【正文】 疊加、聯(lián)排別墅 230303 聯(lián)排： 6800 疊加： 5800 銷售結(jié)束 蜀山區(qū) 新華學(xué)府 .春天 聯(lián)排別墅 220290 8450 剩 1套 蜀山區(qū) 維也納森林花園 疊加、聯(lián)排別墅 216296 5500 銷售結(jié)束 蜀山區(qū) 御景山莊 聯(lián)排別墅 241 59008000元 /M2） 剩 1套 合肥別墅項(xiàng)目分析 區(qū)域 案名 建筑形態(tài) 面積 (M2) 單價(jià) (元 /M2) 容積率 銷售狀態(tài) 包河區(qū) 玫瑰紳城 聯(lián)排別墅 220240 850011000 在售 包河區(qū) 眾安 〃 綠色港灣 雙拼、聯(lián)排別墅、疊加別墅 208363 6500（疊加） 7000（聯(lián)排） 13000（獨(dú)幢 ） 在售 包河區(qū) 碧湖云溪 .緣墅 疊加別墅 183246 均價(jià)： 9000 720012022 在售 碧湖云溪 玫瑰紳城 半島 1號(hào) 國建香榭水都 瀾溪鎮(zhèn) 阿奎利亞 金星家園 萬振逍遙苑 維也納森林花園 新華學(xué)府春天 帝豪星港灣 御景山莊 和順東方花園 維多利亞 蜀山名筑 ? 新開別墅樓盤少： 近年來，市場(chǎng)上別墅供應(yīng)量較小，整個(gè)市場(chǎng)主要為消化以前余量。 3．總體規(guī)劃分析 項(xiàng)目名稱 占地面積（萬 ㎡ ） 建筑面積（萬 ㎡ ） 容積率 碧湖云溪 8 國建 〃 香榭水都 10 18 維也納森林花園 20 18 阿奎利亞 95 118（其中別墅約10萬） 蜀山名筑 7 4 御景山莊 5． 45 和順 〃 東方花園 13 17 整體來看，占地面積不等，容積率不是太高，在 — 。 7．建筑風(fēng)格和景觀風(fēng)格 項(xiàng)目名稱 碧湖云溪 1期 維也納森林 花園 恒泰 現(xiàn)有別墅園區(qū)的配套多包括會(huì)所、游泳池、健身館、小球類場(chǎng)所、商業(yè)街等。預(yù)計(jì)2022年別墅銷售均價(jià)將達(dá) 12022元 /M2。簡(jiǎn)愛城 16日 81137㎡房源開盤， 4800元 /㎡ 。 其他區(qū)域則以中小戶型規(guī)劃為主；如恒大華府和國耀一方城等項(xiàng)目 。 可提升品質(zhì)的其他配臵 ?標(biāo)準(zhǔn)層層高為 3米以上，客廳挑高，可提升大戶型產(chǎn)品內(nèi)部空間舒適度 ?精裝修，目前高層豪宅項(xiàng)目中有一部分提供了成品房供應(yīng)，以提高項(xiàng)目自身價(jià)值，取得客戶認(rèn)可 ?入戶大堂及公共部分精裝修 ?豪華會(huì)所等奢華配套及景觀資源 ?院館等設(shè)計(jì)，偷面積，贈(zèng)送附加值 ? 項(xiàng)目地址：科學(xué)大道與緯五路交匯處 ? 占地面積： 142500 M2 ? 建筑面積： 447000 M2 ? 容積率： 綠化率： % ? 主力戶型： 22 30 8 89 ? 項(xiàng)目均價(jià)： 4900— 5300（毛坯） 、6900— 7300 （精裝折實(shí)價(jià)） ? 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 1500~2500元 ? 車位比： 1 ? 開發(fā)企業(yè)：廣州恒大集團(tuán) ? 銷售代理：合富輝煌房地產(chǎn)（安徽公司） ? 景觀設(shè)計(jì)：深圳市建筑設(shè)計(jì)研究總院 ? 物業(yè)公司：英國戴德梁行 恒大華府 重點(diǎn) 案例分析 ?以 “ 園林實(shí)景＋準(zhǔn)現(xiàn)樓＋精裝修 ” 精品模式開盤； ?“ 世界級(jí)皇家園林 、 國際級(jí)航母配套 、 滿屋名牌 9A精裝 ” 精品戰(zhàn)略； ? “ 精裝修 +高端配套 +園林實(shí)景 ” 銷售模式 ； ?“ 開盤必特價(jià) ， 特價(jià)必升值 ” 推廣方針 ； ?“ 明星 +開盤 ” 營銷模式 。 ?每戶贈(zèng)送 50m2以上南北雙挑高花園， 270度景觀視野。市場(chǎng)并沒有建立高層豪宅的界定標(biāo)準(zhǔn) ， 但這種狀況在未來有望得到緩解 。 PART 4 合肥 豪宅客 戶 根據(jù)此次對(duì)合肥豪宅市場(chǎng)消費(fèi)者調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，企事業(yè)單位的高管和私營企業(yè)主仍然是合肥豪宅產(chǎn)品的主要消費(fèi)群體之一，占據(jù) 60%的市場(chǎng)比例；其他群體主要是財(cái)富迅速集聚的各式階層經(jīng)營組成，均為二次或多次臵業(yè)；另外一個(gè)群體就是周邊地市的部分高收入人群，大致可以劃分為以下四種類型。 需求特征 品牌是其考慮的首要因素，要求項(xiàng)目能體現(xiàn)實(shí)力、彰顯身份 發(fā)展趨勢(shì) 隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)的回暖，購買比例將會(huì)上升 豪宅客戶 ?合肥地區(qū)目前人口 463萬 ， 市區(qū)未來人口將達(dá) 300萬； ?根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明 ， 合肥地區(qū)的私家車占有率為 5%， 按一人一車來計(jì)算的話 ，合肥有 23萬人為有車一族 ， 并且這個(gè)群體每天都在壯大中； ?據(jù)資料顯示 ， 截至 09年 3月底 ， 合肥有 6600人進(jìn)行個(gè)稅申報(bào)人均納稅 ，即意味著這一人群年收入均在 20萬以上；自動(dòng)申報(bào)人員多為國有企事業(yè)單位 ，不含私企及個(gè)體戶；據(jù)統(tǒng)計(jì)和稅務(wù)部門相關(guān)數(shù)據(jù)推測(cè) ， 合肥年收入在 20萬以上的人群估計(jì)約在 30000人以上； ?根據(jù) 2022年合肥企業(yè)黃頁統(tǒng)計(jì) ， 合肥擁有 15,155個(gè)合肥市轄區(qū)下的企業(yè) ； ?隨著合肥城市的發(fā)展 ， 省城的向心力日漸增強(qiáng) ， 周邊城市的高端人群越來越多選擇在合肥投資臵業(yè) ， 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì) ,每 年在合肥購買高檔物業(yè)的外地人約有3000人 ， 并且仍在增長中 ， 預(yù)計(jì)未來兩年 ， 每年將達(dá)到 5000左右 。 ?空中別墅： 建議均價(jià)： 8000元 /M2左右。 合肥豪宅市場(chǎng) ， 未來還有很大的上升空間；其中一環(huán)邊上的豪宅項(xiàng)目更是稀缺 ， 在未來將顯得無比珍貴 。 ?實(shí)力精英型。 豪宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) ?由于國家政策調(diào)控下 ， 合肥別墅物業(yè)供應(yīng)量是呈逐步下降的趨勢(shì) ， 特別是獨(dú)立別墅的供應(yīng)量下降明顯 ， 其稀缺性日益凸現(xiàn) ， 那么相應(yīng)將帶動(dòng)其價(jià)格的提升； 同時(shí)必然會(huì)有其他高端物業(yè)替代別墅的市場(chǎng)份額； ?高層豪宅目前在合肥發(fā)展仍然不夠成熟 ， 供應(yīng)量較少 。 華地學(xué)府名都 ?五星級(jí)國際團(tuán)隊(duì)聯(lián)手鉅創(chuàng)，品質(zhì)超凡 ?澳大利亞柏濤傾力擔(dān)綱規(guī)劃設(shè)計(jì) ?美國貝爾高林傾力擔(dān)綱景觀設(shè)計(jì) ?美國世邦魏理仕領(lǐng)銜服務(wù) ?一流的社區(qū)配套服務(wù)體系 ?獨(dú)創(chuàng)海灣島體陽光泳池 ?鉑金級(jí)會(huì)所 ?亞洲首席幼兒園“吉的堡”幼兒園 ?標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng) ?名品時(shí)尚街區(qū) 華地學(xué)府名都 ?產(chǎn)品創(chuàng)新，稀缺而獨(dú)具一格 ?主打戶型為 84㎡ 280㎡ ?入戶花園 ?轉(zhuǎn)角飄窗 ?頂層客廳挑空 ?獨(dú)特的露臺(tái)空間 ?空中院館 華地學(xué)府名都 ? 項(xiàng)目地址：蜀山區(qū)望江西路 123號(hào)望江西路與合作化南路交口 ? 占地面積： 93240M2 ? 建筑面積： 280000M2 ? 容積率： 綠化率： 40% ? 主力戶型： 80140 ? 項(xiàng)目均價(jià)： 5500元 /M2 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 ? 車位比： 1 ? 開發(fā)企業(yè)：華潤臵地（合肥）實(shí)業(yè)有限公司 ? 銷售代理： 無 ? 景觀設(shè)計(jì)：貝爾高林國際 (香港 )有限公司 ? 建筑設(shè)計(jì)：上海天華建筑設(shè)計(jì)有限公司 /貝爾高林（香港）國際有限公司 ? 物業(yè)公司：華潤臵地（合肥）有限公司 華潤幸福里 ? 項(xiàng)目地址：包河區(qū)馬鞍山路與太湖路交口 ? 占地面積： 198991M2 ? 建筑面積： 597150M2 ? 容積率： 3 綠化率： 55% ? 主力戶型： 80130M2 ? 項(xiàng)目均價(jià)： 5000元 /M2 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 ? 車位比： 1 ? 開發(fā)企業(yè)：上海綠地（集團(tuán)）有限公司 ? 銷售代理：上海綠地集團(tuán)合肥置業(yè) ? 景觀 設(shè)計(jì)： JAW捷奧國際景觀設(shè)計(jì)公司 ? 物業(yè)公司：上海綠安物業(yè) 綠地海頓公館 ? 項(xiàng)目地址：桐城路與望江路交叉口向南 400米 ? 占地面積： 60000M2 ? 建筑面積： 202200M2 ? 容積率： 綠化率： % ? 主力戶型： 64200 ? 項(xiàng)目均價(jià)： 6000元 /M2 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 ? 車位比： 1 ? 開發(fā)企業(yè)：安徽綠城房產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 銷售代理：無 ? 景觀設(shè)計(jì)：香港貝爾高林 ? 物業(yè)公司： 安徽綠城物業(yè)管理公司 綠城玉蘭公寓 ? 項(xiàng)目地址： 合肥市蜀山區(qū)望江西路 205號(hào)（原皖安廠） ? 占地面積： 107326M2 ? 建筑面積： 47萬 M2 ? 容積率： 綠化率： 40% ? 主力戶型： 8 140 ? 項(xiàng)目均價(jià)： 7200元 /M2 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 精裝 ? 車位比： 1 ? 開發(fā)企業(yè)： 合肥萬科置業(yè)有限公司 ? 銷售代理：無 ? 物業(yè)公司： 合肥萬科置業(yè)有限公司 萬科金色名郡 高層豪宅未來供應(yīng)分析 合肥未來豪宅供應(yīng)具有以下特點(diǎn)： ?高層豪宅市場(chǎng)供應(yīng)量在逐步放大，市場(chǎng)普遍看好未來需求； ?品牌開發(fā)商仍然是開發(fā)高層豪宅項(xiàng)目的主力軍； ?高層豪宅項(xiàng)目零散分布，內(nèi)環(huán)高層豪宅項(xiàng)目供應(yīng)較少； ?客戶需求為主導(dǎo)，高端項(xiàng)目?jī)?nèi)涵將全面升級(jí)。風(fēng)尚營銷 ? 建筑設(shè)計(jì)：上海日清建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所 ? 室內(nèi)設(shè)計(jì)：高文安先生家居設(shè)計(jì) ? 物業(yè)公司：安徽國耀物業(yè)管理有限公司 國耀一方城 全城唯一的 “ 湖景豪宅” ?高端的創(chuàng)新產(chǎn)品與絕版的自然資源相容共生； 2022畝翡翠湖 、 國賓館比鄰而居 。 開盤整體銷售情況理想 。 ?目前高層豪宅項(xiàng)目多遠(yuǎn)離市區(qū) ， 內(nèi)環(huán)內(nèi)豪宅產(chǎn)品供應(yīng)量極少 。 ?自然資源優(yōu)勢(shì)和內(nèi)部景觀等配套是別墅開發(fā)的必要條件，也是別墅價(jià)格支撐的主要因素，如半島 1號(hào)內(nèi)外部景觀資源、碧湖云溪的成形內(nèi)部景觀、眾安綠色港灣的大手筆內(nèi)部景觀規(guī)劃。 ?別墅總建筑面積： ?產(chǎn)品類型：聯(lián)排別墅、空中別墅、酒店式公寓、高層公寓、商鋪等；目前在售為聯(lián)排別墅。此外，在外立面的選擇上，多以文化石和陶土瓷 面磚為主，一方面比較美觀，另一方面與歐式的建筑風(fēng)格也比較吻合，符合大多數(shù)顧客的 審美觀點(diǎn)。 5．面寬和進(jìn)深 項(xiàng)目名稱 碧湖云溪 1期 維也納森林花園 恒泰 〃 阿奎 利亞 國建 〃 香榭 水都 御景山莊 聯(lián)排 面寬(m) / 進(jìn)深(m) / 疊加 面寬(m) / 進(jìn)深(m) / 從上表我們可以看到，合肥市的原有的幾個(gè)主要?jiǎng)e墅項(xiàng)目的面寬進(jìn)深比大概都在 3： 5左右， 這樣的設(shè)計(jì)，既可以保證光線的充足，又保證各個(gè)房間的合理分布，給業(yè)主提供了更高品 質(zhì)的生活。 合肥已售別墅項(xiàng)目分析 2．別墅價(jià)格分析 ⑴聯(lián)排別墅價(jià)格分析 合肥原有聯(lián)排別墅的單價(jià)在 28007000元 /平方米之間，其中東方花園由于地理位臵較偏價(jià)格最低，僅為 2800元 /平方米；碧湖云溪由于距離市區(qū)較近，并且聯(lián)體別墅臨湖位臵較好，價(jià)格最高，達(dá)到 6800元 /平方米。 豪宅 現(xiàn)狀 PART 2 合肥別墅 時(shí)間 代表 體量 建筑形態(tài)