【正文】 資估算及社會、經(jīng)濟效益評價6) 貸款風險評估1) 收集資料a) 有關(guān)民用建筑方面的政策、法規(guī)和規(guī)定b) 有關(guān)報建資料c) 有關(guān)基礎數(shù)據(jù)資料d) 國家或有關(guān)主管部門頒發(fā)的有關(guān)項目評價的基本參數(shù)和指標2) 調(diào)查研究a) 市場調(diào)查，調(diào)查和預測社會對產(chǎn)品需求量、價格和競爭能力，確定建設方案和經(jīng)濟規(guī)模。該項目建設期結(jié)束，經(jīng)營第一年末，%，%，貸款的清償能力顯著，說明該項目的經(jīng)濟完全可行的。淡水珍珠在國內(nèi)外市場已經(jīng)享有一定的知名度和影響力。中國現(xiàn)有的淡水珍珠產(chǎn)量已經(jīng)占世界總產(chǎn)量的95%以上，占到世界淡水珍珠的總產(chǎn)量99%以上，而的珍珠產(chǎn)量又占到全國的60%以上，但從珍珠貿(mào)易市場的交易額來看，的珍珠則呈現(xiàn)出“高產(chǎn)低收”（高產(chǎn)量、低收益）的現(xiàn)象。2. 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展背景2007年12月14日，經(jīng)報請國務院同意，國家發(fā)改委正式批準武漢城市圈和長株潭城市群為全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會綜合配套改革試驗區(qū)。 生態(tài)定位：全國知名的生態(tài)文明區(qū)域，資源節(jié)約的循環(huán)集約新區(qū)，可持續(xù)發(fā)展的城市標桿。 項目建設是企業(yè)、行業(yè)自身發(fā)展的需要面對國際市場中，中國珍珠競爭的狀況，中國珍珠商們已逐漸意識到：只有形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模和標準，提高珍珠產(chǎn)品品質(zhì)，打出“中國珍珠”的品牌，才是行業(yè)和企業(yè)發(fā)展的最終出路。%。與上年同期相比較，一、。與其他市州相比較，**%的GDP增速遙遙領先。%，；%。%。在城市居民家庭可支配收入中，%；%。 **市城市發(fā)展規(guī)劃1) 城市發(fā)展規(guī)劃 《**市城市總體規(guī)劃(20032020)》——到2020年，**的規(guī)劃區(qū)面積將從90版規(guī)劃的960平方公里擴大到2893平方公里，城市居住人口將增至310萬，將近比現(xiàn)在翻一番。《規(guī)劃》還就**城市商業(yè)中心布局以及特色商業(yè)街、商品批發(fā)市場、商業(yè)零售業(yè)態(tài)、物流配送業(yè)等建設進行了專項規(guī)劃。可見，中國珍珠產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀是“喜憂參半”：一方面，珍珠消費市場空間廣闊，中國珍珠還大有可為；特別是，“高產(chǎn)低收”的狀況迫使珍珠必須重新定位，尋找新的出路，才能在珍珠行業(yè)的競爭中取勝。諸暨已經(jīng)被公認我國的淡水珍珠中心。并且，隨著沿海產(chǎn)業(yè)資本的內(nèi)移，淡水珍珠的質(zhì)量、加工水平將不斷提高，單就在項目所在地xx縣而已，其境內(nèi)就已經(jīng)開發(fā)建設了萬畝以上的優(yōu)質(zhì)淡水珍珠養(yǎng)殖基地。為能充分輻射內(nèi)陸廣大區(qū)域，最大、最好的發(fā)揮市場的流通、導向功能，項目在投資額規(guī)模、市場功能開發(fā)規(guī)模上，都在珍珠產(chǎn)業(yè)圈內(nèi)首屈一指，具有無可比擬的優(yōu)勢。對策組建一支高水平、高素質(zhì)的項目管理隊伍，按功能成立專門事務部，專業(yè)運作管理和提供服務。項目周邊地區(qū)文教、衛(wèi)生、商業(yè)服務等市政設施完善，生產(chǎn)、生活協(xié)作條件較好，有利于項目的執(zhí)行。上古生界至中生界均為準地臺形沉積，喜馬拉雅運動對xx影響較大，初步形成了今天所見的大地景觀。據(jù)近20年xx坡氣象站氣候資料統(tǒng)計：年平均氣溫 ℃ 最熱月平均氣溫 ℃ 最冷月平均氣溫 ℃ 極端最高氣溫 ℃ 極端最低氣溫 ℃ 年總降水量 年總?cè)照? 年總輻射量 年平均風速 年相對濕度 81%年總蒸發(fā)量 全年無霜期 274天xx境內(nèi)溪河縱橫，水系發(fā)達。319國道、長（沙）常（德）高速公路橫跨縣境，省道長（沙）湘（陰）公路縱貫縣城東部，**市三環(huán)線勾勒的弧線囊括縣境東南部5個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 其他配套條件（水、電、通訊等）xx縣內(nèi)有220KV變電站一座，110KV和35KV變電站各5座，電力供應充足。以關(guān)注整體概念上的“人”的理念，追求人與建筑、建筑與環(huán)境、環(huán)境與人的對話?？偨ㄖ娣e，具體為總規(guī)劃圖中的715棟。 空間景觀 該項目的景觀主流線是順著貫穿東西的景觀水系而形成的。a) 觀光展示區(qū)主體建設為特色珍珠館，內(nèi)將濃縮展示淡水珍珠產(chǎn)品形成的各個環(huán)節(jié)和背景文化知識，建設內(nèi)容主要是珍珠文化館，主要是向來項目工程觀光購物的游客介紹珍珠產(chǎn)品的形成過程，突出湖湘淡水珍珠產(chǎn)地的特色和優(yōu)勢。本工程地質(zhì)條件如下： 地形——本工程場區(qū)地形基本平坦。 給水管道系統(tǒng)——本室外給水管道系統(tǒng)設計為生活用水與消防用水合用管道系統(tǒng)。室外消防采用低壓制給水系統(tǒng)，由城市自來水直接供水，發(fā)生火災時，由城市消防車從現(xiàn)場室外消火栓取水經(jīng)加壓進行滅火或經(jīng)消防水泵接合器供室內(nèi)消防滅火用水。 雨水管采用承插式鋼筋混凝土管，橡膠圈接口。c) 室內(nèi)消防工程① 本工程的高層建筑群，按一類建設進行消火栓系統(tǒng)設計。消火栓加壓給水泵與消防水池一起設在消防泵房內(nèi)，共設2臺消火栓給水加壓泵，一用一備，互為備用。在本工程的最高建筑物頂層設有高位消防水箱，有效容積18 m3，材質(zhì)為鍍鋅鋼板，安裝高度滿足最高處最不利點消火栓處的靜水壓7m水柱子的要求。 給水管道系統(tǒng)——本室外給水管道系統(tǒng)設計為生活用水與消防用水合用管道系統(tǒng)。室外消防采用低壓制給水系統(tǒng)，由城市自來水直接供水，發(fā)生火災時，由城市消防車從現(xiàn)場室外消火栓取水經(jīng)加壓進行滅火或經(jīng)消防水泵接合器供室內(nèi)消防滅火用水。雨水管采用承插式鋼筋混凝土管，橡膠圈接口。10kV保護及操作采用綜合自動化系統(tǒng)，內(nèi)設10/，為附近區(qū)域提供380/220V低壓電源。嚴禁應急電源與工作電源并列運行。根據(jù)現(xiàn)行防火規(guī)范要求，在公共建筑建筑物的疏散走道和安全出口處設置疏散指示燈，在人員密集的地方設置事故照明燈，以保證停電后的人身安全。變配電所低壓側(cè)采用TNS接地系統(tǒng)，變壓器二次側(cè)中性點接地，接地電阻不大于1歐姆。建立以項目工程為中心的光纜環(huán)形接入網(wǎng)絡，通過與市電信局匯接，進入全國長途自動化系統(tǒng)。2) 電氣消防a) 變配電所離可燃物較遠，且配置一定數(shù)量的消防滅火器，門均應向外開。g) 設計時必須滿足國家現(xiàn)行有關(guān)電氣消防設計規(guī)范要求。消防貯水池有效容積為V=540m3消防貯水池一座，共分兩格，每格有效容積為V=270m3。室外消防采用低壓制給水系統(tǒng)，由城市自來水直接供水，發(fā)生火災時，由城市消防車從現(xiàn)場室外消火栓取水經(jīng)加壓進行滅火或經(jīng)消防水泵接合器供室內(nèi)消防滅火用水。每個消火栓箱內(nèi)均配置DN65㎜消火栓一個、DN65㎜L25m麻質(zhì)襯膠水帶一條，DN6519㎜直流水槍一支、啟動消防水泵按鈕和指示燈各一只；商務酒、休閑發(fā)廊卡啦OK廳、大賣場、高層建筑群的商場面、服務式公寓大樓、商貿(mào)大樓的消火栓箱內(nèi)再配置自救防卷盤一套。自動噴水滅火系統(tǒng)共設N套消防水泵接合器，供消防車從室外消火栓取水向室內(nèi)自動噴水滅火系統(tǒng)補水。3) 節(jié)水節(jié)能設計a) 水源本工程用水水源為城市自來水。② 將變電所設在接近負荷中心，可以減少低壓側(cè)線路長度，從而降低線路損耗。② 根據(jù)不同的使用場合選擇合適的光源，在滿足照明質(zhì)量的前提下，應盡可能選擇高效光源。c) 建筑設備的節(jié)能① 根據(jù)負荷特性合理選擇電動機，采用高效率的電動機。 建成營運期部分商戶的經(jīng)營，產(chǎn)生的污染物如噪音、廢氣、廢水、廢液、廢渣等對環(huán)境的影響。⑥ 多采用節(jié)能設備和設計，科學劃分功能區(qū)域，體現(xiàn)環(huán)保概念。2. 項目實施進度計劃表 項目實施的各階段1) 項目前期與報建（）2) 施工準備與招投標()3) 土方工程（）4) 土建工程施工（）5) 項目銷售與招商（）（橫道圖到2012年7月）6) 水電及配套工程施工（）7) 竣工驗收（）8) 交付使用（）. 年 份名 稱20092010201120128910121346791012134679101213467項目前期與報建施工準備與招投標土方工程土建工程施工項目銷售與招商水電及配套工程施工竣工驗收交付使用.第八章 工程招標方案根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》、國家發(fā)展計劃委員會第9號令《建設項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容和核準招標事項的暫行規(guī)定》及《省實施〈中華人民共和國招標投標法〉辦法》等法律要求，擬對本次工程建設的勘察、設計、施工、監(jiān)理單位和設備、材料的采購采用招標方式，其基本情況如下：1. 項目建設方案設計進行單獨公開招標2. 土建、安裝工程進行單獨公開招標3. 小型設備直接采購，大型設備進行單獨公開招標4. 招標及評標工作由委托具有招標資格的機構(gòu)進行，其招標程序及辦法嚴格按照《中華人民共和國招標投標法》執(zhí)行。4) 間接費用：不可預見費、管理費、財務費、銷售推廣費。5) 建設單位提供的其他相關(guān)基礎資料。 住宅部分全部對外銷售，商業(yè)中心部分自營，部分銷售，部分對外招租，公寓式酒店對外招租。③ 一切生活污水、人體排泄物可經(jīng)二級生化消毒處理，規(guī)劃設置DN300的污水收集管道，匯入項目設計的污水處理設施。項目區(qū)周邊以商業(yè)建筑、辦公建筑和居住小區(qū)為主，沒有大型廠礦企業(yè)，對本項目環(huán)境無不良影響。⑥ 應選擇電子鎮(zhèn)流器或節(jié)能型高功率因數(shù)電感鎮(zhèn)流器。⑤ 在提高自然功率因素的基礎上，在負荷側(cè)合理裝置集中與就地無功補償設備，低負荷時，應調(diào)整無功補償設備，不得過補償。 公共衛(wèi)生間采用感應式水嘴、感應式小便器沖洗閥和蹲式大便器采用自閉式?jīng)_洗閥。 節(jié)能1) 設計依據(jù)a) 《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》 JGJ1342001b) 《省居住建筑節(jié)能設計標準》 DBJ43/0012004c) 《公共建筑節(jié)能設計標準》 GB5018920052) 建筑節(jié)能a) 充分考慮項目區(qū)氣候條件即暖、濕、多雨、四季分明、熱量豐富、雨水集中、春溫多變、夏秋多旱、嚴寒期短、暑熱期長等特征，建筑物朝向為南偏東7176。本工程在水泵房的管道設N組濕式報警閥，擔負的噴灑頭不超過800個。則采用減壓穩(wěn)壓消火栓。本工程分別從金星大道和**市三環(huán)線的城市給水管道上各接一根DN200㎜的引入管，進入用地紅線后與本工程室外環(huán)狀給水管相連接，形成雙向供水。 消防用水量標準及一次滅火用水量 表53序號消防系統(tǒng)名稱消防用水量標準火災延續(xù)時間一次滅火用水量備 注1室內(nèi)消火栓系統(tǒng)40L/s3h432m3由消防水池供2自動噴水滅火系統(tǒng)30L/s1h108m3由消防水池供3室外消火栓系統(tǒng)30L/s3h324m3由城市管網(wǎng)供4以上合計864m3本工程水源為城市自來水，供水壓力≥。c) 在建筑物總配電箱進線處設漏電保護，以防因電氣故障引起的火災。每個功能單元按需要設置電視、電話和計算機信息點?；馂淖詣訄缶奥?lián)動控制系統(tǒng)的主要設備設在建筑物一層消控室內(nèi)，集中報警控制器可以顯示其火災報警信號，并能在火災發(fā)生時，自動或手動啟停相關(guān)的消防設備，顯示出其工作狀態(tài)。利用建筑物鋼筋混凝土柱體內(nèi)二根或以上主筋作為引下線，利用建筑物基礎底板和基礎內(nèi)鋼筋作為接地體。無功功率補償采用電容器低壓補償，電容器自動補償裝置設于低壓配電室內(nèi)。為不影響項目工程景觀，10kV線路均為采用地下暗敷設的方式，項目工程主要干道沿電纜溝敷設，支路穿PVC管敷設，南北向道路沿東邊敷設，東西向道路沿南邊敷設。外部電源：項目工程采用雙電源供電，將主要由距離項目工程較近的兩個110kV變電站供電，供電線路為10kV雙回路供電專線，此兩回供電線路穩(wěn)定、可靠，完全可以滿足項目工程用電需求。本工程生活污水匯集并經(jīng)化糞池處理后，城市污水管道。本工程分別從金星大道和**市三環(huán)線的城市給水管道上各接一根DN200㎜的引入管，進入用地紅線后與本工程室外環(huán)狀給水管相連接，形成雙向供水。4) 室外給水排水工程a) 室外給水工程 水源——程水源為城市自來水，供水壓力≥。其布置保證室內(nèi)任何一處均有2股水柱同時到達。能夠滿足室內(nèi)一次滅火用水量540m3的要求。b) 生活污水系統(tǒng)① 室內(nèi)采用糞便污水與洗浴廢水合流排水管道系統(tǒng)。 本工程生活污水匯集并經(jīng)化糞池處理后，城市污水管道。本工程分別從金星大道和**市三環(huán)線的城市給水管道上各接一根DN200㎜的引入管，進入用地紅線后與本工程室外環(huán)狀給水管相連接，形成雙向供水。2) 室外給水排水工程a) 室外給水工程 水源——本工程水源為城市自來水，供水壓力≥。第二期將針對區(qū)域內(nèi)各商家聘用員工及市場管理員工的需求，開發(fā)一批中低檔商品房。 豎向設計 ，均低于金星大道道路標高（）。而住宅區(qū)用地面積占總用地約30%面積，布置在場地西側(cè)離金星大道較遠，可更好的保證其不受噪音污染。2. 建設任務和規(guī)模 。綜合設施條件完善、方便。縣城距**市15公里，距黃花國際機場38公里，距湘江深水碼頭2公里，縣城城南有xx火車站，交通方便快捷。場區(qū)在區(qū)域上是相對穩(wěn)定的，在歷史上無中強地震記載，近期地震亦很少，在《中國地震參數(shù)區(qū)劃圖》（GB183062001）上位于抗震設防烈度VI度區(qū)的邊緣。 水文地質(zhì)條件xx屬本省長衡丘陵向洞庭湖平原過渡地帶，地勢自東南向西北傾斜，湘江貫穿其間，出境處喬口鎮(zhèn)附近海拔23米，為全縣最低點。距今已有二千多年歷史。1. 項目建設區(qū)概況xx縣地處湘中東北部的湘江下游，東與**市岳麓區(qū)、開福區(qū)、**縣交界，南抵湘潭縣，西與寧鄉(xiāng)縣、益陽縣接壤，北靠湘陰、汩羅。如何爭取更多更高品質(zhì)的商戶及減少商戶的流失，將是項目經(jīng)營中面臨的主要問題。同時，位于中國東西部的中間過渡地帶，是我國實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略東臨、沿