房地產(chǎn)融資實務(wù)中的若干法律問題-文庫吧在線文庫
【正文】 資模式。主要考慮到項目轉(zhuǎn)讓或項目公司轉(zhuǎn)讓，實質(zhì)上是完成了原投資者的全部退出問題，已失去了本文著意探討融資本義；而預(yù)售行為雖可促進投資回籠，但它畢竟是一種銷售行為，雖具有融通資金之形，卻缺乏融資概念的典型意義。實踐中，資金信托在操作形式上有信托貸款和信托投資兩種。前述兩例即采用了信托貸款的形式。比如，中國房地產(chǎn)開發(fā)基金即是由世界500強之一的荷蘭國際集團在海外發(fā)起設(shè)立的致力于投資中國大陸房地產(chǎn)開發(fā)的第一只基金，目前該基金已在中國成立了中外合作企業(yè)—北京太平洋城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，開發(fā)總規(guī)模約在50萬平方米的“太平洋城”項目。如何科學(xué)、有效地配合資金融通方開展盡職調(diào)查工作，并進而促成資金的引進，對于開發(fā)商來說也是至關(guān)重要的。當然，這種形式不是真正意義上的投資，實質(zhì)上就是一種借貸，只不過披上了偽裝的外衣。這種融資路徑與股權(quán)融資模式是有本質(zhì)區(qū)別的，對其不規(guī)范性的法律分析基本同上，只不過這種形式在操作上更加隱蔽，程序上更加復(fù)雜而已，不易揭開其真正的面紗。綜上所述，本文簡述了實務(wù)中各種典型的融資路徑模式，并對各種典型的融資路徑模式以及不規(guī)范的融資行為進行了必要的法律分析，意在揭示其內(nèi)在的規(guī)律和蘊藏的風(fēng)險，并善意地提示投資方和融資方在進行盡職調(diào)查、方案擬訂、投融資決策以及合同起草等方面要充分發(fā)揮專業(yè)人士的作用，從而使一項投融資行為在規(guī)范、合法、謹慎、有序的基礎(chǔ)上進行，以控制和規(guī)避相應(yīng)的法律風(fēng)險。土地使用權(quán)取得后就可抵押給銀行或向第三方融通資金，逐步實現(xiàn)項目資金的滾動式取得。這樣，從法律的形式上看，主合同、從合同并無違法因素，應(yīng)為有效合同。在盡職調(diào)查的不同階段，律師會采用多種靈活的、組合性的調(diào)查方式，以收集支撐決策的資料和文件，如書面審核、實地查看、調(diào)查取證、征詢主管部門意見等，并在此基礎(chǔ)上形成法律意見書或咨詢意見書。北京泰躍房地產(chǎn)開發(fā)公司子公司湖北泰躍集團公司對“湖北金環(huán)”進行重組，成為其第一大股東。在退出機制上，愛建信托將于信托期滿時將所持有的外環(huán)隧道項目公司股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓、變現(xiàn)。深圳國際信托投資有限責任公司于2002年10月推出了“穩(wěn)健 房地產(chǎn)項目資金信托房地產(chǎn)項目資金信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自已的名義，為受益人（一般為委托人）的利益或者特定目的，進行特定房地產(chǎn)項目的投資和管理的行為。更為值得關(guān)注的是，建設(shè)部于2003年2月13日下發(fā)了建市[2003]30號文件《關(guān)于培育發(fā)展工程總承包和工程項目管理企業(yè)的指導(dǎo)意見》，在該意見中，建設(shè)部提出了工程總承包、工程項目管理的基本概念和主要方式，并在第四條“進一步推行工程總承包和工程項目管理的措施”中的第（七）項中提出：“鼓勵有投融資能力的工程總承包企業(yè)，對具備條件的工程項目，根據(jù)業(yè)主的要求，按照建設(shè)——轉(zhuǎn)讓（BT）、建設(shè)—經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓（BOT）、建設(shè)—擁有—經(jīng)營（BOO）、建設(shè)—擁有—經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓（BOOT）等方式組織實施。實踐中，合作各方或嫌操作復(fù)雜或嫌周期較長或認為雙方信任基礎(chǔ)良好而不愿意辦理報批事宜。另外，根據(jù)《合同法》第286條以及最高人民法院相應(yīng)司法解釋的規(guī)定，承包商對于項目工程享有工程款優(yōu)先受償權(quán)。據(jù)悉，SOHO（中國）有限公司計劃在國外上市也不是以房地產(chǎn)企業(yè)的形象出現(xiàn)的。筆者認為，回購和收購時限一般可考慮確定為項目取得預(yù)售許可證階段，或者在項目達到準現(xiàn)房、現(xiàn)房階段，或者在項目預(yù)（經(jīng)）售達到一定比例的階段。但在增資時，又會涉及到對開發(fā)商的控股權(quán)問題。另外，除從靜態(tài)的角度考察開發(fā)商的凈資產(chǎn)狀況外，投資者更要從動態(tài)的角度考察開發(fā)商的資產(chǎn)負債比、資產(chǎn)流動性、短期負債的權(quán)重等情況，避免陷入收購的泥潭。筆者認為，從公平的角度和謹慎的同時，投資者是否有實力、有能力投資，是否是戰(zhàn)略性投資者；開發(fā)商及開發(fā)項目的法律狀態(tài)及未來前景如何，管理能力和治理結(jié)構(gòu)怎樣，這些問題都是開發(fā)商的股東和投資者在相互選擇過程中要慎重考察的。其常見模式為：開發(fā)商的股東方轉(zhuǎn)讓一部分股權(quán)，以引進投資者。同時，對于購房人作為借款人申請個人住房貸款購買期房的，所購期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二。尤其是“海南房地產(chǎn)泡沫”的陰影至今沒有完全驅(qū)散，以至于海南省政府要專門成立一個資產(chǎn)管理公司，負責統(tǒng)籌接管和處置四大資產(chǎn)管理公司手中積壓的尚未消化的不良房地產(chǎn)項目。綜上所述，本文側(cè)重于從產(chǎn)業(yè)與金融互動的視角，以房地產(chǎn)融資領(lǐng)域為基點，著重探討房地產(chǎn)融資過程中涉及的若干法律問題，期望從更加實務(wù)的角度展開論述，或許對解決實踐問題有所裨益。這些大大小小、資質(zhì)等級不同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在資金實力、開發(fā)能力、管理經(jīng)驗上存在著相稱大的差異。但無論是實力雄厚的開發(fā)商，還是能力薄弱的開發(fā)企業(yè)，在其運營過程中必然面對這樣一個非?，F(xiàn)實的課題：房地產(chǎn)金融，或者干脆說就是房地產(chǎn)融資。本文的基本脈絡(luò)為：房地產(chǎn)融資路徑的基本模式及分析 房地產(chǎn)融資路徑的創(chuàng)新房地產(chǎn)融資的盡職調(diào)查不規(guī)范的房地產(chǎn)融資行為一、房地產(chǎn)融資路徑的基本模式
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