房地產(chǎn)經(jīng)營與估價教案i-文庫吧在線文庫
【正文】 而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條和國務院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二章就此有特別規(guī)定。這種觀念只要來源于一些小企業(yè)、無實力的企業(yè)，他們寄希望房地產(chǎn)開發(fā)市場越不規(guī)范越好、越混亂越好，這樣就對他們越有利，他們就越有機會，可爭得一線生存的空間。有資質(zhì)和無資質(zhì)者同軌經(jīng)營，行政的和市場的同跑道競賽，明的和暗的互爭市場，在一定程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)健康、快速的發(fā)展，造成管理不規(guī)范、競爭無序、發(fā)展不平衡、市場比較混亂。但城市建設管理部門的管理始終難以到位，城市規(guī)劃、土地出讓、房地產(chǎn)開發(fā)項目的審批隨意性強，貫徹國務院、省部委的地方文件規(guī)章制度制定的多，各部門各司其政，管理配合不融洽，難以達成共識，實際落實的少。房地產(chǎn)經(jīng)營管理自然風險 房地產(chǎn)經(jīng)營管理的自然風險，是由房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中自然災害，諸如地震、洪水、風暴、火災等造成的房地產(chǎn)破壞和損害而形成的風險。當代已經(jīng)進入了知識經(jīng)濟時代，在知識經(jīng)濟時代，科學技術(shù)發(fā)展的十分迅速。一般來說，采取的主要方法是將可能發(fā)生風險的經(jīng)營項目轉(zhuǎn)移出去，或者將有經(jīng)營風險的項目與其他單位合作或合資經(jīng)營，從而達到分散風險或減少風險的目的。識別風險通常采取的主要方法是：分析詢問法、財務報表法、流程圖法、現(xiàn)場觀察法、環(huán)境分析法等。為了實現(xiàn)機會可行性研究階段的任務，必須對投資經(jīng)營項目發(fā)展的背景、當?shù)氐馁Y源條件、市場供需狀況等基本情況進行初步的調(diào)查和預測?？尚行匝芯康膬?nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的可行性研究，是一項內(nèi)容十分廣泛的技術(shù)也是一種經(jīng)濟的分析研究。 。概括地說，這三個方面的關(guān)系是：市場問題是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的前提；工程技術(shù)問題是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的手段；效益是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的目的。 其中主要應當包括： ?、彭椖客顿Y總額； ?、祈椖恳?guī)劃要點：其中主要包括經(jīng)營管理項目的總建筑面積、建筑密度、建筑容積率、房屋的各類用途、建筑的構(gòu)成、基礎設施的條件和要求、其他規(guī)劃設計要點等； ⑶項目占地面積； ?、日加玫耐恋丶捌涫褂脿顩r：房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目占用的土地數(shù)量、被占用的土地原先使用狀況、需要拆除的房屋面積、需要給予補償?shù)母亍⒄加貌说孛娣e、需要安置的住戶和人口、需要安置的勞動力人數(shù)等； ?、山ㄖ锏闹饕夹g(shù)參數(shù)； ⑹其他有關(guān)資料?！ 、乔捌诠こ藤M用?！ 、斯芾碣M用。因此，一方面必須為了節(jié)約資金的投入，降低投資成本，安排好資金投入的順序和時間；另一方面又必須保證資金的充分供應，防止資金供應斷檔，造成施工延誤和浪費，來提高經(jīng)濟效益。 房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目評價指標主要有： ?、爬塾嫭F(xiàn)金流量； ?、苾衄F(xiàn)值； ?、莾?nèi)部收益率； ?、葎討B(tài)投資回收期； ?、韶攧侦`敏度等。房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目可行性研究結(jié)論，主要是運用各項數(shù)據(jù)，從市場、技術(shù)、經(jīng)濟、財務等各個方面說明項目的可行性，認真評價每一個可行的方案，提出具體的決策參數(shù)，確切地表述項目是否可行，提出項目存在的問題以及改進的對策、建議等。 房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目，大都是一個巨大的系統(tǒng)工程，對社會經(jīng)濟生活的各個方面都會產(chǎn)生重大的影響，因此必須認真對經(jīng)營管理項目進行國民經(jīng)濟社會評價。 房地產(chǎn)市場是全部可行性報告的關(guān)鍵問題。為了保證成本估算或概算的正確性，在必要的時候，應當進一步按照各項耗費，詳細列出成本估算表或概算表。 ?、苫A設施建設費。房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理成本估算主要包括以下內(nèi)容： ?、磐恋卣饔觅M用估算或概算。一般來說，可行性研究報告應當包括以下具體內(nèi)容。就是通過對房地產(chǎn)經(jīng)營管理活動的經(jīng)濟評價，研究是否盈利和盈利水平的高低。在市場經(jīng)濟條件下，生產(chǎn)都是為了滿足市場的需求。在對這些問題進一步研究的基礎上，對各個方案進行認真的比較分析，排除一些可行性不大的方案，從而進一步縮小工作范圍和工作數(shù)量，為最終可行性研究奠定基礎。通過可行性研究，可以對經(jīng)營管理項目的市場運行和經(jīng)濟、技術(shù)等多方面狀況，進行深入細致的調(diào)查、分析和研究；可以對提出的各種經(jīng)營管理方案，進行技術(shù)和經(jīng)濟多方面比較分析和論證；還可以對經(jīng)營管理項目的經(jīng)濟效益進行科學的預測和評價，為經(jīng)營管理決策部門最終決策，提供科學依據(jù)。對經(jīng)營項目實行保險 對經(jīng)營項目實行保險，是經(jīng)營者轉(zhuǎn)移經(jīng)營風險的一種比較好的方式。風險管理方法 風險管理是一種要求比較高的管理。房地產(chǎn)經(jīng)營管理經(jīng)濟和市場風險 房地產(chǎn)經(jīng)營管理經(jīng)濟和市場風險，是由房地產(chǎn)市場狀況的變動引起的，或者說是由市場運行狀況的不確定因素引起的。房地產(chǎn)經(jīng)營管理的特殊性，決定了房地產(chǎn)經(jīng)營管理具有更大的風險性。房地產(chǎn)開發(fā)的資源配置不合理 房地產(chǎn)開發(fā)的低級企業(yè)過多，人財物配置不合理，資源浪費，有限的資金多頭投資，規(guī)模小，社會、環(huán)境、經(jīng)濟效益無法同步實現(xiàn)。(二)城市規(guī)劃執(zhí)行管理不
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