【正文】 2)(2)(2) 項(xiàng)目定位方案提出背景 前漣源住宅商品 房上市量在 14 萬平米以上，且“漣水名城”離本案距離不遠(yuǎn)。因此受到大部分經(jīng)營戶的支持和贊同。 對“一站式”家居建材市場的地點(diǎn)選擇調(diào)查 為調(diào)查在目前漣源市建材經(jīng)營戶中較為理想的 集中型家居建材廣場的項(xiàng)目所在地，本次調(diào)查設(shè)置 了三個(gè)地點(diǎn)供經(jīng)營戶選擇。首先啟動主力店招商，以滿足項(xiàng)目發(fā)展和實(shí)際推廣執(zhí)行工作的需要。 （ 2） 充分利用項(xiàng)目地處人民路與芙蓉路交匯處，雙面臨路的特點(diǎn)，發(fā)揮項(xiàng)目臨街面較長，交通優(yōu)勢明顯的優(yōu)勢。 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) （ 4） 其他調(diào)查數(shù)據(jù)。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總建筑面積： (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 商業(yè)面積： 萬平米 住宅面積： 70007800 平米 容積率：約 建筑凈高： 米 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位方案 本項(xiàng)目將囊括以下業(yè)態(tài) ,具體的各樓層業(yè)態(tài)定位方案如下 : 1 層 (含臨街門面 ): (1) 木業(yè)板材區(qū) (2) 油漆涂料區(qū) (3) 工程材料區(qū) (4) 化工膠劑區(qū) (5) 管材管件區(qū) (6) 五金機(jī)電區(qū) 2 層 : (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (1) 陶瓷衛(wèi)浴區(qū) (2) 玻璃制品區(qū) (3) 燈飾照明區(qū) (4) 地板地面區(qū) (5) 門窗鎖具區(qū) 3 層 : (1) 家居飾品區(qū) (2) 家私家具區(qū) (3) 辦公家具區(qū) 考慮到 1層租金和售價(jià)較高 ,因此本樓層 內(nèi)的業(yè)態(tài)均為效益較好 ,經(jīng)營利潤較高的行業(yè) ,而 3 樓則選擇產(chǎn)品較大，流動速度稍慢，對場地規(guī)模要求較大的行業(yè)，以降低月租金，緩解經(jīng)營戶的租金壓力。 項(xiàng)目銷售過程中根據(jù)銷售情況及整體銷售節(jié)奏的安排，將適當(dāng)應(yīng)用價(jià)格策略提高銷售價(jià)格。漣源市五江購物中心經(jīng)營狀況不佳已經(jīng)影響到了投資者的投資信心，如其他商業(yè)項(xiàng)目再出現(xiàn)經(jīng)營狀況不佳的局面，將嚴(yán)重影響投資者對商鋪的投資熱情，從而影響到本項(xiàng)目的銷售；另一方面，漣源市舊城改造項(xiàng)目較多，很有可能在 2021 出現(xiàn)項(xiàng)目的投資競爭對手，也將可能影響到本項(xiàng)目的銷售。 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 項(xiàng)目毛利率、凈利率均達(dá)到行業(yè)平均水平，本報(bào)告在財(cái)務(wù)指標(biāo)分析后認(rèn)為該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益是可行的。因此考慮推廣費(fèi)用適當(dāng)增加，銷售費(fèi)用暫按180萬元計(jì)算。 （ 2） 項(xiàng)目不采取返租銷售模式時(shí)，總銷售額預(yù)計(jì)在 。 十五 經(jīng)濟(jì) 效益分析 項(xiàng)目經(jīng)營策略 (1) 項(xiàng)目 13 層商業(yè)部分樓實(shí)行“返租”銷售的辦法。凈建筑總高度約 米。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位的市場依據(jù) 本項(xiàng)目產(chǎn)品定位的市場依據(jù)以置嘉地產(chǎn)顧問進(jìn)行的漣源市房地產(chǎn)市場及家居建材市場的調(diào)查研究數(shù)據(jù)為主。向政府申請真正能夠落實(shí)到位的稅費(fèi)減免政策，為經(jīng)營戶降低經(jīng)營成本，并通過免租政策、主力店的龍頭效應(yīng)向經(jīng)營戶發(fā)動集中的廣告宣傳攻勢。 項(xiàng)目定位方案所存在問題及建議 本項(xiàng)目定位方案在后期推廣和銷售、招商過程中，可能存在以下不利因素： （ 1） 銷售價(jià)格與實(shí)際租賃價(jià)格之間可能存在的矛盾，建議項(xiàng)目 3 樓采取整體或部分返租的形式銷售。 市民對“一站式”家居建材市場的認(rèn)可度 從右圖可以看出，絕大部分市民支持漣源出現(xiàn) 大型的家居建材廣場。 項(xiàng)目定位方案市場調(diào)查結(jié)果 行業(yè)經(jīng)營戶對“一站式”家居建材市場的認(rèn)可度 調(diào)查結(jié)果顯示： 76%的經(jīng)營戶看好并支持“一站式”家居建材在漣源的發(fā)展。 △ 地塊發(fā)展威脅 Weakness （ 1） 市民對本項(xiàng)目地塊的區(qū)位價(jià)值仍存在懷疑心態(tài)。 地塊優(yōu)勢：人民路與芙蓉路均屬漣源市城市干道，為本項(xiàng)目提供了良好的交通組織便利性；同時(shí)，本項(xiàng)目地處漣源去往新化、冷江等地的必經(jīng)之地，外部交通優(yōu)勢明顯。市民中有 %的人正在考慮投資商鋪。 金地帶 ● 時(shí)尚廣場 的主力戶型為 150平方米左右的三 室兩廳兩衛(wèi)，該項(xiàng)目地段優(yōu)越，住房很受歡迎。 目前漣源市民對商品房的需求主要集中在 100120平米的中戶型 和 140160平米的大戶型兩個(gè)檔次。 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃 價(jià)格情況 物業(yè)名稱 物業(yè)類型 經(jīng)營品牌 月租金價(jià)格（元 /平米） 立華水果 臨街商鋪 零售 50 好運(yùn)來電話超市 臨街商鋪 21 漣廣超市 臨街商鋪 零售 80 建材市場內(nèi)商鋪 建材零售 24 目前漣源市商業(yè)物業(yè)的租賃價(jià)格呈現(xiàn)出“受地段價(jià)值影響明顯，部分臨街商鋪?zhàn)饨鹁痈卟幌隆钡木置?，人民路“五馬廣場” “五江購物中心”臨街商鋪的租金均在 65 元 /平米 /月以上，金地帶●時(shí)尚廣場的臨街商鋪?zhàn)饨痤A(yù)計(jì)還將高達(dá) 120 元 /平米 /月。 六 商 業(yè) 用房的 市 場 供 給 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 目前漣源市在售的商業(yè)用房項(xiàng)目僅為金地帶●時(shí)尚廣場： 總建筑面積： 商業(yè)建筑面積： 平米 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 銷售價(jià)格： 臨人民路商鋪：均價(jià) 18000 元 /平米 臨工農(nóng)路商鋪：均價(jià) 9000 元 /平米 一層內(nèi)鋪： 4800元 /平米 二層內(nèi)鋪： 2500元 /平米 三層內(nèi)鋪： 1400元 /平米 住宅銷售均價(jià)： 1140元 /平米 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 處于本項(xiàng)目對面的芙蓉建材市場，還有一部分的商鋪出 租，但是由于該建材市場由于曾經(jīng)嚴(yán)重打擊了漣源市建材經(jīng)營戶的信心，其市場供應(yīng)量不會給本項(xiàng)目帶來威脅，但是其給經(jīng)營商家和消費(fèi)者留下的陰影，卻加大了我們后期推廣的引導(dǎo)工作難度。而一直以來，漣源 市的商業(yè)物業(yè)均(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 為各國營市場、單位的物業(yè)，極少向市場出售?！敖鸬貛А駮r(shí)尚廣場”的四樓以上臨街住宅達(dá)到了 1100 元 /平米以上的銷售均價(jià)，“ 大華●水榭花都”銷售均價(jià)為 950 元 /平米，“ 漣水名城”銷售均價(jià) 1040 元 /平米，此銷售價(jià)格較 2021 年前的住宅銷售價(jià)格已經(jīng)上漲了 200400 元 /平米。“漣水名城”在環(huán)境、生活品質(zhì)上的宣傳，也在潛移默化中對市民產(chǎn)生了影響，也對漣源商品房市場起到了不可忽視的作用。 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、市民投資消費(fèi)需求、光明山商圈發(fā)展為本項(xiàng)目發(fā)展提供了至少三大市場機(jī)會，使 項(xiàng)目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實(shí)現(xiàn)開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品定位的市場差異化，將獲得可觀的開發(fā)回報(bào)，亦能成功借勢“光明山”，帶動區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，使社會、市場、市民及開發(fā)商實(shí)現(xiàn)“四贏”。此區(qū)域商賈云集、人流量龐大，另受五馬廣場的影響，一批商家將經(jīng)營場地也延伸到了此區(qū)域，從而催生了光明山商圈的快速成熟。而房地產(chǎn)行業(yè)的繼續(xù)前進(jìn)，將使?jié)i源市居住、商業(yè)環(huán)境更為良好，有利于改善城市消費(fèi)環(huán)境，提升城市品位，更有利于本土房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)投資者的核心競爭力增強(qiáng)。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)體制的限制以及消費(fèi)者消費(fèi)意識的局限性，限制了商業(yè)的的發(fā)展，無論是商業(yè)建筑其建筑形態(tài)還是商業(yè)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)都不能滿足消費(fèi)者的需求。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2021年全年漣源市城市居民人均可支配收入 6603元，比上年增長 15%， 2021 年末，全市城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職 工 43660 人，比上年增加 3824 人，從業(yè)人員勞動報(bào)酬總額 43660 萬元，增加 3219 萬元，比上年增加 8%，從業(yè)人員年人均報(bào)酬 9904元，比上年增長 %。高效結(jié)晶銅管、金屬纖維、藝術(shù)陶瓷，金剛石觸媒等一大批高科技產(chǎn)品遠(yuǎn)銷國外。 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 漣 源 華鑫項(xiàng) 目 可行性 研 究 報(bào) 告 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境及市場分析 四 漣 源市情及 發(fā) 展 概況 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 漣源市情 漣源市位于湖南省中部，漣水上游。光明山商圈的成型與發(fā)展有著得天獨(dú)厚的基礎(chǔ)。 （ 5） 本項(xiàng)目地段價(jià)格被大部分被訪者所看好，投資價(jià)值被市民所認(rèn)同。 僅 26%的客戶表示對目前的經(jīng)營狀況滿意，行業(yè)競爭的加劇、日趨白熱化的價(jià)格競爭導(dǎo)致家居建材經(jīng)營行業(yè)利潤下降。因此，未來 12 年內(nèi)，漣源市住宅物業(yè)上市體量較大，市場空間相對較小。 （ 6） 項(xiàng)目應(yīng)努力適應(yīng)當(dāng)前漣源市商業(yè)格局的發(fā)展演變，成為“五馬廣場”、“光明山”商圈的有力補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)開發(fā)、銷售、推廣、經(jīng)營方式的差異化。本項(xiàng)目勢必首當(dāng)其沖，受到光明山商圈的影響。 （ 2） 土地年限為 70年，使用年限較長，可形成獨(dú)特賣點(diǎn)。 項(xiàng)目擬建成地上共七層、總建筑面積在 萬平米左右的商住樓，其中裙樓商業(yè)部分為三層 ，單層建筑面積在36503800 平米之間，裙樓以上為四層住宅，擬規(guī)劃面積在 70007800 平米之間。該地塊土地年限達(dá) 70年，在一般的商住用地年限中使用年限是 極高的，作為招商引資項(xiàng)目，該地塊開發(fā)也獲得政府的大力支持，將獲得開發(fā)政策性優(yōu)惠。 項(xiàng)目開發(fā)背景 漣源華鑫項(xiàng)目位于漣源市人民路與芙蓉路交匯處，屬原工礦公司用地。 （ 5） 對項(xiàng)目決策及其實(shí)施提出優(yōu)化建議。 ☆ 醫(yī)療衛(wèi)生：項(xiàng)目西側(cè)為煤炭總醫(yī)院，往北 500米為六畝塘鎮(zhèn)中心醫(yī)院 ☆ 教育文化、體育運(yùn)動：六畝塘鎮(zhèn)中心小學(xué)，本項(xiàng)目 500 米半徑內(nèi)無大型體育運(yùn)動場地。 光明山商圈是以五馬廣場的老商業(yè)核心區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，逐漸向廣場、政府靠攏的市場發(fā)展結(jié)果。 （ 3） 發(fā)展背景為項(xiàng)目開發(fā)提供良好的發(fā)展環(huán)境，但仍需在政府層面，開發(fā)過程及團(tuán)隊(duì)組織層面進(jìn)行良好的結(jié)合，以爭取更為優(yōu)越的項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境，組合更強(qiáng)勢的項(xiàng)目發(fā)展團(tuán)隊(duì)。 調(diào)查研究項(xiàng)目及成果如下： （ 1） 目前漣源市商品房供應(yīng)量體量較大，短期內(nèi)住宅物業(yè)發(fā)展空間相對較小。在本次調(diào)查中， 40%的被訪者表示不會進(jìn)行商鋪投資，僅 %的被訪者正在考慮購買。 在接受本次調(diào)查的被訪者中， 50%的經(jīng)營戶表示愿意進(jìn)場經(jīng)營。受被訪者心態(tài)所影響，本次調(diào)查在數(shù)據(jù)采集方面雖仍可能存在偏差，但仍將成為本項(xiàng)目在后期執(zhí)行過程中重要的數(shù)據(jù)型參考資料 。 關(guān)于社會綜合效益的意義 隨著建材行 業(yè)的重要性日益突顯，專業(yè)的建材市場不可或缺地成為城市名片和亮點(diǎn)工程。 漣源市交通便捷，湘黔鐵路、婁漣高等級公路與 207 國道從境內(nèi)通過，太澳高速公路、婁新高速公路、雙漣一級公路即將興建，一個(gè)完備的交通路網(wǎng)即將構(gòu)成。這為本項(xiàng)目的開發(fā)提供極佳的市場契機(jī)。 因此，根據(jù)當(dāng)前漣源市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民消費(fèi)及個(gè)人儲蓄水平，未來 35年之內(nèi)，漣源市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間將較為可觀，在總量控制的前提下，大部分的社會閑散資金將集中于房地產(chǎn)投資及建材、家居、裝飾等行業(yè)，其商業(yè)消費(fèi)環(huán)境和水平將有很大程度的改觀和突破?！敖瘃R特”、“?？迪椤钡纫慌薪?jīng)營企業(yè)獲得了長足發(fā)展。如不改變此區(qū)域內(nèi)的街區(qū)形象，對破壞街區(qū)整體形象的相關(guān)業(yè)態(tài)進(jìn)行集中整治，在“劣幣驅(qū)逐良幣”理論范圍內(nèi)，將使一部分利潤較高，檔次較高的商業(yè)行業(yè)主動集中轉(zhuǎn)移，從而動搖此區(qū)域的商業(yè)地位。 縱 觀漣源市商業(yè)格局及發(fā)展?fàn)顩r，漣源市各個(gè)商圈內(nèi)商業(yè)物業(yè)的建筑形態(tài)、交通組織、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營理念等都存在部分缺陷，在商圈形成中，其滲透能力、輻射能力表現(xiàn)得不是很明顯。出現(xiàn)了以“漣水名城”為代表的住宅項(xiàng)目和以“五江購物中心”為代表的商業(yè)項(xiàng)目。因此市場價(jià)格一直處于比較低的狀態(tài)，居住用房的開發(fā)利潤點(diǎn)也比較低。 漣源在售的主要住宅項(xiàng)目調(diào)研表如下： 項(xiàng)目名稱 大華●水榭花都 位置 漣源市酒廠，一中后面 項(xiàng)目概況 開發(fā)商：漣源大華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積： 42998 平方米 綠化率： 35% 車庫數(shù)（車位數(shù)）：未定 門面數(shù)： 未定 分幾期開發(fā)：一期 項(xiàng)目工程進(jìn)度： 項(xiàng)目動工已有將近兩個(gè)月，基礎(chǔ)建設(shè)已經(jīng)完成 開盤時(shí)間： 2021 年 12 月底 交房時(shí)間： 2021 年 6 月 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 價(jià)格 住宅均價(jià)： 950元 /平方米 住宅最高價(jià)： 1200 元 /平方米 門面價(jià)格：未定 車庫價(jià)格：未定 車位租價(jià)：未定 物管費(fèi) ： 未定