【正文】 成為城市的形象與名片，它代表著 淮濱縣 改造工程的樣板與典范。 以優(yōu)惠 政策，高品質(zhì)產(chǎn)品，高檔次的專業(yè)市場形象，全方位的興市措施，繁榮市場，提高市場品牌形象。但是，必須確定部分區(qū)域的業(yè)態(tài)，以便于項目前期的銷售與招商的進行。 （三）項目定位 ? 產(chǎn)品定位： 打造規(guī)?；?裝飾建材 航母 宏大規(guī)模、科學(xué)的功能分區(qū)、一站式購物、統(tǒng)一招商管理的理念 構(gòu)筑開發(fā)商、商家、消費者的滿意平臺，成為城市經(jīng)濟騰飛的“發(fā)動機”。這種所謂“一天、一個所在、一次性滿足”的服務(wù)理念，在歐美以及港、臺、新加坡等地方都已經(jīng)非常的普及。 優(yōu)秀的操作團隊：一個具有多方面專業(yè)經(jīng)驗及資源的開發(fā)、經(jīng)營、管理的團隊是保證一個綜合商業(yè)設(shè)施成功的重要工具。 在商業(yè)的發(fā)展過程中，不難發(fā)現(xiàn)，大部分投資者承受的商鋪總價不已超過 30 萬，近七成的投資者 認為總價在 15 萬－ 30 萬之間的商鋪最容易接受。商業(yè)氛圍、交通條件、經(jīng)營特色已經(jīng)成為投資者最看重的三個因素。拉大城市框架?？h人民政府駐城關(guān)鎮(zhèn)。重塑商業(yè)空間形態(tài)，科學(xué)規(guī)范商戶組合，提升行業(yè)發(fā)展空間已迫在眉睫 。因地處淮河之濱而得名，屬于 信陽 市。 歷史人文 淮濱縣歷史悠久，是楚相孫叔敖的故鄉(xiāng)，境內(nèi)周代 蔣國 故城 等遺址至今仍閃耀著古文化的光芒，淮濱縣城即古烏龍 集，自古以來就是南北文化的交匯點。 政府對縣里的建材行業(yè)需進行劃行歸市，將現(xiàn)有的 馬路市場進行引導(dǎo)，通過稅費優(yōu)惠政策，并以此來吸引縣內(nèi)縣外的建材商戶到市場來安家落 戶?，F(xiàn)有的商業(yè)投資者有兩種： 專業(yè)投資者：有較成熟心態(tài)，對投資有一定的經(jīng)驗，這種投資者具有雄厚的資金和商業(yè)背景，較為理性，他 們最為關(guān)注的就是地塊的經(jīng)營規(guī)劃和具體售價。 ? 經(jīng)營者 經(jīng)營客戶分析： 經(jīng)營者大多有一定的商業(yè)背景，他們對商場經(jīng)營已經(jīng)具有一定的認識，但是他們需要一個經(jīng)營的理想平臺。 ⑶、對 淮濱裝飾建材市 經(jīng)營的環(huán)境比較認可，希望在這種有品牌形象的商場內(nèi)經(jīng)營。 “淮濱裝飾建材城”， 就是為裝飾建材行業(yè)量身打造的綜合大型專業(yè)市場，突破了傳統(tǒng)建材市場的發(fā)展瓶頸，以現(xiàn)代、科學(xué)的理念引領(lǐng)裝飾建材行業(yè)的潮流。 核 心 思 考 租金與售價 這里有兩個基本原則：一是售價基本上由 租金決定，二是租金要合理，高和低都不合適。 凡入市商戶、開發(fā)商給予第一年免租金，第二年減半收租的辦法，進行市場前期培育。 操盤時機掌握 開盤對項目是一個至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，要根據(jù)市場的狀況，提高市 場對項目的期望值，對客戶充分把握，掌握最佳開盤時機，形成銷售沖擊波，銷售任務(wù)為 25％－ 30％。 營 銷 策 劃 基 本 原 則 全面領(lǐng)先 以我為主，開發(fā)理念先進、產(chǎn)品精良、價格合理的產(chǎn)品，從而取得全面領(lǐng)先的市場地位。所以，需要最大限度啟動大眾投資市場，所以，在媒介安排上，足夠的密度和力度都是必不可少的。通過與政府、媒體深度合作，利用其權(quán)威性與公正性，為本項目的推出搖旗吶喊。 （二）、 VIP 會員計劃 擁有一批固定高質(zhì)量的消費者是商場旺場的保證，提前實行會員制購物計劃，讓商家和投資者感受開發(fā)商 的誠意。 （五）、裝飾 ： 建材 ： 五金配件 為 5： 3： 2 合理經(jīng)營比例計劃 根據(jù)國內(nèi)裝飾建材 商場經(jīng)營的經(jīng)驗，大型 裝飾建材城 的 裝飾、建材 、 五金配件 的合理比例為 5： 3： 2，該比例能夠合理處理商場中不同目的的消費人群的分布，最大限度的獲取商場效益。 成立建材市場運營公司。這需要很 好的項目包裝，同時，為盡快吸引買家入場，在項目銷售的前期，價格不一定是最高的，隨著銷售的進度的進行，價格將逐漸上升，價格上升的過程，將伴隨銷售控制的進行，合理進行價格的調(diào)整。 二）、價格策略： 定價不僅需要專業(yè)的技術(shù)知識，更需要創(chuàng)造性的判斷力和對消費者購買動機的深刻認識，有效的定價能在消費者接收的空間內(nèi)讓發(fā)展商獲取更多的利益． 銷售價格策略： （ 1）、建議執(zhí)行“低開高走”的訂價策略： 低開高走是指項目在開盤銷售時，以低于市場心理價位的價格入市，隨著交鋪期的接近，銷售價格逐步提高的策略。實際上，商業(yè)物業(yè)的按揭形式相較住宅的局限性較大。 首期余款無需支付。 積極意義： 本計劃主旨在于對那些仍在持幣觀望，或是對本項目仍然存有極大顧慮的投資客制造無形的心理價位刺激，同時也是為了彰顯項目的品質(zhì)及發(fā)展商的信心。招商要始終注意維護和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。核心主力店對于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到 市場 的形態(tài)。 商戶結(jié)構(gòu)的組成對全體商戶都是相輔相成的，不同的商戶會帶來不同消費群，某些商戶個性鮮明、形象突出，容易給消費者留下深刻印象，豐富了商場整體的經(jīng)營特色。針對目標消費群的特性，從市場心理出發(fā)，整合項目優(yōu)勢資源，通過各種途徑把項目獨特的定位、優(yōu)越的商業(yè)環(huán)境等元素傳播出去，向廣大受眾傳達項目的產(chǎn) 品力，達到大眾的共識，突現(xiàn)項目獨特的商業(yè)形象和競爭優(yōu)勢，最終達到銷售成交。 推廣目標 ● 建立項目鮮明有力的市場形象； ● 增強市場對項目的認識度； ● 為開盤積累一定數(shù)量的意向客戶； 蓄客期分為 4 個階段 第一階段： 廣告： 主要是通過報紙、雜志、戶外廣告得傳播，初步建立 起淮濱裝飾建材城 的形象。同時招商的工作人員開始對外招商，前期針對大型品牌客戶招商的同時積累買家。通過前期的宣傳，全面展開蓄客。 目標： 收取意向客戶誠意金 200 個以上，同時落實品牌客戶，為開盤蓄積大量的有效客戶。 公開發(fā)售 推廣策略 ● 通過現(xiàn)場包裝打動人心，達到或超越消費者心理期望 值； ● 以活動為載體，直接同客戶接觸，讓客戶對項目優(yōu)勢直觀認識，同時，通過銷售措施的組合，刺激客戶的購買欲望。 推廣目標 ● 形成項目在市場上的強勢銷售熱潮； ● 建立項目在市場的品牌知名度和美譽度，建立轟動的市場影響。 在當?shù)刂饕襟w，以軟性新聞與報紙廣告相結(jié)合的形式推廣，吸引當?shù)乜蛻羧旱年P(guān)注。 主力店簽約儀式 在第二次公開發(fā)售時，我們將邀請進場的主力店和品牌商家，舉行主力店簽約儀式，樹立項目的品牌形象，增加投資者的投資信心。 制定商情雜志。 活動營銷： 千萬 元裝修競標 通過媒介向社會公布 淮濱裝飾建材城 的裝修向社會公開招標，吸引河南以及國內(nèi) 裝飾裝修界的注意，然后邀請設(shè)計界的知名人 士對每一個公司的競標方案進行審評，邀請入圍的裝飾裝修公司聚集淮濱 再次進行第二次公開競標，評選出最佳方案。 （ 1）、對于商業(yè)項目而言，由于售價較高，商業(yè)價值較高，所以廣告的投入相對要高于住宅和寫字樓項目，商鋪的推廣費用偏高是普遍現(xiàn)象。 第一次：內(nèi)部認購期 以一次發(fā)行 816 版的模式（廣告配合軟文），造成轟動效應(yīng)，全面介紹項目的優(yōu)勢，發(fā)展理念，市場前景，地段優(yōu)勢。 南北輔道，可以定期更換內(nèi)容，成為隨時了解項目動態(tài)信息的戶外廣告。 通過 本地媒介的大力配合，炒作項目的地段與規(guī)模，增加投資者的信心。 宣傳保障 與權(quán)威媒體合作，配合政府建設(shè)新淮濱，生態(tài)淮濱的定位走向全國，為項目帶來源源不斷的客商。 一系列的市場激活措施，一是提升建材大世界的知名度；二是吸引消費者到市場內(nèi)采購，引導(dǎo)消費者的采購習(xí)慣；三是讓市場持續(xù)經(jīng)營并繁榮興市；四是成為以淮濱為中心的區(qū)域知名市場，成為地方財政新的增長點。 一、主要做法 （一）完善了村級黨組織設(shè)置。 （二）發(fā)揮了無職黨員的作用。 創(chuàng)新了活動載體。 （三）推進了民主政治建設(shè)。 “代表聯(lián)系會 ”和 “代表監(jiān)事會 ”使民主決策、民主理財、民主監(jiān)督等更加規(guī)范和科學(xué)。通過議事懇談會和村民代表聯(lián)系會，村里投資 xx 萬元修建了一條 xx 公里入組公路。 二、問題探析 （一）年輕黨員發(fā)展不夠。因此，發(fā)展年輕黨員，培養(yǎng)黨員接班人就成了農(nóng)村基層黨組織最緊迫最急需的任務(wù)。如何體現(xiàn) “三個代表 ”的要求，村級黨組織班子最為關(guān)鍵，因為他們的工作直接涉及到千家萬戶的農(nóng)民。要組織黨員經(jīng)常學(xué)習(xí)政治、經(jīng)濟、文化等知識，提高其思想素質(zhì)和為人民服務(wù)的本領(lǐng)，二是要經(jīng)常開展活動。但有的同志可能能力和水平?jīng)]有發(fā)揮到極限，還可為全體村民謀點大事。 把能人培養(yǎng)成黨員。 “三培 ”就是把黨員培養(yǎng)成能人，把能人培養(yǎng)成黨員，把能人黨員培養(yǎng)成村干部。由于黨內(nèi)的活動開展少，黨員缺少知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)、決策權(quán)，黨內(nèi)不可能形成民主的氛圍，容易造成以黨代政、以言代法、以權(quán)謀私。因而導(dǎo)致黨員綜合素質(zhì)偏低，缺乏發(fā)展經(jīng)濟的頭腦，更不用說發(fā)揮 “雙帶 ”作用。 調(diào)查表明，各地在黨的建設(shè)上不是空對空，不是做表面文章，不搞一些華而不實的政治作秀，而是緊緊以經(jīng)濟建設(shè)為中心抓黨建，抓好黨建促進經(jīng)濟的發(fā)展。村民代表監(jiān)事會是從村民代表中推選出來的綜合素質(zhì)較高和 責任感、正義感強的代表，對全村事務(wù)實行民主監(jiān)督的制度。 議事懇談會是民主的核心。該鄉(xiāng)創(chuàng)立農(nóng)村社區(qū)，建立起村委會 ——村理事會 ——互助組 ——基本農(nóng)戶的自治新模式。廣大農(nóng)村黨員圍繞自己的申報的實事 ，積極主動開展工作，有的聯(lián)戶聯(lián)片落實產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有的登門入戶化解鄰里糾紛，有的為全村發(fā)展出謀劃策，有的帶隊外出務(wù)工經(jīng)商。在黨小組的設(shè)置上，既充分體現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)特點，又最大限度地考慮到黨員發(fā)揮 “雙帶 ”作用的能力，實行支部范圍內(nèi)跨片區(qū)按不同功能確定主攻方向組建、命名黨小組。根據(jù)基層黨組織建設(shè)面臨的新情況新問題，調(diào)整組織設(shè)置，改進工作方式，創(chuàng)新活動內(nèi)容，擴大覆蓋面，增強凝聚力，使基層黨組織都緊密聯(lián)系群眾、充分發(fā)揮作用。 收益保障 一次買斷 50 年經(jīng)營權(quán)，僅房租在 5年后就將翻一倍以上， 10 年后可以達到三倍以上，輕輕松松穩(wěn)賺 30 年。 第四步 ：開盤后， 經(jīng)營的關(guān)鍵是商圈的發(fā)展趨勢 ， 投資的關(guān)鍵是地段的升值潛力 。 （五）開盤前廣告進程 在開盤前期的廣告策略是廣告力度逐漸加強，逐漸的提高市場熱度。 平面廣告 報紙廣告投放形式，分為軟文和硬廣告，其中硬廣告主要為半版和整版廣告，開盤前可安排跨版廣告造勢。各階段費用預(yù)算分配如下： ? 鋪墊期（ 2020年 7 月 2020 年 10月）： 15%，約 24 萬元 ? 首次公開發(fā)售（ 2020年 10 月 — 12 月）： 45%，約 72 萬元 ? 強銷期（ 2020年 1 月）： 10%， 16萬元； ? 第二次公開發(fā)售（ 2020 年 2 月 — 4 月）： 20%， 32 萬元； ? 加推期（ 2020年 4 月 — 7 月）： 10%，約 32 萬元。 銷售尾期 已經(jīng)進入全部交鋪的階段，準備開業(yè)策劃 廣告： 主要通過報紙等高端媒體，進行專業(yè)的造勢，向社會發(fā)布開業(yè)的消息，同時通過廣告推廣，促進尾盤的銷售。定期制訂宣傳海報，將不同時期的商品海報，發(fā)至各鄉(xiāng)鎮(zhèn)和周邊的各縣、市。 戶外廣告。 ? 通過著名主力店的進駐加強項目信心 ? 通過強有力的媒介運作再次喚起市場熱度。通過舉行培訓(xùn)班（知名教授帶隊）在 會淮濱 商業(yè)市場形成良好的口碑，吸引更多的投資者與經(jīng)營者。 ● 選鋪大會 開盤當日，在銷售中心選鋪活動 形式：意向客戶按事前規(guī)則開始認購選鋪，同時通過媒體造勢，引起社會的強烈 關(guān)注。 C、“金飯碗”重量競猜活動，只要來現(xiàn)場者填妥個人資料后均可參加競猜，將其猜想的重量寫在表格上投入競猜箱中，每一個身份證號碼只可有一次競猜機會，在公開發(fā)售日由當?shù)?公證部門評選出最接近重量的 10 位客戶，優(yōu)勝者可獲 1000 元左右的袖珍版“金飯碗”一只。 主要工作： 主要是落實首批銷售單位以及銷售價格。 同時由發(fā)展商到 河南 各地以及 全國 進行品牌巡訪，吸引他們進場；同時，樹立 淮濱裝飾建材城 的品牌形象。 第二階段： 廣告： 通過報紙、雜志、電視、宣傳資料及網(wǎng)站等高端媒體進行 專業(yè)造勢，在原來的基礎(chǔ)上逐漸加強廣告力度，樹立 淮濱裝飾建材城 的市場形象。 推陳出新，全面覆蓋 一方面重 視報紙、電視、電臺、車身廣告、戶外廣告等傳統(tǒng)媒介，同時我們?nèi)匀恍枰⒁庑碌膫鞑ナ址ǎ热缁顒訝I銷，比如網(wǎng)絡(luò)營銷等等。 只招名牌、品牌、優(yōu)質(zhì)、特色商家進場。 招 商 范 圍 及 品 牌 控 制 知名商戶或 大型商 戶。異業(yè)互補的目 的就是要滿足顧客消費的選擇權(quán)，并能讓顧客身心體驗變化，提高其消費興趣與欲望。創(chuàng)業(yè)板商鋪是選擇多種 15－ 30 平米，總價在 15 萬元左右即可擁有 淮濱裝飾建材城的商鋪，是中小型投資者的 創(chuàng)業(yè)首選，發(fā)展商可提供更多金融支持。（吸引力最大） 分期支付 ： 每年定期支付，