【正文】 況，促進(jìn)城市面貌的改善。 建議政府管理部門盡快批復(fù)項目相關(guān)文件，使項目盡快啟動。 資金來源： 招商引資 。其中 住宅 用地 185 畝， 渭河大街及 規(guī)劃路 用地 20 畝。 1 第一章總論 項目名稱 穆屯村城中村改造項目（ 1住宅 用地） 項目承建單位概況 承建單位： 渭南市奧林匹克體育發(fā)展有限責(zé)任公司 項目負(fù)責(zé)人：郭新民 渭南市奧林匹克體育發(fā)展有限責(zé)任公司是經(jīng)渭南市人民政府批準(zhǔn)，于 2020 年 12月 10日正式成立的具有法人資格的國有控股公司，主要從事渭南市體育場館運行管理、體育產(chǎn)業(yè)開發(fā)及設(shè)施建設(shè)、體育賽事組織、房地產(chǎn)開發(fā)、房屋租賃等業(yè)務(wù)，公司注冊資金來 1億元人民幣。 項目建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 穆屯村城中村改造項目（ 1住宅用地） 總占地 205 畝。其中：主體工程投資 億 ，配套工程投資 5000萬元。 為確保項目建設(shè)順利進(jìn)行，建議建設(shè)單位做好以下工作：一全力做拆遷工作，為項目建設(shè)創(chuàng)造前提條件；二是多渠道籌措建設(shè)資金，加強(qiáng)招商引資力度；三做好規(guī)劃及前期設(shè)計工作，力增 5 建成后為渭南城市亮點；四抓好工程項目管理工作，確保工程質(zhì)量進(jìn)度和投資目標(biāo)的實現(xiàn)。并按照每 年增加 萬城市人口的增長速度，力爭到 2020年中心城市人口將達(dá)到 60 萬以上。據(jù)測算，項目的實施，每戶群眾年收入將增加 10000 元以上，大大縮小與城鎮(zhèn)居民的收入差距。 渭南市城區(qū)屬汾渭地區(qū)渭河小區(qū)東部。項目規(guī)劃區(qū)供水結(jié)合城市供水系統(tǒng)，水源由市政東水廠及規(guī)劃北水廠供給，從渭清路、樂天大 街等城市供水干管接入，可滿足給水需要。 渭南市委、市政府把實施項目帶動戰(zhàn)略作為實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要手段，把優(yōu)化投資和經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境作為生命線工程給予高度關(guān)注。該項目的建設(shè)符合渭南市國民經(jīng)濟(jì)?十一五?發(fā)展規(guī)劃、城市近期建設(shè)規(guī)劃及有關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定，項目建設(shè)的外部環(huán)境有保障，可以建設(shè)。場內(nèi)各建筑物間均以環(huán)境道路相連，道路寬 米。 （ 1）住宅樓：共 42棟，總建筑面積 166200平方米，單元式平面組合，磚混結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)為六層，條形基礎(chǔ)。道路、停車位占地按安置小區(qū)占地面積的 25%進(jìn)行規(guī)劃，規(guī)劃占地面積為 37000 平方米，設(shè)計為水泥混凝土路面。人計，固定人員按每戶平均 3人考慮。 本項目供熱利用潔凈能源天然氣，目前天然氣管道已鋪設(shè)至樂天大街，本項目建設(shè)時，由天然氣氣公司配合天然氣管網(wǎng)入戶。 節(jié)能能源是我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的一項基本國策。在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性、可行性分析的前提下，在墻體內(nèi)外側(cè)敷設(shè)保溫隔熱的新材料。減少陽光直接輻射屋頂、墻、窗及透過窗戶進(jìn)入室內(nèi)，可采用外廊、陽臺、挑 檐、遮陽板、熱反射窗簾等遮陽措施。 根據(jù)功能要求，積極采用節(jié)能材料。 供水泵房選用變頻裝置，使供水壓力穩(wěn)定，做到節(jié)水節(jié)能。 工程產(chǎn)生的固體廢 棄物包括施工棄渣和生活垃圾，隨意堆放生產(chǎn)棄渣會產(chǎn)生直接水土流失，生活垃圾隨意堆放不僅影響景觀，還會對環(huán)境產(chǎn)生污染，并可能會對當(dāng)?shù)赝寥篮娃r(nóng)田產(chǎn)生一定影響，尤其是難降解的白色垃圾，必須對其采取相應(yīng)處理措施，減小對當(dāng)?shù)丨h(huán)境的影響。根據(jù)小區(qū)范圍環(huán)境監(jiān)理任務(wù)，配置專職環(huán)境監(jiān)理人員。 室內(nèi)消火栓應(yīng)每層均設(shè)，且設(shè)在明顯易于取用地點，栓口離地面高度 ，其出水方向向下。 建筑內(nèi)各層均設(shè)置通風(fēng)排煙系統(tǒng)及疏散照明系統(tǒng)。在小區(qū)主干道的規(guī)劃設(shè)計上要做到?順而不穿，通而不暢?，減少交通環(huán)境的混亂交雜，提高安全系數(shù)， 在小區(qū)級道路的規(guī)劃上盡量作出曲型設(shè)計，限制車輛穿行的速度，達(dá)到安全與降低噪音的目的。 收集有關(guān)工程建設(shè)的信息和依據(jù)，包括：工程地質(zhì)、水言語、氣象、地形等自然條件；政策、法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及承包合同；設(shè)計圖紙及材料市場情況；本單位勞力 狀況及技術(shù)裝備等。做好材料價格的市場調(diào)查，貨比三家，降低工程成本。 施工過程中，工程開挖較多，應(yīng)加強(qiáng)安全管理，及時采取防護(hù)措施，防止跨塌陷落滑坡事故。 項目建設(shè)周期： 3 年。 、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)程序 根據(jù)本項目質(zhì)量要求高，地形條件復(fù)雜，施工難度大的情況，以及建設(shè)項目分項規(guī)范和建設(shè)要求，在招投標(biāo)過程中必須遵守如下程序。投標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)當(dāng) 37 能夠最大限度的滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項綜合評價標(biāo)準(zhǔn)或者能滿足招標(biāo)文件的實質(zhì)性要求。對項目的設(shè)計進(jìn)行分開招標(biāo)時，在全國范圍內(nèi)公開挑選勘察設(shè)計單位，投標(biāo)人的資質(zhì)要求為乙級以上。 評標(biāo)委員會的人員組成 評標(biāo)委員會由項目承辦單位代表和有關(guān)環(huán)境、工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成，最低不少于 5 人。戶；拆遷面積補(bǔ)差費： 500元 /平方米；清理垃圾費： 7000元 /戶； （ 2）建設(shè)單位管理費：依據(jù)建財 [2020]394 號文件計??； （ 3）工程監(jiān)理費：依據(jù)陜價行發(fā) [2020]83 號文計?。? （ 4）工程勘察設(shè)計費：《工程勘察設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)》（ 2020年修訂本）計?。? （ 5）工程前期費：參考國家計委計價格 [1999]1283號文件??； （ 6）環(huán)境影響評價費：參考國家計委計價格 [2020]125 號文件計?。? 41 （ 7）招投標(biāo)代理服務(wù)費：參考國家計委計價格 [1999]1283號文計?。? （ 8）施工圖設(shè)計審查費：依據(jù)陜價函 [2020]73 號文計?。? （ 9）基本預(yù)備費：按第一、二部分工程費之和的 5%計??； （ 10）建設(shè)期利息按照同期銀行貸款利率進(jìn)行計劃。 銀行（抵押）貸款，由項目建設(shè)單位向銀行抵押貸款，對 畝回收城市建設(shè)用地通過?招、拍、掛?的形式進(jìn)行出讓，所獲收益用于償還銀行貸款。?十一五?時期是全面建設(shè)小康社會的關(guān)鍵時期，也是解決城市低收入家庭住房問題的重要機(jī)制期。只有抓住當(dāng)前的有利時機(jī)，加快城中村改造，才能從根本上改變城市面貌，打造魅力渭南，提升城市品位，擴(kuò)大城市影響，為城市快速發(fā)展奠定了 基礎(chǔ)。 46 同時，項目建設(shè)將會回收 ，為緩解渭南市城市發(fā)展土地供應(yīng)不足問題將起到重要的作用。 ?城中村?的村委員雖不是一級政府，但在某種意義上行使著一級?政府?的職能，阻礙了深化城市管理改革工作目標(biāo)的實現(xiàn)，嚴(yán)重制約了?城中村?的經(jīng)濟(jì)、社會環(huán)境和人的可持續(xù)發(fā)展，通過項目建設(shè)，將使目前的?城中村?群眾一部轉(zhuǎn)化為城市居民，解決了城市中的?三 47 農(nóng)?問題。隨著項目建設(shè)，項目 區(qū)內(nèi)涉及的村級集體經(jīng)濟(jì)得到了明顯改善，經(jīng)濟(jì)實力明顯增強(qiáng)，村級組織對項目建設(shè)持歡迎和支持態(tài)度。近幾年來，隨著城市規(guī)劃的修編、城市功能分區(qū)的確定、城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，渭南城市服 49 務(wù)業(yè)的種類門類及行業(yè)服務(wù)范圍、服務(wù) 能力、服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量等都有了較大改善，服務(wù)業(yè)得到了迅速發(fā)展和提高。 3）學(xué)校預(yù)留用地 。加之長期以來，房地產(chǎn)市場發(fā)育較差，房地產(chǎn)開發(fā)的潛力巨大，近年來，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展充分反映了這點。按照規(guī)定，此類行業(yè)、企業(yè)應(yīng)繳納其營業(yè)額 %的營業(yè)稅、城市建設(shè)配套費、教育附加費等稅費。 結(jié)論 該項目經(jīng)濟(jì)效益較好，社會效益顯著，互適性較好，可以投資建設(shè)。 在施工過程中，嚴(yán)格按照環(huán)保、安全監(jiān)管部門的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行規(guī)范施工，最大限度的減少對周圍環(huán)境的影響和事故發(fā)生。 從經(jīng)濟(jì)效益角度看，該項目可以實現(xiàn)資金自我平衡，不會給地方政府造成債務(wù)；從社會效益角度看，該工程社會效益明顯，可以建設(shè)。 由借款還本付息表可以看出，第一年還息 297 萬元，第二年還息 萬元，第三年還本付息 萬元。 根據(jù)上述情況 ，我們參考穆屯村周邊地區(qū)目前已開發(fā)地區(qū)的地地出讓金價值，預(yù)測三年后該塊地土地出讓價格為 108萬元 /畝左右。 就穆屯村周邊地區(qū)的土地出讓價值預(yù)期，我們經(jīng)過論證認(rèn)為，前景較好： 第一，該區(qū)域所處地理位置優(yōu)越。直接經(jīng)濟(jì)收益為該項目完成后項目區(qū)回收建設(shè)用地出讓增值收益，間接收益為項目建成后，項目區(qū)周邊新增的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，企業(yè)所 產(chǎn)生的稅費收益等。而且，項目的實施，將使渭南市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 得到明顯改善，城市中心區(qū)輪廓初步顯現(xiàn)，城市功能更加完善。同時，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也將為城區(qū)周邊的農(nóng)民進(jìn)城經(jīng)商、務(wù)工創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會和崗位。實施城中村改造，將使群眾享受到改革發(fā) 展的成果，不僅會大大改善困難群眾的居住條件，還能推動社會救助機(jī)制和保障體系建設(shè)，特別是為解決渭南市城區(qū)因城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)產(chǎn)生的社會醫(yī)療保障和養(yǎng)老保障存在的巨大差距，最終實現(xiàn)?城中村?與城市社會保障制度的一體化創(chuàng)造了條件，也會使居民改進(jìn)生活方式，促使他們由村民盡快向市民轉(zhuǎn)變，從而使?城中村?完全融入城市，以加快城市化進(jìn)程，促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。實施城中村改造是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要舉措。近幾年，渭南市 城市發(fā)展取得了重大進(jìn)展。但由于建市晚，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)底子薄，舊城改造滯后，城中村大量存在，基礎(chǔ)設(shè)施不齊全，衛(wèi)生狀況較差；有不少房屋年久失修，居住條件 簡陋，有的甚至幾代人擠在一起住。 三、基本預(yù)備費 按第一、二部分工程費用之和的 5%計取，基本預(yù)備費為 43 萬元。 《陜西省市政、園林綠化工 程消耗量定額》及其配套的《價目表》、《參考費率》 《渭南高新區(qū)新村建設(shè)拆遷安置實施辦法》 項目單位提供的相關(guān)資料 新征土地 ； 新建安置房、成本房、公共建筑及商業(yè)用房。 38 （ 3）施工企業(yè)靠墊招標(biāo) 依據(jù)工程的需要，選擇有資質(zhì)的施工企業(yè)。 在合同執(zhí)行過程中，中標(biāo)人不得向他人轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)包中標(biāo)項目，不得將中標(biāo)的項目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓。購買標(biāo)書時應(yīng)繳納一定金額的投標(biāo)保證 金，如果投標(biāo)人在投標(biāo)過程中有違規(guī)行業(yè)，要罰沒其投標(biāo)保證金。 為了提高工程質(zhì)量，縮短工程建設(shè)周期，防范和化解工程建設(shè)中的違規(guī)行為，保護(hù)國家利益、社會公眾利益的合法權(quán)益，提高經(jīng)濟(jì)效益，按照《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，本著公開、公平、公正的原則，編制本項目的招投標(biāo)方案。 定期對全體人員進(jìn)行安全教育和培訓(xùn)，使全體建設(shè)人員達(dá)到國家安全生產(chǎn)要求。當(dāng)工程一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題時也追溯施工過程中的每個環(huán)節(jié)，為查清原因提供依據(jù)。同時，在技術(shù)上、組織上采取各種有效方法和措施，以提高勞動生產(chǎn)率，加快施工進(jìn)度，提高工程質(zhì)量，保證施工安全，節(jié)約原材料及勞力，以更好地完成施工任 務(wù)。項目的前期工作主要由公司各有關(guān)部門承擔(dān)。在住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)充分考慮居民的有效防范行為，通過控制小區(qū)入口、明確劃分空間領(lǐng)域等措施來提高小區(qū)的安全防衛(wèi)能力。 室外消火栓的布置應(yīng)滿足：室外消火栓間距不超過 120 米；消 29 火栓距路邊不超過 2 米，距房屋外墻不超過 5 米。 污水處理措施 小區(qū)內(nèi)污水由污水管道收集后，直接排入城市污水管網(wǎng)，至污水處理廠處理。 固體廢棄物處理 對生活、生產(chǎn)垃圾，能回收利用的，分檢后送往回收站回收利用，其余的垃圾，根據(jù)市政垃圾處理方式，運往垃圾場掩埋處理。 施工期間，施工人員排放的生活污水會污染周圍水環(huán)境。節(jié)約用水既能緩解目前水資源短缺的矛盾，又是社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展、建設(shè)良好生態(tài)環(huán)境的需要。防止空氣對流傳熱，加設(shè)密閉條是提高門窗氣密性的重要手段之一。在采光、通風(fēng)換氣、保暖隔熱、防噪音方面都有明顯的效果。 建筑節(jié)能主要從建筑設(shè)計規(guī)劃、維護(hù)結(jié)構(gòu)、遮陽設(shè)施等方面考慮。該系統(tǒng)包括 8臺監(jiān)控專用高分辨率彩色 CCD攝像機(jī)，其中 6臺為彩色定焦鏡頭 CCD攝像機(jī)，配裝室內(nèi)防護(hù)罩及支架，主要安裝在停車場和主次出入口處，進(jìn)行定位監(jiān)視，對小區(qū)車流、人流進(jìn)行全方位動態(tài)實時監(jiān)視。 本項目屬于二級負(fù)荷，采用雙回路 10KV電源供電，由良田 110KV變電站供應(yīng)，本項目住宅樓建筑均為多層建筑，總套數(shù)為 2216套，共電線路由樂天大街供電公網(wǎng)接入，供電按二級負(fù)荷考慮。小區(qū)綠化以一線（中心綠軸）、多點（各組團(tuán)綠化）滲透到小區(qū)各角落。道路系統(tǒng)的布 置原則為保證不同的交通流向互不干擾，提高內(nèi)部交通實效、安全。居民安置、小學(xué)安置及工商預(yù)留用地位于整個場地的