【正文】 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： ①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；②按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的 25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。 【考點(diǎn)復(fù)習(xí)】抵押財(cái)產(chǎn)范圍 《物權(quán)法》規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)可以抵押： （ 1）建筑物和其他土地附著物； （ 2）建設(shè)用地使用權(quán)； （ 3）以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)； （ 4）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品； （ 5）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （ 6）交通運(yùn)輸工具； （ 7）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。” （ 1）登記生效。以下特殊情況需要特別處理： （ 1）抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。 （ 2）抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有權(quán)為第三人所有的，抵押權(quán)的效力及于補(bǔ)償金。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。 【考點(diǎn)復(fù)習(xí)】抵押權(quán)之保全 抵押人的行為足以使抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少 的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。 【考點(diǎn)復(fù)習(xí)】抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn) 下，抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣后，直接以所得價(jià)款清償債務(wù)，價(jià)款若超過債權(quán)數(shù)額，剩余部分歸抵押人所有，若不足債權(quán)數(shù)額，債務(wù)人負(fù)繼續(xù)清償義務(wù)，只不過剩余債權(quán)不再享有優(yōu)先受償權(quán)。但抵押物拍賣或變賣后，必須在所得價(jià)款中剔除順位在先抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)額，予以提存，剩余部分方可供順位在后的抵押權(quán)優(yōu)先受償。 有下列情形之一的，抵押權(quán)人的債權(quán)確定： （ 1）約定的債權(quán)確定期間屆滿； （ 2）沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿 2 年后請求確定債權(quán)； （ 3）新的債權(quán)不可能發(fā)生； （ 4）抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押； 13 / 123 （ 5）債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷； （ 6）法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。 （ 5）以應(yīng)收賬款出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自信貸征信機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立。另外，以依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)的效力及于股份、股票的法定孳息。 （ 1）保管義務(wù)。 （ 2）對出質(zhì)人的限制。 。 （ 2）留置物的范圍。債權(quán)人與債務(wù)人在合同中未約定的，債權(quán)人留置債務(wù)人財(cái)產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)確定兩個(gè)月以上的期限，通知債務(wù)人在該期限內(nèi)履行債務(wù)。 責(zé)任的相對性 指合同責(zé)任只能在特定的當(dāng)事人之間即合同關(guān)系的當(dāng)事人之間發(fā)生，合同關(guān)系以外的人不負(fù)違約責(zé)任。 （ 2）商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品 房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。撤銷要約的通知應(yīng)當(dāng)在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達(dá)受要約人。 承諾自通知到達(dá)要約 人時(shí)生效。 【考點(diǎn)復(fù)習(xí)】合同成立的時(shí)間與地點(diǎn) （ 1）承諾生效時(shí)合同成立。 （ 1） 承諾生效的地點(diǎn) 為合同成立的地點(diǎn)。 （ 2）格式條款具有《合同法》規(guī)定的合同無效和免責(zé)條款無效的情形，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效?？善诖娴膿p失要大于或者等于信賴?yán)娴膿p失 【考點(diǎn)復(fù)習(xí)】合同的生效 ，是指已依法成立的合同，發(fā)生相應(yīng)的法律效力。 、智力、精神狀況不相適應(yīng)的合同 限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認(rèn)后，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)而訂立的合同，不必經(jīng)法定代理人追認(rèn)。被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。 價(jià)款或者報(bào)酬不明確的 按照訂立合同時(shí)履行地的市場價(jià)格履行；依法應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的，按照規(guī)定履行。 【考點(diǎn)復(fù)習(xí)】中止履行、提前履行與部分履行 。 ，是指雙務(wù)合同中應(yīng)先履行義務(wù)的一方當(dāng)事人未履行時(shí)（或履行不符合約定），對方當(dāng)事人有拒絕對方請求履行的權(quán)利。 （ 2）債務(wù)人怠于行使其到期債權(quán)，對債權(quán)人造成損害。 （ 2）債權(quán)人對債務(wù)人存在有效債權(quán)。自債務(wù)人的行為發(fā)生之日起五年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)的，該撤銷權(quán)消滅。 （ 2）保證合同為從合同。自然人、法人或者其他組織均可以為保證人，保證人也可以為兩人以上。 【考點(diǎn)復(fù)習(xí)】保證方式 （ 1）一般保證，是指當(dāng)事人在保證合同中約定，債務(wù)人不能履行債務(wù)時(shí)，由保證人承擔(dān)保證責(zé)任的保證。保證合同對責(zé)任范圍另有約定的，按照約定執(zhí)行。 ③債權(quán)人與債務(wù)人對主合同履行期限作了變動(dòng)，未經(jīng)保證人書面同意的，保證期間為22 / 123 原合同約 定的或者法律規(guī)定的期間。 ④保證合同約定的保證期間早于或者等于主債務(wù)履行期限的，視為沒有約定。一般保證和連帶責(zé)任保證中，主債務(wù)訴訟時(shí)效中止的，保證債務(wù)的訴訟時(shí)效同時(shí)中止。未盡監(jiān)督義務(wù)造成資金流失的，應(yīng)當(dāng)對流失的資金承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。保證在物的擔(dān)保不足清償時(shí)承擔(dān)補(bǔ)充清償責(zé)任。 （ 2）債務(wù)人被申請破產(chǎn)的情形 ①保證期間，人民法院受理債務(wù)人破產(chǎn)案件的，債權(quán)人既可以向人民法院申報(bào)債權(quán)，也可以向保證人主張權(quán)利。 （ 2）給付定金一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng) 雙倍返還定金。因合同關(guān)系以外第三人的過錯(cuò)，致使主合同不能履行的，適用定金罰 則。 ，僅對變更后未履行的部分有效，對已履行的部分無溯及力。 【考點(diǎn)復(fù)習(xí)】合同債權(quán)債務(wù)的概括移轉(zhuǎn) 合同權(quán)利義務(wù)的概括移轉(zhuǎn)，是指合同一方當(dāng)事人將自己在合同中的權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓的法律制度。有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同： ； ，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表 明不履行主要債務(wù)； ，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行； ； 。 ，但債權(quán)人對債務(wù)人負(fù)有到期債務(wù)的，在債權(quán)人未履行債務(wù)或者提供擔(dān)保之前，提存部門根據(jù)債務(wù)人的要求應(yīng)當(dāng)拒絕其領(lǐng)取提存物。 對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。標(biāo)的物提存后，除債權(quán)人下落不明的以外，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知債權(quán)人或者債權(quán)人的繼承人、監(jiān)護(hù)人。 【考點(diǎn)復(fù)習(xí)】提存 ，毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由債權(quán)人承擔(dān)。 務(wù)人向債權(quán)人的代理人、破產(chǎn)企業(yè)的清算組織、收據(jù)持有人、行使代位權(quán)的債權(quán)人、債權(quán)人與債務(wù)人約定的受領(lǐng)清償?shù)牡谌饲鍍攤鶆?wù)的，合同權(quán)利義務(wù)也因此而消滅。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人不發(fā)生效力。合同主體的變更屬于合同的轉(zhuǎn)讓。法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。 【考點(diǎn)復(fù)習(xí)】定金 。 （ 3）主合同債務(wù)人采取欺詐、脅迫等手段，使保證人在違背真實(shí)意思的情況下提供保證的，債權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知 道欺詐、脅迫事實(shí)的。 （ 2）保證人對已經(jīng)超過訴訟時(shí)效期間的債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任或者提供保證的，不得又以超過訴訟時(shí)效為由提出抗辯。最高額保證的保證期間有特殊規(guī)定： 有約定 按約定 未約定或者約定不明 約定有保證人清償債務(wù)期限的 保證期間為清償期限 屆滿之日起 6個(gè)月 沒有約定清償債務(wù)期限的 保證期間為自最高額保證 終止之日 起 6個(gè)月 保證期間為自債權(quán)人 收到保證人終止保證合同的書面通知之日起 6 個(gè)月。在連帶保證，從確定保證責(zé)任時(shí)起，開始起算保證的訴訟時(shí)效。 ②保證期間性質(zhì)上屬于除斥期間，不發(fā)生訴訟時(shí)效的中止、中斷和延長。 （ 2）保證期間債權(quán)人許可債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)取得保證人書面同意，保證人對未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)讓的債務(wù)部分，不再承擔(dān)保證責(zé)任。 （ 1）單獨(dú)保證是指只有一個(gè)保證人擔(dān)保同一債權(quán)的保證。 （ 4）企業(yè)法人的職能部門不得擔(dān)任保證人。 （ 3）實(shí)踐中要注意的問題： ①保證人在債權(quán)人與被保證人簽訂的訂有保證條款的主合同上，以保證人身份簽字或者蓋章的，保證合同成立。 （ 3）以法律、法規(guī)禁止流通的財(cái)產(chǎn)或者不可轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保的，擔(dān)保合同無效。對于“明顯不合理”價(jià)格的判斷標(biāo)準(zhǔn)，一般認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到交易時(shí)交易地的指導(dǎo)價(jià)或者市場交易價(jià) 70%的 ，一般可以視為明顯不合理的低價(jià)；對轉(zhuǎn)讓價(jià)格高于當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價(jià)或者市場交易價(jià) 30%的 ，一般可以視為明顯不合理的高價(jià)。 ，如果債權(quán)人勝訴的，由次債務(wù)人承擔(dān)訴訟費(fèi)用，且 從實(shí)現(xiàn)的債權(quán)中優(yōu)先支付。對方提供適當(dāng)擔(dān)保時(shí)，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)履行。債務(wù)人提前履行債務(wù)給債權(quán)人增加的費(fèi)用，由債務(wù)人負(fù)擔(dān)。 費(fèi)用負(fù)擔(dān)不明確的 由履行義務(wù)一方負(fù)擔(dān)。當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。 附條 附生效（或解除）條件的合同，自條件成就時(shí)生效（或失效）。 【考點(diǎn)復(fù)習(xí)】免責(zé)條款 ，對雙方當(dāng)事人自愿訂立的免責(zé)條款，尤其 是事后訂立的免責(zé)條款，法律原則上不加干涉。 （ 3）當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的地點(diǎn)為合同成立 17 / 123 的地點(diǎn)。 （ 3）當(dāng)事人采用信件、數(shù)據(jù)電文等形式訂立合同的，可以要求在合同成立之前簽訂確認(rèn)書。 受要約人在承諾期限內(nèi)發(fā)出承諾，按照通常情形能夠及時(shí)到達(dá)要約人，但因其他原因承諾到達(dá)要約人時(shí)超過承諾期限的，除要約人及時(shí)通知受要約人因承諾超過期限不接受該承諾的以外， 該承諾有效。承諾應(yīng)當(dāng)由受要約人向要約人作出，并在要約確定的期限內(nèi)到達(dá)要約人。 撤回與撤銷 （ 1） 要約可以撤回。 （ 2）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。 第四章 合同法律制度 【考點(diǎn)復(fù)習(xí)】《合同法》的適用范圍 平等主體 之間有關(guān)民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系設(shè)立、變更、終止的協(xié)議均在合同法的調(diào)整范圍，但婚姻、收養(yǎng)、監(jiān)護(hù)等有關(guān)身份關(guān)系的協(xié)議，不適用《合同法》的調(diào)整。 留置權(quán)人有權(quán)收取留置財(cái)產(chǎn)的孳息。企業(yè)之間留置不受同一法律關(guān)系之限制。出質(zhì)人轉(zhuǎn)讓或者許可他人使用出質(zhì)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向質(zhì)權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。 因不能歸責(zé)于質(zhì)權(quán)人的事由可能使質(zhì)押財(cái)產(chǎn)毀損或者價(jià)值明顯減少，足以危害質(zhì)權(quán)人權(quán)利的，質(zhì)權(quán)人有權(quán)要求出質(zhì)人提供相應(yīng)的擔(dān)保；出質(zhì)人不提供的，質(zhì)權(quán)人可以拍賣、變賣質(zhì)押財(cái)產(chǎn)，并與出質(zhì)人通過協(xié)議將拍賣、變賣所得的價(jià)款提前清償債務(wù)或者提存。 債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者 發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)的情形，質(zhì)權(quán)人可以與出質(zhì)人協(xié)議以質(zhì)押財(cái)產(chǎn)折價(jià)，也可以就拍賣、變賣質(zhì)押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。 若當(dāng)事人約定出質(zhì)人代質(zhì)權(quán)人占有質(zhì)物，則質(zhì)權(quán)不生效。 （ 5）抵押權(quán)均未登記的，按照債權(quán)比例清償。當(dāng)事人同一天在不同的法定登記部門辦理抵押物登記的，視為順序相同。抵押權(quán)人所收取的孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費(fèi)用。 【考點(diǎn)復(fù)習(xí) 】抵押權(quán)順位 同一抵押物上可能設(shè)立數(shù)項(xiàng)抵押權(quán)。 當(dāng)事人在抵押合同中約定，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有的內(nèi)容無效。 （ 4）城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。 另外，浮動(dòng)抵押不得對抗正常經(jīng)營活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買受人。 10 / 123 （ 2）鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。 ，出讓最高年限按下列用途確定： （ 1）居住用地 70 年； （ 2）工業(yè)用地 50 年； （ 3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年； （ 4）商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年； （ 5）綜合或者其他用地 50 年。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。 （ 2）遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起 6 個(gè)月內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的，歸國家所有。相應(yīng)地，當(dāng)對外承擔(dān)債務(wù)的共有人所承擔(dān)的債務(wù)超出其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的份額時(shí)，有權(quán)向其他共有人追償。 共有人之一未征得其他共有人同意，擅將共有物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人 一般情況下，此轉(zhuǎn)讓行為構(gòu)成無權(quán)處分?！段餀?quán)法》規(guī)定：“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。公信效力是善意取得的必要條件。即不得創(chuàng)設(shè)民法或其他法律所不承認(rèn)的物權(quán)；不得6 / 123 創(chuàng)設(shè)與物權(quán)法定內(nèi)容相異 的內(nèi)容。 【考點(diǎn)復(fù)習(xí)】訴訟時(shí)效的中斷 （ 1）提起訴訟； （ 2）當(dāng)事人一方提出請求； （ 3）義務(wù)人同意履行義務(wù)。人身傷害損害賠償?shù)脑V訟時(shí)效期間，傷害明顯的，從受傷之日起算；傷害當(dāng)時(shí)未發(fā)現(xiàn)，后經(jīng)檢查確診的，從傷勢確診之日起算。 【考點(diǎn)復(fù)習(xí)】訴訟