【正文】 章 商業(yè)地塊 SWOT 分析 一、 地塊基本情況分析 二、 項(xiàng)目 SWOT 分析 第三章 圓滿建議 一、 項(xiàng)目進(jìn)入建議 二、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議 第一篇 調(diào)研計(jì)劃 第一 篇 調(diào)研計(jì)劃 第一章 調(diào)研緣起 調(diào)研特征 房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)以及定位是一個(gè)系統(tǒng)的工程，必須對(duì)開(kāi)發(fā)地塊所在區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)指標(biāo)做深入的分析，由宏觀市場(chǎng)進(jìn)入到微觀市場(chǎng)的分析，逐步深入，提供詳實(shí)可靠的定性信息和定量信息，這都需要大 量的市場(chǎng)數(shù)據(jù)作為參考，故市場(chǎng)調(diào)研顯得極為重要。本次計(jì)劃因受執(zhí)行時(shí)間以及人員安排等條件的限制，采用多種特別的調(diào)研方法進(jìn)行組合調(diào)研。 ● 深度訪談 針對(duì)某一問(wèn)題，選擇相關(guān)行業(yè)人士進(jìn)行深度訪談，以達(dá)到深入了解事實(shí)、剖析問(wèn)題的成果。泗縣城市整體規(guī)劃經(jīng)過(guò)了兩次大的調(diào)整修編， 1995—— 2020年的泗縣城市整體規(guī)劃于 1995 年完成并批準(zhǔn)實(shí)施。泗縣工業(yè)發(fā)展迅猛，已形成糧棉油加工、山芋加工、木材加工、服裝制鞋、建筑建材等支柱產(chǎn)業(yè)。 ◆發(fā)揮省際交界優(yōu)勢(shì) 泗縣有著特殊的地理位置，位于兩省五縣交界處，東近沿海，西接中原，南通長(zhǎng)江，北臨歐亞大陸橋，隨著徐州國(guó)際機(jī)場(chǎng)和和徐高等級(jí)公路的建設(shè)，建立起良好的立體交通網(wǎng)絡(luò)，加快了區(qū)域間的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系與合作，同樣也帶來(lái)了大量的外地企業(yè)、資金以及技術(shù)和人才，為本地縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入了強(qiáng)大的動(dòng)力。 人口規(guī)模 泗縣全縣總?cè)丝诮?90 萬(wàn)，其中泗城鎮(zhèn)（縣城區(qū)域）為 10 萬(wàn)左右，約占總?cè)丝诘?11%，在狹小的縣城中心區(qū)域，居住著近 8 萬(wàn)人口，人流相對(duì)比較密集，較大的消費(fèi)潛力和消費(fèi)空間，支撐城區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜述及趨勢(shì)前景預(yù)測(cè) ◆ 整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有待提高，與周邊地區(qū)還存在一定的差距，縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展應(yīng)結(jié)合自身的實(shí)際情況，充分利用外部資源，發(fā)揮自身的能動(dòng)性，加快自身經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 商貿(mào)型城鎮(zhèn) 主要是劉圩、長(zhǎng)溝、草溝等，位于與周邊縣市交界地帶，邊境貿(mào)易比較活躍，形成具有地域特色的經(jīng)濟(jì)模式。 大莊鎮(zhèn) 沿教育干線。 經(jīng)濟(jì)區(qū)劃 依據(jù)泗縣城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，從加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程發(fā)展的戰(zhàn)略高度，全縣將通過(guò)農(nóng)村城鎮(zhèn)化、城市現(xiàn)代化的發(fā)展道路而帶動(dòng)各項(xiàng)事業(yè)的全面發(fā)展。 新建機(jī)場(chǎng)路。 城市廣場(chǎng)和停車(chē)場(chǎng)：規(guī)劃 3 個(gè)城市廣場(chǎng)，其中 2 個(gè)市政廣場(chǎng)， 1 個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，根 據(jù)其定位和定性的不同，分別承載不同的職能；公共停車(chē)場(chǎng)主要布置在車(chē)流匯聚點(diǎn)、大量人流產(chǎn)生點(diǎn)、過(guò)境交通與城市結(jié)合點(diǎn)附近。擴(kuò)大現(xiàn)有的各級(jí)各類(lèi)學(xué)校規(guī)模，形成泗縣以職業(yè)技術(shù)教育為特色的地方教育體系。 工業(yè)品市場(chǎng) 泗縣縣城建成全縣日用小商品的集散地，并擁有大型現(xiàn)代化購(gòu)物中心和經(jīng)營(yíng)各種醫(yī)療、文體、工藝美術(shù)等專(zhuān)業(yè)批發(fā)零售商店。 ★城市規(guī)模 近期（ 1995—— 2020 年）：人口為 7—— 8 萬(wàn)，用地 平方公里； 遠(yuǎn)期（ 2020—— 2020 年）：人口為 10—— 12 萬(wàn)，用地 平方公里。 ★ 城市用地向東發(fā)展，但建設(shè)滯后，影響了城市整體格局形成。 城市發(fā)展方向及趨勢(shì)預(yù)測(cè) ★ 城市向東移動(dòng)，整體向東發(fā)展； ★ 隨著新區(qū)建設(shè)的加快，將逐漸形成主副兩個(gè)城市中心，分流城市職能，分別承載不同的功能； ★ 新區(qū)建設(shè)和老城區(qū)改造同步進(jìn)行，由于商業(yè)的特殊性，在今后一段時(shí)間內(nèi)，商業(yè)中心區(qū)將仍以老城區(qū)為主，但商業(yè)中心偏移現(xiàn)有的商業(yè)中心； ★ 新的行政中心建成以及東部新區(qū)各項(xiàng)市政配套設(shè)施的完善，必然出現(xiàn)“城市東擴(kuò)，居住東移”的局面。 整頓力度正在不斷加大，土地政策為房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展護(hù)航保駕 違規(guī)操作、屯 地待漲的極端投機(jī)行為嚴(yán)重干擾了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展。 4 月 27 日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó) 務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)，又提出了“新八條”； 5 月 11 日，繼“國(guó)八條”、“新八條”之后，國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了由建設(shè)部等七部委聯(lián)合制定的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，這是目前政府在進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過(guò)程中由政策層面操作層面的細(xì)化，也是中央一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的“組合拳”的跟進(jìn)。 變“宏觀調(diào)控”為“雙向調(diào)控”，加大廉租房、普通商品房的供應(yīng)量，限制高檔住宅、別墅的開(kāi)發(fā) 2020 年，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)氣云涌，國(guó)家出臺(tái)一系列的宏觀調(diào)控政策對(duì)房地 產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，房地產(chǎn)熱點(diǎn)地區(qū)的房?jī)r(jià)得到抑制，開(kāi)發(fā)熱度下降，取得了明顯的效果。 目前，外地開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入泗縣房地產(chǎn)行業(yè)，個(gè)項(xiàng)目相互爭(zhēng)艷，但目前市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)物業(yè)檔次普遍較低，社區(qū)配套落后，產(chǎn)品不能滿足消費(fèi)者需求。 2020 年投入市場(chǎng)的樓盤(pán)有 20 多萬(wàn)平米，能夠很好的滿足 泗縣對(duì)住宅及商服物業(yè)的需求。 房地產(chǎn)方面的宣傳推廣比較少，手段比較單一，營(yíng)銷(xiāo)物料比較粗糙。 消費(fèi)者需要呈現(xiàn)多樣化，由單一的滿足居住需求上升到注重對(duì)生活質(zhì)量的需求、投資的需求。 項(xiàng)目劣勢(shì) 地勢(shì)較低，臨睡太近，一樓有住戶，水濕很重； 離城區(qū)較遠(yuǎn)，周邊環(huán)境較陳舊，尤其是其商業(yè)鋪面的周邊； 小區(qū)內(nèi)無(wú)車(chē)庫(kù)，不能解決業(yè)主的停車(chē)問(wèn)題； 進(jìn)入小區(qū)的路較長(zhǎng)且有一個(gè)下坡路，跟泗縣人民不愿多走的生活習(xí)慣相悖； 項(xiàng)目位置偏僻，城市往東發(fā)展，西關(guān)不被消費(fèi)者看好。 項(xiàng)目劣勢(shì) 小區(qū)規(guī)模較小，現(xiàn)只建成三 棟，還有二棟因?yàn)椴疬w問(wèn)題未建，樓間距較小，尤其是小區(qū)左邊與周邊間距過(guò)小。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 位于縣城東關(guān)，新老城區(qū)相接之處，交通便利。 實(shí)行統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，將能更好的塑造品牌形象，營(yíng)造商業(yè)氛圍。內(nèi)鋪以服飾、首飾為主。租金過(guò)高也是其招商困難的一個(gè)原因。 目前泗縣的商業(yè)中心正在向東移動(dòng)，從某種意義上來(lái)說(shuō)，是傳統(tǒng)商業(yè)想現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)的過(guò)渡，但是由于商業(yè)的特殊性 ，新的商業(yè)中心的形成需要一定的時(shí)間，但是隨著老城區(qū)改造以及新城區(qū)的建設(shè)，這一時(shí)間將會(huì)縮短。 三、泗縣主要街道商業(yè)業(yè)態(tài)分析 泗縣城區(qū)主要商業(yè)街道業(yè)態(tài)分析表 街道：國(guó)防路 位置：石梁河以東 人流量：較多 車(chē)道：雙車(chē)道 車(chē)流量：較多 公交線路：無(wú) 主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 百貨 建材五金 餐飲娛樂(lè) 摩托銷(xiāo)售維修 家具家電 其它 空鋪 合計(jì) 數(shù)量（間） 73 57 41 29 22 54 7 283 比例 % 100 租金狀況 租金水平 6000 元 /年，面積在 30 平方米左右 商鋪面積 面積范圍 25— 100 平方米，主流 30 平方米 建筑形式 商住樓 商鋪尺寸 8m（開(kāi)間 進(jìn)深） 經(jīng)營(yíng)狀況 經(jīng)營(yíng)狀況良好，尤其在此路中段，商業(yè)較集中，人氣很旺 空置率 % 品牌店及業(yè)態(tài)特征 業(yè)態(tài)特征 主要以百貨和建材五金為主，店鋪規(guī)模不大，但較集中，主要以街鋪的形式經(jīng)營(yíng) 部分商家 新大洲摩托、大運(yùn)摩托、豪爵摩托等 綜合點(diǎn)評(píng) 綜合 點(diǎn)評(píng)：國(guó)防路是泗縣的南北交通要道承載交通功能，過(guò)往車(chē)輛較多，商業(yè)氛圍一般，但此街缺乏大中型的商業(yè)店鋪，商鋪以中低檔為主，規(guī)模較小，西側(cè)街道較陳舊，主要以百貨居多。 鋪面租金舉例： 25000 元 /年（凱盛床上用品）， 40 平米 21000 元 /年（紅草帽鞋店）， 28 平米 街道：中城街 位置：與汴河路平行，東西走向 人流量：較多 車(chē)道：雙車(chē)道 車(chē)流量：較少 公交線路：無(wú) 主要經(jīng) 營(yíng)業(yè)態(tài) 餐飲娛樂(lè) 家電 服飾 百貨 酒店 其它 空鋪 合計(jì) 數(shù)量（間） 12 7 6 5 4 21 8 63 比例 19% % % % % % % 100% 租金狀況 租金水平 東、西段 7000 元 /年， 20— 40 平米，中段 50000 元 /年， 34 平米 銷(xiāo)售狀況 價(jià)格水平 30 萬(wàn) — 50 萬(wàn)， 30 平米 商鋪面積 面積范圍 20— 100 平米 建筑形式 商住樓 商鋪尺寸 中段 4m 9m（開(kāi)間 進(jìn)深） 東段： 3m 7m（開(kāi)間 進(jìn)深） 經(jīng)營(yíng)狀況 經(jīng)營(yíng)狀況良好 空置率 % 品牌店 及業(yè)態(tài)特征 業(yè)態(tài)特征 主要以品牌服飾、高檔首飾為主要特征。 鋪面租金舉例： 15000 元 /年（魯蒙莎），面積 32 平米 23000 元 /年（百年褲業(yè)），面積為 35 平米 四、主題商業(yè)業(yè)態(tài)分析 泗縣商業(yè)發(fā)展還處在起步階段，當(dāng)前的商業(yè)形態(tài)是由傳統(tǒng)的商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)轉(zhuǎn)變時(shí)期。 項(xiàng)目名稱(chēng) 華聯(lián)超市（佳美嘉購(gòu)物中心） 項(xiàng)目位置 鐵市街北段 項(xiàng)目定位 生活超市（中低檔） 經(jīng)營(yíng)規(guī)模 2020 平米 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 日用百貨、食品、文體用品等 綜合點(diǎn)評(píng) 品牌優(yōu)勢(shì)，開(kāi)業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)， 在當(dāng)?shù)厝诵哪恐杏辛己每诒瑫r(shí)也是人們的一種習(xí)慣性消費(fèi)，目前經(jīng)營(yíng)狀況較好； 物業(yè)形象一般，裝修不上檔次，購(gòu)物環(huán)境一般； 硬件設(shè)施不夠好，共兩層，有一部手扶電梯，過(guò)道比較小，整體布局顯得比較擁擠，影響整體的購(gòu)物環(huán)境； 項(xiàng)目名稱(chēng) 蘇果超市 項(xiàng)目位置 人民北路 項(xiàng)目定位 生活超市 經(jīng)營(yíng)規(guī)模 1200 平米 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 主要經(jīng)營(yíng)食品、日雜用品為主 綜合點(diǎn)評(píng) 品牌優(yōu)勢(shì)：作為比較有名的連鎖超市企業(yè)，在當(dāng)?shù)厝酥锌诒容^好； 地段優(yōu)勢(shì)：人民路是傳統(tǒng)的商業(yè)旺地，人流比較多； 經(jīng)營(yíng)狀況較好，人流比較多 ； 但規(guī)模相對(duì)比較，在業(yè)態(tài)分布方面相對(duì)要少，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。同時(shí)商業(yè)形態(tài)與人之間也是一種相互促進(jìn)的關(guān)系。 鋪面售價(jià)舉例：特步 90 萬(wàn)，面積 68 平米，兩間門(mén)面 鋪面租金舉例： 10 萬(wàn)（特步），面積 68 平米； 15 萬(wàn)（泗縣第一金店），面積 100平米 街道：鐵市街 位置：與人民路平行，南北走向 人流量：很多 車(chē)道：雙車(chē)道 車(chē)流 量：較少 公交線路：無(wú) 主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 服飾 百貨 餐飲娛樂(lè) 鞋店 美 容美發(fā) 其它 空鋪 合計(jì) 數(shù)量（間） 32 13 34 9 13 40 6 147 比例 % % % % % % 4% 100% 租金狀況 租金水平 16000 元 /年，面積以 30 平米為例 銷(xiāo)售狀況 價(jià)格水平 商鋪面積 面積范圍 20— 120 平米 建筑形式 商住樓 商鋪尺寸 8m（開(kāi)間 進(jìn)深） 經(jīng)營(yíng)狀況 經(jīng)營(yíng)狀況好，人氣較旺 空置率 4% 品牌店及業(yè)態(tài)特征 業(yè)態(tài)特征 此街擁有大型購(gòu)物場(chǎng)所，主要以品牌服飾專(zhuān)賣(mài)店、超市、美容美發(fā)、餐飲娛樂(lè)為主，品牌服飾較集中，其南端有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。 鋪面租金舉例： 23000 元 /年（達(dá)芙妮）， 38 平米，位于此街中段 15000 元 /年（古井 貢酒專(zhuān)賣(mài)店），面積 45 平米，位于此街西段 16000 元 /年（高科專(zhuān)賣(mài)），面積 20 平米 街道：人民路 位置：老城區(qū)泗州商城，南北走向 人流量：較多 車(chē)道：雙車(chē)道 車(chē)流量：較少 公交線路：無(wú) 主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 服飾 床 上用品 餐 飲娛樂(lè) 鞋店 美 容美發(fā) 其它 空鋪 合計(jì) 數(shù)量（間） 65 18 16 14 12 24 4 153 比例 % % % % % % % 100% 租金狀況 租金水平 18000 元 /年（面積在 30 平米左右） 商鋪面積 面積范圍 20— 150 平米 建筑形式 商住樓 商鋪尺寸 7m（開(kāi)間 進(jìn)深） 經(jīng)營(yíng)狀況 此街是商鋪經(jīng)營(yíng)的旺地，人氣很旺 空置率 %（萬(wàn)得福臨街門(mén)面） 品牌店及業(yè)態(tài)特征 業(yè)態(tài)特征 主要以服飾、床上用品、餐飲娛樂(lè)等為主，還分布有美容美發(fā)、建材、家 電、鞋類(lèi)。 三縱： 國(guó)防路：主要承載交通職能，商業(yè)業(yè)態(tài)分布以小百貨、摩托汽配、農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品等大件商品銷(xiāo)售為主，車(chē)流較多； 人民路：泗縣最繁華的路段，也是經(jīng)營(yíng)狀態(tài)最好，人流最多的路段，位于老城區(qū)中心地帶，傳統(tǒng)老商業(yè)積聚地帶，目前依然 是商業(yè)旺地； 鐵市街：主要以百貨、蔬菜、水果等為主，街道形象較差，但是由于關(guān)系到人們的日常生活、因此人氣比較旺。傳統(tǒng)商業(yè)將就一種方便，一種隨意性，它不存在