【正文】 總包合約中應明確穿墻線管由總包單位負責封堵管線封堵工藝質(zhì)量應要求監(jiān)理工程師旁站檢驗并在監(jiān)理招標文件、合約中明確回填土前應進行專項隱蔽驗收■ 穿墻螺桿孔洞的工藝控制要點：穿墻螺桿孔洞封堵前清除PVC套管并擴孔穿墻螺桿孔洞應按圖例要求進行二次封堵穿墻螺桿孔洞封堵后應注意水泥砂漿養(yǎng)護穿墻螺桿孔洞封堵后及防水加強層施工完后，應進行專項隱蔽驗收■ 防水卷材出地面收頭的工藝控制要點：目前，國內(nèi)大多數(shù)的施工單位在此處施工時防水卷材只熱熔粘接在墻體上，沒有使用鋁合金壓條，沒有在壓條與防水卷材結(jié)合部打建筑密封膏，長時間極易造成防水卷材收邊處開口，從而造成滲漏。沉降后澆帶的特點是“鋼筋貫通”■ 施工后澆帶：施工后澆帶主要是因為建筑物超長，平面不規(guī)則，用于解決混凝土的早期收縮所留置的后澆施工縫。雨季到來，往往地下室處處滲水。通過施工樣板是對多專業(yè)穿插進一步檢查是否存在設計問題。并通過對供方的管理，使二流的供方有相對一流的表現(xiàn)■ 工程的實施方是工程供方：房地產(chǎn)企業(yè)工程經(jīng)驗的總結(jié)，有的是用沉痛教訓換來的，有的是通過行業(yè)交流學習到的。指導施工單位編制《項目施工組織設計》和確定甲方項目施工管理全過程、全方位的技術(shù)措施要求和管理措施要求。后來考慮到餐票不衛(wèi)生，不便于保管，改用刷卡，又有效率、又有時代感。、達到預售許可條件、結(jié)構(gòu)封頂、外檐落架、道路市政景觀工程、分戶驗收、取得項目竣工備案、項目交付工程保障類計劃編制深度：概念設計方案完成、規(guī)劃設計方案完成、規(guī)劃設計方案報批完成、擴初設計方案完成、施工圖設計完成、施工圖設計強審完成項目保障類計劃編制深度：獲取土地或項目、取得土地證、項目市場定位完成、項目產(chǎn)品定位完成、取得規(guī)劃證可證、確定總承包單位、開工手續(xù)和質(zhì)量監(jiān)督登記等評審方法：匯總各專業(yè)計劃，模擬項目開發(fā)全過程，確定各專業(yè)計劃的合理性及協(xié)同性■ 《項目工程目標計劃》編制容易忽視的環(huán)節(jié)項目工程目標計劃應考慮春節(jié)、雨季、冬施、兩收及群體工程帶來的影響，規(guī)避項目開發(fā)風險項目工程目標計劃應考慮政府審批環(huán)節(jié)的不確定性項目工程目標計劃應考慮企業(yè)內(nèi)部評審環(huán)節(jié)要求及所需周期■ 二級計劃：《項目工程總控計劃》編制目的：確定項目工程的實施方案和實施計劃，組織協(xié)同各業(yè)務部門保障工程總控計劃的順利實現(xiàn)編制時間：擴初設計方案評審完成或單體方案報建完成編制依據(jù)：設計部門提供的擴初設計方案或單體報建方案、銷售部門提供的銷售分期方案和銷售開盤計劃、成本采購部門提供的成本控制及招標采購要求編制部門：工程管理部門及相關(guān)業(yè)務保障部門編制深度：工程實施類計劃編制深度：在項目工程目標計劃的基礎上劃分施工流向、劃分施工段和施工層分解施工過程、確定施工工序順序估算工程量、確定各項工序所需時間確定各項工序的關(guān)鍵關(guān)系，進行工序優(yōu)化分析關(guān)鍵線路、關(guān)鍵節(jié)點分析甲分包、甲供貨進場作業(yè)要求及工期工程保障類計劃編制深度：依據(jù)項目工程總控計劃的輸出條件圖紙進場計劃（強審后、二次設計等）項目報批報建計劃總分包、監(jiān)理進場計劃甲供物資進場計劃設計封樣確認計劃成本限價計劃招標采購計劃售樓處建設計劃精裝樣板間、銷售展示區(qū)建設計劃市政景觀進場建設計劃1市政能源開通計劃1竣工驗收計劃■ 《項目工程總控計劃》的評審：項目工程總控計劃（初稿）：工程管理部經(jīng)理審核、主管工程副總審批同意初稿項目工程保障計劃：相關(guān)業(yè)務部門經(jīng)理審核項目工程總控計劃綜合評審：主管工程副總組織召開總控計劃和保障計劃的綜合評審，相關(guān)業(yè)務部門經(jīng)理參與。其工作不可能得到有效的保障二、工程進度管理容易出現(xiàn)的問題工程進度管理容易出現(xiàn)的主要問題：工程計劃管理體系不健全施工進度計劃管理過程中存在的問題工程合約條款工程進度管理部分內(nèi)容需要明確造成“三邊行動”的根本原因是在目標未清、職責未明的情況下就倉促開始往下做細節(jié)，結(jié)果常會因為在一些小事上扯皮導致項目被不斷地延期。根本無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)工程過程管理和精細化管理的需要。按傳統(tǒng)施工工藝規(guī)程采用摻微膨脹劑的水泥砂漿灌縫，極易產(chǎn)生開裂，撕開涂膜防水層造成管根處的滲漏關(guān)鍵部位控制薄弱環(huán)節(jié)控制■ 鋁合金門窗外側(cè)打膠工序質(zhì)量控制點示例：■ 應加強對施工單位工藝、工法、工序的指導：國內(nèi)大多數(shù)施工企業(yè)，目前普遍存在著技術(shù)管理缺失的問題。監(jiān)理按規(guī)范驗收合格，甲方工程部屋面閉水試驗復檢，工程交付半年后屋面出現(xiàn)大量滲漏，頂層住戶頂板出現(xiàn)大量結(jié)露某項目為外墻外保溫，采購部采購了某品牌的外墻彈性涂料施工單位使用水泥膩子嚴格按工藝要求施工，監(jiān)理單位按圖紙及工藝要求驗收合格，甲方工程部復檢合格。致使現(xiàn)場工程師很難把全部精力投入到施工現(xiàn)場的一線管理■ 客戶驗房需求對工程管理的影響從業(yè)主投訴的角度看待工程質(zhì)量管理重點的問題安全性質(zhì)量問題功能性質(zhì)量問題觀感性質(zhì)量問題適用性質(zhì)量問題■ 安全性質(zhì)量問題的主要體現(xiàn)：樁基工程質(zhì)量問題鋼筋、混凝土工程質(zhì)量問題外墻磚空鼓、開裂、脫落等工程質(zhì)量問題基坑、邊坡支護工程質(zhì)量問題欄桿、護欄、人車行通道質(zhì)量問題……■ 功能性質(zhì)量問題的主要體現(xiàn)：鋁合金門窗滲漏工程問題外墻滲漏工程質(zhì)量問題屋面滲漏工程質(zhì)量問題衛(wèi)生間滲漏工程質(zhì)量問題……■ 觀感性質(zhì)量問題的主要體現(xiàn)：內(nèi)墻空鼓、開裂工程質(zhì)量問題內(nèi)部空間尺寸方正、凈高、垂直度、平整度等門窗、設備、管線污染、劃痕等質(zhì)量問題外墻平整、褪色、泛堿等觀感類質(zhì)量問題……■ 適用性質(zhì)量問題的主要體現(xiàn)：客戶居住使用功能的合理性問題客戶居住使用功能的舒適性問題客戶居住使用功能的協(xié)調(diào)性問題客戶居住使用功能的經(jīng)濟性問題……第二部分：工程管理容易出現(xiàn)的問題一、工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題二、工程進度管理容易出現(xiàn)的問題三、工程成本管理容易出現(xiàn)的問題四、工程供方管理容易出現(xiàn)的問題一、工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題■ 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的主要問題：工程質(zhì)量管理理念需要完善施工階段工程質(zhì)量控制深度需要加強工程合約條款設計質(zhì)量防控部分內(nèi)容需要明確對工程質(zhì)量控制細節(jié)的重視度不足工程質(zhì)量管理執(zhí)行力考核需要量化工程質(zhì)量管理理念需要完善國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量管理，主要集中在施工階段的工程質(zhì)量檢驗，沒有形成項目開發(fā)全過程的工程質(zhì)量控制保障體系忽視針對企業(yè)工程質(zhì)量控制的設計預防、招標采購預防、合約預防、材料預防、施工質(zhì)量控制檢驗要求等全過程的工程質(zhì)保體系管理工程質(zhì)量≠施工質(zhì)量工程質(zhì)量不只是工程管理部門的責任工程質(zhì)量預防管理的起點首先是設計部門對施工質(zhì)量缺陷、施工質(zhì)量通病等采取有效的設計防控措施■ 一個屬于“工程質(zhì)量”問題的案例：某別墅項目將每層退臺式露臺設置為種植庭院的方式，以增加銷售賣點。需要進行嚴格的管理。項目交付后只要一下暴雨，80％以上空調(diào)板的根部就會出現(xiàn)外墻滲漏。工序質(zhì)量是基礎，直接影響到工程項目的整體質(zhì)量。如果此時出現(xiàn)墻中設置有框架柱的情況，就會出現(xiàn)規(guī)范執(zhí)行的沖突，往往造成地下室外墻滲漏■ 首層小院圍墻施工順序控制的示例：某小高層項目首層設有私家小院，傳統(tǒng)做法小院通常在外架及塔吊井架拆除后再開始挖土、做圍墻基礎，砌小院圍墻。其中真正做對，并掌握關(guān)鍵防滲漏、防開裂節(jié)點質(zhì)量控制要點的，不足5％解決措施一：增加鋼附框填空間隙錯誤：鋼附框高度超過60㎜，對其剛度、壁厚等要求大幅上升，造價急劇升高解決措施二：用聚合物抗裂砂漿加鋼絲網(wǎng)填堵縫隙錯誤：聚合物抗裂砂漿抹灰厚度過厚，即使采取增加抗裂措施，也極易出現(xiàn)開裂。項目交付可提前60d。在自然環(huán)境條件下42天或60℃蒸汽養(yǎng)護條件下5d的自身收縮變形可以完成99%以上。因為往往還在月中，他們在買飯時就被很尷尬地告知“沒錢了”。統(tǒng)一項目工程技術(shù)及管理標準，明確保障體系管控要求、職責劃分及獎懲細則《工程管理指導書》能夠針對企業(yè)技術(shù)、質(zhì)量、管理標準、檢驗要求、實施體系控制要求等提前做出明確約定。再完美的技術(shù)方案，往往都是“紙上談兵”■ 技術(shù)方案先行的審查重點：總包方編制的專項技術(shù)方案，除應有甲方的工程質(zhì)量標準、施工工藝技術(shù)措施、質(zhì)量通病防治措施外。理論講做好剛性防水，可靠且永久。不管地下水位高低都要做防水設計，只是設防措施可略為降低些設計審查技術(shù)措施控制要點■ 施工圖設計審查要點：防水等級的審查：防水材料的審查：設計圖紙應表示清楚，同時也是施工中需要重點檢查的關(guān)鍵節(jié)點：■ 地下室防水等級和防水體系的審查：■ 地下室防水材料的審查：高聚物改性瀝青防水卷材SBS自粘型SBS防水卷材聚乙烯丙綸復合防水卷材聚合物水泥防水涂料施工階段技術(shù)措施控制要點■ 地下室施工縫：地下室施工縫是施工時因各種條件限制，不能保證連續(xù)施工時需要采取的措施，后澆帶本身就是施工縫的一種形式。對于梁板結(jié)構(gòu)，“板筋斷開，梁筋貫通”■ 施工單位常見的一些偷工減料做法：因墊層只是構(gòu)造做法，監(jiān)理單位往往疏忽。冷底子油揮發(fā)干燥后即可鋪貼卷材防水層兩幅卷材短邊和長邊的搭接寬度均不應小于100mm。因為砌墻時，對著防水層的一面，凹凸不齊，在回填土的壓力下，尖突扎入防水層，建筑下沉時，保護墻不隨建筑下沉，防水層被撕裂，保護墻和防水層之間形成一道空隙，這條縫成為蓄水層，便是硬保護墻的弊病。一些彈性材料（有環(huán)氧丙酮、乙二胺、糠醛、苯酚等幾種材料），凝膠后還有抗拉能力，從而堵塞裂縫通道。其余地區(qū)為防止外窗滲漏，推薦也采用此措施門窗框與副框連接處的縫隙采用耐候中性密封膠密封，其寬度及深度不得小于6mm門窗框與洞口裝飾面之間縫隙采用耐候中性密封膠密封，其寬度及深度不得小于6mm■ 門窗塞縫工藝控制容易忽略的細節(jié)：門窗框塞縫前，應清理門窗洞口雜物、灰塵門窗框塞縫前應先用清水濕潤框邊和洞口周邊，略干后開始塞縫大于25㎜的縫隙考慮砂漿凝固后的收縮性，應分兩次填塞采用防水水泥砂漿塞縫，堵縫應密實飽滿，施工人員應采取戴防護膠手套和專用工具按壓采用PU發(fā)泡膠填塞時，發(fā)泡膠應連續(xù)施打并保證溢出窗框，溢出部分隨后用手塞平采用PU發(fā)泡膠和防水水泥砂漿分別填塞時，應先打PU發(fā)泡膠塞縫，后做防水水泥砂漿塞縫臨時固定門窗的墊塊、木楔應隨后抽出，用清水濕潤洞口，略干后二次補塞縫■ 應重點關(guān)注門窗框的成品保護：門窗進入施工現(xiàn)場后應在室內(nèi)豎直擺放，成品和材料不能接觸地面，底部用枕木墊起高于地面100mm以上門窗框用的保護膠紙必須采用不污染鋁型材的自粘膠帶紙，注意框邊應留出10mm不封貼以利于密封膠密封或水泥砂漿的嵌固不得在門窗框架上安放腳手架、懸掛物品。堵洞灌縫細石混凝土極易產(chǎn)生開裂，防水涂層質(zhì)量也無法保證建筑下水管道采用UPVC，其管道表面光滑， 附著力較差，堵洞灌縫細石混凝土極易產(chǎn)生開裂■ 設計施工圖簡單套用標準圖集，無詳圖構(gòu)造節(jié)點做法產(chǎn)生的工程質(zhì)量問題■ 不合理壓縮成本，未正確理解“應”與“宜”的規(guī)范要求產(chǎn)生的工程質(zhì)量問題我們常說的衛(wèi)生間防水高度高出地面300㎜，是從哪里算？混凝土樓板？防水層？防水保護層？精裝完成面？是不是這樣設計就可以完全滿足防水要求？《建筑室內(nèi)防水技術(shù)規(guī)程》CECS196：. “廁浴間、廚房四周墻根防水層泛水高度不應小于250㎜，其它墻面防水以可能濺到水的范圍為基準向外延伸不應小于250㎜，淋浴花灑的臨墻面防水高度不應低于2m。采用水泥砂漿粘貼外墻磚，即使采用水泥砂漿摻膠和采用擠漿法粘貼等技術(shù)措施，很難避免外墻磚的空鼓和脫落采用傳統(tǒng)水泥砂漿、白水泥等剛性材料勾縫，即使外墻預設分格縫，同樣很難避免溫度應力造成外墻勾縫遭到破壞，從而產(chǎn)生外墻滲水■ 選擇合理的外墻粘面磚材料：符合反復凍融要求的，吸水率低的外墻磚選用合格的外墻磚專用膠粘磚選用合格的外墻磚專用柔性防水勾縫劑勾縫萬科、中海目前全部使用外墻專用膠粘磚的工藝做法，并不是不知道節(jié)約成本的要求，而是曾經(jīng)深受其害■ 從設計入手解決外墻磚滲漏問題外墻磚對應外保溫變形縫處應設分格縫外墻磚分隔縫的縫寬及縫深均不宜小于6㎜，采用高彈耐候密封膠嵌填外墻磚水平及垂直縫寬不宜小于6㎜，嚴禁密縫外墻磚排磚方式應考慮防滲漏要求外墻磚粘貼的基層宜為薄抹灰EPS板保護層的聚合物抗裂砂漿面層外墻貼面磚排磚忽視的細部要求■ 設計排磚應兼顧美觀和工程防滲漏的雙重要求：外墻貼面磚施工技術(shù)措施控制要點■ 外墻貼面磚工程需要關(guān)注的細節(jié)：外墻粘磚前應對聚合物砂漿面層進行清理外墻粘磚前應掛線，用膠貼餅、沖筋外墻磚粘磚前應清掃干凈，放入清水浸泡兩小時，略干后即可粘膠外墻磚粘磚應采用類似于擠漿法的滿粘擠膠法施工，將膠滿涂于前面和外墻磚的背面，用力擠壓直至膠溢出，隨即清理多余膠外墻粘磚應采用二次勾縫勾縫前應檢查外墻磚是否粘接牢固并整改完畢勾縫前應清理磚縫中多余的膠先勾水平縫，后溝垂直縫待勾縫劑穩(wěn)定后，應及時清理墻面外墻涂料施工技術(shù)措施控制要點■ 施工階段對外墻涂料工程質(zhì)量缺陷的技術(shù)措施控制要點：■ 選擇合理的外墻涂料材料：選擇合格的外墻專用柔性耐水膩子選用合格的外墻用彈性外墻涂料■ 外墻涂料的顏色設計也是需要考慮的問題：涂料選型時應考慮涂層顏色的耐久性和沾污性一般淺淡明亮、過于鮮艷的色彩容易沾污鮮艷的紅、黃、橙易褪色，大面積的立面應盡量避免用過純、過艷的顏色■ 外墻涂料質(zhì)量控制的要點：關(guān)注基層質(zhì)量：基層必須平整、結(jié)實、無脫皮、無粉化、無空鼓、無油污、無浮灰,含水率應小于10%表面裂縫已修補或用彈性膩子做相應處理基層平整度較差時，不宜采用膩子找平，應用聚合物抗裂砂漿修補刮膩子前，基層應使用配套界面劑先行處理■ 關(guān)注涂刷工藝：根