，吸引南京人前來(lái)的以洗浴為主；216。就消費(fèi)地點(diǎn)的選擇而言，基于馬鞍山市區(qū)范圍并不大，所以本地的消費(fèi)仍以方便、快捷為主，到居住地附近消費(fèi)和到商業(yè)中心消費(fèi)是人們選擇消費(fèi)地時(shí)的重要考慮因素。 連鎖、專賣、倉(cāng)儲(chǔ)式超市、大賣場(chǎng)等新型零售業(yè)態(tài)相繼出現(xiàn)，在馬鞍山零售業(yè)市場(chǎng)獲得較大的反響。216。這幾家大超市成為馬鞍山零售業(yè)的主體力量，馬鞍山市民的日用品消費(fèi)基本在這幾家超市滿足?？傮w而言，娛樂(lè)業(yè)的幾家舞廳檔次尚不夠，比較雜亂，設(shè)施設(shè)備和服務(wù)都不夠檔次。 洗浴中心：翠林、鼓浪嶼、金海灣、萊茵河畔。 小商品：桃源路216。除了新老兩個(gè)商業(yè)中心以外，馬鞍山還存在一些相對(duì)比較集中的小型商貿(mào)街。216。6) 歷史文人：包青天包拯；李鴻章和他的淮系集團(tuán)；“五四”運(yùn)動(dòng)的領(lǐng)袖陳獨(dú)秀和胡適；小說(shuō)大家張恨水；京劇鼻祖程長(zhǎng)庚；臺(tái)灣第一任巡撫劉銘傳；黃梅戲表演大家嚴(yán)鳳英以及后來(lái)的馬蘭、韓再芬等；雜技皇后夏菊花7) 書院——以青蓮書院為首，與翠螺、采石、丹陽(yáng)、天門號(hào)稱五大書院1) 馬鞍山——以鋼興市，鋼鐵主業(yè)4萬(wàn)人，產(chǎn)鋼1000萬(wàn)噸，占全市GDP的比重約在1/3左右2) 當(dāng)涂——民營(yíng)企業(yè)快速發(fā)展，2004年以來(lái)，每天至少有一家民營(yíng)企業(yè)誕生，形成了機(jī)械制造、冶金壓治、綠色食品加工、紡織服裝四個(gè)各具特色和規(guī)模的塊狀工業(yè)經(jīng)濟(jì)3) 黃山——會(huì)展業(yè)4) 安慶——石化業(yè)，為長(zhǎng)江中上游最大的石化企業(yè)；氣配產(chǎn)業(yè)也有很大