安徽某大型混合項(xiàng)目策劃方案-文庫吧在線文庫
【正文】 上都是“大而全、小而全”的建設(shè)，中心城區(qū)的功能被分散，中心城區(qū)（田家庵區(qū)、大通區(qū)）城市人口80萬不到，只占全部城區(qū)人口的一半多一點(diǎn)；城市建設(shè)處于無規(guī)劃的混亂狀態(tài)，城市建設(shè)較落后。尚不如上海單個(gè)樓盤的銷售量；2004年雖然增長(zhǎng)迅速，銷售面積預(yù)計(jì)在60萬米2左右，但總量仍然較小。但田家庵區(qū)發(fā)揮其作為**的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)中心的優(yōu)勢(shì)，在對(duì)外招商上以“房地產(chǎn)、商貿(mào)流通業(yè)”為開路先鋒，不斷吸引外來商業(yè)企業(yè)投資。5）經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃——主動(dòng)融入長(zhǎng)三角，迎接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移——辦好一個(gè)園區(qū)：**經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)——建設(shè)三大基地：億噸煤基地、華東火電基地、煤化工基地。3．經(jīng)濟(jì)環(huán)境1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于新一輪增長(zhǎng)周期的上升階段2003年以來，煤、電等能源產(chǎn)品供需緊張、價(jià)格上漲，**煤、電支柱行業(yè)快速增長(zhǎng)；同時(shí)，**處于長(zhǎng)三角腹地，正好可以承接長(zhǎng)三角地區(qū)的新一輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；由于京福高速**連接線的建成，**的外部交通環(huán)境得到極大改善，**吸引的外來投資不斷增加，也為經(jīng)濟(jì)提供了新的增長(zhǎng)點(diǎn)。安徽某大型項(xiàng)目策劃報(bào)告2005年2月目 錄一、項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析 31．**市簡(jiǎn)介 32．對(duì)外交通 53．經(jīng)濟(jì)環(huán)境 64．城市建設(shè) 8二、項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)分析——住宅部分 101．**房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 102．**房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題 113．**房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇 114．典型住宅項(xiàng)目 13三、項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)分析——商業(yè)部分 151．**商業(yè)發(fā)展環(huán)境 152．商圈分析 153．**商業(yè)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 174．商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析 19四、項(xiàng)目分析 231．項(xiàng)目概況 232．項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析 243．項(xiàng)目地塊分析 274．項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況 28五、項(xiàng)目定位 281．項(xiàng)目SWOT分析——內(nèi)外部因素總結(jié) 282．項(xiàng)目定位的基本原則 293．項(xiàng)目整體定位 294．項(xiàng)目定位 30六、項(xiàng)目定價(jià)分析 331．**房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀 332．**房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè) 343．現(xiàn)階段項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)測(cè) 34七．項(xiàng)目營銷建議 38一、項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析1．**市簡(jiǎn)介1）地理區(qū)位2）城市基本屬性——中國重要的能源基地、華東地區(qū)的“動(dòng)力之鄉(xiāng)”。3）機(jī)場(chǎng) 合肥機(jī)場(chǎng)至**110公里，蚌埠機(jī)場(chǎng)至**30公里4）淮河水運(yùn) 通長(zhǎng)江、連大海，可四季航行。4）居民收入和消費(fèi)情況人均可支配收入： 2002年**城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為5345元，2003年達(dá)到6010元，%；2004年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度為16%，人均可支配收入的增幅也將高于2003年，預(yù)計(jì)可達(dá)到7000元左右；總體而言，處于較低的水平，但上升的勢(shì)頭較快工資收入：平均月工資水平大約850元左右，低者400元不到，高者超過1萬元；教師、政府公務(wù)員的工資較能代表一個(gè)地區(qū)的薪資水平，大約12001500元/月；以行業(yè)來看，金融、煙草、電信等行業(yè)的工資較高，約20003000元/月；采掘業(yè)職工工資收入最高，月收入大多超過1萬元/月；消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)：“吃”方面的消費(fèi)支出仍然占較大比例，恩格爾系數(shù)較大，；但隨著收入水平的增加，用于服飾、通訊、居住等方面的將會(huì)增加，恩格爾系數(shù)呈下降趨勢(shì)。這也是中心城區(qū)較落后的一個(gè)重要原因。只有由于市場(chǎng)供應(yīng)的減少，2004年下半年，房地產(chǎn)價(jià)格開始大幅上揚(yáng)，%，部分較好地段的房?jī)r(jià)已經(jīng)突破2000元/米2。2）城市發(fā)展加快，新商圈呼之欲出目前的市場(chǎng)情勢(shì)來看，以火車站為核心的城市西南部商圈已經(jīng)快要成型，銀行、浴場(chǎng)、酒店等雖然分布較為零散，但其商業(yè) 呈現(xiàn)聚集趨勢(shì)。但亦可發(fā)現(xiàn)，這些商業(yè)物業(yè)的地域分布相當(dāng)集中，大部分集中在市中心新、老商圈，同時(shí)推案時(shí)間也非常緊湊，造成部分商業(yè)用房的空置。特色：號(hào)稱“**市第一座集商貿(mào)、文化、旅游、休閑、娛樂為一體的綜合性廣場(chǎng)”；**“十五”重大建設(shè)項(xiàng)目、舊城改造重點(diǎn)工程，也是城市形象工程。2）**經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)——對(duì)外開放的窗口u 概況**市東部；以朝陽東路和國慶東路與田家庵區(qū)，與大通區(qū)僅一路之隔；始建于1988年，1993年經(jīng)安徽省人民政府批準(zhǔn)為省級(jí)開發(fā)區(qū)。全區(qū)總面積250余平方公里，人口近50萬，是安徽省城市人口最多的市轄區(qū)；2003年，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居全省前列。u 客源定位：投資客為主：消化本地投資客的同時(shí)，面向江浙投資客；自營型客戶為輔：本地經(jīng)營型客戶開設(shè)分支機(jī)構(gòu)；同時(shí)加大招商力度，吸引外來經(jīng)營戶；3）項(xiàng)目相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：產(chǎn)品形態(tài)占地面積（畝）容積率建筑面積（米2）居住區(qū)TOWNHOUSE3萬獨(dú)立別墅2萬多層公寓96萬小高層54萬行政區(qū)行政大樓/廣場(chǎng)——3萬商務(wù)區(qū)酒店（2家）——3萬辦公樓——1萬商業(yè)區(qū)沿街商業(yè)（街）——10萬商場(chǎng)（2個(gè)）——4萬大賣場(chǎng)——3萬城市公設(shè)停車場(chǎng)————中、小學(xué)、幼兒園——1萬合計(jì)——2000畝180萬六、項(xiàng)目定價(jià)分析1．**房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀目前**的房地產(chǎn)價(jià)格處于較低的水平。u 項(xiàng)目平均銷售價(jià)格的確定產(chǎn)品形態(tài)占地面積（畝）可售面積（米2）銷售價(jià)格銷售總額住宅TOWNHOUSE100 獨(dú)立別墅100多層公寓1000小高層450商業(yè)沿街商業(yè)（街）——社區(qū)商業(yè)商場(chǎng)（2個(gè)）30大賣場(chǎng)20商務(wù)酒店（2家）10辦公樓10合計(jì)（萬元/米2）平均價(jià)格（元/米2）3）平均銷售價(jià)格確定取上述兩種方法計(jì)算的算術(shù)平均值： 1817元/米2顯然，這一價(jià)格是項(xiàng)目可以完全銷售的合理價(jià)格。2003年相較2002年，商品房成交均價(jià)上升200多元；2004年上半年，商品
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