【正文】 就從客觀上決定了泗縣商貿(mào)零售市場(chǎng)在一段時(shí)間同時(shí)充斥著傳統(tǒng)商業(yè)的街 鋪形式與現(xiàn)代商業(yè)的大賣場(chǎng)、購(gòu)物中心等。泗縣的商業(yè)不是很發(fā)達(dá)，其上面的樓層招商較難。 二層：已售 30%，售價(jià)為 5500 元／平米 三層：未售 招商情況 一樓：外鋪有 7 個(gè)鋪位未開(kāi)業(yè)，主要是時(shí)尚潮流品牌專賣，商業(yè)包括有服飾、首飾、鞋類、音響、眼鏡、電器等。住宅銷售較快，目前三樓、四樓的住房已售完，消費(fèi)者看好。商業(yè)、步行街和住宅的結(jié)合，也迎合了消費(fèi)者的需求。 項(xiàng)目名稱：金福苑 項(xiàng)目位置：人民路和一環(huán)路交叉口 開(kāi)發(fā)商 江蘇靖江市房屋開(kāi)發(fā)銷售中心泗縣分公司 物管公司 虹城物業(yè)管理中心 開(kāi)盤時(shí)間 2020 年 6 月 綠化率 綠化較少 總戶數(shù) 110 戶 主力戶型 三室二廳一衛(wèi)一廚 面積范圍 86136 平米 建筑特點(diǎn) 磚混結(jié)構(gòu) 施工進(jìn)度 已建成三棟，還有二棟未建 銷售均價(jià)（元 /平米） 1070 銷售情況 已售約 60 套 付款方式 一次性，按揭 建筑參數(shù) 占地面積 10 畝，建筑面積 14500 平米， 層數(shù) 5 層 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 較其他項(xiàng)目地理位置優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利，靠近鬧市區(qū)，菜市場(chǎng)近在咫尺；周邊教育資源豐富，東邊有泗縣中學(xué)，北邊有縣一小、二小、南邊有泗縣二中。 二、泗縣房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)研 （一）泗縣住宅市場(chǎng)典型樓盤分析及綜合評(píng)價(jià) 典型住宅分析 項(xiàng)目名稱：秀水苑 項(xiàng)目位置：石梁河以西 開(kāi)發(fā)商 銅陵金廣公司泗縣分公司 策劃公司 銅陵中源房屋經(jīng)營(yíng)經(jīng)紀(jì)公司 廣告公司 —— 物管公司 虹城物業(yè)管理中心 開(kāi)盤時(shí)間 2020 年 9 月 竣工時(shí)間 2020 年年底 綠化率 % 容積率 總戶數(shù) 392 套 主力戶型 三室二廳一衛(wèi) 面積范圍 47— 125 平米 建筑特點(diǎn) 磚混結(jié)構(gòu) 施工進(jìn)度 已建成 16 棟，還有 4棟未建 銷售均價(jià) 1070 元 /平米 銷售情況 已賣 116 套 付款方式 一次性付款，銀行按揭 建筑參數(shù) 占地面積 43752 平方米 建筑面積 57672 平米 實(shí)用率 — 層數(shù) 5 層+閣樓 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 有先進(jìn)的物業(yè)管理，小區(qū)采用全封閉式物業(yè)管理，各單元戶增加了樓宇對(duì)講安防系統(tǒng)；周邊環(huán)境靜謐，粉塵噪音污染較少，水岸生活，風(fēng)景較好；高綠化率，綠化率達(dá) %，這在泗縣各個(gè)小區(qū)中數(shù)最高的。主要有： 發(fā)展商將更加理性、更加成熟，外來(lái)與本地發(fā)展商的同臺(tái)競(jìng)技，將共同促進(jìn)市場(chǎng)繁榮。 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，必然走專業(yè)化的道路，在這一過(guò)程中，將有一部分開(kāi)發(fā)商被淘汰出局。 （ 2）房地產(chǎn)整體市場(chǎng)處于加速發(fā)展階段，外地開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐 泗縣房地產(chǎn)雖然起步較晚，但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及外地開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，使得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)較快，目前正處在加速發(fā)展階段。 進(jìn)入 21 實(shí)際，為房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的發(fā)展階段，本地開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行摸索試探運(yùn)營(yíng)，由于開(kāi)發(fā)的位置較成熟，市場(chǎng)供不應(yīng)求。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托基金還處于起步階段，在 2020 年得到實(shí)質(zhì)性的發(fā)展， 05 年末深圳萬(wàn)科集團(tuán)與中信聯(lián)手推出一支融資 2 億元的房地產(chǎn)信托基金。 系列新政調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)厲打擊炒房；政府進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控 3 月份，國(guó)務(wù)院下發(fā)“穩(wěn)定房?jī)r(jià)通知”，就是通常所說(shuō)的“國(guó)八條”。我們有理由相信，隨著金融、貨幣政策的積極有效調(diào)控及導(dǎo)向作用，房地產(chǎn)行業(yè)將今日持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的春天。 ★ 城市副中心 以老城區(qū)為主，適當(dāng)向外擴(kuò)展城市副中心，以金融、商貿(mào)、服務(wù)、文教功能為主。但是總體城鎮(zhèn)建設(shè)滯后于經(jīng)濟(jì)建設(shè)，依然存在如下問(wèn)題： ★ 縣域城鎮(zhèn)化水平僅為 20%，遠(yuǎn)低于全省全國(guó)平均水平，城鎮(zhèn)體系發(fā)育不健全，除縣城稍有發(fā)展外，其余鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展緩慢。 1995 年版規(guī)劃概況 ★ 規(guī) 劃期限 近期： 1995 年 —— 2020 年，遠(yuǎn)期： 2020 年 —— 2020 年； ★城市性質(zhì)定位 全縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，以發(fā)展輕紡、食品為主的工貿(mào)型城鎮(zhèn)。因此在縣城與中心鎮(zhèn)需要加大農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)的力度，尤其是大莊、劉圩等中心鎮(zhèn)的省際邊境貿(mào)易市場(chǎng)建設(shè)。 在城市的西北區(qū)域布置文教科研用地，形成相對(duì)獨(dú)立的科教去。 ■ 城區(qū)道路網(wǎng)規(guī)劃 城區(qū)干道網(wǎng)為方格網(wǎng)狀，其中主干道形成“一環(huán)四縱五橫”的空間分布格局。 303 省道進(jìn)泗縣城區(qū)段改道至城區(qū)北環(huán)路，按一級(jí)路面建設(shè)，原路改建為城市道路。 303 和 313 省道產(chǎn)業(yè)帶 以泗城為中心，以長(zhǎng)溝、草廟、草溝為基地，積極發(fā)展城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)和糧油加工、水產(chǎn)養(yǎng)殖和粉絲加工、建材、高科技、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)以及城鎮(zhèn)第三產(chǎn)業(yè)。 分區(qū)布局重點(diǎn) 泗縣縣城 該縣城由“一老一新”兩個(gè)板塊構(gòu)成，在加快東部新區(qū)建設(shè)的同時(shí)，通過(guò)集中、緊湊、有機(jī)的布局，構(gòu)成“受得起、放得開(kāi)、有彈性”的初步現(xiàn)代化布局模式。 目前縣域城鎮(zhèn)按職能分工的不同，大致可以分為三類： 綜合型城鎮(zhèn) 主要是泗城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)功能較為齊全，承擔(dān)著全縣的政治經(jīng)濟(jì)文化中心的職能，基本形成以泗城鎮(zhèn)（縣城）為中心，向四周輻射的城鎮(zhèn)發(fā)展格局，輻射范圍較大。 泗縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況在安徽省來(lái)說(shuō)，排名比較靠后，縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較緩慢，中心城市以及城鎮(zhèn)建設(shè)步伐緩慢，人民收入水平、生活水平有待進(jìn)一步提高，真正達(dá)到小康水平。泗縣是一個(gè)典型的勞務(wù)輸出地區(qū)，勞務(wù)輸出有利于提高當(dāng)?shù)厝说纳钏剑瑥亩鴰?dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)也能轉(zhuǎn)變當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)觀念。 ◆融入徐州都是經(jīng)濟(jì)圈 徐州都市經(jīng)濟(jì)圈作為蘇北乃至皖北地區(qū)重要的一個(gè)“共同體”，泗縣與之毗鄰，可以共享和利用徐州經(jīng)濟(jì)圈強(qiáng)大的人流、五六、資金流等，同時(shí)徐州的巨大勞務(wù)市場(chǎng)也是泗縣勞務(wù)輸出的一個(gè)重要地區(qū)，成為泗縣“異地城鎮(zhèn)化”的一大特征，加強(qiáng)與徐州經(jīng)濟(jì)圈的交流是發(fā)展泗縣經(jīng)濟(jì)的必經(jīng)之路 。泗縣是全省畜牧水產(chǎn)養(yǎng)殖十強(qiáng)縣，擁有可養(yǎng)水面 5 萬(wàn)畝， 特種水產(chǎn)養(yǎng)殖 (河蟹、特類魚 )前景廣闊，沱河萬(wàn)畝精養(yǎng)塘正在開(kāi)發(fā)建設(shè)之中 。 1948 年泗城解放， 1950 年建成關(guān)鎮(zhèn)， 1992 年 3 月泗縣進(jìn)行新的行政區(qū)劃調(diào)整，縣城改稱為泗城鎮(zhèn)，泗城鎮(zhèn)位于縣境中部。 資料查詢法 —— 使用圖書、網(wǎng)絡(luò)等查找相關(guān)的調(diào)研成果。 居民、商業(yè)消費(fèi)者 居民人口、構(gòu)成及其消費(fèi)特征 路網(wǎng)交通 市政設(shè)施和規(guī)劃 道路狀況、人車流密度及其特征 市政設(shè)施配套、服務(wù)狀況、城市規(guī)劃 住宅市場(chǎng) 住宅市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及供需狀況 商服市場(chǎng) 商服物業(yè)現(xiàn)狀以及供需狀況 投資趨向 住宅投資、商鋪投資‘其他投資方式 在售（待售）商業(yè) /住宅項(xiàng)目分析 在售商業(yè) /住宅項(xiàng)目特征、營(yíng)銷策略、銷售情況、社會(huì)反映，項(xiàng)目啟示等 項(xiàng)目意向地塊 項(xiàng)目意向地塊的周邊狀況調(diào)研 調(diào)研輔助工具 數(shù)碼相機(jī)、電腦 調(diào)查表格、調(diào)研問(wèn)卷 100 份 地圖、筆記本、計(jì)算器等 第三章 調(diào)研方法 抽樣方法 針對(duì)不同的調(diào)研對(duì)象需要采取不同的調(diào)研方法，調(diào)研方法的不同對(duì)抽樣的要求不同。 對(duì)于熟悉的市場(chǎng)或者完全陌生的市場(chǎng)都應(yīng)該做詳細(xì)的調(diào)研，以市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ)，為源點(diǎn)，為支撐，以降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功。 調(diào)研方法 ● 觀察法 專人定點(diǎn)、定時(shí)觀察調(diào)研對(duì)象的行為活動(dòng)并記錄。 調(diào)研管理和監(jiān)控 現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)施由計(jì)劃人具體安排并靈活把控； 調(diào)研質(zhì)量由范增總控。 規(guī)劃在 2020 年開(kāi)始建設(shè)的泗縣至宿州的高速公路今年 2 月 16 號(hào)通過(guò)專家組評(píng)審，該高速公路全場(chǎng) 公里，是泗洪至許昌公里的組成部分，項(xiàng)目設(shè)計(jì)車速 120 公里 /小時(shí)，路基寬度28 米，雙向四車道，建設(shè)工期為 3 年。 ◆ 宿州市區(qū)域中心城市，成為宿州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要一極； ◆ 利用優(yōu)越的區(qū)位、交通、資源優(yōu)勢(shì)，發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)，成為加工貿(mào)易基地； ◆ 平衡三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展民間稱市域、縣域商貿(mào)流通中心； ◆ 擴(kuò)大城區(qū)面積，加快新城區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和老城區(qū)的更新改造。 資源優(yōu)勢(shì) 生物資源 氣候資源優(yōu)越，本地生物資源非常豐富，種植業(yè)有小麥、大豆、玉米、棉花、油菜及藥材，林木品種也很多，木材積蓄量 60 萬(wàn)立方米，森林覆蓋率為 15%。 泗縣宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及發(fā)展現(xiàn)狀 隨著新一輪城市規(guī)劃的提出，習(xí)性將進(jìn)一步擴(kuò)大城區(qū)規(guī)模，將逐步形成功能、職能明確的不 同組團(tuán)，住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、行政區(qū)、工業(yè)園區(qū)等布局比較合理。隨著縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市框架的拉大，這種局面正在逐漸改變，整個(gè)城市向四周發(fā)展 ，擴(kuò)大城區(qū)范圍，更好的發(fā)展經(jīng)濟(jì)。 （二）泗縣城市發(fā)展遠(yuǎn)近期規(guī)劃 城市規(guī)劃概況 城市規(guī)劃 期限 近期： 2020 年 遠(yuǎn)期： 2020 年 規(guī)劃區(qū)域 規(guī)劃界定區(qū)域范圍為：北至新睢河，東至草廟鎮(zhèn)以西，南至新汴河，西至原三灣鄉(xiāng)。 草溝鎮(zhèn) 提升城鎮(zhèn)品位，構(gòu)成“一個(gè)中心，四個(gè)組團(tuán)”的布局。 公共基礎(chǔ)設(shè)施 道路交通 公路 續(xù)建合徐高速。 強(qiáng)化城市對(duì)外出入口的建設(shè)，規(guī)劃 4 個(gè)城市對(duì)外入口。 ★行政辦公區(qū)域 隨著縣政府的搬遷，在東部新區(qū)形成縣級(jí)政務(wù)區(qū)，對(duì)城內(nèi)現(xiàn)有行政單位，結(jié)合其布局分布特點(diǎn)、功能性質(zhì)和設(shè)施狀況，進(jìn)行必要的整合。 商貿(mào)金融布局 商業(yè)金融布局 在泗城老城區(qū)充實(shí)完善商業(yè)金融用地，通過(guò)更新改造，不斷提升城市土地的使用與城市形象，在上期的城市規(guī)劃中，主要以老城區(qū)的中城街、人民路、鐵市街一帶為商業(yè)步行街區(qū)，同時(shí)作為商業(yè)金融中心。 生產(chǎn)資料市場(chǎng) 縣城培育和設(shè)立 23 個(gè)生產(chǎn)資料市場(chǎng)。 城市發(fā)展形態(tài) 以老城區(qū)為中心，形成集中緊湊發(fā)展的塊狀城市。 ★ 原規(guī)劃體育中心仍未建成，教育用地、文化設(shè)施缺乏。進(jìn)入 2020 年以后，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的地位和作用，將基本上沿用 05 年的宏觀手段對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控。政府意欲通過(guò)調(diào)節(jié)土地供應(yīng)總量、安排不同的土地用途來(lái)抑制或鼓勵(lì)市場(chǎng)需求，有效地引導(dǎo)投資、消費(fèi)的方向和水平，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的健康、穩(wěn)定、高速發(fā)展。該通知是針對(duì)之前七部委意見(jiàn)中關(guān)于“自 2020 年 6 月 1 日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入 全額征收營(yíng)業(yè)稅”中對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房?jī)赡陼r(shí)間的補(bǔ)充界定。各地對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地的徐嚴(yán)格控制，尤其是對(duì)于高檔住宅、別墅項(xiàng)目的審批，政策的不明朗使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在更多的變數(shù)。近年來(lái)房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展同樣也震動(dòng)了泗縣這一內(nèi)陸省份中的縣級(jí)城市，外地開(kāi)發(fā)商先后搶 入泗縣市場(chǎng)，開(kāi)始大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，雖然市場(chǎng)仍然不甚成熟，但同樣有其自 身獨(dú)特的特點(diǎn)。 （ 3）房地產(chǎn)產(chǎn)品集中投放，部分產(chǎn)品不適合市場(chǎng)需求，在一定程度上造成了供過(guò)于求的局面 房地產(chǎn)的集中投放速度和投放量高于市場(chǎng)的承受能力，同樣也加快于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展速度，偏離了市場(chǎng)需求，因此當(dāng)?shù)赝瞥龅臉潜P整體銷售情況不甚理想，地段、配套決定銷售情況。 （ 5）消費(fèi)理念不夠成熟，消費(fèi)觀念有待改變 在泗縣市場(chǎng)，住宅產(chǎn)品幾經(jīng)基本上不是為了簡(jiǎn)單的滿足居住要求，但是仍然沒(méi)有達(dá)到追求居住品質(zhì)的地步，正處在一個(gè)過(guò)渡階段 ，價(jià)格以及地段依然是決定性因素。 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，強(qiáng)化核心商圈物業(yè)優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大核心商圈對(duì)區(qū)域或片區(qū)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的輻射，加強(qiáng)對(duì)區(qū)域商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的規(guī)劃等，將成為商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的重頭戲。 綜合點(diǎn)評(píng) 該小區(qū)位于西關(guān)，其周邊環(huán)境不是很好，增值潛力不大。商鋪底層售價(jià)為 3800 元 /平米，單底層的售價(jià)為 3980 元 /平米，商鋪銷售良好； 周邊配套設(shè)施比較齊全，構(gòu)建良好的生活氛圍。商業(yè)、步行街和住宅的結(jié)合，也迎合了消費(fèi)者的需求。 配有中心廣場(chǎng)，物業(yè)形象較好。內(nèi)鋪：只有六家開(kāi)業(yè)，且經(jīng)營(yíng)狀況一般，店面冷清。 ◆ 商業(yè)開(kāi)發(fā)體量大，開(kāi)發(fā)區(qū)域相對(duì)集中，將引導(dǎo)商業(yè)中心的東移 ； ◆ 大型商業(yè)綜合體為主，商住兩用； ◆ 銷售情況一般，空置現(xiàn)象依然存在； ◆ 產(chǎn)品定位不準(zhǔn)，業(yè)態(tài)規(guī)劃和后期經(jīng)營(yíng)管理不到位； ◆ 銷售價(jià)格較高，投資者以本地為主。 二、泗縣主要商業(yè)格局分析 泗縣主要商業(yè)中心位于老城區(qū)，集中了縣城絕大多數(shù)的商業(yè)，同樣也是人流最為旺盛的區(qū)域沒(méi)經(jīng)過(guò)多年的積淀，已經(jīng)形成了“二橫三縱”五條主題街道 所構(gòu)成的商業(yè)中心區(qū)。 部分商家 萬(wàn)得福超市、陽(yáng)光大酒店、光明眼鏡、高科專賣 綜合點(diǎn)評(píng) 綜合點(diǎn)評(píng)：此路與國(guó)防路、人民路、鐵市街相交，與中城街平行，是人流向北面集散的主要通道，地理位置優(yōu)勢(shì)明顯。因?yàn)槠渌乩砦恢玫膬?yōu)越性，該街中段萬(wàn)得福臨街鋪面是泗縣商業(yè)鋪面價(jià)格最高的鋪面。就目前泗縣城區(qū)商業(yè)來(lái)說(shuō)，大型商業(yè)主要是綜合性超市為主，滿足人們 日常生活需要，人們購(gòu)物的目的基本停留在滿足生活所需，還沒(méi)有達(dá)到追求購(gòu)物享受、購(gòu)物樂(lè)趣的階段，因此，大型百貨商場(chǎng)、體驗(yàn)式購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)、專題市場(chǎng)等商業(yè)業(yè)態(tài)形式在泗縣還沒(méi)有出現(xiàn)。 受訪者家庭收入分析 受訪者家庭收入 1000 元 /月以下，占 % 受訪者家庭收入 1000— 1500 元 /月，占 % 受訪者家庭收入 1500— 2020 元 /月，占 % 受訪者家庭收入 2020 元 /月以上，占 % 家庭基本收入情況主要是集中在 1000— 1500 元