呼和浩特小廠庫(kù)倫地塊開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)思路-文庫(kù)吧在線(xiàn)文庫(kù)
【正文】 板塊規(guī)劃的完整性和合理性。 特性３： 一、中原觀點(diǎn) ?區(qū)域狀況分析 區(qū)域產(chǎn)品的先進(jìn)性和舒適性； ? 板塊內(nèi)無(wú)論是項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)、區(qū)域生態(tài)環(huán)境均質(zhì)素較高。 但，我們必須高瞻遠(yuǎn)矚 —— 打造呼市最有特色的景觀大盤(pán)。 ? 總體目標(biāo)： 二、開(kāi)發(fā)策略 ? 商業(yè)部分：打造呼市形態(tài)多樣化，業(yè)態(tài)多元化，經(jīng)營(yíng)特色化核心商圈，形成呼市商業(yè)新熱點(diǎn) 主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目： 主題百貨、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、社區(qū)配套、專(zhuān)賣(mài)店、餐飲娛樂(lè)、酒店、貿(mào)易展示間 ? 商務(wù)部分：打造呼市新型商務(wù)中心 主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目： 高檔寫(xiě)字樓、酒店式公寓 ? 住宅部分：新概念、新生活 主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目： 高檔景觀型生態(tài)住宅 ? 文化部分：教育配套 、 交流中心 主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目： 學(xué)校、知性文化廣場(chǎng) ? 分物業(yè)類(lèi)型設(shè)計(jì)目標(biāo)： 二、開(kāi)發(fā)策略 地塊 業(yè)態(tài) C1 量販店、 Shopping Mall綜合購(gòu)物中心、家居電器類(lèi)專(zhuān)業(yè)主題商城 C2 會(huì)展中心、寫(xiě)字樓、酒店公寓、產(chǎn)權(quán)酒店 C3 住宅（小高層、高層）、商業(yè)街餐飲、底商、小型便利店等社區(qū)綜合服務(wù)配套 F1 住宅（小高層）、商業(yè)街餐飲 F2 學(xué)校 ?各地塊產(chǎn)品類(lèi)型及業(yè)態(tài)建議 ： 二、開(kāi)發(fā)策略 餐飲商業(yè)街 購(gòu)物中心 大型超市 寫(xiě)字樓 酒店、 及酒店式公寓 學(xué)校 小高 高層 小高 會(huì)展中心 ?商業(yè)用地主要集中在敕勒川大街 \騰飛路 ,需要較高的密度支持。 ? 可利用生態(tài)公園的景觀優(yōu)勢(shì)，包裝景觀生態(tài)大盤(pán)的概念。 1 C Ｃ ２地塊 伴隨Ｃ ３地塊的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)資金回籠，區(qū)域內(nèi)人氣形成、商務(wù)前景向好，開(kāi)始開(kāi)發(fā) C1商業(yè)板塊 → C2商務(wù)板塊。 優(yōu)勢(shì)（ Strength） 威脅（ Threat） 機(jī)會(huì)（ Opportunity） 劣勢(shì)（ Weakness） —— SWOT分析 臨近自治區(qū)黨政機(jī)關(guān)，商務(wù)、商業(yè)氛圍 可加以引導(dǎo)，利用； 利用鄰近生態(tài)公園 ,和東河資源做文章 , 吸引投資 ,增加人氣； 熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)板塊所帶來(lái)的市政配套設(shè) 施的完善。 在他們這個(gè)階段，價(jià)格是影響買(mǎi)樓的重要因素之一，但就心理特點(diǎn)而言，因?yàn)?有學(xué)識(shí)、有見(jiàn)地，甚至比財(cái)富更高一層的老板 ，都會(huì)有心理的優(yōu)越感，在用品或居住的品質(zhì)上，他們有時(shí)會(huì)選擇 寧缺毋濫。 “1+1” 親情組合 戶(hù)型參考 一房 二房 —— 住宅優(yōu)選方案參考 住宅優(yōu)選一：空間的組合 ?產(chǎn)品策略 三、 C3地塊定位思路 住宅優(yōu)選二：頂層設(shè)計(jì)元素 在頂層躍層設(shè)計(jì)中加入老虎窗或坡頂天窗，增加頂層采光面，利用細(xì)節(jié)的人性化設(shè)計(jì)，為客戶(hù)營(yíng)造更接近天空的生活情趣，解決頂層滯銷(xiāo)或價(jià)格提升的難題。 —— 景觀建議 ?產(chǎn)品策略 三、 C3地塊定位思路 ３、大盤(pán)有大特色，分組團(tuán)有核心亮點(diǎn)。通過(guò)安裝住宅新風(fēng)系統(tǒng)，使業(yè)主在室內(nèi)即使不開(kāi)窗也能達(dá)到凈化室內(nèi)空氣的目的，有益人們的健康。在確保交通暢達(dá)的同時(shí)，讓小區(qū)的環(huán)境綠化和諧生動(dòng)，舒適怡人，體現(xiàn)出景觀空間的豐富情趣。通過(guò)對(duì)屋面雨水和地面雨水的收集，補(bǔ)充社區(qū)景觀水，使物業(yè)管理用水更加節(jié)約。 —— 景觀建議之三：分組團(tuán)核心景觀設(shè)臵參考 ?產(chǎn)品策略 三、 C3地塊定位思路 分組團(tuán)核心景觀 全盤(pán)形象景觀帶 —— 景觀建議之四：細(xì)節(jié)參考 ?產(chǎn)品策略 三、 C3地塊定位思路 景觀小品 引導(dǎo)牌 風(fēng)格圍擋 底商包裝 景觀小品 ?外窗材料 防風(fēng)好、透光好、且對(duì)隔熱的功效很高，能夠阻擋紫外線(xiàn)膚色，允許日光中紅外線(xiàn)攜帶的能量進(jìn)入室內(nèi)，同時(shí)隔熱（人體所感受的熱來(lái)自遠(yuǎn)紅外線(xiàn) )而室內(nèi)熱量不會(huì)散發(fā)到室外，大大降低采暖制冷功率，同時(shí)有很好的隔音作用，提高居住舒適度，保護(hù)家人健康。 將情景洋房的設(shè)計(jì)元素巧妙融入到高層的設(shè)計(jì)中，讓客戶(hù)感受到別樣的高層產(chǎn)品，在高層中享受洋房的生活，感受在洋房中無(wú)法享受到的空中美景。 —— 戶(hù)型建議 ?產(chǎn)品策略 三、 C3地塊定位思路 ３、結(jié)合房地產(chǎn)政策，考慮添加靈活多變的可拆分戶(hù)型。 對(duì)于生活追求向上的水準(zhǔn)： 夢(mèng)想高品質(zhì)社區(qū)生活，受目前經(jīng)濟(jì)能力所限，無(wú)法承擔(dān)市內(nèi)的高檔 住宅，卻不愿意妥協(xié)于現(xiàn)有的中檔住宅或者說(shuō)中檔的生活。 臨近生態(tài)公園和河景，具有景觀優(yōu)勢(shì)。 ? 注重社區(qū)文化的打造。 ?敕勒川大街一側(cè)： C2大型商務(wù)會(huì)展中心。 第三代住宅，打破傳統(tǒng)居住模式，塑造第三代住宅標(biāo)準(zhǔn)。 造端莊典雅和輕松自然相結(jié)合，簡(jiǎn)潔明快，追求現(xiàn)代唯美 , 時(shí)尚的、獨(dú)樹(shù)一臶的、自成一統(tǒng)的人們向往居住的城。 特性２： 一、中原觀點(diǎn) ?區(qū)域狀況分析 政府規(guī)控的宏觀性和策略性； ? 伴隨首府城市的不斷發(fā)展，中心區(qū)域的擴(kuò)張，塞罕板塊的成熟，將會(huì)吸引廣泛的客群來(lái)投資臵業(yè)。 —— 生活水平的提高，車(chē)輪上的經(jīng)濟(jì)迅速膨脹，改變著生活習(xí)慣的同時(shí)，使人們的生活圈子急速放大 一、中原觀點(diǎn) ?市場(chǎng)狀況分析 房地產(chǎn)的發(fā)展帶動(dòng)了居民在住房消費(fèi)方面的逐步成熟。 房地產(chǎn)作為一種區(qū)域經(jīng)濟(jì)，必然與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展并駕齊驅(qū)。 綜述 ? 未來(lái)幾年，呼市樓市還將保持較快發(fā)展勢(shì)頭，本項(xiàng)目地處中央行政區(qū)，可以開(kāi)發(fā)兼具品質(zhì)及規(guī)模優(yōu)勢(shì)的中高檔樓盤(pán)，未來(lái)發(fā)展空間可觀。 地塊投資風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 未來(lái)市場(chǎng)供大于求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇，利潤(rùn)預(yù)期有可能降低。 地塊操作整體營(yíng)思路 ? 有步驟開(kāi)發(fā)，控制開(kāi)發(fā)實(shí)力 ? 通過(guò)土地的轉(zhuǎn)讓?zhuān)刂七M(jìn)入各組團(tuán)的開(kāi)發(fā)商實(shí)力，平衡開(kāi)發(fā)進(jìn)度，均衡各項(xiàng)目品質(zhì)。 （ 2）利用地塊較整、面積較大的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)大盤(pán)系列產(chǎn)品，并有利于開(kāi)拓開(kāi)發(fā)商品牌知名度。 ? 2022年商品住宅均價(jià) 2729元／ m2，同比增長(zhǎng)%。 ? 住宅完成投資 ，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的 %， ? 辦公樓完成投資 ，比上年下降 %； ? 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資 ，比上年增長(zhǎng) 61.%。 ? 國(guó)家政策對(duì)住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整沒(méi)有到位，大部分在建住宅項(xiàng)目在產(chǎn)品上沒(méi)有真正調(diào)整。 高層類(lèi)產(chǎn)品供應(yīng)上升趨勢(shì)明顯 ,成交活躍。 ? 從目前構(gòu)成呼市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)成本以及相關(guān)稅費(fèi)，本項(xiàng)目毛利潤(rùn)有望達(dá)到 3040%。 ? 部分拆遷地塊存在不確定因素，有可能影響項(xiàng)目進(jìn)度。 ? 本項(xiàng)目挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。 —— 現(xiàn)有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提高了區(qū)域市場(chǎng)的關(guān)注度， 加快了區(qū)域價(jià)值的提升。 ? 眾多開(kāi)發(fā)商合力打造區(qū)域板塊，相互 “ 借勢(shì)發(fā)展 ” ，將加快 “ 別樣城 ” 板塊的成熟。 ? 從項(xiàng)目自身的開(kāi)發(fā)成本上來(lái)講，
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