【正文】 目總投資估算總投資估算表成本項(xiàng)目總金額(萬(wàn)元)單方成本（元）占總投資比例備注土地費(fèi)用12,1,571%，考慮地下建筑面積前期費(fèi)用政策性規(guī)費(fèi)%可行性論證費(fèi)5%設(shè)計(jì)、勘察費(fèi)40%三通一平20%小計(jì)%建安成本住宅10,1,350%含綠化、道路等車庫(kù)2,1,800%合計(jì)12,1,680%管理費(fèi)用50%其它費(fèi)用20%銷售費(fèi)用1,180%含代理費(fèi)用、廣告費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用61%按6000萬(wàn)貸款計(jì)算不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)50%總計(jì)28,3,670%項(xiàng)目利潤(rùn)估算2銷售收入測(cè)算產(chǎn)品形態(tài)面積價(jià)格售價(jià)(萬(wàn)元)疊墅洋房499226500聯(lián)排別墅124818500車位(個(gè))500600003000總銷售收入2利潤(rùn)測(cè)算項(xiàng)目利潤(rùn)估算表指標(biāo)名稱估算值總投資凈利率%預(yù)計(jì)可銷售面積(平米)，含車庫(kù)76,403預(yù)計(jì)銷售總值(萬(wàn)元)46,058銷售凈利率%預(yù)計(jì)總成本(萬(wàn)元)28,043營(yíng)業(yè)稅金及附加(萬(wàn)元)2,441毛利潤(rùn)(萬(wàn)元)18,015土地增值稅3,403毛利率%利潤(rùn)總額(萬(wàn)元)12,171所得稅(萬(wàn)元)3,043凈利潤(rùn)(萬(wàn)元)9,128項(xiàng)目敏感性分析項(xiàng)目三項(xiàng)值敏感性分析指標(biāo)名稱悲觀值預(yù)計(jì)值樂(lè)觀值總成本29,44528,04326,641銷售價(jià)格5,7276,0286,329銷售額43,75346,05648,359毛利潤(rùn)14,30818,01521,718凈利潤(rùn)6,9319,12811,324毛利率%%%總投資凈利率%%%銷售凈利率%%%悲觀設(shè)定:總成本上升5%,均價(jià)下降5%；樂(lè)觀設(shè)定:總成本下降5%,均價(jià)上升5%盈虧平衡分析盈虧平衡銷售面積=開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用[1(稅率+銷售費(fèi)用率)]單價(jià)=25483+382+420[1(%+4%)]*6028=48076 盈虧平衡單價(jià)=(開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用)/銷售面積1(稅率+銷售費(fèi)率)=(25483+382+420)/694031(%+4%)=4176 七、項(xiàng)目可行性評(píng)價(jià)結(jié)論方案一：結(jié)論：項(xiàng)目可行。盈虧平衡面積為48076平米，%，項(xiàng)目就會(huì)不盈不虧。周邊配套及環(huán)境學(xué)府路名校云集 嶺秀都江 項(xiàng)目調(diào)研表總體概況開(kāi)發(fā)單位精誠(chéng)房產(chǎn)項(xiàng)目地址幸福大道中段內(nèi)二環(huán)學(xué)府路666號(hào)柏條河畔 67623966/87128866占地面積90畝建筑風(fēng)格簡(jiǎn)歐產(chǎn)品形態(tài)別墅，多層，小高層（11層）建筑面積110440平開(kāi)盤時(shí)間物管費(fèi)，容積率開(kāi)工時(shí)間地震前總戶數(shù)1022綠化率40%竣工時(shí)間201010車位數(shù)630產(chǎn)品類型中高端代理機(jī)構(gòu)　二期戶型配比戶型面積戶型形式套數(shù)比例銷售率總價(jià)區(qū)間套二77—8650%套三100—12850%銷售情況住宅均價(jià)4900銷售率95%朝向差價(jià)層差30一期均價(jià)二期均價(jià)三期均價(jià)商鋪均價(jià)銷售率經(jīng)營(yíng)種類租金情況經(jīng)營(yíng)情況項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位簡(jiǎn)歐風(fēng)格濱河社區(qū)項(xiàng)目賣點(diǎn)或優(yōu)劣勢(shì)柏條河畔，近市中區(qū)周邊配套及環(huán)境學(xué)府路名校云集 都江之春 項(xiàng)目調(diào)研表總體概況開(kāi)發(fā)單位寧江機(jī)床項(xiàng)目地址都江堰市觀景路（金葉賓館旁）80112777 80113777占地面積107畝建筑風(fēng)格現(xiàn)代產(chǎn)品形態(tài)獨(dú)棟/聯(lián)排/疊拼別墅，小高層（精裝小戶）建筑面積57000平米開(kāi)盤時(shí)間待定物管費(fèi)2容積率開(kāi)工時(shí)間總戶數(shù)別墅251綠化率49%竣工時(shí)間車位數(shù)　產(chǎn)品類型高端代理機(jī)構(gòu)信實(shí)營(yíng)銷戶型配比戶型面積戶型形式套數(shù)比例銷售率總價(jià)區(qū)間獨(dú)棟35014疊拼146243酒店公寓6102銷售情況住宅均價(jià)疊拼預(yù)計(jì)8300銷售率地震前項(xiàng)目朝向差價(jià)層差一期均價(jià)二期均價(jià)三期均價(jià)商鋪均價(jià)銷售率經(jīng)營(yíng)種類租金情況經(jīng)營(yíng)情況項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位原山城市別墅項(xiàng)目賣點(diǎn)或優(yōu)劣勢(shì)靈巖山下，坡地景觀，離市中心近，鬧中取靜；地震前開(kāi)工樓盤，建筑質(zhì)量受影響周邊配套及環(huán)境風(fēng)景區(qū)內(nèi)，生活配套不佳 堰山和畔 項(xiàng)目調(diào)研表總體概況開(kāi)發(fā)單位國(guó)瑞置業(yè)項(xiàng)目地址二環(huán)路北段 87158888占地面積1000畝建筑風(fēng)格現(xiàn)代中式產(chǎn)品形態(tài)多層（7層帶電梯）建筑面積1020000開(kāi)盤時(shí)間2009111物管費(fèi)容積率開(kāi)工時(shí)間2008826總戶數(shù)2030綠化率35%竣工時(shí)間　車位數(shù)1405產(chǎn)品類型中高端代理機(jī)構(gòu)　戶型配比戶型面積戶型形式套數(shù)比例銷售率總價(jià)區(qū)間二期未對(duì)外公開(kāi)銷售情況住宅均價(jià)　銷售率一期2月售罄，二期開(kāi)盤推遲至今年8月朝向差價(jià)　層差　一期均價(jià)3800二期均價(jià)　三期均價(jià)　商鋪均價(jià)　銷售率　經(jīng)營(yíng)種類　租金情況　經(jīng)營(yíng)情況　項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位別墅級(jí)洋房，千畝大社區(qū)項(xiàng)目賣點(diǎn)或優(yōu)劣勢(shì)人車分流，；周邊配套及環(huán)境位于二環(huán)新城，周邊生活配套未完善 蘭卡威 項(xiàng)目調(diào)研表總體概況開(kāi)發(fā)單位成都皇朝置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址都江堰走馬和西路1號(hào)占地面積500畝建筑風(fēng)格　產(chǎn)品形態(tài)小高層、多層建筑面積一期208465平米開(kāi)盤時(shí)間物管費(fèi)容積率2開(kāi)工時(shí)間　總戶數(shù)2009綠化率35%竣工時(shí)間　車位數(shù)1230產(chǎn)品類型　代理機(jī)構(gòu)　一期戶型配比戶型面積戶型形式套數(shù)比例銷售率總價(jià)區(qū)間套二7090140070%80%套三及以上9216060030%70%銷售情況住宅均價(jià)4300銷售率朝向差價(jià)層差　一期均價(jià)二期均價(jià)三期均價(jià)　商鋪均價(jià)銷售率經(jīng)營(yíng)種類　租金情況經(jīng)營(yíng)情況項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位500畝城市綜合體，國(guó)際級(jí)地標(biāo)社區(qū)項(xiàng)目賣點(diǎn)或優(yōu)劣勢(shì)南亞園林、1000米河濱景觀帶周邊配套及環(huán)境安順小區(qū)商業(yè)街、塔子壩小學(xué)、都江堰中學(xué) 紫荊城 項(xiàng)目調(diào)研表總體概況開(kāi)發(fā)單位成都建工地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目地址都江堰天府大道南端占地面積800畝建筑風(fēng)格　產(chǎn)品形態(tài)小高層、多層建筑面積90萬(wàn)平米開(kāi)盤時(shí)間物管費(fèi)容積率開(kāi)工時(shí)間　總戶數(shù)8000綠化率30%竣工時(shí)間　車位數(shù)產(chǎn)品類型　代理機(jī)構(gòu)　一期戶型配比戶型面積戶型形式套數(shù)比例銷售率總價(jià)區(qū)間套2　72　30%　　套2　96　35%　　套3　88　35%　　銷售情況住宅均價(jià)4300銷售率　朝向差價(jià)　層差　一期均價(jià)　二期均價(jià)　三期均價(jià)　商鋪均價(jià)　銷售率　經(jīng)營(yíng)種類　租金情況　經(jīng)營(yíng)情況　項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位全新D區(qū)公園，小高層品質(zhì)大盤項(xiàng)目賣點(diǎn)或優(yōu)劣勢(shì)大社區(qū)、大公園、大陽(yáng)臺(tái)周邊配套及環(huán)境快鐵站 紫坪錦苑 項(xiàng)目調(diào)研表總體概況開(kāi)發(fā)單位紫坪地產(chǎn)項(xiàng)目地址都江堰二環(huán)路占地面積80畝建筑風(fēng)格　產(chǎn)品形態(tài)小高層建筑面積10萬(wàn)平米開(kāi)盤時(shí)間物管費(fèi)　容積率2開(kāi)工時(shí)間　總戶數(shù)　綠化率40%竣工時(shí)間　車位數(shù)　產(chǎn)品類型　代理機(jī)構(gòu)　一期一批次戶型配比戶型面積戶型形式套數(shù)比例銷售率總價(jià)區(qū)間具體戶型未公開(kāi)70128平米　　　　　銷售情況住宅均價(jià)　預(yù)計(jì)4300銷售率　朝向差價(jià)　層差　一期均價(jià)　二期均價(jià)　三期均價(jià)　商鋪均價(jià)　銷售率　經(jīng)營(yíng)種類　租金情況　經(jīng)營(yíng)情況　項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位城市中軸典范、品級(jí)生活之所項(xiàng)目賣點(diǎn)或優(yōu)劣勢(shì)雙中央領(lǐng)區(qū)周邊配套及環(huán)境聯(lián)盟村農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、都江堰中學(xué) 都江明珠 項(xiàng)目調(diào)研表總體概