【正文】 業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。值得關(guān)注的是泰興電腦城拿下江田的 1— 3層 萬(wàn)平方米，開業(yè)后會(huì)對(duì)江北的數(shù)碼市場(chǎng)格局起到較強(qiáng)的沖擊作用。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 4）從消費(fèi)心理上看，講究時(shí)尚的年輕人畢 竟經(jīng)濟(jì)能力相對(duì)有限，以實(shí)惠的價(jià)格購(gòu)買到他們中意的品牌服飾，對(duì)他們來講是非常理想的消費(fèi)選擇。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。從經(jīng)營(yíng)的角度看，項(xiàng)目的業(yè)種定位應(yīng)該具有相當(dāng)?shù)目刹僮餍浴? 二、關(guān)于嘉年華項(xiàng)目銷售條件的補(bǔ)充建議 （一）關(guān)于銷售條件的補(bǔ)充建議 我們建議，對(duì)嘉年華項(xiàng)目各樓層應(yīng)分別給予不同的銷售政策： 二樓為賽博經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目口岸優(yōu)勢(shì)比較突出，賽博的品牌實(shí)力應(yīng)該可以取得客戶的信任，僅簽定較為長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)合同、不承諾返租銷售應(yīng)該也可以推進(jìn)，并且石橋鋪賽 博 B 區(qū)也有過成功經(jīng)驗(yàn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 A 館 23層 石橋鋪賽博 A館 建議修正價(jià)格 二層 專柜 平均租金 套面 400600元 /月 /㎡ 建筑面積： /㎡ 承諾 12年 8%/年回報(bào) 建面 240360元 /月 /㎡ 售價(jià) 套面 /㎡ 建面 /㎡ 鋪面 平均租金 套面 200350元 /月 /㎡ 建面 120210元 /月 /㎡ 售價(jià) 套面 /㎡ 建面 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。如果我們以 4 萬(wàn)元 /平方米的價(jià)格銷售，按照 8%的回報(bào)比例，所收取的租金在支付完投資戶的應(yīng)得回報(bào)后，還有相當(dāng)部分剩余，這部分剩余資金將是賽博在經(jīng)營(yíng)中的收益。 （ 2）入住商家實(shí)力較強(qiáng)的項(xiàng)目由于收益能力相對(duì)有保證，容易得到投資戶的青睞，比如商社集團(tuán)進(jìn)駐金沙國(guó)際，好又多進(jìn)駐欣陽(yáng)廣場(chǎng)，都對(duì) 物業(yè)銷售起到了非常明顯的促進(jìn)作用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （二）引入擔(dān)保企業(yè) 全國(guó)多個(gè)投資性項(xiàng)目都成功引入了擔(dān)保企業(yè)，對(duì)投資戶的投資收益進(jìn)行擔(dān)保，擔(dān)保企業(yè)的介入將在很大程度上解決投資戶的投資信心問題。 （三）其它 賽博是重慶數(shù)碼市場(chǎng)絕對(duì)的龍頭，近年來經(jīng)營(yíng)利好不斷。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。只要投資戶能按時(shí)獲取應(yīng)有回報(bào)，首付款的余額部分他們是愿意交納的。 （四）注重銷售控制 項(xiàng)目每個(gè)銷售階段的推盤量應(yīng)該進(jìn)行謹(jǐn)慎控制，目標(biāo)是達(dá)到項(xiàng)目一旦推出，即哄搶一空的市場(chǎng)效果，同時(shí)小額多頻放量也可以使項(xiàng)目在市場(chǎng)上更多次的吸引市場(chǎng)關(guān)注，這有利于更好的樹立項(xiàng)目形象，對(duì)于體量投資性物業(yè)的營(yíng)銷推廣非常必要。 （二）廣告主題設(shè)計(jì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 大量投放報(bào)媒廣告，告知項(xiàng)目銷售時(shí)間及即將舉辦說明會(huì)。 在客戶積累到位的條件下再推出二期，再次形成旺銷，從而使整個(gè)項(xiàng)目的銷售進(jìn)入良性循環(huán)的軌道。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 不可預(yù)見費(fèi)用 整個(gè)營(yíng)銷期設(shè)不可預(yù)見費(fèi)用為 5 萬(wàn)元。 宣傳資料準(zhǔn)備： 銷售海 報(bào)：以 元 /份、 30000 份計(jì)算，為 萬(wàn)元； 宣傳折頁(yè)：以 元 /份、 30000 份計(jì)算，為 萬(wàn)元； 其它必備之銷售印刷用品： 2萬(wàn)元 宣傳資料準(zhǔn)備合計(jì)支出為 14 萬(wàn)元（含設(shè)計(jì)費(fèi)）。 促銷活動(dòng) 開盤活動(dòng) 1 次， 8 萬(wàn)元；小型促銷活動(dòng)（如房交會(huì)、展銷會(huì)等） 5 次，每次20210 元，促銷活動(dòng)費(fèi)用合計(jì)支出為 18萬(wàn)元。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 廣告主題需要在廣告 合作 單位確定后，多方深度溝通方可確定，在此提出初步建議，供參考。 賽博的 快速發(fā)展 歷程：用歷年經(jīng)營(yíng)狀況、歷年租金水平來增加投資者對(duì)本項(xiàng)目的投資信心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第五部分 項(xiàng)目營(yíng)銷 推廣思路建議 一、關(guān)于項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的幾點(diǎn)建議 （一）價(jià)格策略的有效運(yùn)用 對(duì)于投資性 物業(yè) 來說，降低首付門檻、減輕投資戶前期資金壓力是絕對(duì)有效的價(jià)格策略，通過一個(gè)簡(jiǎn)單的計(jì)算就可以得到充分體現(xiàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3）安全性 目前項(xiàng)目能夠保障投資安全的只有賽博本身的品牌，而作為一個(gè)商家，經(jīng)營(yíng)過程中出現(xiàn)戰(zhàn)略調(diào)整甚至換址經(jīng)營(yíng)是非常正常的，而一旦賽博這個(gè)主體出現(xiàn)變化，物業(yè)價(jià)值必然將大打折扣，因此我們認(rèn)為，在投資安全性這個(gè)環(huán)節(jié)，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力還非常單薄。所以我們主要以這三個(gè)要素與其它物業(yè)進(jìn)行對(duì)比分析，而在這三個(gè)要素中，投資戶更關(guān)心的是安全性問題，如果投資安全能夠得到充分保證， 略微偏低的回報(bào)也是他們所能夠接受的。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3）更極端的情況是，如果今后賽博由于經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的考慮，放棄了該物業(yè)，那么物業(yè)是否會(huì)空置、或是新的商家進(jìn)場(chǎng)后物業(yè)是否能繼續(xù)具備如此高的價(jià)值，也是投資戶必須面對(duì)的問題。 三層 專柜 平均租金 套面 300400元 /月 /㎡ 建筑面積： /㎡ 承諾 12年 8%/年回報(bào) 建面 180240元 /月 /㎡ 售價(jià) 套面 /㎡ 建面 /㎡ 鋪面 平均租金 套面 150270元 /月 /㎡ 建面 90160元 /月 /㎡ 售價(jià) 套面 /㎡ 建面 /㎡ 二層總金額： 萬(wàn) —— 萬(wàn) 4737＝ 萬(wàn) —— 萬(wàn) 三層總金額： 萬(wàn) —— 萬(wàn) 4365＝ 萬(wàn) —— 萬(wàn) 總銷金額： 27492 萬(wàn) —— 36594 萬(wàn) 12 層電腦城目前并未開業(yè) ，因此其定價(jià)參照石橋鋪賽博 A館的價(jià)格體系來定，但因其不承諾回報(bào)的銷售方式，建議其銷售價(jià)格略低于石橋鋪賽博 A館可比樓層。 在當(dāng)前的市場(chǎng)上，一部分發(fā)展商為了解決資金的缺口，往往采用補(bǔ)貼回報(bào)提高售價(jià)的操作辦法。 （二）關(guān)于嘉年華項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的補(bǔ)充意見 項(xiàng)目業(yè)態(tài)比較多，經(jīng)營(yíng)管理水平對(duì)項(xiàng)目整體 的市場(chǎng)前景有非常明顯的影響，建議聘請(qǐng)其他城市有類似經(jīng)驗(yàn)（管理年輕時(shí)尚消費(fèi)綜合性商業(yè)物業(yè)）的商業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 關(guān)于負(fù)一樓的操作意見 負(fù)一樓當(dāng)前定位為女人街，已經(jīng)分零銷售給投資戶，由于進(jìn)場(chǎng)商家缺乏號(hào)召力，經(jīng)營(yíng)管理水平也非常有限，目前經(jīng)營(yíng)狀況不甚理想。 （ 7）現(xiàn)計(jì)劃按一個(gè)樓面的體量進(jìn)行功能規(guī)劃，分為名牌服飾和休閑運(yùn)動(dòng)服飾兩個(gè)折扣區(qū)，未能消化的部分可以面向戶外用品、茶餐廳、咖啡屋等業(yè)種進(jìn)行招商，應(yīng)該可以達(dá)到完全的招商率。 （ 4）對(duì)聚集人氣有較強(qiáng)作用的業(yè)種優(yōu)先考慮。 （二）輔助業(yè)種定位 據(jù)貴司介紹，在這樣的定位思路條件下，消化嘉年華項(xiàng)目的兩個(gè)樓面規(guī)模比較適當(dāng)，其余樓面業(yè)種如何定位以更充分挖掘項(xiàng)目自身價(jià)值，應(yīng)該是本項(xiàng)目前期論證和探討的重點(diǎn)。 一、定位背景 （一）觀音橋步行街改造完成后，目標(biāo)是成為僅次于解放碑的 重慶第二大商圈，從商業(yè)物業(yè)體量、進(jìn)場(chǎng)商家數(shù)量及實(shí)力，乃至江北區(qū)居民本身具有的消費(fèi)力等角度看，應(yīng)該完全具備實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的基礎(chǔ)條件。 三、小結(jié) 對(duì)于當(dāng)前