【正文】 地登記規(guī)則》規(guī)定的土地出讓金又讓信用社望而卻步,從而使本來就難以變現(xiàn)的抵債資產(chǎn)難上加難。五是財(cái)會(huì)部門亦未將資產(chǎn)評(píng)估中的抵押資產(chǎn)視同自有資產(chǎn)進(jìn)行財(cái)務(wù)核算,抵押的資產(chǎn)的管理、監(jiān)督檢查出現(xiàn)較嚴(yán)重的失控。另外,因受國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整影響,我國(guó)目前企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不平衡,多數(shù)微利,虧損的也不少,因此對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的預(yù)測(cè),行業(yè)平均利潤(rùn)的確定很難把握,也使折現(xiàn)率難以適當(dāng)確定。如果評(píng)估人員的專業(yè)能力差、業(yè)務(wù)水平不高,則會(huì)影響到評(píng)估結(jié)果的合理性。4 山東省海陽市農(nóng)信社資產(chǎn)評(píng)估中存在的問題分析 資產(chǎn)評(píng)估不準(zhǔn)確有差額，造成不良貸款難收回準(zhǔn)確性是資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量的核心和最高標(biāo)準(zhǔn),也是衡量評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員全面素質(zhì)和能力的一個(gè)綜合性指標(biāo)。諸如商譽(yù)、特許代理等。近年該公司又策劃設(shè)計(jì)了更大規(guī)模的沙雕藝術(shù)展覽，由于資金周轉(zhuǎn)不靈，項(xiàng)目一度中斷，正值信用工程走訪時(shí)期，海陽聯(lián)社詳細(xì)考察了該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，最終評(píng)估該公司下屬一家置業(yè)公司和一宗土地作為抵押，發(fā)放了3800萬元的流動(dòng)資金貸款，使企業(yè)順利投入了策劃和開發(fā)。房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益247。在農(nóng)信社對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，要綜合考慮各種因素，如經(jīng)濟(jì)因素、周邊發(fā)展情況、發(fā)展前景、使用年限等因素，進(jìn)行實(shí)地考察再?zèng)Q定是否通過對(duì)該企業(yè)房地產(chǎn)的評(píng)估貸款業(yè)務(wù)。一般情況下，被評(píng)估設(shè)備和參照物之間的差異主要有: 銷售時(shí)間的差異,結(jié)構(gòu)、性能的差異,新舊程度的差異,銷售數(shù)量的差異,付款方式及供求狀況的差異等。考察待評(píng)估機(jī)器設(shè)備,并對(duì)其性能結(jié)構(gòu)、新舊程度等作必要的技術(shù)鑒定,以獲得該設(shè)備的基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù),為市場(chǎng)數(shù)據(jù)資料的搜集及參照物的選擇提供依據(jù)。農(nóng)信社分為以下部門，農(nóng)信社合作社，農(nóng)信社國(guó)際金融部門，政通農(nóng)信社培訓(xùn)學(xué)校，農(nóng)信社信貸部門等，是目前有銀監(jiān)會(huì)和國(guó)務(wù)院雙重領(lǐng)導(dǎo)的部門。市場(chǎng)比較法評(píng)估機(jī)器設(shè)備，要求有一個(gè)有效、公平的市場(chǎng)。重置成本法的計(jì)算公式是：被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值=重置全價(jià)實(shí)體性陳舊貶值功能性陳舊貶值經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值或被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值=重置全價(jià)成新率。收益法的優(yōu)點(diǎn)在于它可以充分考慮資產(chǎn)的各種貶值因素，并且，由于是用未來收益來衡量資產(chǎn)的價(jià)值，農(nóng)信社對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估后的結(jié)果較容易被投資者所接受。2 資產(chǎn)評(píng)估基本理論概述 資產(chǎn)評(píng)估的基本概念資產(chǎn)評(píng)估可以表述為：資產(chǎn)評(píng)估是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員按照國(guó)家法律、法規(guī)以及資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，按照規(guī)定的程序和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析評(píng)定、估算。進(jìn)而引出在評(píng)估中從內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境分析出來的問題。但是與這些豐富的經(jīng)驗(yàn)相比，資產(chǎn)評(píng)估理論的研究卻要滯后的多。王子林等針對(duì)我國(guó)當(dāng)時(shí)不完善和成熟的市場(chǎng)體系，結(jié)合國(guó)外相關(guān)的研究成果，提出了資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)內(nèi)關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估的研究起步較晚。Dotzour結(jié)合具體經(jīng)濟(jì)核算實(shí)例對(duì)重置成本法進(jìn)行了推演，將核算結(jié)果與企業(yè)實(shí)際運(yùn)行進(jìn)行了對(duì)比，從實(shí)踐角度深入分析了這一方法的準(zhǔn)確性與可信度，并指出了這一算法應(yīng)用實(shí)踐的種種不足。Timothy ，運(yùn)用直接計(jì)算方法對(duì)企業(yè)資產(chǎn)核算中的現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行了推演，并給出了詳細(xì)的核算步驟。我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)起步晚，發(fā)展的時(shí)間也不長(zhǎng)，在資產(chǎn)評(píng)估理論和實(shí)踐方面還有很多的缺陷和漏洞。目的是指評(píng)估委托人要求對(duì)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估后所要從事的行為。 國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀上世紀(jì)80年代末起，國(guó)外的一些研究人員結(jié)合各自時(shí)代的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，分別從理論與實(shí)踐方面對(duì)資產(chǎn)評(píng)估進(jìn)行了大量深入細(xì)致的研究。James等針對(duì)收益現(xiàn)值法的核算特點(diǎn)，著重對(duì)其優(yōu)點(diǎn)展開深層次的研究。SRA和Ellsworth等給合相關(guān)企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估案例對(duì)現(xiàn)行市價(jià)法在實(shí)際工程中的應(yīng)用進(jìn)行了深入研究。而在之后，由于長(zhǎng)時(shí)間計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的實(shí)施，行政手段及政府命令代替了評(píng)估方法，嚴(yán)格意義上來說資產(chǎn)評(píng)估也沒有得到發(fā)展。陳小悅和茅寧等在資產(chǎn)評(píng)估的研究中引入實(shí)物期權(quán)理論。本文的框架如圖11所示。第六部分對(duì)上述研究進(jìn)行總結(jié)，得出最終的結(jié)論，對(duì)農(nóng)信社評(píng)估的發(fā)展前景進(jìn)行理想展望。農(nóng)信社經(jīng)常將收益現(xiàn)值法用于有收益企業(yè)的整體評(píng)估及無形資產(chǎn)評(píng)估等。在運(yùn)用收益法評(píng)估時(shí)，應(yīng)注意其收益期限不能是無限期；要考慮設(shè)備的技術(shù)含量、技術(shù)進(jìn)步是否有提前淘汰被評(píng)估設(shè)備的可能性。如果參照物與被評(píng)估對(duì)象是不完全相同，則需要根據(jù)評(píng)估對(duì)象與參照物之間的差異對(duì)價(jià)值的影響作出調(diào)整。3 山東省海陽市農(nóng)信社資產(chǎn)評(píng)估的現(xiàn)狀 山東省海陽市農(nóng)信社簡(jiǎn)介農(nóng)村信用合作社（農(nóng)信社）指經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)設(shè)立、由社員入股組成、實(shí)行民主管理、主要為社員提供金融服務(wù)的農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)。 對(duì)機(jī)器設(shè)備評(píng)估機(jī)器設(shè)備在農(nóng)信社資產(chǎn)評(píng)估中占了主體地位，這是一個(gè)廣義的概念，既包括了自然科學(xué)領(lǐng)域所指的機(jī)器設(shè)備、單臺(tái)的機(jī)器設(shè)備，還包括為了實(shí)現(xiàn)總體功能，由若干獨(dú)立單臺(tái)設(shè)備組成的設(shè)備組及設(shè)備組組合，如生產(chǎn)線、車間等。參照物的選擇一般應(yīng)在兩個(gè)以上。在分析的基礎(chǔ)上，對(duì)參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，確定評(píng)估值。（2）市場(chǎng)比較法。無形資產(chǎn)分為可辨認(rèn)無形資產(chǎn)和不可辨認(rèn)無形資產(chǎn)。（1）市場(chǎng)價(jià)值法。此外,當(dāng)某種技術(shù)尚處于早期開發(fā)階段時(shí),其無形資產(chǎn)可能不存在經(jīng)濟(jì)收益,因此不能應(yīng)用此法進(jìn)行計(jì)算。與注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具的審計(jì)報(bào)告相比,資產(chǎn)評(píng)估師出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告受到的質(zhì)疑比較少,但同一資產(chǎn)由不同評(píng)估人員進(jìn)行評(píng)估,甚至同一資產(chǎn)由同一評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員在相距不遠(yuǎn)的時(shí)間進(jìn)行評(píng)估,其結(jié)果相差甚遠(yuǎn)的現(xiàn)象仍屢見不鮮。創(chuàng)造寬松的外部環(huán)境,讓其成為獨(dú)立的法人實(shí)體,這是保證評(píng)估結(jié)果客觀、公正的基本前提。在評(píng)估人員不多的條件下，每個(gè)人要超額負(fù)責(zé)轄內(nèi)評(píng)估任務(wù)，工作效率不高，評(píng)估過程較長(zhǎng)，會(huì)影響到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。另一種情況是部分農(nóng)村信用社將處置抵債資產(chǎn)損失不做賬務(wù)處理, 仍掛在待處理抵債科目, 造成農(nóng)村信用社抵債資產(chǎn)賬實(shí)不符,虛盈實(shí)虧。第一針對(duì)評(píng)估部門過分依賴委托方提供的資料，要多走訪多調(diào)查多問，收集盡可能詳細(xì)、準(zhǔn)確的資料作為選擇資產(chǎn)評(píng)估方法與建立評(píng)估模型的依據(jù)；第二要根據(jù)農(nóng)信社內(nèi)部現(xiàn)實(shí)情況,清理已經(jīng)在內(nèi)部實(shí)行的老舊的法規(guī),凡與當(dāng)前形勢(shì)不相符的,該修訂的修訂、該廢止的廢止,進(jìn)一步完善農(nóng)信社的資產(chǎn)評(píng)估法制。這不僅可以糾正抵債資產(chǎn)入賬價(jià)格高估問題,也有利于信用社增強(qiáng)在這項(xiàng)業(yè)務(wù)中的主動(dòng)性。（4）是嚴(yán)格控制接收數(shù)量。（3）解決資產(chǎn)評(píng)估問題的對(duì)策：對(duì)資產(chǎn)評(píng)估進(jìn)行集中管理；建立健全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，完善流程制度體系；建立內(nèi)部入賬價(jià)格認(rèn)證制度管理；嚴(yán)格對(duì)資產(chǎn)評(píng)估中抵債資產(chǎn)的接收程序。在此，謹(jǐn)向老師表示衷心的感謝和崇高的敬意，感謝老師這幾個(gè)月來耐心的指導(dǎo)與教誨。t follow Financial management39。s current intangible assets evaluation policy and evaluation standard of appraisal institution assessment activities and evaluate conclusion caused by social influence and shall be liable for all kinds of responsibility to the lack of necessary actual operation also is so, no matter how intangible assets appraisal conclusion how unusual, gross exaggeration, appraisal institution and entrust assessment enterprise also need not assume any will give some enterprises in policy, some assessment unit and some people leave loophole.Don39。 Intangible assets evaluation survey and analysis, and due to the plex task, and assessment assessment overweight high quality personnel confront is not too familiar evaluation objects, in a short time to get reliable evaluation conclusion, don39。在此還要感謝我的父母和所有關(guān)心我的親人們，是你們的愛激勵(lì)著我前進(jìn)，在未來的日子里我會(huì)更加努力，回報(bào)你們。安徽商貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2004，（4）:913.[4] [M]。長(zhǎng)期以來，由于農(nóng)信社在資產(chǎn)評(píng)估上存在偏差，過于樂觀造成很多不良貸款難收回；審核過程的缺失；在對(duì)資產(chǎn)評(píng)估物的處置環(huán)節(jié)存在風(fēng)險(xiǎn)的狀況時(shí)有發(fā)生，從而制約了農(nóng)信社的發(fā)展。在設(shè)置抵、質(zhì)押物時(shí),要有未雨綢繆的思想,認(rèn)真按 《貸款通則》、《擔(dān)保法》等法律法規(guī)辦理抵押貸款,其抵、質(zhì)押物的設(shè)置,不但要考慮市場(chǎng)變化因素,而且還要保證收回后好保管、易處理,同時(shí)還必須將貸款額度掌握在抵、質(zhì)押物額度的50%—60%之間,以保證變現(xiàn)后能足值償付貸款本息。，廣招專業(yè)人士，專門管理轄內(nèi)評(píng)估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估在農(nóng)信社所有的業(yè)務(wù)中占據(jù)了較大的比重，山東省海陽市農(nóng)信社聯(lián)社資產(chǎn)評(píng)估部正式人員11人，人員安排的不合理，每個(gè)人負(fù)責(zé)多個(gè)企業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，導(dǎo)致工作效率降低，對(duì)資產(chǎn)的評(píng)估存在缺失。如新的商業(yè)銀行法規(guī)定因行使抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)而取得的不動(dòng)產(chǎn)或股權(quán),應(yīng)當(dāng)自取得之日起二年內(nèi)變現(xiàn),盡管變現(xiàn)的時(shí)間有所延長(zhǎng),但資產(chǎn)評(píng)估的持有時(shí)效性也受到了限制。四是檔案管理欠規(guī)范,對(duì)于資產(chǎn)登記不完整,評(píng)估的部分資產(chǎn)的數(shù)量、性能、取得時(shí)間及方式等內(nèi)容記載不詳實(shí),大部分資產(chǎn)均未進(jìn)行市值和變現(xiàn)能力的預(yù)測(cè)。在目前國(guó)內(nèi)評(píng)估實(shí)務(wù)中真正能夠合理確定功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的案例不多。導(dǎo)致資產(chǎn)評(píng)估不準(zhǔn)確有差額的原因具體分析為一下幾方面： 評(píng)估人員業(yè)務(wù)水平低資產(chǎn)評(píng)估方法和評(píng)估參數(shù)的選取、評(píng)估依據(jù)的收集、評(píng)估結(jié)果的得出,都直接依賴于評(píng)估人員的判斷,取決于評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)和能力。但由于受某種無形資產(chǎn)能否獲得替代技術(shù)或開發(fā)替代技術(shù)的能力以及產(chǎn)品生命周期等因素的影響,使得無形資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)收益很難確定,使得此法在應(yīng)用上受到限制。此法是根據(jù)無形資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)利益或未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值計(jì)算無形資產(chǎn)價(jià)值。海陽福邸沙雕藝術(shù)策劃運(yùn)營(yíng)有限公司是一家主營(yíng)沙雕藝術(shù)策劃、設(shè)計(jì)創(chuàng)作的企業(yè)，該公司開發(fā)了海陽市旅游度假區(qū)沙雕公園，連續(xù)舉辦了四屆國(guó)際沙雕藝術(shù)展覽。不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法。它實(shí)質(zhì)上不是估價(jià)人員的定價(jià)，而是模擬市場(chǎng)價(jià)格形成過程將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來。通過對(duì)待評(píng)估設(shè)備與參照物的對(duì)比分析，確定被評(píng)估設(shè)備和參照物之間的主要差異因素,并將差異進(jìn)行量化 。 利用市場(chǎng)法對(duì)機(jī)器設(shè)備的評(píng)估步驟 （1）鑒定被評(píng)估對(duì)象。依照國(guó)家法律和金融政策規(guī)定，組織和調(diào)節(jié)農(nóng)村基金，支持農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)村綜合發(fā)展，支持各種形式的合作經(jīng)濟(jì)和社員家庭經(jīng)濟(jì)，限制和打擊高利貸。一般來說，設(shè)備的比較因素可分為四大類，即個(gè)別因素、交易因素、地域因素和時(shí)間因素。在農(nóng)信社進(jìn)行評(píng)估的過程中，最常用于在對(duì)使用的機(jī)器設(shè)備，因?yàn)闄C(jī)器設(shè)備受外界因素影響，會(huì)隨著時(shí)間的延長(zhǎng)產(chǎn)生折舊、消耗，在農(nóng)信社評(píng)估資產(chǎn)的過程中，要減掉這部門折舊資產(chǎn)，根據(jù)該項(xiàng)資產(chǎn)在全新情況下的重置成本，減去按重置成本計(jì)算的已使用年限的累積折舊額，考慮功能變化、成新率(被評(píng)估資產(chǎn)的新舊程度，如八成新、六成新)等因素，評(píng)定重估價(jià)值；或者根據(jù)資產(chǎn)的使用期限，考慮資產(chǎn)功能變化等因素重新確定成新率，評(píng)定重估價(jià)值。對(duì)于收益可以量化的機(jī)器設(shè)備，可用收益法評(píng)估，如生產(chǎn)線、成套化工設(shè)備等。（2）比較和歸納分析方法：通過對(duì)機(jī)器設(shè)備、房地產(chǎn)和無形資產(chǎn)的評(píng)估的比較，歸納出各自的特色之處；將山東省海陽市農(nóng)信社對(duì)資產(chǎn)評(píng)估與專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)存在的問題并找到解決的對(duì)策。第三部分對(duì)農(nóng)信社簡(jiǎn)單的介紹，主要對(duì)機(jī)器設(shè)備、房地產(chǎn)、無形資產(chǎn)、資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估預(yù)測(cè)進(jìn)行分析研究。大量的評(píng)估實(shí)踐為各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供了價(jià)值發(fā)現(xiàn)和衡量的作用，在實(shí)務(wù)操作方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。然后鑒于歷史原因，雖然一些國(guó)內(nèi)的研究者對(duì)資產(chǎn)評(píng)估進(jìn)行了研究，但我國(guó)關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估的一些理論研究與實(shí)踐還存在不少空白區(qū)域。 國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀針對(duì)某一企業(yè)進(jìn)行了資產(chǎn)核算，并在核算實(shí)踐中對(duì)現(xiàn)有的一些評(píng)估理論進(jìn)行了有益的探討。Wilson等通過分析重置成本法的種種不足，基于新的計(jì)算因素假設(shè)，對(duì)之前傳統(tǒng)的重置成本法進(jìn)行了補(bǔ)充計(jì)算，并取得了較好的成果。 研究意義我國(guó)的資本市場(chǎng)經(jīng)過幾十年的發(fā)展，如今已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)深層次的轉(zhuǎn)軌時(shí)期，也是一個(gè)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，會(huì)計(jì)產(chǎn)品日益更新，會(huì)計(jì)市場(chǎng)也愈發(fā)復(fù)雜化，無論對(duì)政府還是對(duì)農(nóng)信社或是大中型企業(yè)來說，增強(qiáng)應(yīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的應(yīng)對(duì)能力也越來越重要。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)日趨復(fù)雜，農(nóng)信社也成為新的銀行類機(jī)構(gòu)，山東省海陽市農(nóng)信社隸屬于山東省煙臺(tái)市銀監(jiān)會(huì)，為便民利民提供小額貸款及資金抵押、資產(chǎn)評(píng)估貸款等業(yè)務(wù)，為企業(yè)發(fā)展壯大提供足夠的資金支持，資產(chǎn)評(píng)估在這里得到了廣泛的運(yùn)用。并在研究的基礎(chǔ)上，分別提出了一些改進(jìn)方法。研究結(jié)果表明：收益現(xiàn)值法的成本核算能較好地揭示資產(chǎn)未來的創(chuàng)收與盈利水平，能深層次地體現(xiàn)固定資產(chǎn)潛在價(jià)值的高低，評(píng)估結(jié)果與真實(shí)情況更趨于一致，較為可信。通過具體運(yùn)用實(shí)例來深入分析這一方法的應(yīng)用范圍和不足，并給出了具體的改進(jìn)環(huán)節(jié)。改革開放后，隨著外資的引入，國(guó)際交流日益增多，市場(chǎng)行為也逐漸活躍起來，我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估工作才開始慢慢地步入正軌。他們對(duì)實(shí)物期權(quán)理論體系及其實(shí)際應(yīng)用都進(jìn)行了分類與總結(jié)，并結(jié)合具體算例，分別運(yùn)用連續(xù)理論模型和離散理論模型對(duì)實(shí)物期權(quán)進(jìn)行了評(píng)估，取得了較好的效果。本文內(nèi)容共分為六個(gè)部分。提出問題理論依據(jù)分析問題解決問題總結(jié)研究背景和意義相關(guān)概念的闡述資產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)狀及存在問題分析提出解決對(duì)策，以有效提高資產(chǎn)評(píng)估水平規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)研究成果和不足圖11 論文框架