【正文】 管理機(jī)構(gòu) 65一、 項(xiàng)目建設(shè)方式 65二、 項(xiàng)目籌建組織機(jī)構(gòu) 65三、 項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu) 67第十章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 69一、 項(xiàng)目建設(shè)期 69二、 項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃 69第十一章 投資規(guī)模及資金籌措 71一、 項(xiàng)目投資估算范圍 71二、 編制依據(jù)： 71三、 投資估算 72四、 投資估算分析 75五、 資金籌措 76第十二章 經(jīng)濟(jì)分析 77一、 項(xiàng)目成本費(fèi)用估算 77二、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 80三、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表 83第十三章 社會(huì)評(píng)價(jià) 93一、 社會(huì)影響分析 93二、 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 95三、 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 97第十四章 結(jié)論及建議 98一、 結(jié)論 98二、 項(xiàng)目主要結(jié)論 98三、 建議 99附件： 1．設(shè)計(jì)咨詢委托書 2．規(guī)劃部門的選址意見書 3．土地部門的用地預(yù)審批文4．環(huán)保部門的環(huán)評(píng)審查批文附圖： 1．選址區(qū)位圖 2．效果圖 3．總平面布置方案119 / 121概述一、 項(xiàng)目概況1. 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱: 中國(guó)東盟(xxxx)大型農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)一期工程2. 項(xiàng)目建設(shè)單位概況建設(shè)單位：xxxx投資集團(tuán)xxxx有限公司擬合作單位：xxxx市市場(chǎng)開發(fā)服務(wù)中心單位性質(zhì)：企業(yè)建設(shè)單位情況簡(jiǎn)介：l xxxx有限公司xxxx有限公司是xxxx投資集團(tuán)有限公司在xxxx設(shè)立的子公司，是xxxx投資集團(tuán)有限公司投資xxxx的重要平臺(tái)。市場(chǎng)中心旗下的 92 個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)遍布xxxx市各個(gè)區(qū)域，各市場(chǎng)內(nèi)共有七萬多個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶從事農(nóng)產(chǎn)品銷售經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，是xxxx市農(nóng)產(chǎn)品銷售終端市場(chǎng)的主力軍。在優(yōu)勢(shì)農(nóng)產(chǎn)品主產(chǎn)區(qū)和重要集散地建設(shè)農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，建立完善農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)。隨著國(guó)家批準(zhǔn)實(shí)施《xxxx北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》及東盟自由貿(mào)易區(qū)的形成，環(huán)北部灣地區(qū)正在形成一個(gè)跨省區(qū)、跨世界的“環(huán)北部灣經(jīng)濟(jì)圈”。所以，在中國(guó)一東盟農(nóng)業(yè)合作背景下，xxxx要充分發(fā)揮“近水樓臺(tái)” 的優(yōu)勢(shì)，充分發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，不斷提高農(nóng)產(chǎn)品的質(zhì)量，完善農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)流通體系，促進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易發(fā)展。這必然導(dǎo)致雙方貿(mào)易結(jié)構(gòu)趨同，使雙邊在國(guó)際市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。積極引進(jìn)資金和先進(jìn)物流管理理念，推廣物流管理技術(shù)，加快培育物流服務(wù)品牌和有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的物流產(chǎn)業(yè)。中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)的形成后，xxxx農(nóng)業(yè)發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加明顯，其與東盟國(guó)家合作開發(fā)農(nóng)業(yè)資源不僅成為我國(guó)與東盟產(chǎn)業(yè)合作的重要組成部分，同時(shí)也成為了xxxx農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的需要。xxxx與泛北部灣區(qū)域合作各國(guó)在農(nóng)業(yè)資源稟賦、農(nóng)業(yè)科技水平以及農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面各有特點(diǎn)，尤其在農(nóng)產(chǎn)品加工工業(yè)方面，xxxx優(yōu)勢(shì)明顯。 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析一、 發(fā)展規(guī)劃農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)體系，是流通領(lǐng)域內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)、交易、管理、服務(wù)等組織系統(tǒng)與結(jié)構(gòu)形式的總和，是溝通農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)與消費(fèi)的橋梁與紐帶，是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的重要支撐體系之一。2009年國(guó)家制定了十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，物流業(yè)位列其中，2009年3月10日國(guó)務(wù)院頒布了《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》(國(guó)發(fā)〔2009〕8號(hào)文件)，根據(jù)文件精神，國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)了支持物流業(yè)發(fā)展的相應(yīng)政策。2006年商務(wù)部提出實(shí)施“雙百市場(chǎng)工程”，商務(wù)部、財(cái)政部決定以貼息和直補(bǔ)的方式，支持大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)及改造項(xiàng)目。同時(shí)，擴(kuò)展農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資渠道，鼓勵(lì)社會(huì)資本、企業(yè)等多種渠道的社會(huì)資金投入農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)體系建設(shè)。農(nóng)產(chǎn)品物流園是物流園區(qū)的一種專業(yè)化類別，它是以生鮮產(chǎn)品為主的農(nóng)副產(chǎn)品地域性分銷和配送中心，其功能包含農(nóng)產(chǎn)品的存儲(chǔ)、流通、交易、加工和配送等，將農(nóng)副產(chǎn)品的生產(chǎn)端和消費(fèi)端直接地聯(lián)系在一起，縮短運(yùn)輸時(shí)間，保證食品安全，增加產(chǎn)品附加值，達(dá)到供需雙贏的目的。2. xxxx農(nóng)產(chǎn)品物流發(fā)展?fàn)顩rxxxx是一個(gè)農(nóng)業(yè)占很大比重的省區(qū)，%，%，%。中國(guó)與東盟國(guó)家農(nóng)產(chǎn)品資源和市場(chǎng)的互補(bǔ)性強(qiáng)，有很大的發(fā)展空間。如xxxx的淮山質(zhì)量上等，在東盟國(guó)家也很有市場(chǎng)，但是xxxx沒有自己的品牌，許多淮山被河南客商收購(gòu)回去，加工或包裝后冠以河南產(chǎn)品銷售，久而久之，國(guó)內(nèi)外客商對(duì)淮山品牌的認(rèn)可只有河南了。改革開放以來，xxxx全面實(shí)施“科技興農(nóng)”戰(zhàn)略，加大了農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)的力度，推進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變，糧食、甘蔗已基本形成基地化格局，油料、水果、水產(chǎn)、畜禽等其它主要農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)也初步走向了基地化、規(guī)?；⒓s化。肉類總產(chǎn)量371萬噸，%。全市水果面積、總產(chǎn)量、總產(chǎn)值和人均水果產(chǎn)值等指標(biāo)均居xxxx前列。而廣東、xxxx等地出口的柑橘、橙、蘋果和梨等，在東盟市場(chǎng)需求量較大，進(jìn)出形成較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。四、 需求與定位分析隨著居民收入的增加以及對(duì)營(yíng)養(yǎng)和健康意識(shí)的增強(qiáng)，城鎮(zhèn)居民家庭對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求也在提高。365 R=50260104=407045m2式中:S為物流園區(qū)建設(shè)總面積(104m2)；L為預(yù)測(cè)規(guī)劃目標(biāo)年份的物流總量(104t)；i為規(guī)劃目標(biāo)年份第三方物流(3PL)通過物流園區(qū)發(fā)生的作業(yè)量占3PL全部物流作業(yè)量的比例；α為單位生產(chǎn)能力用地參數(shù)(m2／t) 取值一般在40～60(m2／t)之間；R為物流園區(qū)作業(yè)面積和其他設(shè)施面積比例，借鑒我國(guó)的倉庫和貨場(chǎng)的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，其取值一般在60％到80％之間；考慮到物流配套服務(wù)設(shè)施用地，以及為以后預(yù)留一定得發(fā)展空間，（折合800畝），總建筑面積為704153㎡。交易市場(chǎng)規(guī)模一般較大，地勢(shì)開闊平坦，地域具有可擴(kuò)展性，也為基地的拓展預(yù)留了空間。27′至109176。另一方面，欽北區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，不僅處于環(huán)北部灣經(jīng)濟(jì)圈“金三角”的頂端，還處于東南亞與中國(guó)大西南兩個(gè)輻射扇面的中心，是華南與西南經(jīng)濟(jì)圈、中國(guó)經(jīng)濟(jì)圈與東南亞經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，是中國(guó)走向東南亞的橋頭堡和東南亞進(jìn)入中國(guó)的門戶。2. 交通條件擬建項(xiàng)目地處xxxx市欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)，距馬皇火車站僅2公里，距xxxx保稅港區(qū)約30公里，地理位置優(yōu)越，有利于發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)?！?。7. 社會(huì)環(huán)境條件自治區(qū)政府和相關(guān)職能部門對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)非常重視，在建設(shè)用地規(guī)劃、行政規(guī)費(fèi)減免、資金籌集等方面給予大量?jī)?yōu)惠政策。近年來，xxxx市委、市政府適應(yīng)新形勢(shì)發(fā)展的需要，采取有效措施，積極推進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品無公害生產(chǎn)，形成了獨(dú)具特色的農(nóng)副產(chǎn)品無公害生產(chǎn)長(zhǎng)廊，成為全區(qū)無公害生產(chǎn)的亮點(diǎn)。一期建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容：項(xiàng)目用地面積33 .34公頃（500畝），建筑面積304553㎡。第一階段是加強(qiáng)市場(chǎng)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實(shí)現(xiàn)水、電、路、氣、網(wǎng)絡(luò)通訊“五通”；建設(shè)大規(guī)模的批發(fā)綜合市場(chǎng)，建成管理規(guī)范化、品種多樣化、質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)化的農(nóng)產(chǎn)品集散地；建設(shè)現(xiàn)代多元化的聯(lián)運(yùn)中心，發(fā)揮鐵路貨運(yùn)和陸路貨運(yùn)優(yōu)勢(shì)；搭建公共物流信息平臺(tái)，完善農(nóng)產(chǎn)品物流的綜合服務(wù)功能。采用三層條式建筑和交易大棚等建筑形式組織交易空間，各交易行連系緊密，成行成市。通過幾何體塊的組合和局部挖空的處理，而形成具有雕塑感和新穎獨(dú)特的建筑形象。建筑結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)為二級(jí)，；地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為乙級(jí)；建筑樁基設(shè)計(jì)等級(jí)為乙級(jí)；結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使用年限為50年；混凝土環(huán)境類別：177。具體選型需依據(jù)工程地質(zhì)勘察報(bào)告結(jié)合結(jié)構(gòu)計(jì)算確定。l 生活給水系統(tǒng)，以滿足各個(gè)建筑物生產(chǎn)及生活用水水量及水壓，生產(chǎn)及生活用水直接由市政管網(wǎng)直接供給。農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)內(nèi)生活排水系統(tǒng)采用污、廢水合流制排放系統(tǒng)，生活污水采用硬聚氯乙烯螺旋管及側(cè)向進(jìn)水型管件排水，既降低噪音，起到良好消能作用，同時(shí)提高排水管通氣能力。供電電源電壓為10kV，經(jīng)電力變壓器降壓后以380/220V進(jìn)行低壓配電。管理及會(huì)展服務(wù)中心的供電，選用一臺(tái)300kW的柴油發(fā)電機(jī)作為備用電源；冷庫二級(jí)負(fù)荷的供電，選用3臺(tái)500kW的柴油發(fā)電機(jī)作為備用電源。燈具選型：管理大樓、交易區(qū)和配套服務(wù)區(qū)以熒光燈和節(jié)能燈為光源的各類燈具；倉庫、加工車間以節(jié)能燈和高壓鈉燈為光源的工廠燈；道路照明以節(jié)能燈或高壓鈉燈為光源的馬路柱燈，路燈控制采用定時(shí)控制、光電控制、手動(dòng)控制三種方式，定時(shí)控制和光電控制可根據(jù)室外日光照度或時(shí)間的要求來操作照明回路的斷路器，手控則為人工操作。所有電氣設(shè)備外殼不帶電部分均應(yīng)可靠接地。：消控室內(nèi)設(shè)集中火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)一套。本冷庫由于主要服務(wù)于產(chǎn)品流通領(lǐng)域而非產(chǎn)品產(chǎn)地，冷庫主要是為了交易產(chǎn)品的暫存，而且一般貯存時(shí)間不超過兩個(gè)月，因此本設(shè)計(jì)未考慮氣調(diào)庫。l 主要設(shè)備選擇高溫庫和冷卻間用選6臺(tái)螺桿式氨壓縮機(jī)組，(R717)，當(dāng)蒸發(fā)溫度為10℃，配套3臺(tái)LN100立式冷凝器、3臺(tái) A 氨液循環(huán)泵組。4) 空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)加工車間設(shè)置中溫空調(diào)系統(tǒng),室內(nèi)空氣經(jīng)吊頂式空氣冷卻器進(jìn)行冷卻，從而保持車間內(nèi)工藝所需的溫濕度。6) 系統(tǒng)的控制各通風(fēng)、空調(diào)、制冷系統(tǒng)主要采用就地控制和自動(dòng)控制相結(jié)合；人工集中管理，使整個(gè)系統(tǒng)運(yùn)行合理且節(jié)約能量；水泵等設(shè)備采用變頻控制。估算總冷負(fù)荷為3050kW。設(shè)置一套庫溫自動(dòng)檢測(cè)裝置，并與制冷設(shè)備及其它設(shè)備連鎖運(yùn)行。制冷劑采用R717(氨)，站內(nèi)設(shè)兩個(gè)低壓循環(huán)桶，由氨泵將低溫氨液分別送至各個(gè)庫房?jī)?nèi)的空氣冷卻器或排管式蒸發(fā)器。l 電話系統(tǒng)本工程電話程式為市話直通網(wǎng)絡(luò)，預(yù)留公共部分電話插座。l 設(shè)計(jì)范圍僅在管理大樓及會(huì)展服務(wù)中心設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)，電話系統(tǒng)，有線電視系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)布線系統(tǒng)。建筑物防雷采用避雷帶作為接閃器，并利用建筑物柱子內(nèi)的主筋作引下線與接地裝置連接，接地裝置利用建筑物基礎(chǔ)鋼筋或設(shè)置人工接地體。設(shè)備電機(jī)容量在45kW及以上的采用降壓起動(dòng)，45kW以下的采用直接起動(dòng)，電機(jī)的控制根據(jù)各專業(yè)的要求采用就地控制或遙控。 l 變電所位置及布局由于冷庫、管理大樓、會(huì)展服務(wù)中心用電量較大而且集中，所以在建筑內(nèi)設(shè)置變電所供電，共需設(shè)置變電所3座，供管理大樓用電的變壓器容量1x1250kVA，供會(huì)展服務(wù)中心的變壓器容量為1x800kVA,供冷庫的變壓器容量為2x1250kVA，變電所內(nèi)設(shè)10kV高、低壓變配電室和柴油發(fā)電機(jī)房；各個(gè)加工車間、交易行、交易大棚和倉庫負(fù)荷比較分散，在各用電負(fù)荷中心設(shè)10/，以滿足低壓供配電傳輸距離的要求，共需設(shè)置箱式組合變電站9座。l 雨水系統(tǒng)在農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)的道路邊上每隔30～40米設(shè)置雙蓖雨水口，雨水通過雨水口收集排入附近城市雨水排水管網(wǎng)。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)火災(zāi)前10分鐘消防用水量可由位于最高建筑屋面的高位水箱供給，屋頂消防水箱容積為18m3。3) 給水設(shè)計(jì)l 用水量表序號(hào)用水單位名稱用水單位建筑面積（m2）單位面積用水量（L/）日用水量（m3/d）用水時(shí)間(h)時(shí)變化系數(shù)Kh最大時(shí)用水量（m3/h）備注1信息管理區(qū)102農(nóng)產(chǎn)品交易區(qū)251023農(nóng)副產(chǎn)品交易區(qū)121024加工車間及倉庫25125物流配送區(qū)3186冷庫補(bǔ)充水2417會(huì)展服務(wù)中心300248配套服務(wù)6129廣場(chǎng)、停車場(chǎng)48110道路28111綠化用地28112未預(yù)見水量13合計(jì)水量 m3/d。地面粗糙度為B類。通過玻璃的透明性質(zhì)來消弱建筑自身大體量對(duì)廣場(chǎng)環(huán)境的壓迫，另一方面又體現(xiàn)建筑內(nèi)部的豐富性和科技型，實(shí)現(xiàn)建筑內(nèi)部和外部環(huán)境之間的交流。交通設(shè)施：本項(xiàng)目停車采用集中和分散相結(jié)合的方式組織。兩軸為：東西向和南北向連接四面出入口的內(nèi)部主路，采用20米一塊板的道路斷面形式。 l 加工倉儲(chǔ)區(qū)（）冷庫建筑面積17768平方米；凈菜加工建筑面積13800平方米。加工倉儲(chǔ)區(qū)分為加工區(qū)和倉儲(chǔ)區(qū)兩大部分，設(shè)有：凈菜加工、水果保鮮加工、糧油副產(chǎn)品加工、高低溫冷庫、倉庫。二、 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目的功能定位，結(jié)合xxxx市的資源優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、服務(wù)范圍以及城市發(fā)展的需要，農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)主要由信息管理區(qū)、農(nóng)產(chǎn)品交易區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品交易區(qū)、加工倉儲(chǔ)區(qū)、物流配送區(qū)、配套服務(wù)區(qū)六個(gè)功能分區(qū)組成。5. 工程用水用電條件待場(chǎng)地“五通一平”后，項(xiàng)目建設(shè)地塊內(nèi)可進(jìn)行各種施工準(zhǔn)備，本項(xiàng)目供電利用城區(qū)市政的供電系統(tǒng)供電，可滿足項(xiàng)目用電量的要求。xxxx市冬暖夏涼,氣候宜人,依山臨海。該項(xiàng)目依托xxxx深水港得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)，有利于xxxx市農(nóng)產(chǎn)品大宗商品運(yùn)輸集散，同時(shí)便捷的交通也有利于農(nóng)產(chǎn)品的倉儲(chǔ)、運(yùn)輸、分銷，是理想的農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易集散地。面向東南亞，背靠大西南及華中廣大地區(qū)，東鄰珠江三角洲，地處中國(guó)大陸東、中、西三大地帶的交匯點(diǎn)，是華南經(jīng)濟(jì)圈、西南經(jīng)濟(jì)圈與東盟經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，既是西南地區(qū)最便捷的出海通道，又是促進(jìn)中國(guó)－東盟全面合作的重要橋梁和基地。是否具備充足的能源、水源以及良好的生活條件成為農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)選址的一個(gè)重要因素。2) 城規(guī)導(dǎo)向原則。根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析，xxxx市農(nóng)產(chǎn)品物流量發(fā)展?jié)摿薮?，擬建的農(nóng)產(chǎn)品交易中心將以完善xxxx市農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)體系建設(shè)，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域、國(guó)際化農(nóng)產(chǎn)品物流配送為目標(biāo)，從市場(chǎng)規(guī)模集聚入手，形成物流經(jīng)營(yíng)的規(guī)模效益，培育孵化第三方物流企業(yè)，逐步發(fā)展成為以農(nóng)產(chǎn)品交易為主，集倉儲(chǔ)、加工、配送、運(yùn)輸、檢測(cè)、信息交流等多功能為一體的現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品物流基地，拓寬農(nóng)牧產(chǎn)品銷售渠道，加快流通速度，盡可能降低流通成本以及農(nóng)產(chǎn)品損耗，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。2008今年1至3季度，％；，增長(zhǎng)118％，再創(chuàng)增幅新高。如榴蓮、山竹等熱帶水果在我國(guó)難以種植，而泰國(guó)的龍眼、香蕉、荔枝等水果成熟時(shí)