【正文】 ，搶占市場先機。感受品質(zhì)生活按揭出租，用租金供樓鐘情于區(qū)域環(huán)境針對二次置業(yè)投資者：升值潛力分析，幫助置業(yè)者放盤。賣點設(shè)計4．1產(chǎn)品性質(zhì)結(jié)全項目“品質(zhì)生活物超所值（投資型買家）④營造價格競爭優(yōu)勢是構(gòu)造項目企業(yè)核心競爭力的重要因素之一，必須在價格上挖掘賣點。醫(yī)務(wù)室：提供健康咨詢、售藥、家庭護士等服務(wù)。本項目購物中心主力客戶特征：1．5．項目創(chuàng)新體系在市場競爭環(huán)境里，用適當?shù)姆绞?，在恰當時機把產(chǎn)品賣出去，是實現(xiàn)項目核心競爭力的手段。價格創(chuàng)新體系：降低開發(fā)、銷售、財務(wù)、管理成本，培育價格優(yōu)勢。因為創(chuàng)新的目的在于取得競爭優(yōu)勢，這種優(yōu)勢只有顯化出來并達到目的，優(yōu)勢才確立，風險才降低，若優(yōu)勢過度，則需要付出更多的資源與管理代價，反而不經(jīng)濟。房地產(chǎn)市場日趨成熟、競爭日益激烈，產(chǎn)品同質(zhì)性趨強，市場由賣方向買方市場轉(zhuǎn)變，消費者可選擇的余地增大。②行為識別（Behavior該思想為本案主題推廣脈絡(luò)，有別于當?shù)仄渌麡潜P，給客戶留下與眾不同的樓盤印象！1項目的主題設(shè)計：品質(zhì)生活周邊環(huán)境整治：本項目周邊建筑多數(shù)為知名建筑物，在一定程度上影響了本項目的營銷主題的塑造。建議現(xiàn)場售樓部的室內(nèi)設(shè)計以明亮、寬敞的風格為主，配合有文化品位的家具擺設(shè)，結(jié)合主體建筑風格，體現(xiàn)本項目的風格主題：現(xiàn)代、明快、清新、簡約。價格策略1項目的總控制均價由前面詳盡的市場調(diào)研，可得出結(jié)論：項目附近的樓盤，高層均價為1680低層周圍景觀較差，能看到整個小區(qū)景色為佳。以低價吸引目標市場，加快銷售速度，凝聚小區(qū)人氣，使“安特?鴻程酈景”聞名重慶，繼而為建造品牌屋苑開拓道路。32銷售階段市場反應(yīng)及其對策通過定時、定量、定階段對銷售情況進行分析，判斷市場反應(yīng)，及時做出相應(yīng)措施進行調(diào)整。其中售樓人員專業(yè)服務(wù)素質(zhì)的高低，能否準確地傳播項目優(yōu)勢賣點，能否有效地促進成交等等將直接影響到成交的成功與否，因此，售樓人員的要求和相對專業(yè)是必不可少的。該報投放信息的有效率高，在消費者中已形成最大的信息接收媒體。合計投放比例車身廣告的投入成本偏低，是較為適合本項目的推廣手段。DM單批量制作，成本較低，適合促銷期高強度的宣傳攻勢。DM單、價目表、戶型模型、付款方式等資料是為客戶提供樓盤的具體信息，在設(shè)計方面應(yīng)注重清晰、無誤，通俗易懂，對一些文字的承諾必須慎重表達，避免發(fā)生糾紛。為銷售經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)專業(yè)人才。2銷售人員的配備及培訓(xùn)指導(dǎo)現(xiàn)場售樓部設(shè)長期銷售人員4人，促銷期增至8人，項目重點推廣期適當增加。來自官方的數(shù)據(jù)顯示，2002年秋季房交會上，重慶主城區(qū)期房成交均價2432元、現(xiàn)房成交價為2130元。3項目物業(yè)管理本項目屬單體樓，很有必要強化項目的物業(yè)管理和服務(wù)，引入優(yōu)秀、知名的物業(yè)管理公司，提高項目檔次、增強客戶購買信心、促進銷售。9銷售指導(dǎo)思想本項目占地面積為6080萬平方米，總建筑面積近35398萬平方米，總體上屬小型項目，在銷售過程中應(yīng)考慮“短、平、快”，以利于資金快速回籠進入下一組團的開發(fā)。有必要適當增加項目CI設(shè)計和實施費用。推盤節(jié)奏為新聞造勢、內(nèi)部認購、準現(xiàn)樓銷售及現(xiàn)樓發(fā)售四個階段。6設(shè)項目策劃主管1人，策劃人員2人。內(nèi)部認購期以DM單為主，報紙、車身廣告為輔，目的在于通過大量的、針對性極強的派發(fā)單張手段，向市場釋放樓盤信息，塑造產(chǎn)品形象。3銷售物料的設(shè)計銷售物料的設(shè)計應(yīng)充分體現(xiàn)整體營銷理念，是項目推出市場后的有效宣傳工具。同時它也是地區(qū)電視臺收費最高的，但是考慮到本項目的區(qū)域性，建議選擇以當?shù)仉娨暸_作宣傳廣告為主。25%《重慶晨報》3促銷手段的選擇及應(yīng)用的創(chuàng)新促銷手段具有多樣性和靈活性，必須根據(jù)不同項目、不同營銷策略，恰當?shù)剡x用促銷手段。內(nèi)部認購期的銷售控制原則是盡早、盡快地完成銷售目標，緩解這部分單元對整體銷售進度的影響。含蓄的宣傳方式與目標消費群的品位相吻合。2科學劃分項目銷售期根據(jù)市場供求現(xiàn)狀，銷售期由4個階段構(gòu)成：預(yù)熱期（新聞造勢）——加溫期（內(nèi)部認購）——沸騰期（準現(xiàn)樓促銷）——恒溫期（現(xiàn)樓發(fā)售）?，F(xiàn)場銷售路線的流程為：售樓部主入口——客戶接待區(qū)——樓盤模型區(qū)——“綠色建材”展示區(qū)——樣板房——客戶接待區(qū)售樓部的主入口是客戶接觸本項目的第一環(huán)節(jié)，觀感必須氣派、穩(wěn)重，體現(xiàn)開發(fā)商自身的實力、經(jīng)營作風及對客戶重視的服務(wù)理念。樣板房：根據(jù)不同營銷階段的劃分，銷售戶型布局的不同，面對不同的目標客源，建議本項目設(shè)置兩種不同類型的樣板房（實用型及豪華型）。建筑是骨骼，文化是精神，閱讀是文化領(lǐng)地亙古不變的主題。CI對企業(yè)內(nèi)部而言，是運用視覺設(shè)計與行為展現(xiàn)，將企業(yè)的經(jīng)營觀念和特點視覺化、規(guī)范化，并在此基礎(chǔ)上實施有效的管理，對外則是企業(yè)的形象戰(zhàn)略，使企業(yè)經(jīng)營觀念形成一個鮮明的概念，然后經(jīng)具體的展現(xiàn)提升為企業(yè)在市場競爭中的識別系統(tǒng)。創(chuàng)新程度越高，其操作難度越大，失敗的風險性也越大。銷售策略——對市場、特別是消費者市場的真實把握，實施一系列宣傳推廣措施。健康從容”的營銷主題，增加科技含量，優(yōu)化產(chǎn)品特質(zhì)。7．3．隨著人們生活水平的提高，消費者購物不僅僅是滿足生活上的基本需求，而且視購物為集游玩、娛樂、休息、獲取信息為一體的一種休閑與精神的享受形式。4．2價格方面要迎合客戶購買需求，分析客戶購買心理，在價位上下功夫，挖掘賣點。、c)都市白領(lǐng)階層，雙橋及周邊地區(qū)的高薪收入者（高爾夫會員、白領(lǐng)高層、企業(yè)老總）購買方式世界衛(wèi)生組織確定了15條健康住宅標準，健康住宅就是能使居住者“在身體上、精神上、社會上完全處于良好狀態(tài)的住宅”。2．4．3產(chǎn)品開發(fā)指導(dǎo)思想□□這部分人付款方式普遍采取銀行按揭，希望裝修一次到位，最希望開發(fā)商提供套餐裝修方式供其選擇。8—18其他2540高級白領(lǐng)改善居住環(huán)境離退休人員購房目的民營、私企老板、個體戶所占比例渝中區(qū)會所：氧吧健身設(shè)備、桑拿設(shè)備組合夾層設(shè)桌球、乒乓球、棋牌室醫(yī)務(wù)室兼保健功能及售藥兒童看護室家政服務(wù)中心□房屋配置門、窗：建議選用經(jīng)中國環(huán)境標志產(chǎn)品認證委員會認證的節(jié)能型產(chǎn)品，窗具有密閉、保溫、隔熱功能；門具有防盜、防火、隔音、保溫功能。5項目機會分析及因素分解雖然重慶市樓市整體供大于求，但今后幾年內(nèi)銷售量仍然將維持上升，加上項目特點鮮明，因此市場機會較大□總的來說，雙橋區(qū)具有投資環(huán)境優(yōu)越，交通通訊發(fā)達，基礎(chǔ)設(shè)施完善的特點。在今后很長一段時間內(nèi)，重慶的“擴城運動”將會如火如荼地展開，人口將快速增長，自從重慶作為中國第四個直轄市正式掛牌以來，隨著西部大開發(fā)政策的傾斜，重慶市為了改善投資環(huán)境，每年以50億元的巨額資金投入城市基礎(chǔ)建設(shè)。從去年以來，其增幅一直保持在兩位數(shù)以上。2002年11月，市建委出臺條例，規(guī)范房市經(jīng)營行為。這是重慶為整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場又一重大舉措。6.4.1.政策一、啟動商品房買賣合同聯(lián)機備案系統(tǒng)。政策三、土地價格調(diào)整和土地級別調(diào)整。政策四、土地公示制度。政策六、切實解決“辦證難”問題。該檔案系統(tǒng)涉及到房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員的基本情況、業(yè)績及良好行