【正文】 量提高產(chǎn)品性價比已經(jīng)成為一種時尚。另外，西四環(huán)外還有很多地塊尚處于前期運作階段，預計在未來一、二年內(nèi)上市。公交線路: 337433850、370等臨近周邊商業(yè)設施、教育機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)齊全湯泉逸墅四季青橋南300米路西緊臨西四環(huán)四季青立交橋公交線路: 808397373905等金四季購物中心、百安居、歐尚、普爾斯馬特超市；教育機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)相對匱乏酈城西四環(huán)北路四季青橋畔緊臨西四環(huán)四季青立交橋公交線路: 808397373905等金四季購物中心、百安居、歐尚、普爾斯馬特超市；教育機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)相對匱乏本案海淀區(qū)八里莊西四環(huán)與阜成路交叉口、定慧立交橋的東北角公交線路: 72944161746等華普超市、超市發(fā)超市；紫竹院小學、首師大、北京21世紀試驗學校；解放軍總醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院；中行、建行、工商銀行；萬壽路郵局、恩濟莊郵局分析：l 本地區(qū)多數(shù)項目位處三—四環(huán)之間或緊鄰四環(huán)，從區(qū)域大環(huán)境上講,本地區(qū)經(jīng)過幾年的市政建設，以三環(huán)、四環(huán)、板井路、遠大路為主的交通干線使西北部形成了縱橫交錯、便利、流暢、完善的交通網(wǎng)絡?？梢约?zhèn)渖鲜鰞蓚€地區(qū)的地段配套優(yōu)勢，今后為本案的業(yè)主提供全面的服務。湯泉逸墅70000㎡90000㎡湯泉逸墅新古典主義建筑風格，全石材外掛。l 建筑設計上本區(qū)域的項目自身都有獨到之處，但酈城、北京印象由于在建筑風格上過于另類，立面表現(xiàn)手法差強人意，對銷售造成了不利的局面。 60%樂府江南景觀遠達與西山相映，內(nèi)庭外園渾然一體65%湯泉逸墅64000平米立體園林，湯景園、泉景園、逸景園、墅景園各具特色30%酈城園林設計主要以周邊綠化為依托。l 區(qū)域市場的兩居面積有兩個集中點，108和127㎡。區(qū)域內(nèi)四居也具有以上的特點，面積多在151340㎡之間，其整體市場訴求基本一致，品質(zhì)差異不大，對于每個項目來講所占比重都比較少，對于此類戶型市場需求相對較少的本地區(qū)，四居室整體供應量較少，只有湯泉逸墅此類戶型的比重較大，主要同其產(chǎn)品的市場定位有關(guān)。月平均銷售速度在3040套左右，其中誠品建筑、綠波 在被調(diào)查的購買人群中，私車擁有量為100%，擁有數(shù)量如下圖： 這與北京市政府鼓勵個人購車的政策作用密切相關(guān)，高檔社區(qū)的車位是否充足也成為衡量社區(qū)品質(zhì)的標準之一，車位與住宅按1：1的比例建設恐怕有不足之嫌。因此開發(fā)商在開發(fā)新項目時，提高其性能價格比，注重社區(qū)品質(zhì)，配有服務良好的物業(yè)管理公司，以贏得客戶。風景秀麗的西區(qū)早已成為北京名副其實的“綠谷”和“氧吧”。4．周邊市政配套設施調(diào)查周遍現(xiàn)有商業(yè)1：餐飲黎昌海鮮大酒樓 金悅海鮮大酒樓 湘鄂情飲食廣場無名居 九頭鳥 天外天烤鴨 郭林家常菜 麥當勞、肯德基2：超市金四季購物中心由北京國圖物流有限公司運作，集購物、餐飲娛樂、健身文化休閑、金融服務等多業(yè)態(tài)組合的現(xiàn)代化大型綜合商業(yè)服務設施。“新湖房產(chǎn)”的開發(fā)思路是：“建房產(chǎn)、建環(huán)境、建文化、建精神”。l 區(qū)域市場現(xiàn)時機會l 京西地區(qū)區(qū)域內(nèi)環(huán)境質(zhì)素l 區(qū)域內(nèi)市政工程的逐步完善 項目市場威脅分析（Threat）l 項目周邊樓盤的競爭威脅是顯而易見的，尤其是規(guī)模較大的世紀城項目，其今后的市場供給量將對本項目形成直接威脅；l 各個項目都有自身顯著的特點，項目的推廣主題明確，尤其是一些品質(zhì)較高的重點競爭對手的推廣主題更是風格迥異、各有千秋，推廣主題鮮明、有特色，并且在區(qū)域市場內(nèi)都具有了一定的知名度；對區(qū)域市場的有效客戶群體有巨大的吸引力。漫板1111117800本案1市場比較價格二：7800*15%*+7800*15%*+7800*30%*+7800*15%*+7800*15%**1+7800*10%*=6318修正因素地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素 配套因素工程進度報價權(quán)重15%15%30%15%15%10%世紀城3期1111116400本案市場比較價格三：6400*15%*+6400*15%*+6400*30%*+6400*15%*+6400*15%*+6400*10%*=6656修正因素地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素 配套因素工程進度報價權(quán)重15%15%30%15%15%10%觀瀾國際花園111117300本案1市場比較價格四：7300*15%*+7300*15%*+7300*30%*1+7300*15%*+7300*15%*+7300*10%*=6635修正因素地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素 配套因素工程進度報價權(quán)重15%15%30%15%15%10%北京印象1111117800本案1市場比較價格五：7800*15%*+7800*15%*1+7800*30%*+7800*15%*+7800*15%*+7800*10%*=6240修正因素地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素 配套因素工程進度報價權(quán)重15%15%30%15%15%10%樂府江南1111116300本案1市場比較價格六：6300*15%*+6300*15%*+6300*30%*+6300*15%*+6300*15%*1+6300*10%*=6048修正因素地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素 配套因素工程進度報價權(quán)重15%15%30%15%15%10%湯泉逸墅1111118300本案1市場比較價格七：8300*15%*+8300*15%*+8300*30%*+8300*15%*+8300*15%*1+8300*10%*=7802修正因素地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素 配套因素工程進度報價權(quán)重15%15%30%15%15%10%酈城1111116600本案1市場比較價格八：6600*15%*+6600*15%*+6600*30%*1+6600*15%*+6600*15%*+6600*10%*=6798本項目市場比較價格=（6640＋6318＋6656＋6935＋6240＋6300＋7802＋6798）/8=6711元/平米（毛坯房）定價方法二：市場需求和目標客戶心理預期價位市場調(diào)查資料顯示：未來本區(qū)域市場目標客戶群體預期價格平均價位為165。6500元/平米(目標客戶群體預期價格) 參考價格 =（市場比較價格+實現(xiàn)利潤18%的成本價格+目標客戶群心理價格）/3 =（6711+6652+6500）/3= 165。 選擇菜單式裝修方案（舒適型，豪華型，500元和800元兩種價位）。對居家的選擇，有自己的主張，需要良好的人文與居住環(huán)境，要穩(wěn)定感，要歸屬感，有時代氣息。 他們代表是當今社會中的精英，他們事業(yè)有成，游歷甚廣，大部分是靠自己的努力而積累起財富。 他們是整個社會的中流砥柱，他們的家居態(tài)度是：舒適、穩(wěn)定，要能顯示自己的實力與品位。正是基于目標消費者這樣的心理特征，所以本項目客戶群定位在追求文化品位和資產(chǎn)階級生活情調(diào)“新中產(chǎn)階層“。l 項目區(qū)域分布較集中，區(qū)位環(huán)境差異小。“我們塑造我們的建筑物之后，建筑物塑造我們”邱吉爾名言錄這種生活方式適度超前的研究、升華和提煉，將其融合、演繹到房地產(chǎn)開發(fā)之中形成一種全方位的生活方式，旨在倡導一種健康、科學、文明的生活。l 同時強調(diào)高品質(zhì)的“管家式”物業(yè)管理服務，提出“特色管理、品質(zhì)管家”的口號，將人文生態(tài)的務虛變?yōu)閯諏?，發(fā)揮我們自身已經(jīng)完全具備的物業(yè)管理優(yōu)勢，不僅在人文生態(tài)上得到充分表現(xiàn)，而且通過服務進一步提高本案產(chǎn)品品質(zhì)。從深層次的理念上講，l “環(huán)境生態(tài)”不僅指社區(qū)內(nèi)的園林式環(huán)境規(guī)劃細致入微，并以自然界中最美麗的鮮花和鳥類為本案園林主題。這一點已經(jīng)在本案的一些競爭性樓盤上得到驗證：應從軟件著手，以軟帶硬、以營造有品位的生活形態(tài)為基本線索，將其包裝成自然格調(diào)的、充滿文化品位的產(chǎn)品，具有自然、清新、親情風格的小區(qū)。l 目標客戶對物業(yè)的評價將不單純是依據(jù)位置、交通、平面、社區(qū)配置等物理因素進行簡單評判，而會將精神層次上的感性因素加入到購買評價中，因此銷售中品味和格調(diào)的營造與醞釀，尤其是對物業(yè)管理服務意識的早期展現(xiàn)，將會使其產(chǎn)生更強烈的購買欲望。178。他們并不過分迷戀財富，也不勢利。 心理特點：受眾的年齡確定為35歲至45歲的成功人士，行業(yè)特點使他們不是個性張揚，但大多受過良好的教育，部分有過國外的學習生活經(jīng)歷，部分為二次置業(yè)。 項目成功與否，開盤定價及后期價格策略是關(guān)鍵因素之一，根據(jù)市場調(diào)查情況，周邊幾個項目樓盤價格都是低開高走的價格策略。諸多利好因素已突顯其升值空間，據(jù)市場考證及周邊項目的價格調(diào)查， l 產(chǎn)品本身附加值：園林，戶型特色、外立面，會所，房屋品質(zhì)。6652元/平米。第五部分、價格定位一、開發(fā)成本核算項目成本計算條件說明：社區(qū)總占地面積28326平米，總建筑面積114552平米，可銷售面積71942平米。l 目前距本案距離較近的休閑娛樂生活配套設施比較匱乏. l 所處位置相對靠內(nèi)，視覺上的沖擊不明顯l 由于本項目為公司所開發(fā)第一個項目，實戰(zhàn)經(jīng)驗、品牌號召力均較為薄弱。通過對本項目地塊之環(huán)境考察，可以看出，該地塊具有以下特色：l 地塊位于上風上水的西四環(huán)內(nèi)，是市內(nèi)尤其是西北部地區(qū)居住的優(yōu)質(zhì)地塊；l 地塊毗鄰西四環(huán)，交通路網(wǎng)發(fā)達，市政設施完善的優(yōu)勢較為突出；l 地塊北邊規(guī)劃為大型綠化帶，綠化環(huán)境優(yōu)勢；l 地塊周邊1公里半徑內(nèi)市政配套齊全，商業(yè)設施、教育機構(gòu)、金融機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)齊全；l 地塊東、南、西三側(cè)被住宅樓包圍，會使部分樓體產(chǎn)生遮擋，可能使部分客戶產(chǎn)生排斥感；以上，就是本項目地塊作為住宅用地所具有的地產(chǎn)因子。B． 東西干道：阜石路，八里莊路阜石路西通石景山，東到航天橋和阜成門地區(qū)。城市人口密度的加大和污染的加劇，擁堵的交通，使得舒適、清新的生活環(huán)境來之不易，這也是目前市場上位于西四環(huán)沿線俏銷的原因之一。在這個層面的住房消費中，鄰里素質(zhì)的高低被大多數(shù)人看做是一大要素。（二）、主導客戶群分析 30至45歲的中青年人占據(jù)了絕對的主力，他們中75％的買家目前已經(jīng)擁有商品房或其他形式的自有住宅，他們在年輕時購置的商品房或房改房已經(jīng)到了更新?lián)Q代的時候，因此其購房行為多為二次以上置業(yè)，此外也有很多目前租住公寓的人，大多數(shù)是外企或合資企業(yè)的高級職員。區(qū)域內(nèi)的市場均價為7178元/平方米。三居室面積從128—226㎡，面積跨度達98㎡，相當于普通一～二居室的面積。5. 戶型及銷售率分析：項目名稱規(guī)劃套數(shù)居 室 面 積（㎡）銷 售 率一居兩居三居四居誠品建筑652～～～～85%綠波：項目名稱景 觀 設 計 特 色綠化率誠品建筑日本TAM地域環(huán)境研究所的國際級大師秋山寬設計誠品建筑的園林，特色噴泉設計：聲控泉、霧噴泉、凹凸泉、跳泉等許多特色的噴泉45%綠波從山的輪廓獲得靈感，從高爾夫的坡地連接地緣。每個園區(qū)內(nèi)都擁有各自相對獨立的園林綠化和生活配套，復雜的錯板設計，增加了采光、通風面；東高西低的樓群，漸進式布局觀瀾國際花園81000㎡200000㎡項目由5棟弧形板樓及一座現(xiàn)代化會所組成，月牙弧形板樓在弧形板樓與昆玉河之間，百米綠化帶之上的最佳觀景位置架起的百米長橋北京印象49800㎡170000㎡由德國著名建筑師奧托?施泰德勒(OTTO?STEIDLE)設計。應以此為基礎(chǔ)構(gòu)筑一個引導客戶的區(qū)域價值認知構(gòu)架。三、周邊競爭項目市場調(diào)研分析本次調(diào)查的目的側(cè)重于識別有關(guān)樓盤相關(guān)的指標，并以此界定不同市場層次的特征，從而為中冠家園制定營銷方案和銷售代理方案提供更可靠的評估和決策基準。在戶型方面，本區(qū)域與其它區(qū)域相比戶型明顯偏大，二居平均約１２０平方米，三居平均面積超過１５０平方米，更有總面積超過５００平方米的平層、復式、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ。除了區(qū)域共享的景觀優(yōu)勢外，湯泉逸墅不惜工本引入天然地熱溫泉，并建造了大型溫泉泳池、溫泉廣場。對于這部分人群來說，在風景優(yōu)美的原生態(tài)景區(qū)置業(yè)不僅意味著好的生活環(huán)境，而且意味著經(jīng)濟實力或文化品味。第三部分、區(qū)域市場分析一、區(qū)域環(huán)境簡介本文中所指區(qū)域包括西四環(huán)北路和西四環(huán)中路北段，北起藍靛廠路，南至太平路，東鄰京密引水渠以及它的延長線，西到玉泉路的南北延伸線。——南部地區(qū)l 交通優(yōu)勢成為南城項目最大優(yōu)勢　　長期以來，北京城南一直是房地產(chǎn)發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié)，南三環(huán)相對北三環(huán)房價平均要低1000—2000元／平方米，即使這樣，南城住宅仍不被看好，隨著城市和對外交通的改變，南城已成為北京交通狀況最好的區(qū)位，而且道路交通的改善，同時帶來市政條件的改善?！?——北部地區(qū)l 城北熱銷的樓盤產(chǎn)品類型，主要為低密度住宅產(chǎn)品，而不是集合住宅城北樓盤供應大都集中在北四環(huán)以外，北五環(huán)沿線甚至到北六環(huán)沿線。東區(qū)目前已經(jīng)占到全市60%以上的開復工面積。