房地產(chǎn)營銷風(fēng)險(xiǎn)研究-文庫吧在線文庫
【正文】 、現(xiàn)金流、員工素質(zhì)、營運(yùn)機(jī)制、外在因素等等。房地產(chǎn)營銷定位風(fēng)險(xiǎn)包含，企業(yè)經(jīng)營規(guī)模定位風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，企業(yè)規(guī)模越大，資金越充裕，可以支撐的項(xiàng)目就越大越多、開發(fā)能力也就越強(qiáng)。工程能力定位風(fēng)險(xiǎn)：工程能力包含工程開展能力和工程實(shí)現(xiàn)能力，工程開展能力體現(xiàn)在施工的速度，直接影響到銷售節(jié)奏、交房；工程實(shí)現(xiàn)能力體現(xiàn)在施工隊(duì)伍對設(shè)計(jì)圖紙的轉(zhuǎn)換能力，本來設(shè)計(jì)適于高端樓盤的圖紙，在轉(zhuǎn)換過程中淪為中端、甚至是低端。今年五月，房地產(chǎn)市場行情緊張，萬科旗下的中低端項(xiàng)目在沒有明顯價(jià)格松動的情況下實(shí)現(xiàn)了快速走量，可謂一支獨(dú)秀。對于一個(gè)快銷大項(xiàng)目來說，尋找“大魚群”才足以維持整個(gè)項(xiàng)目的快速銷售，而對于一個(gè)慢銷項(xiàng)目來說，為獲取最大的利益，規(guī)避同行業(yè)競爭，選擇“小魚群”也未嘗不可。舉個(gè)很簡單的例子，本公司的鄂州項(xiàng)目，從目前的交通動線上來看，鄂州項(xiàng)目確實(shí)是屬于開發(fā)東區(qū)項(xiàng)目，該片區(qū)目前住宅整體均價(jià)約為3500元/㎡。先看一下圖片，將營銷外展點(diǎn)設(shè)于鳳凰路臨湖一側(cè)，再以游船聯(lián)動外展點(diǎn)與營銷中心。營銷推廣策略由營銷部根據(jù)房地產(chǎn)營銷定位、結(jié)合工程節(jié)點(diǎn)擬定，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)評審后，進(jìn)入執(zhí)行階段。是營銷推廣不可或缺的手段?；顒樱嚎梢远唐趦?nèi)增加銷售現(xiàn)場人氣，加強(qiáng)賣壓，促進(jìn)銷售，但成本昂貴。銷售現(xiàn)場的成交率銷售現(xiàn)場由兩大部分組成（客戶直觀感覺），營銷現(xiàn)場的氛圍和銷售人員。更多的，還是看似風(fēng)平浪靜，實(shí)則刀刀見血的慘烈廝殺。這個(gè)案例中涉及到的定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)在后文中將詳細(xì)講解，此處要說明的是，同區(qū)域競爭樓盤的廣告推廣對自身項(xiàng)目的廣告推廣影響巨大。目前公司還達(dá)不到駕馭市場細(xì)微波動的能力，但市場大環(huán)境的波動還是可以預(yù)見的，同時(shí)加強(qiáng)應(yīng)變機(jī)制也可以降低部分風(fēng)險(xiǎn)。慢跑型：工程施工進(jìn)度一般，營銷推廣節(jié)奏適度，樓盤去化相對較慢。市場利好的情況下，漲價(jià)幅度的表現(xiàn)為：快跑型＜慢跑型＜散步型。規(guī)模越大，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)越多，調(diào)整的空間也越大。修煉內(nèi)功，隨機(jī)應(yīng)變輪船質(zhì)量不合格，本身就意味著可選擇的空間變小，運(yùn)氣再好，也有遭遇風(fēng)暴的時(shí)候，被淘汰只不過是遲早問題。能干的人，不在情緒上計(jì)較，只在做事上認(rèn)真；無能的人！不在做事上認(rèn)真，只在情緒上計(jì)較。寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。戰(zhàn)略布局，減少“肉搏戰(zhàn)”戰(zhàn)略布局涵蓋有：產(chǎn)品布局，工程節(jié)點(diǎn)布局，營銷節(jié)點(diǎn)布局，營銷動線安排等等。在這類“風(fēng)暴”里，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是最容易被絞殺的。散步型開發(fā)戰(zhàn)略最大的優(yōu)點(diǎn)是收益率高，適合于客戶群體相對較小的高端樓盤，如別墅、疊拼、大平層，一線臨江豪宅，市核心區(qū)域住宅?？炫苄停汗こ淌┕た欤瑺I銷推廣節(jié)奏迅猛，樓盤去化效率高。在這種情況下進(jìn)行的營銷推廣是最省力，也最有效的。推盤量為一千余套。外在風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為：同區(qū)域競爭樓盤的影響人與人之間的較量有合法與不合法、道德與不道德之分。營銷推廣風(fēng)險(xiǎn)包含內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)和外在風(fēng)險(xiǎn)兩種。短信：作用周期短，但覆蓋面廣，且成本低廉。報(bào)紙廣告（含夾報(bào)、直投）：具有時(shí)效性，作用周期較短。不需要進(jìn)行東城區(qū)的炒作，外展點(diǎn)仍然可以吸引客流。這種說法可行么？可行，但是代價(jià)巨大。包含區(qū)域消費(fèi)水平、區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣；區(qū)域人口結(jié)構(gòu)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平、區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)；區(qū)域人文特色，區(qū)域歷史文化等等。這就意味著此次調(diào)控持續(xù)時(shí)間將前所未有的長。當(dāng)然，開發(fā)速度也
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