【正文】 書）調(diào)研結(jié)果分析（可行性論證）市場定位與細(xì)分（業(yè)態(tài)經(jīng)營細(xì)分）分）引爆輿論（市場預(yù)熱）營銷推廣（政策營銷） 　全息營運(yùn)（實(shí)質(zhì)性啟動運(yùn)作） 組織架構(gòu)　分門別類組建作業(yè)班子組全息運(yùn)營　　　組建后期運(yùn)營班子，開始運(yùn)營　　二、項(xiàng)目的推廣理念　　客戶分析根據(jù)市場調(diào)查，把營銷對象定位為隱性目標(biāo)客戶和顯性目標(biāo)客戶。因此：首先，市場的宏觀發(fā)展規(guī)劃的描述及市場經(jīng)營問題將成為經(jīng)營戶最為關(guān)注的問題；其次，經(jīng)營戶關(guān)心的是前期市場啟動的問題，即能不能將昌樂大部分同類業(yè)態(tài)經(jīng)營戶集中于市場進(jìn)行經(jīng)營；第三，經(jīng)營戶關(guān)心的是有沒有能力進(jìn)場經(jīng)營的問題；第四，昌樂屬于四線城市，同類業(yè)態(tài)的經(jīng)營戶的經(jīng)營尚處于傳統(tǒng)經(jīng)營模式階段，價格戰(zhàn)成為競爭的主要方式。　　　可降低的項(xiàng)目為顏色標(biāo)注部分：　　　　　　附4：項(xiàng)目敏感性分析第七章、政府支持為繁榮市場，項(xiàng)目建成前，政府成立由國土、規(guī)劃、工商、城管、公安等部門聯(lián)合工作組，協(xié)調(diào)拆遷事宜，地塊實(shí)現(xiàn)“三通一平”；市場建成后，將站前街、方山路、利民街占道經(jīng)營、影響市容市貌的攤點(diǎn)請政府給予取締，引導(dǎo)至本市場進(jìn)行經(jīng)營；對進(jìn)駐昌樂生產(chǎn)資料市場的經(jīng)營戶經(jīng)營所得稅和營業(yè)稅5年地方留成部分全額退還；對進(jìn)駐昌樂生產(chǎn)資料市場的經(jīng)營戶免5年以上工商管理費(fèi)；項(xiàng)目建設(shè)的各類配套費(fèi)、手續(xù)費(fèi)全免；項(xiàng)目土地價款：按底于36萬/畝執(zhí)行；教育部門對進(jìn)駐昌樂生產(chǎn)資料市場的經(jīng)營者的子女入托、入學(xué)就近安排或優(yōu)先安排進(jìn)入知名學(xué)校，有關(guān)規(guī)費(fèi)與城鎮(zhèn)居民同等待遇；市場重點(diǎn)管理，允許邊開展邊營業(yè)，邊辦理有關(guān)手續(xù)，辦理證照只收取工本費(fèi)并實(shí)行“一站式收費(fèi)”；辦理相關(guān)手續(xù)時，在辦理各種證照除收取工本費(fèi)和代國家、省、市收取的行政事業(yè)性收費(fèi)以外，免收其他行政事業(yè)性收費(fèi)；所需的水、電、氣、熱、運(yùn)輸、通訊條件等，有關(guān)部門優(yōu)先安排，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按本地企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；政府不再審批與本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位相同的市場；1優(yōu)惠政策的兌現(xiàn)，由縣政府指定部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)財政、稅務(wù)、物價、國土、公安等部門負(fù)責(zé)辦理兌現(xiàn)。租售價位相對較低，雖然三層整體出租價位高，但部分購買的投資戶分一層和二三層單獨(dú)出租。代理公司：青島金卓越地產(chǎn)機(jī)構(gòu)
附件3：項(xiàng)目營銷推廣一、項(xiàng)目的營銷推廣思路本項(xiàng)目的操作思路為：在預(yù)熱階段先進(jìn)行形象宣傳，利用2－3個月的時間最大限度地聚集人氣，提升項(xiàng)目的神秘感；完善營銷隊(duì)伍，實(shí)行專業(yè)化、品牌化營銷，樹立品牌形象和專業(yè)形象；公開階段進(jìn)行直接銷售，通過前期的客戶積累，加之開盤時的促銷現(xiàn)場，最大程度地實(shí)現(xiàn)熱銷；營銷中期通過采取公關(guān)活動、公益活動等方式提高項(xiàng)目的品牌形象；同時通過宣傳經(jīng)營戶對項(xiàng)目的青睞，將項(xiàng)目營銷推向高潮；營銷后期，將剩余房源進(jìn)行分析，推行30%首付置業(yè)計(jì)劃，市場逐步成熟，最大限度地吸引投資、經(jīng)營戶。四、營銷方式租售同步――制定租售可行性方案，按照先交定金選房的方式同時展開租售，但以銷售為主，即租賃者所訂的房號有購買者時，提前57日通知租賃方，優(yōu)先租賃方購買，若租賃方確定不購買則按其訂租的時間排號順序進(jìn)行選房。備注：商鋪售價含配套費(fèi)，最小風(fēng)險最好土地價格在40萬/畝以下。營銷隊(duì)伍A、本項(xiàng)目的營銷隊(duì)伍素質(zhì)要求較之住宅項(xiàng)目要高，對商業(yè)及消費(fèi)者心理的把握要準(zhǔn)；B、根據(jù)昌樂消費(fèi)者及本項(xiàng)目消費(fèi)者的特點(diǎn)及規(guī)模，營銷隊(duì)伍設(shè)置如下：項(xiàng)目經(jīng)理1名：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體操作；要求：對商業(yè)地產(chǎn)及生產(chǎn)資料市場有所了解，執(zhí)行力強(qiáng)并對項(xiàng)目策劃有一定的了解；案場主管1名：負(fù)責(zé)項(xiàng)目現(xiàn)場的協(xié)調(diào)；組織管理能力強(qiáng)，有2年以上主管工作經(jīng)驗(yàn)；內(nèi)勤兼行政1名：負(fù)責(zé)客戶管理、行政事務(wù)及后勤管理事務(wù)?！敖桦u生蛋”法――挖掘成型市場的有效客戶資源、學(xué)習(xí)其管理模式和方法，實(shí)現(xiàn)市場的“克隆”。福州商城市場名稱福州商城地址孤山街與文化路交口西產(chǎn)權(quán)單位福州凱翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)營模式自主經(jīng)營管理模式由物業(yè)公司管理，但基本不做管理聯(lián)系電話 6278719占地面積25畝經(jīng)營面積20000平方米市場類別住宅＋底商功能規(guī)劃無統(tǒng)一規(guī)劃，靠恒安街與文化路臨街店鋪以副食、超市、酒店為主，臨孤山街以電子通訊為主。站前街經(jīng)營戶：工商180—200，國稅、地稅：400—540元/月項(xiàng)目周邊及方山路汽修汽配：工商：200—300元/月，國稅：350元左右，地稅：250元左右，另有技術(shù)監(jiān)督費(fèi)等稅費(fèi)1000元/年?？偸杖耄?。昌樂地消費(fèi)者對住房的理性消費(fèi)沒有形成，感性消費(fèi)很強(qiáng)，攀比成風(fēng)嚴(yán)重，因此通過創(chuàng)造市場引導(dǎo)消費(fèi)，是本項(xiàng)目的推廣理念。】政策優(yōu)勢，營銷推廣，聚集客戶通過優(yōu)惠的招商和銷售政策，以及科學(xué)細(xì)致的營銷推廣工作，聚集客戶。第六章　　項(xiàng)目的運(yùn)營模式一、項(xiàng)目的推廣模式商業(yè)地產(chǎn)首先是商業(yè)的，其次才為地產(chǎn)；因此，商業(yè)的運(yùn)營與管理是商業(yè)地產(chǎn)的核心部分。分為五金機(jī)電街，裝飾材料街，汽配摩配街，農(nóng)資街，汽修、摩修車間。另外，昌樂擁有昌樂順達(dá)水泥有限公司、樂化鋁塑復(fù)合板等建材企業(yè)近100家，主要生產(chǎn)水泥、板材、大理石等20多種產(chǎn)品,其中水泥生產(chǎn)能力達(dá)50多萬噸，素有“建材之鄉(xiāng)”之稱。目前昌樂的汽修汽配、摩修摩配集、五金機(jī)電、裝修裝飾、農(nóng)資等分散在市區(qū)各個街道，占道經(jīng)營，惡性競爭，經(jīng)營環(huán)境臟、亂差，既不能滿足居是消費(fèi)需要，更影響城市的面貌與規(guī)劃。昌樂生產(chǎn)資料市場開成后，可在市場經(jīng)營上的業(yè)種如下：生產(chǎn)資料市場：生產(chǎn)資料市場是組織供、需單位集中進(jìn)行生產(chǎn)資料商品交易活動并提供咨詢服務(wù)和管理的場所或交易中心。綜合分析：項(xiàng)目占地85畝，建筑面積約為45000平方米，計(jì)約650套商鋪（按70平米/套）。汽修配、摩修配經(jīng)營戶年利潤在5—20萬之間，且有20戶以上經(jīng)營年限在8年以上，積累了大量資金；另，裝飾材料、五金經(jīng)營戶年利潤為310萬之間，且有10余戶經(jīng)營年限在3年以上，有著較強(qiáng)的購買力。定位三：專業(yè)市場（二層建筑、商業(yè)步行街模式，業(yè)態(tài)上以五金、機(jī)電、汽修汽配、摩修摩配、農(nóng)資批發(fā)為主）定位的理由：昌樂縣城無此類專業(yè)市場，按照國內(nèi)城市發(fā)展的規(guī)律和城市消費(fèi)需求來看，國內(nèi)70%以上的城市有自己的能夠滿足居民生產(chǎn)、生活需求的專業(yè)市場，且此類市場能夠較大程度上推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。昌樂房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢圖：各住宅樓盤的分布（現(xiàn)做）此定位成功的理由：昌樂縣新一輪總體規(guī)劃萬戶農(nóng)民進(jìn)城的政策，必然使住宅地產(chǎn)增加；縣城建成了科技工業(yè)園，并有幾十家企業(yè)入駐園區(qū)，當(dāng)?shù)鼐用穸枷Ｍ纳颇壳暗木幼…h(huán)境，對住宅的需求迫切。失敗的理由：2004年昌樂的人均可支配收入7538元，日常消費(fèi)品商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)飽合，消費(fèi)支持力較弱；長期形成的本地消費(fèi)排斥的心理，影響商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)；昌樂房產(chǎn)投資消費(fèi)意識淡薄，且由于城市假日廣場、商業(yè)步行街、溫州商城等項(xiàng)目的運(yùn)作不成功，使得消費(fèi)意識受挫。2住宅＋底商農(nóng)民進(jìn)城購房形勢明顯；項(xiàng)目周邊小范圍無住宅樓盤。二、地塊SW分析A、S（優(yōu)勢）：①北臨309國道，西挨規(guī)劃中的方山路，東為大沂路，南通規(guī)劃中的寶通街，交通優(yōu)勢明顯；②昌樂城市規(guī)劃為以利民街和新昌路為中心點(diǎn)向南向東發(fā)展，地塊處于規(guī)劃中的利民街和方山路交口，屬于待發(fā)展的半成熟地塊；③項(xiàng)目周邊以五金、建材、機(jī)電、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、汽修汽配、摩配等為主要經(jīng)營業(yè)種，且在昌樂縣城屬于消費(fèi)者認(rèn)可的商業(yè)區(qū)域；④項(xiàng)目距中心商圈距離為1公里，且周邊1公里半徑居住區(qū)域人口約為1萬余人，易形成零售購買群體；⑤項(xiàng)目周邊經(jīng)營店鋪房屋陳舊，結(jié)構(gòu)和經(jīng)營不相配，經(jīng)營戶盼望有規(guī)模化、集中化的專業(yè)市場；昌樂長期以來無正規(guī)的專業(yè)市場，消費(fèi)者及經(jīng)營戶希望集中經(jīng)營，形成品牌。昌樂GDP增長態(tài)勢圖表：昌樂商業(yè)開發(fā)及經(jīng)營處于起步階段，且除家樂佳、百貨大樓等知名商業(yè)外，其他商業(yè)知名度不高，加之昌樂購物環(huán)境的不理想，形成了昌樂人對昌樂的消費(fèi)排斥心理（同樣價位，同樣質(zhì)量的物品寧愿到濰坊去購買，也不愿在昌樂買），以到濰坊購物為榮的心理?？剐苑治鯝、商業(yè)運(yùn)作不成功，各商業(yè)項(xiàng)目中均無主力店支持，且無運(yùn)營公司進(jìn)行專業(yè)運(yùn)營。屬四線開發(fā)城市，商業(yè)欠發(fā)達(dá)?？偯娣e1100公里，現(xiàn)12個鎮(zhèn)、4個街道，904個行政村，177747戶，總?cè)丝?96368人，其中城鎮(zhèn)人口127186人，市區(qū)人口約80000人。城市用地發(fā)展方向：原規(guī)劃以向北、向東發(fā)展為主； 城市總體布局結(jié)構(gòu)：體現(xiàn)“一山一水，兩軸雙城”的空間布局特點(diǎn)?，F(xiàn)租售情況及原因分析：良性分析：A、昌樂屬“四線”城市，但距地產(chǎn)投資熱潮的濰坊僅24公里，受濰坊投資熱的影響，投資意識開始萌芽。%，隨著居民收入的增長，生活水平的提高所占比重還會進(jìn)一步增加。昌樂專業(yè)市場及與家和汽車相關(guān)的生活配套市場目前除中庭景苑規(guī)劃5萬余平方米的汽摩銷售市場外，還未出現(xiàn)其他專業(yè)市場。三、項(xiàng)目可能成功的業(yè)態(tài)定位及理由序號定位機(jī)會風(fēng)險備注1日常消費(fèi)零售業(yè)態(tài)昌樂商業(yè)業(yè)態(tài)及結(jié)構(gòu)層次有待于改善；商業(yè)主街改造，300余經(jīng)營戶面臨二次選址。成功分析：昌樂的零售商業(yè)欠發(fā)達(dá)，目前無百貨、專業(yè)市場、批發(fā)市場等多種業(yè)態(tài)。%，隨著居民收入的增長，生活水平的提高所占比重還會進(jìn)一步增加。項(xiàng)目