某佳苑房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃案-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 使南邊的氣候日益成熟，即將形成一個(gè)新的開發(fā)熱潮，而興北的力道不足，開福區(qū)政府的意識(shí)不到位，其職能部門辦事效率低下甚至不合作，大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目開工不足，企業(yè)活力不夠，大型地產(chǎn)發(fā)展尚進(jìn)駐不多，是影響興北進(jìn)程的阻力因素。同時(shí)，作為長(zhǎng)沙城南市場(chǎng)群的一個(gè)重要配套，住宅物業(yè)的發(fā)展成為一種日益增長(zhǎng)的需要。四：區(qū)域景觀情況：、㎡東有長(zhǎng)沙黃浦英語(yǔ)?？茖W(xué)校的清墨書香，西有一片靜謐湖塘及規(guī)劃中的景觀公園，自然天成的優(yōu)秀環(huán)境為本項(xiàng)目增添無(wú)數(shù)的靈性。從項(xiàng)目可以非常輕松地到達(dá)上述景點(diǎn)。）（2）周邊環(huán)境欠佳。（2）目前在項(xiàng)目周邊的樓盤銷售除上海城后，其它多處樓盤的銷售多處于收尾階段，這給本項(xiàng)目提供了一定的機(jī)會(huì)，有利于緩解目前的銷售壓力。第五節(jié) 項(xiàng)目定位在今日地產(chǎn)市場(chǎng)，項(xiàng)目之間的差異性越來(lái)越小，同質(zhì)性越來(lái)越高，令得市場(chǎng)爭(zhēng)奪日益困難。因此，建議本項(xiàng)目的價(jià)格均價(jià)應(yīng)控制在2300元/平方米。儒雅――低俗4.因此，本項(xiàng)目的主力目標(biāo)市場(chǎng)是：3040歲的成功或正在創(chuàng)造成功的人士。機(jī)關(guān)、事業(yè)單位/國(guó)企中高層領(lǐng)導(dǎo)：這類客戶年齡在35歲以上，社會(huì)地位穩(wěn)定，部分有隱性收入，支付能力強(qiáng)。湖湘文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，其代表的不僅是一種文化精神，而且是一種強(qiáng)烈的文化歸屬感。湖湘文化的精髓是大氣、融合，此符合項(xiàng)目產(chǎn)品的特性與項(xiàng)目目標(biāo)群心理。廣告系列作品：A．湖湘文化名人錄（通過(guò)名人與樓盤的宣傳結(jié)合起來(lái)）B．毛主席（曾國(guó)藩……），我們?nèi)绱擞H近你……。建議小區(qū)的建筑風(fēng)格為寧?kù)o、古樸的中式風(fēng)格，并輔之以體現(xiàn)湖湘人家的水車、茅舍小木橋、小亭閣等設(shè)施，營(yíng)造意境優(yōu)美的環(huán)境。對(duì)本項(xiàng)目的營(yíng)銷過(guò)程在戰(zhàn)略上分為戰(zhàn)略防御期、戰(zhàn)略進(jìn)攻期和戰(zhàn)略反攻期三個(gè)階段。B．不斷用創(chuàng)新的亮點(diǎn)和逐步釋放項(xiàng)目本身的資源優(yōu)勢(shì)來(lái)充實(shí)“湖湘人脈，精神家園”的項(xiàng)目主題，使這精彩不斷的生活方式深入人心，并以此刷新客戶群。時(shí)間：2005年6月上旬至7月下旬A．工程形象：施工隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)施工B．銷售進(jìn)度：公司（團(tuán)購(gòu)）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)開始。（1）通過(guò)對(duì)房交會(huì)意向客戶資源整理挖掘潛在客戶，并向之作產(chǎn)品介紹；（2）通過(guò)每月舉行的一次或兩次公關(guān)主題活動(dòng)，展示公司品牌和實(shí)力，倡導(dǎo)項(xiàng)目全新的生活方式；（3）進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。持續(xù)鞏固期（2006年7月至8月）組織主題社區(qū)活動(dòng)，以及運(yùn)用社區(qū)的各種文化設(shè)施開展促銷活動(dòng)。 (5) 在冬交會(huì)上進(jìn)行第二次開盤（1）在第一批購(gòu)房者與第二批購(gòu)房者之間，穿插展示項(xiàng)目賣點(diǎn)和生活方式的行銷推廣活動(dòng)；（2）通過(guò)上述系列活動(dòng)與推廣攻勢(shì)，使內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期積累新生購(gòu)買力，化解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手攻勢(shì)，開拓新的市場(chǎng)空間；（3）使第二次開盤再創(chuàng)銷售高潮。時(shí)間：2006年1月下旬A．工程形象：主體封頂B．銷售進(jìn)度：第二次開盤。（3）推盤時(shí)間安排：（根據(jù)正常的工程施工進(jìn)度安排）。B．導(dǎo)入本項(xiàng)目“湖湘人脈，精神家園”的開發(fā)理念，倡導(dǎo)“享受湖湘文化生活”的生活方式，并以此給消費(fèi)者留下深刻印象。（２）結(jié)合營(yíng)銷主題的賣點(diǎn)設(shè)計(jì)：本項(xiàng)目的營(yíng)銷主題是“湖湘人脈，精神家園”。隨著人們對(duì)湖湘文化的認(rèn)識(shí)不斷深刻，并由此而產(chǎn)生自豪。湖湘文化博大精深，可以借此進(jìn)行文化營(yíng)銷。一個(gè)高品位的優(yōu)質(zhì)社區(qū)，應(yīng)力求使社區(qū)業(yè)主具有相對(duì)的文化同一性。二：開發(fā)經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)思想（1）開發(fā)速度建議：長(zhǎng)沙房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷了數(shù)年的高速發(fā)展，目前已進(jìn)入成熟期，開發(fā)商面臨的開發(fā)黃金期將持續(xù)23年。有車――打算買車――無(wú)買車打算8.中產(chǎn)階級(jí)也是一個(gè)相當(dāng)寬泛的概念，公務(wù)員、自由職業(yè)者、職業(yè)經(jīng)理人、廣告、文化、演藝、體育界人士、新聞、律師從業(yè)人員、國(guó)企、外資、合資、大型民企高層管理人員、私營(yíng)業(yè)主等，都屬于這一個(gè)階層。豪宅市場(chǎng)：以維一、夢(mèng)澤園為代表，有一定市場(chǎng)，但市場(chǎng)規(guī)模小高檔高價(jià)市場(chǎng)：以名都、巴黎香榭為代表，有市場(chǎng)，但尷尬，不上不下，市場(chǎng)游離高質(zhì)中價(jià)市場(chǎng)：以華聯(lián)、海華為代表，市場(chǎng)規(guī)模大，購(gòu)買力強(qiáng)高質(zhì)低價(jià)市場(chǎng)：以華盛、頤美園為代表，市場(chǎng)規(guī)模大，購(gòu)買力強(qiáng)中檔住宅市場(chǎng)：以白沙花園、鑫天花園為代表，有一定的市場(chǎng)，推廣難度大低檔住宅市場(chǎng)：以長(zhǎng)征花園、林苑小區(qū)為代表，主要針對(duì)區(qū)域市場(chǎng)，市場(chǎng)規(guī)模可以經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)：以德政園、三湘小區(qū)為代表，市場(chǎng)規(guī)模最大，人氣烙人。由于本項(xiàng)目的出現(xiàn)會(huì)引發(fā)本區(qū)域房產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)，勢(shì)必會(huì)引起其它樓盤的壓制。項(xiàng)目處于城南，由于位置及開發(fā)時(shí)間的因素，此處在各種商務(wù)、休閑、酒店等設(shè)施上缺乏有較高檔次的設(shè)施。（7）戶型面積選擇性強(qiáng)：本項(xiàng)目的各種戶型面積跨度較大，可提供不同的置業(yè)者不同的選擇。第四節(jié) 項(xiàng)目SWOT分析一：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析及因素分解（1）地理位置較為優(yōu)越：位于韶山路與木蓮沖路相匯處，扼長(zhǎng)沙城南之門，是未來(lái)長(zhǎng)株潭融城的中心區(qū)域，也是長(zhǎng)沙正在發(fā)展的城南次中心，北與東塘商圈相連，坐擁紅星市場(chǎng)群商業(yè)繁華，南有天際嶺森林公園，是未來(lái)居家的理想之地。在營(yíng)銷過(guò)程中，以海派文化作為營(yíng)銷主題，積極挖掘與其形象定位相適應(yīng)的元素，并采取了看房游上海等促銷方式。（二）上海城開發(fā)商長(zhǎng)沙縱橫置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)地址雨花韶山南路469號(hào)（林學(xué)院對(duì)面）物業(yè)類型普通住宅建筑類別板式小高層裝修情況毛坯房交通狀況10101215506080802路公交車到達(dá)價(jià)格起價(jià)：2400元/平方米 均價(jià)：2600元/平方米付款方式一次性付款、8成30年銀行按揭主要戶型㎡項(xiàng)目周邊的樓盤是本項(xiàng)目定位的主要參考和研究對(duì)象，為此，我們對(duì)周邊項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)研究與分析，以為本項(xiàng)目定位提供參考依據(jù)。二：區(qū)域交通情況：項(xiàng)目位于臨韶山路上，靠木蓮沖路（在建），６０２／１０７／１０２／１０３／１３７路公車均可達(dá)長(zhǎng)沙市區(qū)的中心地段，坐車２０分鐘可達(dá)東塘，開車十余分鐘。外地地產(chǎn)企業(yè)如萬(wàn)科、香港新世界將可能陸續(xù)進(jìn)入長(zhǎng)沙，一方面導(dǎo)致更激烈的競(jìng)爭(zhēng)，另一方面也會(huì)激活市場(chǎng)，為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)注入新的活力因素，帶來(lái)全新的觀念和開發(fā)模式，促使本土發(fā)展商開發(fā)水平的提高。大力
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