【正文】 7108108108109109109110月份價格53005300535053505350540054005400價格指數(shù)110110111111111112112112月份價格54005400540054005400535053505350價格指數(shù)112112112112112111111111月份價格53505350535053505350540054005400價格指數(shù)111111111111111112112112月份價格5400540054005400價格指數(shù)112112112112由于估價對象所在價值時點（2016年6月20日）的價格指數(shù)未統(tǒng)計發(fā)布，本次價值時點與2016年5月較接近，且在此期間該區(qū)域內(nèi)房價變化不明顯，故本次評估參照2016年5月的價格指數(shù)，即為112，可比實例A、B、C成交日期分別為2016年2月、2016年3月和2016年2月，則可比實例價格指數(shù)分別為11111和111。估價人員通過市場調(diào)查選取三個可比實例求取估價對象年有效毛收入，具體測算過程如下：租賃05實例調(diào)查表名稱翠微苑D7幢101翠微苑D18幢101翠微苑D23幢101坐落清風西路以南清風西路以南清風西路以南面積 出租房性質(zhì)住宅住宅住宅租賃日期付款方式簽約一年，現(xiàn)金付款簽約一年，現(xiàn)金付款簽約一年，現(xiàn)金付款房地產(chǎn)狀況說明實物狀況說明總層數(shù)五層，位于第一層，混合結(jié)構(gòu)，內(nèi)墻為乳膠漆粉刷，外墻為防水涂料，普通裝修。則可比實例A、B、C 修正系數(shù)分別為100/100、100/100、100/100；權益狀況調(diào)整：主要包括權利性質(zhì)、土地使用期限、規(guī)劃條件、相鄰關系情況、地役權設立情況方面，可比實例A、B、C與估價對象在權益方面一致，無需修正。3=15元/平方米則：管理費＝年有效毛收入3% =3%=c、保險費，通常為建筑物現(xiàn)值的一定比例，‰，估價對象為混合結(jié)構(gòu)，殘值率為2%，耐用年限為50年，已使用15年，由此計算出估價對象的成新率為71%，另估價人員根據(jù)現(xiàn)場勘查及建筑物維護保養(yǎng)狀況，最終綜合確定成新率為71%。即本次計算稅金如下：稅金＝有效毛收入%+其他稅金 =有效毛收入4%+有效毛收入[1/(1+5%)%]（1+7%+3%+2%）稅金合計＝有效毛收入%=%=運營費用合計：a+b+c+d=維修費+管理費+保險費+稅金=+++=C、求取估價對象的凈收益凈收益＝有效毛收入運營費用= =（2）確定報酬率Y（%）估價人員采取安全利率加風險調(diào)整值法來確定報酬率。隨著房屋租賃市場的興起，極大地促進了房屋租賃收入的增長。本次估價中估價對象土地為出讓住宅用地，土地使用期屆滿后，自動續(xù)期。租賃住房需求性增加：由于近兩年房價的攀升，個人出租房屋取得收益也是水漲船高，有很大比例的人群由于家庭、工作等方面的原因，以及經(jīng)濟利益的驅(qū)使，為讓房屋增值、保值提前把房屋購買下來；但是相比目前池州市的外來人口增長速度，可以買房用于投資保值的人還是少數(shù)的，大部分的人由于剛剛工作或者剛剛流動到本地區(qū)的原因，目前還處于租住房屋階段。根據(jù)估價對象所在區(qū)域的經(jīng)濟現(xiàn)狀及未來預測、同類房地產(chǎn)的投資利潤率及行業(yè)風險水平等確定風險調(diào)整值為 %；則估價對象報酬率r＝安全利率+風險調(diào)整值＝%+%＝%。（1+5﹪）﹪。維修費，按照行業(yè)的正常標準，維修費的取值范圍一般為建筑物重置價格的2%4%，根據(jù)估價對象的具體特點，%；根據(jù)現(xiàn)行《池州市建設工程市場價格信息（2015年）》公布的信息得知：多層造價為1100元/平方米，另估價人員根據(jù)估價對象具體情況考慮房屋開發(fā)成本、管理費、銷售費用及銷售稅費等因素；結(jié)合估價對象具體結(jié)構(gòu)裝修和設備情況（混合結(jié)構(gòu)，總層數(shù)為五層，設備使用及維護狀況良好，房屋完損狀況為良好）。月）15由以上通過對三個可比實例的租金進行簽約日期、租賃情況、實物狀況、區(qū)位狀況、權益狀況的修正得出可比實例A修正后租金為15元/平方米月）151515b、進行租賃情況調(diào)整根據(jù)所掌握的資料，可比實例A、B、C均為正常租賃，無需進行租賃情況調(diào)整，修正系數(shù)均為100/100。E、朝向：分為朝南、朝東或朝西、朝北三個等級，每個等級修正1%，以待估建筑物的朝向狀況為標準，確定其指數(shù)為100，若可比實例的朝向狀況優(yōu)于此標準，則可比實例的指數(shù)高于100，若可比實例的朝向狀況劣于此標準，則可比實例的指數(shù)低于100； F、內(nèi)部裝修程度：分為精裝修、普通裝修、簡裝、毛坯四個等級，每個等級修正2%，以待估建筑物的內(nèi)部裝修程度為標準，確定其指數(shù)為100，若可比實例的內(nèi)部裝修程度優(yōu)于此標準，則可比實例的指數(shù)高于100，若可比實例的內(nèi)部裝修程度劣于此標準，則可比實例的指數(shù)低于100； G、物業(yè)管理程度：完善、較完善、一般、不完善四個等級，每個等級修正2%，以估價對象的物業(yè)管理程度為標準，確定其指數(shù)為100，若可比實例的物業(yè)管理程度優(yōu)于此標準，則可比實例的指數(shù)高于100，若可比實例的物業(yè)管理程度劣于此標準，則可比實例的指數(shù)低于100； H、基礎設施完備度：分為完備、較完備、一般、基本完備、不完備五個等級，每個等級修正2%，以估價對象的基礎設施完備度為標準，確定其指數(shù)為100，若可比實例的基礎設施完備度優(yōu)于此標準，則可比實例的指數(shù)高于100，若可比實例的基礎設施完備度劣于此標準，則可比實例的指數(shù)低于100；（6）進行權益狀況修正估價對象及可比案例于價值時點為完全產(chǎn)權，無權利限制，無需修正。比較法是選擇同一供需圈內(nèi)的3個可比實例，并對可比實例的成交價格進行交易情況、市場狀況、區(qū)位實物以及權益狀況調(diào)整，采用如下公式得出可比實例的比較價值，進而采用適當?shù)姆椒ㄇ蟪龉纼r對象的最終比較價值。（六）估價方法適用性分析估價人員根據(jù)中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和估價對象的特點以及此次評估的目的選擇估價方法。最高最佳利用分析真正體現(xiàn)了估價的客觀性。區(qū)域同類房地產(chǎn)市場狀況估價對象房地產(chǎn)為池州市某區(qū)，該區(qū)域交通較便捷，區(qū)域內(nèi)基礎設施完善度與公共配套設施完備度較高，生活較便利，居住成熟度較高。4月20日央行再次降準，4月底池州市正式出臺公積金新政，降低公積金貸款首付額度，5月11日央行再次降息，但對樓市影響微乎其微，“330”新政的落地情況不容樂觀，金三，銀四，紅五月，整體表現(xiàn)平穩(wěn)。與12月()，%。2015年18月份，非稅收入24億元，%，%。在全部財政收入中，%。2015年110月份，%。%，%。%，%。2015年110月份，%，比一季度、上半年、前三季度分別提高11個、增速居全省位次由上半年的第14位、前三季度的第11位，前進到第10位。高新技術產(chǎn)業(yè)快速增長。重點行業(yè)支撐有力。外部配套設施狀況描述基礎設施估價對象所在區(qū)域道路、供水、排水（雨污混排）、供電、通訊等設施完備，綜合基礎設施條件完善，且保管較完善，保障率較高、保障率在95%以上。（二）權益狀況描述與分析土地權益狀況描述土地所有權狀況估價對象所占土地所有權為國家所有土地使用權狀況根據(jù)委托方提供的池土國用（商品房）第230/2006號、4904/2010號土地證顯示，該宗土地使用年期至2068年12月25日止。土地實物狀況分析綜上所述，估價對象四至界限清晰，面積適中，用途符合規(guī)劃且為最佳用途，土地形狀規(guī)則便于利用，地形為平原地，地勢平坦，所在區(qū)域基礎設施已達到“六通”（通路、通電、通訊、通上水、通下水、通氣）及宗地內(nèi)場地平整，對估價對象房地產(chǎn)價值具有明顯的提升作用?；蛉粨p失風險：火災、風災或其他偶然發(fā)生的自然災害引起的抵押房地產(chǎn)的損失。預期風險：抵押期間房地產(chǎn)市場變動或泡沫破裂造成市場價值下降就會形成預期風險。④房地產(chǎn)抵押期間,抵押房地產(chǎn)仍由抵押人占有、使用。③抵押房地產(chǎn)如在價值時點進行拍賣或者變賣時,變現(xiàn)后所得價款除了法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)臄?shù)額外,一般應按下列順序進行清償:A、支付處置費用和傭金。估價對象抵押房地產(chǎn)如在價值時點進行拍賣或者變賣,其合理的變現(xiàn)時間一般為35個月，變現(xiàn)能力較好。③購買群體的心理:由于估價對象是“拍賣或變賣”的情形,購買群體在購買時可能存在一定的排斥心理,影響估價對象的變現(xiàn)能力。⑥房地產(chǎn)的市場狀況：一般來說，房地產(chǎn)市場越不景氣，出售房地產(chǎn)越困難，其變現(xiàn)能力也就越弱。由于價值大的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，而如果該房地產(chǎn)容易分割，就可以分割成多個價值量小的可以獨立使用的部分分別轉(zhuǎn)讓，這樣就可以提高其變現(xiàn)能力。本次評估主要從以下幾個方面對估價對象變現(xiàn)能力進行分析。本次評估未選用的估價方法及理由由于該房產(chǎn)位于某區(qū)翠微苑E12幢10翠微苑小區(qū)E12幢108住宅，該區(qū)域近年來征收、拆遷資料少，不易取得土地成本相關測算數(shù)據(jù)，因此本次估價不采用成本法；另估價對象不屬于待開發(fā)或再開發(fā)房地產(chǎn)，因此不適合采用假設開發(fā)法。換言之，估價結(jié)果與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi)。所謂公正，是要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價人員在估價中應公平正直，不偏袒任何一方，因此，要求站在中立的立場上，實事求是、公平正直的評估出對各方估價厲害關系人均是公平合理的價值或價格的原則。建成時間建成于2001年使用及維護狀況估價對象建筑物目前處于自用狀態(tài)，用途為住宅，維護保養(yǎng)情況完好。本估價報告使用期限自估價報告出具之日（2016年6月30日）起一年內(nèi)有效。根據(jù)委托方提供信息及估價人員現(xiàn)場勘查，此估價對象不存在法定優(yōu)先受償款。本次估價對象狀況無未定事項，故無未定事項假設。估價對象四至界限清楚，權屬狀況為住宅，無權屬爭議，房屋建筑面積、宗地土地使用權面積均以證書登記面積為準。參加實地查勘人員有：殷樂利(注冊房地產(chǎn)估價師)、周莉(注冊房地產(chǎn)估價師)。其評估結(jié)果如下：估價對象未設立法定優(yōu)先受償權利下的價值：評估總價：￥(大寫：人民幣捌拾貳萬零肆佰元整)；評估結(jié)果一覽表估價對象《房地產(chǎn)權證》坐落建筑面積（m2）評估單價（元/ m2）評估價值（萬元）1房地權證池字第01061687B號某區(qū)翠微苑E12幢1074500 2房地權池字第012599B號翠微苑小區(qū)E12幢1084500 合計房地產(chǎn)估價師知悉的各項法定優(yōu)先受償款：0元（法定優(yōu)先受償權利包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款，根據(jù)委托方提供的資料和估價師的調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)估價對象的存在任何法定優(yōu)先受償款。）估價對象房地產(chǎn)抵押總價：￥(大寫：人民幣捌拾貳萬零肆佰元整)。我們對估價對象的實地查勘僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托人提供的資料以及當前建筑行業(yè)一般標準或相關規(guī)范進行評估。估價對象占用土地使用權性質(zhì)為國有出讓用地；根據(jù)《中華人民共和國物權法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”。（三）背離事實假設背離事實假設是指房地產(chǎn)設定的狀況與實際狀況不一致時，根據(jù)價值時點時的估價目的進行的假設狀況。（七）估價報告的使用限制此次評估的房地產(chǎn)抵押價值是估價對象價值在“六通一平”和國有出讓土地使用權狀態(tài)下住宅用途房地產(chǎn)于價值時點的市場價格。估價結(jié)果報告（一）估價委托人姓名：xx住址：某區(qū)翠微苑E12幢10翠微苑小區(qū)E12幢108（二）房地產(chǎn)估價機構(gòu)房地產(chǎn)估價機構(gòu)名稱某房地產(chǎn)評估咨詢有限公司房地產(chǎn)估價機構(gòu)地址安徽省合肥市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)合安路東繁華世家雅景苑1號聯(lián)排別墅法定代表人常忠文統(tǒng)一社會信用代碼 房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)和級別房地產(chǎn)：一級 建房估證字[2013]074號有效期限：2013年7月20日至2016年7月19日聯(lián)系人 聯(lián)系電話 （三）估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。（五）價值時點2016年6月20日（價值時點為估價人員實地查勘期）。合法原則房地產(chǎn)價格是實物、區(qū)位、權益三者的有機結(jié)合，所以估價方和估價人員在估價中必須在房地產(chǎn)的產(chǎn)權、房地產(chǎn)的利用以及房地產(chǎn)的處分的方面皆符合相關法律法規(guī)的約定，在產(chǎn)權無法明確的情況下應明確設定估價對象的產(chǎn)權。價值時點原則房地產(chǎn)市場是不斷變化的，影響房地產(chǎn)價格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)價格自然也是不斷變化的。本次評估選用的估價方法及理由①由于估價對象屬于住宅用途房地產(chǎn)，位于某區(qū)翠微苑E12幢10翠微苑小區(qū)E12幢108，該區(qū)域為住宅房地產(chǎn)的較活躍區(qū)域，住宅房地產(chǎn)的成交案例較多，符合比較法運用的條件；比較法是選取一定數(shù)量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法。（1）影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的主要因素①房地產(chǎn)的通用性：通用性是指是否常見和普遍適用。估價對象系住宅用途房地產(chǎn)，一般情況下估價對象分割轉(zhuǎn)讓可能性不大。估價對象系住宅用途房地產(chǎn)，同時池州市某區(qū)房地產(chǎn)的“二手房”市場發(fā)展較成熟，需求較旺盛，住宅用途的房地產(chǎn)市場較繁榮，估價對象變現(xiàn)能力較好。（3）最可能實現(xiàn)的價格一般比評估的市場價值低的原因：①期限限制：相對于正常市場交易而言，拍賣成交對于時間的要求更高，首先拍賣會召開之前一般只有不超過15天的時間進行宣傳，而且拍賣成交后往往要求購