【正文】 然因素引起的對物業(yè)或人員的危害，這是消防與安全管理的核心。車輛及交通的管理主要包括：◆ 車輛交通疏導指揮；◆ 停車場管理；◆ 貨流運輸管理；◆ 車輛安全。1．多層次服務本項目多層次的服務主要體現(xiàn)在，物業(yè)管理服務針對不同對象實施，服務的對象具有多層次，一方面，服務針對商鋪的業(yè)主和商鋪的商戶，這是物業(yè)管理服務的主體，管理公司受他們的受托進行物業(yè)管理，為他們做好物業(yè)的管理，使之能夠保值或增值；另一方面，服務將針對到商場來消費的顧客，物業(yè)管理另一個重要目的就是要吸引消費者來消費，并讓顧客滿載而歸、滿意而歸。否則，如果每個商戶只顧個體利益，輕視商場的整體利益，肯定會出現(xiàn)不良的經營行為，最終既損害了消費者的利益，更損害了全體經營者和所有者的利益，對商業(yè)物業(yè)造成的惡果是難以估算的。不管什么形式的商業(yè)物業(yè)，通常開發(fā)商在商鋪銷售時，就已經規(guī)劃好商場的經營方向，商鋪的所有者或經營者必須按照這個經營方向去經營，否則，商場的經營秩序會變得很亂，而且由于經營種類的矛盾，對經營者的經營本身就是一種損害。制止惡習性競爭公平競爭是任何一個商場都必須施行的經營準則。本項目將在同一個商場內，由眾多商家各自獨立、同場經營，構成了本項目經營管理“既分散、又集中”的具體特征：集中管理，分散經營。在分散經營的前提下，商場整體執(zhí)行統(tǒng)一經營、統(tǒng)一動作的措施，包括：統(tǒng)一招商、統(tǒng)一開業(yè)、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一品種等方面，將眾多經營者規(guī)范于一個統(tǒng)一的經營模式之下，各自展開經營活動?！氨Ｗ鉅I銷”策略在營銷策劃章節(jié)詳細介紹。綜合性業(yè)態(tài)，根據(jù)市場情況合理組合。提純銷售力我司從兩個方面著手，一是提純產品競爭力，二是提純產品形象力，在宣傳推廣和銷售執(zhí)行中圍繞著銷售力來展開，銷售力是我司宣傳推廣的中心思想，也是打動消費者的主要賣點和理由。本項目的形象力主要包括主力商戶的進駐、項目的商業(yè)前景、開發(fā)商的實力和信譽，樣板鋪的設計。銷售控制A、三個銷售階段在銷售流程中有效地把握和控制好各銷售環(huán)節(jié)。 持續(xù)連貫的廣告推廣策略：以部署周密，連貫的廣告對項目進行全方位的推廣，使銷售進度與廣告推廣環(huán)環(huán)相扣，保持項目在市場上的認知水平；并不斷推出新的賣點，將項目的最新動態(tài)進一步傳播，運用各種利好信息促成猶豫不決的買家的購買行動。前期宣傳主要圍繞漢陽新區(qū)的發(fā)展前景、鐘家村區(qū)域的升值潛力、項目產品投資高回報率為主要訴求點；同時推出本項目“空中商業(yè)步行街”、“雙首層商鋪”、“投資型產權商鋪”的全新概念吸引投資客；推廣專業(yè)的商業(yè)管理公司統(tǒng)一經營統(tǒng)一管理吸引經營者；推廣項目的龍頭地位，領導漢陽區(qū)域消費潮流的市場形象來吸引普通消費者。銷售技巧在于通過內部認購，排隊購買的手法，制造銷售現(xiàn)場的旺勢，使消費者產生羊群心理，縮短其購買決策的過程及時間。借奏開盤之勢，趁熱打鐵；同時把握好購買力的積蓄與釋放周期，采用波次進攻策略；自始至終強調快速，靈活的銷售原則，以快打慢。l 樣板鋪的設計：在商業(yè)步行街內做營銷中心，營銷中心內設專門的商鋪接待中心，現(xiàn)場設兩個樣板鋪，引進商家在商鋪銷售期間免租經營，通過樣板鋪的建立，可以使項目形象更加具體化，讓來訪客戶對商鋪有一個直觀而感性的認識，使項目成為目標客戶關注的熱點；同時通過樣板鋪的建立，可以延長目標客戶在銷售中心停留的時間，從而加深客戶對項目的了解，引發(fā)購買沖動。l 銷售策略：將在武漢市首次推出產權式投資型小商鋪、“保租營銷”，極大地刺激投資者的熱情。如服飾、美容、娛樂、數(shù)碼等。D西2F00280空中商業(yè)步行街?？傮w價格定位A．參考性樓盤價格表項目名稱銷售辦法銷售價格元/㎡租賃價格元/㎡月銷售情況金色華府底商12層售　　　　　　面積200300一二層整體出售均價11000已售完萬豪國際底商13層售、2層均價1萬元、3層均價7000未開盤萬達商業(yè)廣場部分租、部分售C棟1樓，室內步行街約260套1520㎡售價3萬，臨街鋪面約70套售價4萬元A棟為大洋百貨只租不售B棟3層為沃爾瑪只租不售，租金38C棟為3層為華納影城售70%漢飛青年城底商12層以租帶售，租售并舉2層均價6000元，一二層總體均價12000一層均價120二層均價50招商銀行租賃50%B、 區(qū)域市場價格行情根據(jù)第三部分的市場行情分析，區(qū)域主要是一些一樓臨街小商鋪，多以租賃為主，租賃價格范圍50150元/㎡月為主，鐘家村天橋附近的商鋪租賃價格平均水平在120元/㎡/月左右。 分散經營，統(tǒng)一運作本項目分割成了眾多中小型商鋪，由眾多不同的商家共同經營，而不是由單一商戶經營，這是消費市場發(fā)展的結果。杜絕假冒偽劣商品“一粒老鼠屎搞壞一鍋湯”，經營假冒偽劣商品無疑就是自殺，一個商場即使只有一個商戶銷售假冒偽劣商品，在消費者眼里這個商場就是一個經營冒偽劣商品的商場商場在社會上市場上就會喪失商業(yè)信用。建立和維護商場品牌產品的品牌也好，項目的品牌也好，都包括知名度、美譽度和認知度三個方面，商業(yè)物業(yè)是一種長線投資物業(yè)，為了使整個項目處于市場競爭的優(yōu)勢地位，必須建立一個強勢品牌。統(tǒng)一開業(yè)計劃開業(yè)計劃主要包括開業(yè)時間確定、試業(yè)及開業(yè)日程計劃、商場推廣計劃、商場及商鋪裝修完成計劃，其中統(tǒng)一商場開業(yè)時間是制定商場開業(yè)計劃的最基本要素。l 商業(yè)物業(yè)的經營管理建議本項目商鋪部分實行所有者、經營者、管理者各司其職，全面導入專業(yè)管理模式。商業(yè)物業(yè)的管理主要強調的是兩個方面，一是服務，服務水平和服務質量；二是管理，管理內容和管理能力。環(huán)境清潔衛(wèi)生管理主要包括：◆ 公共區(qū)域管理；◆ 公共區(qū)域的擺設與植物管理；◆ 商場日常清潔；◆ 玻璃墻幕清潔；◆ 垃圾清理；◆ 環(huán)衛(wèi)設施維護；◆ 促銷宣傳品安置規(guī)范。1．建筑物與裝修的維護本項目在規(guī)模、結構、功能、設施等方面都要比老式物業(yè)復雜，建筑物與裝修的維護、保養(yǎng)需要由專業(yè)的物業(yè)管理機構來承擔，做好建筑物與裝修的維護，保證物業(yè)不受損害，一方面，是保持商場良好商業(yè)形象的需要，相信沒有消費者會喜歡到建筑破爛、裝修陳舊的商場購物消費；另一方面，也是物業(yè)保值或增值的需要，商業(yè)物業(yè)以投資市場為主要市場，買鋪就是想賺錢，越是經營良好、越是保養(yǎng)得當?shù)奈飿I(yè)，就越是能不斷增值。房地產企業(yè)通過物業(yè)管理的“售后服務”手段，在競爭激烈的市場上建立了閃亮的企業(yè)品牌和項目品牌，為促進項目的銷售帶來了無限動力。1 衛(wèi)生設施：合理布置各區(qū)、各層公用衛(wèi)生間。l 經咨詢兩家專業(yè)設計院。根據(jù)區(qū)域市場調研和行情分析，結合項目自身條件，現(xiàn)就裙樓商鋪產品定位建議如下：一樓定位：東區(qū)以金融、西式餐飲為主，西區(qū)以品牌時尚購物為主。是提升漢陽區(qū)域形象，領導漢陽區(qū)域消費潮流的“樓王”項目。我司在對市場行情的分析、目標消費群體分析基礎上結合項目實際情況，提出我司對產品競爭力打造的建議。區(qū)域內暫無大型的商業(yè)物業(yè)。C、 原設計方案：東區(qū)以觀光電梯解決24層垂直交通，難以解決商鋪人流的需求，人流不通順，難以聚集人氣，不宜于后期的經營管理。本項目是一個集商業(yè)大賣場、酒店式公寓、高檔住宅、商業(yè)步行街、寫字樓于一體的多功能型物業(yè)，這樣的定位能夠形成互補的商業(yè)人流。商鋪SWOT分析：優(yōu)勢（S）： 地段好，交通方便。 漢陽鐘家村商業(yè)以中小型臨街商鋪為主，唯一的大型商業(yè)物業(yè)漢陽商場，已日益衰落，大型商業(yè)物業(yè)是區(qū)域市場空白點。 萬達商業(yè)廣場項目名稱： 大連萬達商業(yè)購物中心地理位置： 中山大道818號商鋪規(guī)模： A、B、C三棟，A棟為大洋百貨，B棟1層為大賣場、共有274個鋪面、24層為沃爾碼，C棟1層約260個小型產權商鋪、二層為時代華納；對外銷售部分一層商鋪總建筑面積為1萬平方米左右商鋪價格： 內街30000元/平方米，臨街40000元/平方米主力商鋪面積： 1620平方米銷售情況： 銷售率約80%，其中內街，面積在15平方米，總價在50萬元左右的商鋪銷售狀況較好，而面積在50平方米，總價在200多萬元的商鋪銷售狀況相對較差。地段較差，步行超出5分鐘范圍的一樓臨街商鋪，平均月租金約60元/㎡；步行超出10分鐘范圍的商鋪，平均月租金在50元/㎡以內。 B. 區(qū)域商鋪主要是存量供應。第三部分 市場行情分析我司組織市場調查人員，結合本項目的商鋪實際情況，對以本項目為中心的方圓1公里范圍內的商鋪進行了詳盡的市場調查；同時選取了4個在物業(yè)型態(tài)和地段條件方面與本項目有一定參照性的在售高層住宅底層商鋪項目進行了分析。再好的規(guī)劃離開了地產開發(fā)也無疑是紙上談兵，要達到武漢市政府規(guī)劃的目標，商業(yè)項目年開發(fā)量至少要在80萬㎡左右，這對武漢商業(yè)地產的發(fā)展將起到巨大的促進作用。2000年，中國正式加入WTO。（三） 舊城改造、武漢新區(qū)的規(guī)劃建設將給武漢商業(yè)地產帶來新的機遇和商機2002003年，武漢市進行了大規(guī)模的舊城拆遷改造，總拆遷面積約527萬平方米，其中有近百萬平米的商業(yè)用房被拆除。它與大型零售商業(yè)形成業(yè)態(tài)的互補，或者是連鎖品牌經營，受到投資者的青睞。中央街為主形成的沌口商圈等為代表的城市邊緣商圈迅速成長。4.“武漢新區(qū)”的規(guī)劃使?jié)h陽商業(yè)地產作為后起之秀迅速崛起由于歷史原因，漢陽商業(yè)基礎薄弱，發(fā)展滯后，在武漢市的商業(yè)發(fā)展版圖中常常被忽略。時代廣場、金凱購物中心等項目，武漢市在建商業(yè)項目將達到10多個，這預示著武漢商業(yè)地產的“春秋戰(zhàn)國”時代即將來臨。以上的三個項目其地段都相當不錯，都有大量的人流、車流，但是開發(fā)商和投資者并不能讓這些人流、車流變成企業(yè)與投資者都非常關心的現(xiàn)金流及投資回報。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?！　≡诜康禺a開發(fā)商看來，這樣的現(xiàn)象應該是很高興的事情，但是商業(yè)地產，商鋪投資是一個復雜，系統(tǒng)的科學。武漢市商業(yè)地產是投資與消費比翼雙飛。今年年初，徐東地產又是大手筆，以35800萬元，畝均716萬元，㎡的豪氣。5 商業(yè)地產中心化VS邊緣化以武商集團武廣、世貿為核心的解放大道商圈，以江漢路、六渡橋為核心的中山大道商圈，地處鉆石地段、黃金商圈，在武漢商業(yè)中具有舉足輕重的地位和作用，但在近年遭到了重大挑戰(zhàn)。中央街、金地二、武漢市商業(yè)地產發(fā)展前景(一) 從宏觀上看,武漢商業(yè)地產發(fā)展前景廣闊據(jù)相關統(tǒng)計數(shù)字表明,%；武漢市經濟自1998年以來,%的經濟高增長率,經濟快速增長對商業(yè)地產的發(fā)展起著推動和支撐的作用；2003年,武漢計劃的490萬平方米的規(guī)劃用地中,有55萬多平方米投向商業(yè)地產,所占比例為12%。在此歷史時刻，武漢市政府審時度勢，高瞻遠矚，提出了武漢城市圈的構想：武漢城市圈將以武漢市為中心，前期包括黃崗、黃石、鄂州、咸寧、天門、潛江、孝感、仙桃省內八市縣，繼而通過“第三層交通圈”輻射至長沙、南昌、重慶、合肥、漯河、南陽、襄樊、宜昌、常德等省內外城市，進而使城市圈變成經濟發(fā)展圈，并按區(qū)域經濟一體化要求，實現(xiàn)優(yōu)勢互補、經濟互動、資源共享、共同發(fā)展，使其成為繼以廣州、深圳為首的珠江經濟三角洲、以上海為首的長江三角洲后的以第三個經濟“三角洲”。 （六）武漢市政府對商業(yè)市場的規(guī)劃將推動商業(yè)地產的迅速發(fā)展 根據(jù)武漢市商業(yè)網點發(fā)展規(guī)劃（2003～2010年），武漢市商業(yè)網點建設和發(fā)展的主要任務為：通過創(chuàng)新業(yè)態(tài)，發(fā)展連鎖，提升功能，加強漢口中心商業(yè)區(qū)的建設；推動中南路、鐘家村兩個市級商業(yè)中心的繁榮繁華；培育發(fā)展后湖、漢口火車站前、古田二村、十升路、四新等30個市級商業(yè)副中心，培育一批專業(yè)特色商業(yè)街；在居民集中區(qū)規(guī)劃設置一批社區(qū)商業(yè)中心；逐步在中心城區(qū)減少商住混雜的低水平小網點，讓臨街鋪子淡出市場?？傮w說來，武漢市整體商業(yè)地產市場行情來看，前景是非?？春玫?。分析：A. 漢陽鐘家村是一個傳統(tǒng)的商業(yè)老區(qū)，十多年來基本沒有新增的商業(yè)物業(yè)。B．數(shù)據(jù)統(tǒng)計有148家，其中面積小于60㎡的鋪面有98家，%；面積在60120㎡的鋪面有32家，%；面積120300㎡的鋪面有10家，%，面積300500㎡的鋪面有3家，%，面積500㎡以上的鋪面有5家，%。項目分析： 該項目開發(fā)商實力雄厚，地處建設大道商務圈核心，位置優(yōu)越，周邊生活配套設施齊全，區(qū)域消費群體消費能力強。 銷售規(guī)模差異較大，有大型購物中心，也有臨街底層商鋪；從市場接受度來看，臨街底層商鋪較受市場歡迎。第四部分 項目分析項目商業(yè)及配套總建筑面積達42343㎡，%；商業(yè)部分比重非常大，商業(yè)部分經營銷售的好壞將直接影響到項目的成敗。易初蓮花作為大型超市，擁有較強的商業(yè)輻射力。A、 東區(qū)一層層高6M，24層垂直交通、平面交通。機會點（O）： 武漢新區(qū)的建設，帶來良好的發(fā)展契機。 離傳統(tǒng)的武廣商圈較近，大量的商業(yè)人流分流至漢口傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域。開發(fā)商最關心的是商鋪如何能夠全部實現(xiàn)銷售，怎樣才能讓投資者爽快地掏腰包；投資者最關心的是能否有一個較高的投資回報，回報是否有保障，能否長久；經營者關心的是有沒有高水平的經營管理與服務，能否營造出良好的商業(yè)氛圍、吸引人氣和公平合理的競爭環(huán)境；消費者關心的是商鋪是否有良好的購物環(huán)境，是否有足夠多的特色商品和服務，能有全新的購物休驗。客戶會會員商鋪需求統(tǒng)計表如下商鋪面積（㎡）意向客戶量（個）同類百分比50以下73%51－7057%71－9055%91－11023%111－13016%131－1504%151－18012%總計240% 在產品定位上，利用面積的合理分割，大、中、小型鋪面的搭配比例力求科學合理，從產品分割上就組織好不同業(yè)態(tài)的合理分布。四、商鋪優(yōu)化方案建議根據(jù)前面的分析，營銷項目組經過對產品的深入研究，結合市場調研、市場推廣和客戶意向反饋情況，經咨詢兩家專業(yè)設計院（深圳市建筑設計研究院武漢分院、五環(huán)設計院），按以下思路對產品進行優(yōu)化： 在東區(qū)裙樓東南角主入口處，取消