【正文】 格的單位，由國(guó)務(wù)院測(cè)繪行政主管部門和國(guó)務(wù)院建設(shè) 行政主管部門聯(lián)合向社會(huì)公告?！　　笇?duì)策」 針對(duì)上述情況，我國(guó)第一個(gè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T 179862000）于2000年8月正式實(shí)施，成為房產(chǎn)面積測(cè)量里領(lǐng)域最權(quán)威的標(biāo)準(zhǔn)。造成這種的結(jié)果的原因是多方面的。　　「對(duì)策」 嚴(yán)格按照法律、法規(guī)規(guī)定的條件預(yù)售，避免不必要的損失?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。但由于購(gòu)買上述土地上建設(shè)的房產(chǎn)，較之于已經(jīng)取得土地使用權(quán)證書的土地上的房產(chǎn)，買方面臨著較多的不確定因素和較大的風(fēng)險(xiǎn)。　　「對(duì)策」賣方的基本情況應(yīng)以營(yíng)業(yè)執(zhí)照上載明的相關(guān)內(nèi)容為準(zhǔn)。建議有條件的開發(fā)商品采用專業(yè)打印軟件打印合同文本。　　「釋義」該部分是對(duì)文本的簡(jiǎn)要介紹，包括文本的性質(zhì)、商品房定義、填寫說(shuō)明、解釋權(quán)歸屬等內(nèi)容。該示范文本是兩部門在原《商品房購(gòu)銷合同》示范文本（GF950171）的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)改進(jìn)而成的?！　∧壳皩?shí)踐中最常用的商品房買賣合同文本是國(guó)家工商行政管理局和建設(shè)部于2000年聯(lián)合制定的《商品房買賣合同》示范文本（GF20000171）。　　商品房買賣合同說(shuō)明（內(nèi)容略）　　「對(duì)策」認(rèn)真閱讀說(shuō)明”，嚴(yán)格按說(shuō)明”填寫文本。）「土地使用權(quán)出讓合同號(hào)」「土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)」「劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)」，規(guī)劃用途為_________________________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日?！薄　　笇?duì)策」 雖然在目前的司法實(shí)踐中，法院一般不簡(jiǎn)單地因?yàn)樯鲜鐾恋厥褂脵?quán)瑕疵而認(rèn)定商品房買賣合同無(wú)效。預(yù)售許可證是賣方出售標(biāo)的房產(chǎn)的行為合法性的最重要的依據(jù)?！　≡撋唐贩康挠猛緸開__________，屬___________結(jié)構(gòu)，層高為___________，建筑層數(shù)地上___________層，地下___________層。　　「常見問題」 目前實(shí)踐中最常見的問題是商品房合同約定面積與建成后房屋交易主管部門實(shí)測(cè)面積不一致。申請(qǐng)甲級(jí)房產(chǎn)測(cè)繪資格的，由省級(jí)測(cè)繪行政主管部門報(bào)國(guó)務(wù)院測(cè)繪行政主 管部門審批發(fā)證；申請(qǐng)乙級(jí)以下房產(chǎn)測(cè)繪資格的，由省級(jí)測(cè)繪行政主管部門審批發(fā)證。　　按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（___________幣）每平方米________________元，總金額（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百_____拾_____元整?！　。?）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；　　產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積面積誤差比=────────────────100%合同約定面積因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議「釋義」 當(dāng)雙方選擇按建筑面積或按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)時(shí)，合同約定的面積（通常稱暫測(cè)面積”）有可能與申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)主管部門實(shí)際測(cè)量的面積不一致，本條就是為解決該問題設(shè)計(jì)的 .本條設(shè)計(jì)了兩種處理方式：一是雙方約定，二是按建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》處理?！　〉诹鶙l 付款方式及期限買受人按下列第 種第 項(xiàng)方式按期付款：　?。?）買受人應(yīng)于 年 月 日前首付款付清后，持有關(guān)材料于 年 月 日前到 銀行辦妥貸款手續(xù)，否則視為買受人違約?！　。?）逾期超過　　 天后，出賣人有權(quán)解除合同。賣方選擇解除合同必須買足一定的條件，即買方的逾期達(dá)到約定天數(shù)?！　?. 該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格?！　?，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：這種要求也有法律依據(jù)?！　〉珜?shí)際操作起來(lái)有一些具體問題?！　　笇?duì)策」 不管什么原因，只要不構(gòu)成不可抗力賣方就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任?！　?.「釋義」 本條是關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)發(fā)生設(shè)計(jì)變更時(shí)如何處理的約定?！　〉谑粭l 交接商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)?！　》侗具€規(guī)定了出賣人在交付房產(chǎn)時(shí)應(yīng)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。而想象和現(xiàn)實(shí)總是有些差別的，更何況在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尚不規(guī)范的大環(huán)境下夸大宣傳、虛假承諾幾乎是全行業(yè)的慣例”，這些都導(dǎo)致了交接糾紛大面積產(chǎn)生?！　〉谑l 出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)糾紛?！　?. ；　　，出賣人在買受人提出退房要求之日起　 日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，并按已付房?jī)r(jià)款的 　 ％賠償買受人損失。出賣人應(yīng)提供的證件有：資質(zhì)證明工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照國(guó)有土地使用證或政府征地批文、征地協(xié)議書及土地出讓金己金額繳納的憑證計(jì)委立項(xiàng)批文、年度投資計(jì)劃投資許可證（1991年4月16日以后需提供）建設(shè)用地規(guī)劃許可證、征地紅線圖建設(shè)工程規(guī)劃許可證及紅線圖、建筑施工許可證商品房預(yù)售許可證竣工驗(yàn)收合格證書及竣工平面圖?！　∈鶙l 保修責(zé)任買受人購(gòu)買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。　　「釋義」 本條是關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)各部位保修期限的約定。這些都是促使本條產(chǎn)生的客觀原因。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。　　另一方面是有關(guān)買受人對(duì)建筑物公用部分所享有的權(quán)和承擔(dān)的義務(wù)的規(guī)定?！　∫蚵男斜竞贤l(fā)生的一切爭(zhēng)議，由當(dāng)事人雙方協(xié)商或調(diào)解解決，協(xié)商調(diào)解不成，從以下兩種方式中選擇一種（在所選項(xiàng)下打？，如選擇仲裁方式，請(qǐng)注明具體仲裁委員會(huì)）：方便、快捷。　　第二十一條 合同附件及補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。補(bǔ)充合同的內(nèi)容，雙方可根據(jù)標(biāo)的房產(chǎn)的具體情況做出約定?！　〉诙龡l 本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。　　「常見問題」 經(jīng)常有買受人在簽訂合同后、房產(chǎn)證辦妥甚至入住之前，將購(gòu)買的房屋轉(zhuǎn)讓給他人。訴訟法法律常識(shí)希望對(duì)您有所幫助，贏了網(wǎng)建議大家遇到問題根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行判斷，必要時(shí)可尋求在線法律援助的幫助。但國(guó)務(wù)院至今未對(duì)該問題做出規(guī)定?！　　羔屃x」：合同的生效及備案?！　　笇?duì)策」 補(bǔ)充合同的內(nèi)容與范本不一致的，如果補(bǔ)充合同違反了法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，該補(bǔ)充條款無(wú)效；如果補(bǔ)充合同有效，也應(yīng)當(dāng)將合同范本的二十一條刪除，并注明以補(bǔ)充合同為準(zhǔn)。送 份，具有同等法律效力?！　　羔屃x」：爭(zhēng)議解決途徑。由于我國(guó)現(xiàn)行民事法律中沒有關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，《物權(quán)法》草稿中雖然已經(jīng)彌補(bǔ)了這一缺陷，但在物權(quán)法出臺(tái)之前，現(xiàn)實(shí)生活中涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)的爭(zhēng)議已經(jīng)屢見不鮮?！　　羔屃x」 本條規(guī)定包含兩方面的內(nèi)容，一方面是標(biāo)的房產(chǎn)的用途及買方使用標(biāo)的房產(chǎn)時(shí)的權(quán)利限制。且不容更改。在原《商品房銷售合同范本》（GF951701）中，沒有這方面的內(nèi)容。部分開發(fā)商售后服務(wù)意識(shí)淡薄?！　?要想使基礎(chǔ)設(shè)施能夠按承諾的期限交付，出了自身合理的規(guī)劃工期、嚴(yán)守進(jìn)度以外，還要注意與有關(guān)部門的協(xié)調(diào)、溝通?！　?. 　　　　　　　　　　　　　　　　　 ；　　「常見問題」 本條雖然提出以附件的方式明確約定裝修標(biāo)準(zhǔn)，但實(shí)踐中附加的約定過于籠統(tǒng)?！　　羔屃x」 本條是關(guān)于出賣人權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的約定。比如標(biāo)的房產(chǎn)的質(zhì)量問題只有在開發(fā)建設(shè)的全過程采取措施才能徹底避免，而采用快捷、安全的方式通知買方、備好《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》等文件、耐心解答買方有關(guān)房屋質(zhì)量等方面的問題等等都會(huì)對(duì)減少、避免交接糾紛產(chǎn)生意想不到的效果?！蹲≌|(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)；地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期。實(shí)踐證明，只要處理得當(dāng)，絕大多數(shù)的客戶對(duì)短時(shí)間的逾期交付是不會(huì)斤斤計(jì)較的?！　　赋Ｒ妴栴}」 逾期交房是非常普遍的現(xiàn)象?！　。?）逾期超過　 　日后，買受人有權(quán)解除合同。由于房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)和施工涉及政府各個(gè)部門，特別是水、電等項(xiàng)目外部配套工程必須由政府指定的企業(yè)施工，開發(fā)商無(wú)法自主把握，制約了開發(fā)商交付計(jì)劃的實(shí)施。第十八條：住宅小區(qū)等群體房