【正文】 考試試卷預(yù)訂單房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試管理機構(gòu)名稱：考試管理機構(gòu)負責人姓名和電話（手機）：考點負責人姓名和電話：考點值班電話附件52014年度全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試報名人員匯總表5附件6考場資源表考試名稱： 考區(qū)（加蓋公章）：6篇七：房產(chǎn)中介學(xué)區(qū)房營銷推廣專題方案四川中原物業(yè)顧問有限公司網(wǎng)絡(luò)營銷部主題：爸爸，我們住哪兒？成都名校周邊優(yōu)質(zhì)二手房推薦篇去找適合我們的家導(dǎo)語：《爸爸去哪兒》全新父子親情互動趣味真實感動記錄《爸爸去哪兒》近期在湖南衛(wèi)視熱播中。古有孟母三遷，那么現(xiàn)在，作為一個好爸爸，是不是要從小抓起，給孩子選一個好的學(xué)區(qū)房呢? 現(xiàn)在小睦(中原吉祥物)就給我們成都的爸爸們推薦幾個住的地方！總而言之當你的孩子問你：“爸爸，我們住哪兒？”的時候，家長們所需要提供給孩子的應(yīng)該是一個溫暖的家，而不是一所冰冷的房。最重要的是，隨著學(xué)區(qū)房價格的不斷攀升，此類住宅保值增值潛力巨大。 但如果考慮到自己養(yǎng)老，則要以環(huán)保、健康、舒適、品質(zhì)為標準，如果小區(qū)集生態(tài)、景觀、人文關(guān)懷于一體，而且低密度設(shè)計，居住就十分舒適了。而現(xiàn)在房地產(chǎn)中介所普 遍采用的經(jīng)營模式和業(yè)務(wù)操作流程中存在諸多問題，如信息不對稱、操作方式不公開等，給 一些無良中介有了可乘之機， 這嚴重影響了整個行業(yè)的誠信。 創(chuàng)業(yè)所有權(quán)的分配：公司最初將發(fā)行 10 萬股普通股票，發(fā)起人將投資 5 萬元，換取 9%即 9000 股。其中，商品住宅完成投資為 6782 億元，增長 %； 全國完成土地開發(fā)面積超過 2 億平方米，增長 %。 在深圳， 這幾年隨著各項促進存量市場發(fā)展政策的實施， 根據(jù)市規(guī)劃與國土資源局網(wǎng)上備案 預(yù)售合同資料顯示，2003 年深圳市商品房銷售面積為 萬平方米，其中二手樓成交面 積已經(jīng)達到 萬平方米，二手樓市場日趨活躍，成交面積逐年上升（見下圖 1） 。 不難看出，在市場需求日益增加和相關(guān)政策不斷完善下，這個行業(yè)還將得到新一輪的發(fā)展， 對我們而言，這是一種難得的機遇！ 四、競爭分析 中國加入 WTO 后，除本土房地產(chǎn)中介機構(gòu)外，還有很多國外品牌都已瞄準了中國這個商機 無限的房地產(chǎn)中介市場， 到底在這場激烈的市場搏擊中誰能最終笑傲江湖， 我們還不得而知， 但無論結(jié)果怎樣， 企業(yè)間的競爭其最終受益者都是廣大的消費者， 無論誰能成為中國房地產(chǎn) 中介業(yè)的霸主，有一點可以肯定，它提供給消費者的一定是更加專業(yè)、高效、誠信、優(yōu)質(zhì)的 服務(wù)。另外，集團 1997 年引入內(nèi)聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，并積極發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)－美聯(lián)數(shù)碼網(wǎng)，提供最新地產(chǎn)資訊，大力發(fā)展數(shù)碼代理、數(shù)碼廣場 CyberMall 、 數(shù)碼拍賣、數(shù)碼按揭、數(shù)碼保險等服務(wù)，將業(yè)務(wù)進一步拓展至電子商貿(mào)。在業(yè)內(nèi)最早采用直營和連鎖加盟特許經(jīng)營模式，目前已先后在上海、 天津、上海、 南京、 杭州、寧波、溫州、蘇州開設(shè)了分公司，在太原發(fā)展了特許加盟商。所以，在如此大的市場 空間內(nèi)，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)沒有真正意義上的競爭對手，還是一個需要不斷發(fā)展、不斷創(chuàng) 新的行業(yè)。 建立企業(yè)門戶網(wǎng)站，接入 Internet，實現(xiàn)房地產(chǎn)中介服務(wù)的電子商務(wù) Internet 作為全球最大的計算機互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，其發(fā)展是呈爆炸性的，它將超越傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)，而 成為二十一世紀經(jīng)濟最高的增長點。當買賣雙方都有交易意向時，雙方可以自由見面談判，實現(xiàn)交易的真正公開、 公正、公平。 當然這些只是傳統(tǒng)看房方式弊端的一部分， 在給客戶帶來不 便的同時也給房產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)員、房東等帶來不便，這些問題表明了必須有一種嶄新的、與眾不同的方式來解決這種傳統(tǒng)看房所帶來的許多不便和四處奔波煩惱。因此，對于本項目而言，如何去運作、如何去實施和發(fā)展便成為了今后是否能 成功的關(guān)鍵。 人力資源培訓(xùn)部； 根據(jù)公司的需要合理設(shè)置崗位、安排員工招聘計劃、考核員工工作情況，定期或不定期組織 員工培訓(xùn)，根據(jù)房地產(chǎn)中介行業(yè)的工作需要，開發(fā)相應(yīng)的培訓(xùn)課程，滿足公司內(nèi)部員工及消 費者不斷產(chǎn)生的新需求。建議、客戶俱樂部、BBS 論談等等； 4） 、在深圳開設(shè) 5 個的直營店，培養(yǎng) 60 名以上房地產(chǎn)經(jīng)紀人 由專業(yè)企劃公司設(shè)計企業(yè)形象規(guī)范手冊，制定連鎖店裝修、辦公用品的設(shè)計方案，確保所有 連鎖店都是統(tǒng)一視覺效果，樹立公司在公眾中的品牌形象； 制定一套完整的連鎖店管理制度，以保證經(jīng)營活動的有序進行； 針對不同的中介服務(wù)內(nèi)容，總結(jié)一套規(guī)范的業(yè)務(wù)操作流程，標準的合同表格設(shè)計，已便提高 工作效率、信息資源的利用率和節(jié)省操作時間，從而提升業(yè)績； 建立信息管理系統(tǒng)， 搜集和整理現(xiàn)有的房地產(chǎn)信息資源并錄入系統(tǒng)， 開發(fā)新的信息收集渠道， 制定商業(yè)信息的管理制度和保密制度 ； 房地產(chǎn)經(jīng)紀人的招聘、培訓(xùn)、試用和聘用，進一步優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，完善績效考核體系；將每 個店都打造成推廣公司特許經(jīng)營體系的樣板店； 發(fā)展階段，為期 12 個月。 本階段公司應(yīng)該注意以下各個方面： 1） 、增租 500 ㎡的辦公場地以改善辦公條件和提升企業(yè)形； 2） 、更換服務(wù)器以滿足數(shù)據(jù)的存儲；3） 、增加一些的新崗位，讓公司組織更合理、更完善； 4） 、人力資源培訓(xùn)部應(yīng)該加強對員工的培訓(xùn)和指導(dǎo)，讓所有員工都掌握熟練的業(yè)務(wù)技能，在 公司有成就感，并得到公司和同事的認同； 5）隨著公司組織機構(gòu)的增設(shè)和員工隊伍的不斷壯大， 、 行政財務(wù)部更應(yīng)該加強對員工的管理， 財務(wù)監(jiān)管也要加大力度； 6） 、根據(jù)業(yè)務(wù)的需要購置辦公車輛 七、財務(wù)分析 基礎(chǔ)建設(shè)階段 1） 、投資預(yù)算 總部的建設(shè)投資預(yù)算： 名稱 計價方式 數(shù)量 金額（元） 總部注冊 專業(yè)公司協(xié)助注冊 25000 聘請房地產(chǎn)經(jīng)紀人 6000 元/年?人 3 人 18000聘請房地產(chǎn)估價師 6000 元/年?人 3 人 18000 小計 61000 注：以上持牌房地產(chǎn)經(jīng)紀人和房地產(chǎn)估價師有可能未全職） 名稱 計價方式 數(shù)量 金額（元） 總部固定資產(chǎn)投資預(yù)算 辦公場地押金 35 元/㎡ 250 ㎡ 8750 場地裝修 100000 辦公桌椅 700 元/套 30 21000 會議臺 3000 元/套 1 3000 服務(wù)器 30000 元/臺 1 30000 主機 10000 元/臺 1 10000 個人辦公電腦 4000 元/臺 12 48000 復(fù)印機 12000 元/臺 1 12000掃描儀 2000 元/臺 1 2000 普通打印機 400 元/臺 2 800 圖片打印機 2500 元/臺 1 2500 傳真機 1500 元/臺 2 3000 電腦軟件 25000 元/套 1 25000 電話安裝 800 元/臺 10 8000 攝影機 12000 元/臺 2 24000 小計 298050 折舊 289300 元按三年折舊，平均每月計提 8040 元 總部的人員及工資計劃： 名稱 計價方式 數(shù)量 金額（元） 總部每月辦公人員工資 總經(jīng)理 6500 元/人 1 人 6500 副總經(jīng)理 4500 元/人 1 人 4500 部門經(jīng)理 3800 元/人 7 人 26600 企劃專員 3500 元/人 1 人 3500 培訓(xùn)專員 3500 元/人 2 人 7000 IT 專員 3500 元/人 2 人 7000 房地產(chǎn)估價師 3000 元/人 1 人 3000 業(yè)務(wù)專員 2000 元/人 3 人 6000 法律專員 2000 元/人 1 人 2000 會計和出納 2000 元/人 2 人 4000 客服人員 2000 元/人 4 人 8000 文員 1500 元/人 1 人 1500 評估業(yè)務(wù)員 1000 元/人 2 人 2000 小 計 81600 總部辦公費用計劃： 項目 計價方式 數(shù)量 金額（元） 總部每月辦公費用 辦公場地租金 35 元/㎡ 250 ㎡ 8750 服務(wù)器托管 5000 元/月 1 月 5000 電話費 500 元/臺 10 臺 5000 上網(wǎng)寬帶 1200 元/條 1 條 1200 辦公用品 7250 元/月 1 月 7250 水電管理費 3000 元/月 1 月 3000午餐費 4800 元/月 1 月 4800 小計 35000 直營店投資預(yù)算： 項目 計價方式 數(shù)量 金額（元） 單個直營店固定資產(chǎn)投資預(yù)算 鋪面押金 250 元/㎡ 50 ㎡ 12500 鋪面裝修 25000 連鎖店注冊 2000 訂做辦公桌椅 3000 元/套 1 套 3000 電腦及周邊設(shè)備 30000 元/套 1 套 30000 中介應(yīng)用軟件 5000 元/套 1 套 5000 電話、網(wǎng)絡(luò)初裝 3000 元/戶 1 戶 3000 空調(diào) 4000 元/臺 1 臺 4500 其它設(shè)備 5000 合計 90000 折舊 77500 按三年計提折舊，平均每月 2150 元 直營店辦公費用計劃： 名 稱 計價方式 數(shù) 量 金額（元） 單個直營店每月的辦公費用 鋪面租金 12500 元/月 1 月 12500 店長工資 2500 元/月 1 人 2500 會計文員工資 1500 元/月 1 人 1500 經(jīng)紀人底薪 800 元/月 12 人 9600 員工福利 2000 元/月 1 月 2000 水電管理費 1700 元/月 1 月 1700 電話和上網(wǎng)費 2000 元/月 1 月 2000 廣告費 4000 元/月 1 月 4000 辦公耗材 2000 元/月 1 月 2000 小 計 38000 根據(jù)以上投資預(yù)算，可估算出本階段的投資總額: 萬元 公司注冊費用（ 萬元）+固定資產(chǎn)投資（ 萬元）+六個月的辦公費用（ 萬元） +六個月的固定資產(chǎn)折舊（ 萬元）= 萬元 2） 、效益分析 項目 比例中介服務(wù)業(yè)務(wù)利潤 分配 經(jīng)紀人提成 傭金收入20% 連鎖店管理人員提成 傭金收入5% 總部服務(wù)費 傭金收入5% 稅收 傭金收入5% 連鎖店提成 傭金收入65% （注：提成比例為平均數(shù)） 項目 比例 評估業(yè)務(wù)利潤 分配 評估業(yè)務(wù)員提成 評估收入20% 評估師提成 評估收入5% 稅收 評估收入5% 公司提成 評估收入70% 項目 比例 二級市場業(yè)務(wù)利潤 分配 銷售代表提成 傭金收入3% 銷售經(jīng)理及主管提成 傭金收入5% 策劃及其它參與提成 傭金收入7% 稅收 傭金收入5% 公司提成 傭金收入80% 本階段作為公司成立之初，前三個月做基礎(chǔ)建設(shè)，我們暫且保守的估計沒有產(chǎn)生營額；而后 三個月各項業(yè)務(wù)都逐步進入軌道，也產(chǎn)生了一定的業(yè)務(wù)收入，保守估計： a、直營店的月均傭金收入為 8 萬元，3 個月 5 家店總傭金收入為 120 萬元； b、評估業(yè)務(wù)的月均評估收入為 5 萬元，3 個月總評估收入為 15 萬元； c、二級市場的策劃和銷售代理業(yè)務(wù)的月均傭金收入為 10 萬元，3 個月總營業(yè)額為 30 萬元。為保證上述目標 的圓滿完成，本計劃已詳細將工作進行安排。 評估部； 負責發(fā)展評估業(yè)務(wù)，與各級政府部門、金融機構(gòu)以及各類經(jīng)濟實體保持聯(lián)系，為他們提供房 地產(chǎn)領(lǐng)域全方位、 高水平的咨詢顧問和評估服務(wù)； 認真研究評估的專業(yè)技術(shù)， 發(fā)表研究論文， 對外充分展現(xiàn)公司的權(quán)威和專業(yè) 市場研究部； 運用市場調(diào)研的專業(yè)知識，通過對房地產(chǎn)相關(guān)信息的采集、處理和分析的過程，為公司決策 管理層、 各職能部門以及顧客提供專業(yè)的房地產(chǎn)市場調(diào)研服務(wù)， 將具有指導(dǎo)性和預(yù)測性的相 關(guān)結(jié)論撰寫成具有學(xué)術(shù)及市場價值的研究報告，對外樹立公司專業(yè)形象，支持公司企劃二級市場事業(yè)部； 下列三個分部：業(yè)務(wù)部負責與發(fā)展商建立良好的合作關(guān)系，開拓二級市場策劃、代理銷售業(yè) 務(wù)，給公司提供足夠的盤源支持；策劃部負責項目的市場調(diào)研、項目定位、全程策劃、推廣 策劃等工作；二級市場銷售部負責每個樓盤一線的銷售工作 3） 、建立企業(yè)門戶網(wǎng)站 建立技術(shù)先進、性能可靠、運行穩(wěn)定、擴展性強的信息化運營基礎(chǔ)平臺，為企業(yè)全面實現(xiàn)信 息化管理奠定堅實的基礎(chǔ)， 讓企業(yè)內(nèi)部連鎖店間的業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)連網(wǎng)共享， 并為網(wǎng)站的維護、 升級保留足夠的彈性發(fā)展空間。 1） 、完成公司的工商注冊、稅務(wù)登記，組織一個合法的經(jīng)濟實體。顧客購房租房時，先在網(wǎng)上通過全景看房篩選出自己感興趣的房子，再上門去看房， 能大大提高實地看房的成功率； 全天候的看房模式， 使客戶在任何時間任何地點直接通過網(wǎng) 絡(luò)或本地查房看房， 減少了業(yè)務(wù)員及客戶無效看房的次數(shù)， 極大地節(jié)省了客戶和業(yè)務(wù)員時間， 大大提高了工作效率和客戶滿意度。因此，公司將利用長期從事中介服務(wù)的自身優(yōu)勢，給顧客提供最大的幫助。進入９０年代后，隨著政府經(jīng)濟支持的減少，Internet 的 商業(yè)化趨勢增強，一些提供商業(yè)性在線服務(wù)的經(jīng)營者紛紛加入 Internet，可見在浩如煙海的 Internet 網(wǎng)絡(luò)中，商業(yè)用戶將成為未來的主導(dǎo)。 我們將采用全球最容易成功、最具有戰(zhàn)略擴張意義的商業(yè)運營模式——特許經(jīng)營發(fā)展遍 布深圳和全國范圍內(nèi)目標城市的連鎖店網(wǎng)絡(luò) 特許經(jīng)營指特許者將自己所擁有的商標、商號、產(chǎn)品、專利、專有技術(shù)、經(jīng)營模式等以特許 經(jīng)營合同的形式授予被特許者使用， 被特許者按合同規(guī)定， 在特許者統(tǒng)一的業(yè)務(wù)模式下從事 經(jīng)營活動，并向特許者支付相應(yīng)費用。與此同時，中原亦將眼光投向廣闊的中國大陸市場，積極拓展國內(nèi)的地產(chǎn)代 理業(yè)務(wù)，于 1992 年、1994 年于分別在上海、廣州、北京成立了分公司；1997 年，中原進一 步擴大在國內(nèi)的分行網(wǎng)絡(luò)，借著“九七回歸”這一有利形勢，成立了深圳中原物業(yè)顧問有限 公司， 借助深港兩地緊密連接的經(jīng)濟走廊， 積極開拓深圳的房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)和開設(shè)房地產(chǎn)中 介服務(wù)直營店。 現(xiàn)已經(jīng)進入了 9 個城市， 在全國范圍內(nèi)擁有 300 家直營連鎖店和近 200 家社區(qū) 協(xié)作店。 21 世紀不動產(chǎn)經(jīng)營范圍：新樓盤策劃、包裝與銷售、房屋租賃、涉外房屋租售、寫字樓租 售、二手房買賣、調(diào)差安家、不動產(chǎn)價格評估與咨詢、衍生事業(yè)的發(fā)展（代辦房地產(chǎn)交易手 續(xù)、搬家服務(wù)、房屋裝飾…） 美聯(lián)物業(yè)成立于 1973 年，一直為本港居民提供住宅及工商鋪之物業(yè)代理服務(wù)，多年來積極 擴展， 分行遍布港、 九、 新界， 美聯(lián)物業(yè)于一九九五年六月八日在香港聯(lián)合交易所掛牌上市， 是香港首間及唯一物業(yè)代理上市公司(香港聯(lián)交所編號：1200 )。上海約 50％的新建 商品房銷售和 90％的二手房買賣是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀實現(xiàn)的。 其中，銷售給個人比重達到 %。 三、市場分析 根據(jù)國家統(tǒng)計局最新測算結(jié)果表明：2003 年 12 月份， “國房景氣指數(shù)”為 ，房地產(chǎn) 業(yè)總體