商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程-文庫吧在線文庫
【正文】 給開發(fā)商。 項目設計、市場調整方案及財務方案的系統(tǒng)化整合 在完成了上述項目設計、市場調整方案及財務融資方案后，需要就以上方案進行調整，即系統(tǒng)整合問題。 1）交通審批 交通審批指規(guī)劃部門協(xié)助交通主管部門對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的交通進行審批。面對這種沖突，開發(fā)商應探索雙方的平衡點。 2004414 10:09:59 公告： 家園開放電子郵箱 蚩尤 頭銜：招商專員 等級：業(yè)余俠客 文章：113 積分：386 注冊：20031027 本人所有主題，歡迎瀏覽 第 2 樓 字號：9pt 項目招投標 指開發(fā)商完成項目設計方案的深化后，在項目規(guī)劃得到審批、項目土地使用得到許可后，經(jīng)過招投標的程序確定項目的施工企業(yè)、監(jiān)理單位、工料測量師及后面階段的機電咨詢商等，以便做好項目施工準備的過程。在此強調以投資商的自有資金狀況、企業(yè)自身資源和股權策略為參照對象，是因為任何金融工具的基礎都只能是企業(yè)自身資源，否則除非非市場因素存在，企業(yè)是不可能有效得到金融支持的。準確對商業(yè)房地產(chǎn)項目的融資策略及方案進行決策，可以最大限度保證融資工作的有效進行。國際上從事商業(yè)地產(chǎn)投資的金融機構實際上局限在某個圈子里面，如果對這個金融圈子不了解、對這些機構不熟悉，盲目的沖撞只會耽誤時間，不會取得任何進展。 1招商 項目招商的方式主要有兩種，即：1）、委托專業(yè)招商咨詢機構進行項目招商；2）、自己搭建招商團隊進行招商工作。預測必須依靠對現(xiàn)狀市場的研究，和對未來市場的預測，不僅考慮自身市場空間，而且要考慮競爭市場的影響力。 30 / 30。管理商可以選擇的范圍比較小，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)管理商比較少，多為國際、香港、東南亞等國家地區(qū)的機構。商鋪的售價首先由商鋪自身價值決定，其次，市場策略將有效提升商鋪的價值。 第二種融資操作對于已經(jīng)有商業(yè)房地產(chǎn)項目操作經(jīng)驗、融資經(jīng)驗的投資商來講，是可以采納的。 在完成項目商業(yè)計劃書的編寫工作以后，開始該項目的融資操作工作。 1項目融資 除非開發(fā)商有足夠的資金做支持，除非項目采取出售的投資模式，投資商一旦完成對項目設計方案、財務融資方案的決策，就可以推進項目運做過程中最重要的工作，即項目融資工作。 對于小型商業(yè)房地產(chǎn)項目，該項工作需要，但不需要做的很細。 規(guī)劃審批的過程對于開發(fā)商極為關鍵：如果發(fā)生規(guī)劃審批方案和上報方案差距較大的情況，對投資商來說將面臨很多需要返工、損失利益的問題。對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來講，良好的外部交通環(huán)境會有效引導客流進入項目地來消費，否則會大大降低到訪客戶的數(shù)量；良好的內(nèi)部交通設置可以避免交通堵塞，促進項目的內(nèi)部交通循環(huán)。項目方案的政府許可過程，常規(guī)來講需要至少近半年的時間，需要認真對待。 而建筑師的最大的長處是通過其建筑美學思路有效創(chuàng)造美學空間，而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點及風格的美學空間概念。其中，尤其以方案設計為重中之重：方案設計可以稱之為宏觀設計，將決定商業(yè)房地產(chǎn)項目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價格潛
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