【正文】 坪住佳老年護(hù)理院 70 民營(yíng) 10004000 全護(hù)理 , 半自理 , 自理 , 特護(hù) , 其他 16 南岸區(qū) 綠葉養(yǎng)老院 120 民營(yíng) 9001880 全護(hù)理 , 半自理 , 自理 , 特護(hù) , 其他 表二 :巴南區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)情況統(tǒng)計(jì)表 序號(hào) 區(qū)縣 機(jī)構(gòu)名稱 床位數(shù) 機(jī)構(gòu)性 質(zhì) 基礎(chǔ)收費(fèi) 收住對(duì)象 5 1 巴南區(qū) 重慶南岸九九頤園老年公寓 260 民營(yíng) 12001600 全護(hù)理 , 半自理 , 自理 , 特護(hù) , 其他 2 巴南區(qū) 獅子山老年公寓 100 公立 100020xx 自理 3 巴南區(qū) 何世海敬老院 50 公立 5001000 自理 4 巴南區(qū) 圣燈山敬老院 50 公立 5001000 自理 5 巴南區(qū) 石灘鎮(zhèn)敬老院 50 公立 5001000 自理 6 巴南區(qū) 幸福養(yǎng)老院 25 民營(yíng) 5001000 全護(hù)理 , 半自理 , 自理 , 特護(hù) , 其他 7 巴南區(qū) 重慶市第一社會(huì)福利院 1000 公立 120020xx 全護(hù)理 , 半自理 , 自理 , 特護(hù) , 其他 8 巴南區(qū) 重慶市第二社會(huì)福利院 570 公立 1020 全護(hù)理 , 半自理 , 自理 , 特護(hù) , 其他 9 巴南區(qū) 巴南區(qū)世外桃園老年公寓 380 公立 10001800 全護(hù)理 , 半自理 , 自理 , 特護(hù) , 其他 10 巴南區(qū) 重慶石嶺山寨老年養(yǎng)生 會(huì)所 600 民營(yíng) 15003000 全護(hù)理 , 半自理 , 自理 , 特護(hù) , 其他 11 巴南區(qū) 重慶市巴南區(qū)群聯(lián)老年養(yǎng)老中心 500 民營(yíng) 1500 自理 表三 :江北區(qū)區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)情況統(tǒng)計(jì)表 序號(hào) 區(qū)縣 機(jī)構(gòu)名稱 床位數(shù) 機(jī)構(gòu)性質(zhì) 基礎(chǔ)收費(fèi) 收住對(duì)象 1 江北區(qū) 重慶市江北區(qū)銀泉老年公寓 200 公立 450 自理 2 江北區(qū) 重慶市凱爾鐵山坪老年公寓 100 公立 11000 自理 3 江北區(qū) 凱爾 (CARE)老年公寓 100 公立 1280 自理 4 江北區(qū) 魚(yú)嘴敬老院 50 公 立 5001000 自理 5 江北區(qū) 重慶市江北區(qū)石馬河社會(huì)福利 院 50 公立 5001000 自理 6 江北區(qū) 重慶僑發(fā)頤養(yǎng)園老年公寓 50 公立 5001000 自理 7 江北區(qū) 華新頤養(yǎng)院 50 公立 5001000 自理 8 江北區(qū) 寸灘敬老院 50 公立 5001000 自理 9 江北區(qū) 復(fù)盛鎮(zhèn)敬老院 50 公立 5001000 自理 10 江北區(qū) 五寶鎮(zhèn)敬老院 50 公立 5001000 自理 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)存在的問(wèn)題 6 目前重慶養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)總床位數(shù)很少，有些 地區(qū)不足老年人口數(shù)的 1%，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施相對(duì)滯后，而老年公寓的有效需求正在不斷增強(qiáng)，但事實(shí)上存在數(shù)量少、規(guī)模小；政府對(duì)老年人的住宅建設(shè)重視和支持力度不夠；老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)資金投入不足、缺少配套設(shè)施，管理不善等問(wèn)題。 我國(guó)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)脫胎于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制 ,帶有強(qiáng)烈的國(guó)家福利的色彩。多年以來(lái)，中國(guó)有獨(dú)生子女的政策，這將會(huì)比日本老齡化更快，而遺憾的是中國(guó)的社保制度相對(duì)發(fā)展緩慢。 首先，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的產(chǎn)生和發(fā)展具有歷史必然性。盡管醫(yī)學(xué)科學(xué)發(fā)展較快，醫(yī)療手段也得到了極大的發(fā)展，但是隨著高齡老人的增加，他們由于自然衰老所帶來(lái)的疾病及器官的退化導(dǎo)致的行動(dòng)不便，這些會(huì)使高齡老人對(duì)專業(yè)護(hù)理需求增大，促進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)尤其是護(hù)理型機(jī)構(gòu)的發(fā)展。養(yǎng)老意愿是指人們對(duì)養(yǎng)老這個(gè)行為所持有的看法及態(tài)度。 五、 更喜歡的老年公寓類型： %的老人選擇住在樓高六層、帶電梯的 A 公寓中，%的老人選擇住在樓高三層、不帶電梯的 B 公寓中。 15 費(fèi)用承受能力：在基本的居住、飲食、醫(yī)療等要求得到滿足的前提下， %的老人每月所能承受的費(fèi)用在 1500 到 1800 元之間， %的調(diào)查對(duì)象可以承受每月18002500 元的費(fèi)用， %的老人選擇 25003500 元，能每月承受 3500 元以上費(fèi)用的很少，只占 %。 希望子女看望周期：在希望子女探望周期中，希望每月探望和每周探望的比例相對(duì)最高，分別為 %和 %，其它依次為半年和無(wú)所謂。還有一些老人雖然不在“空巢”家庭中生活，但仍然因?yàn)槿鄙儆H情、缺少與子女間的正常溝通交流而感到精神孤單無(wú)助。 （ 3） 消費(fèi)目標(biāo)的便利性 對(duì)于老年消費(fèi)者來(lái)說(shuō) ,其消費(fèi)的目標(biāo)首先定位于方便實(shí)用上。并且占據(jù)重慶核心功能板塊，別墅等高端產(chǎn)品的分布與城市中心區(qū) (商圈 )距離集中在 1020公里之間的黃金地段。國(guó)內(nèi)一些項(xiàng)目是 針對(duì)高齡和護(hù)理老人的定位，但是其建筑卻是 20多層的高層，這種產(chǎn)品形態(tài)本身就與老人的實(shí)際需求和經(jīng)營(yíng)管理要求相違背，市場(chǎng)推廣的阻力自然就會(huì)很大，經(jīng)營(yíng)管理的成本自然就會(huì)更高。這種養(yǎng)老方式適合經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，身體狀況較好（低齡健康老人、慢病自理老人、高齡自理老人） 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老 =賓館級(jí) 待遇 +全方位服務(wù) 現(xiàn)代老年產(chǎn)業(yè)最先進(jìn)的經(jīng)營(yíng) 管理模式 與 中國(guó)傳統(tǒng)文化 和生活方式相結(jié)合，讓老年人“老有所為”，創(chuàng)造老年人生活新方式的現(xiàn)代化高檔老年公寓。對(duì)于部分喪失或完全喪失日常生活自理能力，甚至神志不清、需要專人看護(hù)、癡呆、留置尿管、胃管，需完全臥床的長(zhǎng)者，皆能提 （二） 金融保險(xiǎn)體系 我們會(huì)聯(lián)合相關(guān)銀行、人壽及社保局等相關(guān)企事業(yè)單位， （三） 日常服務(wù)體系 為 24小時(shí)需要看護(hù)的老年人設(shè)計(jì)特殊的食宿環(huán)境、個(gè)人護(hù)理及其他治療方案。 通過(guò)對(duì)金融保險(xiǎn)體系、日常服務(wù)體系、文化服務(wù)體系、增值服務(wù)體系的建立完善實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所教、老有所學(xué)、老有所樂(lè)。人均居住面積： 40 平方米 綜合大樓： 底層：為 食堂、餐廳、展覽展示、商業(yè)中心（超市商場(chǎng)、銀行、保險(xiǎn)、郵局等）等； 二層：為老年娛樂(lè)、室內(nèi)健身活動(dòng)場(chǎng)所、養(yǎng)生房、醫(yī)療中心、護(hù)理中心等； 三層：為辦公、會(huì)議區(qū)：老年公寓辦公室、各協(xié)會(huì)辦公室、會(huì)議室、檔案室；老年會(huì)館： 醫(yī)療中心：該項(xiàng)目引入重慶市三甲醫(yī)院，開(kāi)設(shè)門診、急診、住院部和老年康復(fù)中心。據(jù)調(diào)查，目前重慶市 60 歲以上的老年人 60%以上參加了各種民間協(xié)會(huì)，而“三高”老年人群該比例高達(dá) 90%以上。而目前重慶市的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)大多為民辦，規(guī)模小，不可能投建商業(yè)配套設(shè)施，造成入住養(yǎng)老公寓的老年人購(gòu)物和商業(yè)活動(dòng) 極不方便。 環(huán)境要園林化 應(yīng)有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽(yáng)光，接觸自然，廣闊的公共活動(dòng)空間以及安全的娛樂(lè)、鍛煉場(chǎng)所。 按照國(guó)際高檔老年公寓的標(biāo)準(zhǔn)，人均使用面積不低于 40 平方米（國(guó)際高檔老年公寓標(biāo)準(zhǔn)為 50 平方米）； 綜合大樓擁有中央空調(diào)系統(tǒng)，各區(qū)域通風(fēng)良好； 擁有智能化管理系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、紅外越界報(bào)警、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、公共音響圖文系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施； 三層以上的樓房，配備性能優(yōu)良、運(yùn) 行平穩(wěn)、數(shù)量合理、裝飾及設(shè)備良好的電梯裝備； 擁有先進(jìn)的、可靠的安全及消防設(shè)施與監(jiān)控系統(tǒng)； 擁有規(guī)模合理、功能齊全、布局科學(xué)、使用方便、裝飾高檔、整體舒適度良好的餐飲設(shè)施，有老年人用餐的食堂，也有宴會(huì)廳和多個(gè)不同風(fēng)味的餐廳； 擁有規(guī)模合理、功能齊全、設(shè)備設(shè)施優(yōu)良的會(huì)議及商務(wù)中心設(shè)施，有至少容納 300人會(huì)議的專用會(huì)議廳，至少配有 5 個(gè)小會(huì)議室； 擁有符合老年人特色的學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、健身的健康娛樂(lè)設(shè)施； 擁有較為完善的員工及后勤服務(wù)設(shè)施； 擁有標(biāo)準(zhǔn)的停車場(chǎng)。 根 據(jù)入住老人不同合理配置餐廳 43 餐廳，是老人集體就餐的地方，也是老人在養(yǎng)老設(shè)施中的主要活動(dòng)空間之一。9,180,0 三人間 10 5400 12 % 165。393, 9 洗衣收入 410 60 12 % 165。478, 3 房租成本 15000 25 12 165。入住率低分 3類。 一旦人們開(kāi)始研究養(yǎng)老服務(wù)，就會(huì)衍生出很多可以實(shí)行的服務(wù)，這些服務(wù)都是需要配套的，配套就是成本。正確的做法是，找到項(xiàng)目的位置，做調(diào)研了解周圍老年人的消費(fèi)水平，開(kāi)始做減法。這是管理者服務(wù)人員和老人以及老人的家屬共同創(chuàng)造的。因?yàn)樗X(jué)得她有責(zé)任維護(hù)機(jī)構(gòu)內(nèi)的服務(wù)質(zhì)量。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)離院是很正常的，但是這個(gè)比例高就說(shuō)明問(wèn)題很大。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)本身不賺錢，希望各位老板和BOSS 理解這個(gè)概念。這個(gè)錯(cuò)誤用俗話說(shuō)“怎么破”？做策劃還有投資人尤其是老板們，思考過(guò)程中去做義工，扎扎實(shí)實(shí)的做義工去，手把手的為老人去服務(wù)，你受再多苦再多累都不怕了，保證你一門心思做下去，走不岔。比如廚師，廚師做菜有標(biāo)準(zhǔn)化嗎？沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)化才是體現(xiàn)每個(gè)大廚水平的時(shí)候。 準(zhǔn)備階段的第三個(gè)錯(cuò)誤：過(guò)度醫(yī)療化。這些年老人一直保持半夜洗腸，吃各種幫助排泄的藥物，看到電視上哪種幫助排泄的藥物好就要買；排泄一旦有變化就會(huì)血壓高，吃降壓藥，沒(méi)有立即見(jiàn)效就會(huì)連續(xù)吃藥，用藥過(guò)量。隨著老人的情況和需求逐漸提高醫(yī)療等級(jí)。 一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析： 傳統(tǒng)思想的束縛 傳統(tǒng)思想影響社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展。但隨著生活水平的提高，越來(lái)越多的老年人經(jīng)濟(jì)收入能承愛(ài)價(jià)格 3500 以上的養(yǎng)老費(fèi)用。這就需要政府、社會(huì)和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)聯(lián)合行動(dòng)，共同努力來(lái)發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)行為，提升養(yǎng)老服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)內(nèi)外結(jié)合，標(biāo)本兼治，從而讓老年人過(guò)上一個(gè)祥和安全的晚年。 目前重慶市南山養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)大約有 90%的缺口，而且隨著老年人口的急速增加和老 年人入駐養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的愿望增加，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)缺口將非常大，南山老年養(yǎng)護(hù)中心建成后每年可解決 600 位老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，有效緩解重慶市養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)欠缺的矛盾，為政府分憂； 本項(xiàng)目建成后將填補(bǔ)南岸區(qū)高檔老年公寓的空白，解決南岸區(qū)沒(méi)有高檔老年公寓的難題，為“三高”（高文憑、高職稱、高收入）老年人 群搭建了一個(gè)發(fā)揮余熱、實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值，真正的做到老有所為的平臺(tái)。 另述 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的痛點(diǎn)思考 居家養(yǎng)老亟待健康管理信息化；醫(yī)養(yǎng)結(jié)合不充分：養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏醫(yī)療資源、居家養(yǎng)老缺乏一體化的遠(yuǎn)程醫(yī)養(yǎng)提供商、中醫(yī)養(yǎng)老是我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)一 大待挖掘特色；專業(yè)化護(hù)工缺乏；養(yǎng)老院入住率低；缺乏長(zhǎng)期照護(hù)險(xiǎn)，老年人負(fù)擔(dān)能力低。 58 該項(xiàng)目建成后，將打造高級(jí)護(hù)理中心，一方面作為鎮(zhèn)江市其他的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等提 供高級(jí)護(hù)理人才實(shí)訓(xùn)基地。但為了提高本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力，化不利為有利因素，將風(fēng)險(xiǎn)值降低到最低程度，特提出如下建議： 要找準(zhǔn)目標(biāo)消費(fèi)群， 重點(diǎn)瞄準(zhǔn)“三高”老年人 群，認(rèn)真分析他們的需求，為他們量身定做他們所需要的服務(wù)，吸引他們?nèi)胱。? 要重點(diǎn)打造項(xiàng)目的“老有所為”的養(yǎng)老模式，要在南岸區(qū)仍至重慶市獨(dú) 樹(shù)一幟，為老年人搭建一個(gè)老年人發(fā)揮余熱、實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值，真正做到老有所為的平臺(tái)， 要打好項(xiàng)目的合資背景這張牌，強(qiáng)調(diào)該項(xiàng)目養(yǎng)老先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念和管理模式，采用國(guó)際化的管理水平和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，具有國(guó)際先進(jìn)水平的現(xiàn)代化高檔老年公寓的優(yōu)勢(shì)； 要依托機(jī)構(gòu)養(yǎng)老這個(gè)平臺(tái)，圍繞老年產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)多元化的發(fā)展，如度假、養(yǎng)生、會(huì)議、協(xié)會(huì)活動(dòng)、老年大學(xué)、老年產(chǎn)品展示、老年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等。再次，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)未能形成一種良性競(jìng)爭(zhēng)的局面。所以，要讓大多數(shù)老年人及其子女接受到養(yǎng)老公寓養(yǎng)老還需要一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。適合老年人體力、自立活動(dòng)的空間，服務(wù)人員也可以休息 和娛樂(lè)生活的設(shè)計(jì)就是適合的設(shè)計(jì)。什么特效藥，就是維生素。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)保持相對(duì)的醫(yī)療條件 是必須的，用來(lái)對(duì)疾病有一定預(yù)防和預(yù)警。而且老人一百個(gè)人有一百個(gè)樣子，需要準(zhǔn)備多少方案？策劃和準(zhǔn)備的時(shí)候，寫(xiě)來(lái)寫(xiě)去總是寫(xiě)不完，項(xiàng)目一直開(kāi)不了 ，一直就沒(méi)準(zhǔn)備好，怎么辦？掌握常識(shí)和基礎(chǔ)知識(shí)。不過(guò)有很多行業(yè)是沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)的，或者說(shuō)沒(méi)辦法標(biāo)準(zhǔn)化的，養(yǎng)老服務(wù)就是其中之一。所謂的賺錢是跑贏 CPI，超過(guò) GDP 的數(shù)據(jù)。為什么我說(shuō)是中層干部呢？因?yàn)橹苯臃?wù)的都是護(hù)理員，服務(wù)質(zhì)量也就是如何留住老人取決于他們，他們的表現(xiàn)好壞由他們的直接領(lǐng)導(dǎo)決定。 第三種：保持在一個(gè)水平提升不上去了。反映到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)里面，就會(huì)出現(xiàn)很多錯(cuò)誤。做過(guò)的朋友都能感受到在提升入住率的過(guò)程中，企業(yè)文化在改變，管理在加強(qiáng)。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的本質(zhì)是讓老人保持尊嚴(yán)的走向另外一個(gè)世界，就是善終。位置是指的遠(yuǎn)近， 而且特指與公立大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)的距離，所以項(xiàng)目選擇的時(shí)候看看最近的大型綜合性醫(yī)院距離多遠(yuǎn)。 （三）年均營(yíng)業(yè)純利潤(rùn)： 營(yíng)業(yè)收入 — 營(yíng)業(yè)支出 +政府補(bǔ)貼 =1872910015127097+2050000+410000=60620xx 元 （四）項(xiàng)目投資回收期： 一期項(xiàng)目投資約 5500 萬(wàn)元，年均純利潤(rùn)約 606 萬(wàn)元 ， 投資回收期： 5500 萬(wàn)元247。2,880, 49 0 管理費(fèi)用 20729100 % 165。748, 5 養(yǎng)生收入 410 40 365 % 165。餐廳應(yīng)有適當(dāng)?shù)姆謪^(qū)，保證老人就餐時(shí)互不干擾。 3）生活 細(xì)節(jié)的需求：在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮老年人的生活細(xì)節(jié)，并針對(duì)老年人的生活細(xì)節(jié)需求做出有