【正文】 杭錦旗昊達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2 目 錄 第一章 項(xiàng)目概況 1. 項(xiàng)目概括 2. 項(xiàng)目定位 3. 設(shè)計(jì)理念 4. 背景簡(jiǎn)介 5. 目標(biāo)市場(chǎng)定位 第二章 技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1. 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2. 用地性質(zhì)、現(xiàn)狀、市政條件 3. 設(shè)計(jì)要求 第三章 設(shè)計(jì)原則 第四章 總體 規(guī)劃要求 1. 總體規(guī)劃總則 2. 總體規(guī)劃細(xì)則 3. 地塊 出入口及建筑出入口 4. 交通組織 5. 停車(chē)設(shè)計(jì) 6. 地基處理 7. 其它 第五章 建筑設(shè)計(jì)要 求 1. 總則 2. 5A 甲級(jí)寫(xiě)字樓 3. 超 五星級(jí)酒店 4. 商業(yè)綜合體 5. 地下部分 第六章 結(jié)構(gòu)、機(jī)電系統(tǒng)設(shè)計(jì)要求 1. 無(wú)障礙設(shè)施 2. 結(jié)構(gòu)系 統(tǒng) 3. 樓內(nèi)交通 4. 采暖通風(fēng)和空調(diào) 5. 設(shè)備系統(tǒng)和注意事項(xiàng) 6. 管道和排水設(shè)備 7. 電力供應(yīng) 8. 防雷和接地系統(tǒng) 9. 安保系統(tǒng) 鄂爾多斯國(guó)際商業(yè)中心設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 杭錦旗昊達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 3 第七章 設(shè)計(jì)成果要求 一、 方案設(shè)計(jì) 及優(yōu)化 階段 二、 初步設(shè)計(jì) 階段和 施工 圖 設(shè)計(jì)階段 設(shè)計(jì)文件提交成果深度要求 三、 各設(shè)計(jì)階段提供圖紙時(shí)間 四、其他要求 鄂爾多斯國(guó)際商業(yè)中心設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 杭錦旗昊達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 4 第一章 項(xiàng)目概況 1. 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱(chēng)： 鄂爾多斯 國(guó)際商業(yè)中心 （暫定） 開(kāi)發(fā)商： 杭錦旗昊達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任 公司 地 理 位置： 位于 鄂爾多斯 市 東勝舊 城 區(qū)與鐵西區(qū)交匯處 ， 屬于東勝區(qū)中心 地帶，東面距舊城中心 商業(yè)區(qū) 1500 米 ，位于 規(guī)劃街 （ 建設(shè)中 ）以南、 景觀河 東、 鄂爾多斯街 以北、吉?jiǎng)趹c 路以西 ，面積約 87 畝 。建成后將成為集辦公、購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、旅游、金融、文化功能于一體，進(jìn)行全方位服務(wù)的高檔 CBD區(qū)域，并具有地區(qū)標(biāo)識(shí)性。與另一個(gè) 城市 商業(yè)區(qū) —— 王府井 截然不同 ， 鄂爾多斯國(guó)際 商業(yè)中心 引進(jìn) 入住 的全 部 是 國(guó)際品牌， 擬補(bǔ) 東勝 地區(qū)的 沒(méi)有世界品牌的空缺 。 用地現(xiàn)狀： 地 塊 內(nèi)尚有企業(yè)、郵局、居民需進(jìn)行動(dòng)拆遷工作。 鄂爾多斯國(guó)際商業(yè)中心設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 杭錦旗昊達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 7 第三章 設(shè)計(jì)原則 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)遵循 “以人為本 ”的原則，提倡綠色建筑、生態(tài)建筑和節(jié)能建筑的理念，突出智能、人性、個(gè)性、自由、效率，追求優(yōu)化經(jīng)濟(jì)設(shè)計(jì)，增強(qiáng)建筑的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。酒店設(shè)計(jì)多功能化。 在整體空間意向上，應(yīng)體現(xiàn)從東向西的景觀序列變化，突出東高西低，東面高強(qiáng)度、高密度開(kāi)發(fā)逐漸向綠色生態(tài)過(guò)渡，具有“回歸自然”的設(shè)計(jì)理念。 建筑開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)性 ： 相關(guān)材料應(yīng)具屬于通用型產(chǎn)品以保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 的經(jīng)濟(jì)性要求；設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮現(xiàn)有施工技術(shù)，包括選擇易于施工的材料。 整體而自然的空間環(huán)境 ： 整體感應(yīng)體現(xiàn)在眾多設(shè)計(jì)要素上：地形、建筑、綠化、色彩、材料。 3. 地塊 出入口及建筑出入口 ? 5A 級(jí) 甲級(jí)寫(xiě)字樓、 超五星級(jí) 酒店、商業(yè)應(yīng)單獨(dú)設(shè)置建筑出入口，互不干擾。在服務(wù)性區(qū)域應(yīng)充分考慮機(jī)動(dòng)車(chē)的停車(chē)空間。 ? 注意地形高差現(xiàn)狀，保證 人流 進(jìn)入項(xiàng)目的便捷 。 ? 非機(jī)動(dòng)車(chē)標(biāo)準(zhǔn)參照 鄂爾多斯 市 有關(guān)規(guī)定的下限設(shè)置 。 ? 5A 甲級(jí) 寫(xiě)字樓、 超五星級(jí) 酒店標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)盡量規(guī)整簡(jiǎn)潔。入口安全系統(tǒng)和電梯監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)該與整個(gè) 建筑的 智能 化 管理系統(tǒng)兼容。多單間 的套房必須在開(kāi)放式位置配備相同的遙控，在私人房間配備單獨(dú)的遙控。 7. 電梯廳及電梯 、扶梯 ? 在 30 層或以上的高樓大廈的穿梭電梯必須經(jīng)過(guò)電梯專(zhuān)家的分析。中庭 內(nèi)布置透明觀光電梯、自動(dòng)扶梯，人們?cè)诖怪鄙档幕顒?dòng)中，賦予了中庭的動(dòng)感和節(jié)奏感 ； ? 沿街商業(yè)設(shè)計(jì)應(yīng)保證路面人流的到達(dá)，設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮人流與臨時(shí)停車(chē)車(chē)流相分離； ? 商業(yè)應(yīng)考慮櫥窗、店鋪招牌位置設(shè)計(jì)，保證各層的通透感； ? 合理設(shè)計(jì)建筑外墻、屋頂以及外部廣場(chǎng)空地的廣告位置； ? 商業(yè)建筑立面在 與 主樓整體風(fēng)格保持一致的前提下，充分體現(xiàn)自身特征 ； ? 主樓與商業(yè)的空調(diào)系統(tǒng)獨(dú)立；商業(yè)部分應(yīng)考慮滿(mǎn)足 24 小時(shí)營(yíng)業(yè)的要求 ； ? 合理規(guī) 劃商場(chǎng)的交通組織，在不影響消防和檔次的前提下盡量提高物業(yè)使用率；其中，商場(chǎng)的主通道以 米為限，次通道以 米為限 ，加盟超市的要求 ； ? 超市：配備給排水、排煙、隔油、排污 系統(tǒng)及充足的倉(cāng)儲(chǔ)空間，設(shè)計(jì)有單獨(dú)的理貨區(qū)，荷載按照具體設(shè)計(jì)要求； 餐飲 類(lèi)商業(yè)要求 ? 大型餐飲一家：考慮客戶(hù)人流、送餐人流 ， 合理設(shè)計(jì)室內(nèi)交通組織； ? 中小型商務(wù)餐飲，獨(dú)立的臨街入口； ? 西餐廳或咖啡廳 2 家，獨(dú)立的臨街入口； ? 超市面積； ? 餐廳設(shè)計(jì)應(yīng)考慮滿(mǎn)足規(guī)范要求及運(yùn)營(yíng)條件， 應(yīng)設(shè)計(jì)專(zhuān)門(mén)的給排水、排煙、隔油、排污系統(tǒng) ，中餐廳應(yīng)考慮 天然 氣等； ? 餐廳門(mén)前應(yīng)考慮地面停車(chē)位，并考慮地下停車(chē)后客戶(hù)到達(dá)餐廳的便捷性； ? 餐飲的后勤流線(xiàn)安排在地下，地下考慮設(shè)置貨車(chē)平臺(tái)； ? 空調(diào) 系統(tǒng)設(shè)計(jì)能滿(mǎn)足 24 小時(shí)營(yíng)業(yè)的要求；同時(shí)避免噪音干擾 酒店和寫(xiě)字樓 ； 鄂爾多斯國(guó)際商業(yè)中心設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 杭錦旗昊達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 19 ? 設(shè)計(jì)過(guò)程中在地面集中考慮煙道及隔油池、消防設(shè)施等的位置 。 ? 地下停車(chē) ，商業(yè)、酒店、辦公的 客戶(hù)停車(chē)應(yīng)相對(duì)獨(dú)立隔離，便于管理； ? 地下一層商業(yè)統(tǒng)一考慮設(shè)置衛(wèi)生間，衛(wèi)生間服務(wù)半徑建議不超過(guò) 50 米，衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)置座便器； ? 員工餐廳 （辦公樓及商業(yè)用） 建議設(shè)置在地下 二 層，面積 按 照職員的 1015%考慮 。 考慮未來(lái)租戶(hù)中包含大型跨國(guó)公司，建筑師應(yīng)考慮通過(guò)內(nèi)部樓梯垂直連接單元，如聯(lián)系兩層或多層樓的內(nèi)部樓梯設(shè)置活動(dòng)樓板系統(tǒng)。系統(tǒng)應(yīng)具有靈活性，滿(mǎn)足所有樓層中一個(gè)或多個(gè)用戶(hù)的使用需要。入口安全系統(tǒng)和電梯監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)該與整個(gè)建筑的樓宇智能管理系統(tǒng)兼容。 ? 要根據(jù)使用期限來(lái)評(píng)定所有的機(jī)械系統(tǒng)和能源。 4) 設(shè)備 系統(tǒng)和注意事項(xiàng) ? 設(shè)備工程師應(yīng)通過(guò)對(duì)技術(shù)指標(biāo) 、 造價(jià)和使用年限等的 比較來(lái)確定各種方案 ； ? 仔細(xì)研究服務(wù)于工作時(shí)間以外的備用空調(diào)解決方案，以滿(mǎn)足用 戶(hù)經(jīng)常性不規(guī)則的鄂爾多斯國(guó)際商業(yè)中心設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 杭錦旗昊達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 23 工作時(shí)間和多租戶(hù)的需要。此系統(tǒng)還應(yīng)納入到樓宇綜合智能化管理體系中。 鄂爾多斯國(guó)際商業(yè)中心設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 杭錦旗昊達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 24 3) 設(shè)備固定件 ? 在 寫(xiě)字樓 豎向管井布置時(shí)應(yīng)預(yù)留一定的上下水條件，以便于后期經(jīng)營(yíng)中加設(shè)衛(wèi)生間的需要；使用節(jié)水閥，同時(shí)從初期投入成本、節(jié)水、改善維護(hù)條件和使用年限等方面進(jìn)行評(píng)估。 ? 必須在 餐廳的食品加工區(qū)內(nèi)設(shè)置大小適當(dāng)?shù)挠椭占骱颓逑雌鳌? ? 考慮應(yīng)急 照明供電系統(tǒng) ，可用于樓內(nèi)應(yīng)急通道的疏散指示照明，以及重要人員設(shè)備用房辦公的部位設(shè)置。 防雷及接地系統(tǒng) ? 防雷接地 ； ? 弱 電、計(jì)算機(jī)房接地 ； ? 建筑物內(nèi)設(shè)施保護(hù)設(shè)備接 地 。 ? 停車(chē)管理系統(tǒng)包括出入口升降臂、自動(dòng)泊車(chē)導(dǎo)航系統(tǒng)和自動(dòng)停車(chē)交費(fèi)系統(tǒng)。通過(guò)使失火層處于負(fù)壓而相鄰空 間處于正壓下而將煙霧限制在失火層，并將新鮮空氣引入樓梯和電梯間。并參考當(dāng)今國(guó)際上同類(lèi)建筑中先進(jìn)的智能化的發(fā)展趨勢(shì)。 鄂爾多斯國(guó)際商業(yè)中心設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 杭錦旗昊達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 29 —— 針對(duì)物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)者 的智能管理包括文檔處理，客戶(hù)信息庫(kù)，財(cái)務(wù)報(bào)表，物業(yè)維護(hù)手冊(cè)和服務(wù)記錄等。 2．智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)該是完整的、先進(jìn)的、實(shí)用的、經(jīng)濟(jì)的。 ? 變配電設(shè)備要求高低壓開(kāi)關(guān)柜訂貨時(shí)帶通信接口，納入 BA 系統(tǒng)監(jiān)測(cè)。 ? BA 系統(tǒng)設(shè)備生產(chǎn)廠(chǎng)家眾多，但基本上是國(guó)外產(chǎn)品一統(tǒng)天下，應(yīng)選用主流產(chǎn)品，以確保系統(tǒng)正?？煽窟\(yùn)行。對(duì)酒店來(lái)說(shuō)一般為一套系統(tǒng)，局部單位（如財(cái)務(wù)等）組建內(nèi)網(wǎng)，則采用軟件隔離，但要注意安全可靠。 4) 酒店經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng) ? 該系統(tǒng)實(shí)際屬應(yīng)用軟件配置，酒店應(yīng)用軟件取決于酒店管理集團(tuán)的意愿。 ? 防盜報(bào)警系統(tǒng)主要設(shè)置于財(cái)務(wù)、檔案等重要房間。 8) 電子門(mén)鎖管理系統(tǒng) ? 電子門(mén)鎖用卡有的是用磁卡、有的 IC 卡，酒店大多用磁卡（工作人員用 IC 卡）。 11) 公共廣播系統(tǒng) ? 背景音響與消防緊急廣播兼容，但揚(yáng)聲器性能按背景音響要求配置。 ? 電視電話(huà)會(huì)議系統(tǒng)可不上。 ? 安全防范系統(tǒng)先行集成。集中式在一處設(shè)置 UPS，供全酒店智能化系統(tǒng)使用；分散 式即設(shè)于不同機(jī)房?jī)?nèi)，確定各 UPS 的供電范圍。 17) 機(jī)房工程 ? 消控監(jiān)控、廣播、 BAS、 BMS 機(jī)房，設(shè)置于一層，采用防靜電活動(dòng)地板，架空200 ㎜。 15) 智能照明控制系統(tǒng) ? 超 五星級(jí)酒店設(shè)置智能照明控制系統(tǒng)，主要設(shè)置于會(huì)議廳、多功能廳、宴會(huì)廳。 ? 部分公共場(chǎng)所，如會(huì)議廳、多功能廳等要對(duì)背景音響設(shè)音量調(diào)節(jié)開(kāi)關(guān)。設(shè)置衛(wèi)星接收系統(tǒng)，機(jī)房可設(shè)于頂層。 ? 電子巡更系統(tǒng)一般采用離線(xiàn)式，設(shè)置于重要設(shè)備機(jī)房，電梯廳樓梯口等處。 6) 安全防范系統(tǒng) ? 對(duì) 超 五星級(jí)酒店來(lái)說(shuō)保證賓客人身安全、財(cái)產(chǎn)安全是第一位的，所以 超 五星級(jí)酒店安全防范系統(tǒng)是全方位的。 ? 網(wǎng)絡(luò) IP 電話(huà)根據(jù)具體情況適當(dāng)局部使用。 ? 設(shè)置聯(lián)通、移動(dòng)、小靈通等移動(dòng)通信盲區(qū)覆蓋系統(tǒng)，主要為地下層、電梯轎廂等使用，設(shè)計(jì) 時(shí)主要管線(xiàn)予埋，具體設(shè)置由各移動(dòng)通信公司投資及實(shí)施。也可將高位報(bào)警信號(hào)接至 BAS 工作站。 智能化子系統(tǒng)配置 根據(jù)實(shí)際需要，五星級(jí)酒店宜設(shè)置以下智能化子系統(tǒng)： 1．火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)（由強(qiáng)電工種設(shè)計(jì)） 2．建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) 3．通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 4．計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 5．酒店經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng) 6．綜合布線(xiàn)系統(tǒng) 7．安全防范系統(tǒng) 8．智能一卡通系統(tǒng) 9．電子門(mén)鎖管理系統(tǒng) 10．衛(wèi)星接收及有線(xiàn)電視系統(tǒng) 11． VOD 點(diǎn)播系統(tǒng) 12．公共廣播系統(tǒng) 13．多媒體會(huì)議系統(tǒng) 14．卡拉 OK 點(diǎn)播系統(tǒng) 15．大屏幕顯示及觸摸式多媒體信息查詢(xún)系統(tǒng) 16．智能照明控制系統(tǒng) 17．智能化集成系統(tǒng) 鄂爾多斯國(guó)際商業(yè)中心設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 杭錦旗昊達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 30 18．機(jī)房工程 19． UPS 電源系統(tǒng) 20．防雷接地 各子系統(tǒng)設(shè)計(jì)要點(diǎn) 1) 建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) ? 由于五星級(jí)酒店一般均設(shè)置中央空調(diào)，為加強(qiáng)機(jī)電設(shè)備管理及節(jié)能， 配置建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)。） —— 水平布線(xiàn)根據(jù)每層信息插座數(shù)量在每層樓道吊頂設(shè)置通路。 智能集成系統(tǒng)應(yīng)在管理中心實(shí)現(xiàn)信息集中與共享，各子系統(tǒng)集中管理，并建立統(tǒng)一的開(kāi)放式數(shù)據(jù)庫(kù)。 ? 建筑 要求 —— 應(yīng)配備應(yīng)急發(fā)電系統(tǒng)，其電量要滿(mǎn)足建筑在緊急情況下的需要。 ? 按照規(guī)范要求在每層的核心區(qū)配備罐狀滅火器。在正常辦公時(shí)間以外，地面和地下停車(chē)應(yīng)該合并為一個(gè)出入控制系統(tǒng)。 ? 考慮用戶(hù)單獨(dú)供 電需要可在變電室低壓柜內(nèi)設(shè)置相應(yīng)數(shù)量、相應(yīng)容量的預(yù)留開(kāi)關(guān)。 ? 應(yīng)提供詳細(xì)的負(fù)荷計(jì)算書(shū)及負(fù)荷分析 、設(shè)備技術(shù)參數(shù)和選型要求。 5) 污廢水排放 ? 衛(wèi)生間污水經(jīng)污水處理后，再排入市政管道。 2) 生活用水供應(yīng) ? 應(yīng)通過(guò)分析確定是否應(yīng)該和在何處需要采取水處理措施以盡可能減少設(shè)備維護(hù)需要，并滿(mǎn)足衛(wèi)生間、茶水間和設(shè)備用房的用水需要。員工 餐廳食品的氣味不能擴(kuò)散到 寫(xiě)字樓 的其它區(qū)域，或在 寫(xiě)字樓 的通風(fēng)系統(tǒng)中循環(huán) ； ? 在衛(wèi)生間和管理室內(nèi)要保持負(fù)壓排氣。 ? 各種噪聲都會(huì)破壞職員的舒適感和安全感，必須采取措施消除噪聲。 ? 無(wú)論是否考慮了自然條件或是否針對(duì)特定客戶(hù)的使用情況進(jìn)行設(shè)計(jì)，對(duì)辦公建筑來(lái)說(shuō)，舒適、靈活、經(jīng)濟(jì)