【正文】 半島商住樓開發(fā)項(xiàng)目銷售收入表 鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加表 6：鶴 峰華龍半島商住樓開發(fā)項(xiàng)目投資總計(jì)劃表 7：鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)建設(shè)投資計(jì)劃 8：鶴峰華龍半島商住樓分期投資計(jì)劃 9：鶴峰華龍半島商住樓投資分類表 10：鶴峰華龍半島商住樓籌資計(jì)劃 11：鶴峰華龍半島商住樓借（貸）款明細(xì)表 12：鶴峰華龍半島商住樓還款付息表 5 5 13：鶴峰華龍半島商住樓損益表 14：鶴峰華龍半島商住樓全投資現(xiàn)金流量 15：鶴峰華龍半島商住樓資產(chǎn)負(fù)債表 16：鶴峰華龍半島商住樓損益表（投資分類） 附件： 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照。 項(xiàng)目業(yè)主： 鶴峰華龍置業(yè)有限公司。 商業(yè)建筑面積 ㎡，居住建筑面積 ㎡。 大氣污染控制指標(biāo)：二氧化硫無排放、二氧化氮無排放，二氧化碳： 31450a/t（呼吸） +480a/t（生活） =31930t/a。 臨時(shí)占用土地： 3300 平方米（廢棄土石方堆場）。 恩施華龍村置業(yè)有限公司成立于 2020 年 5月，注冊(cè)資本為 12899 萬元，主要經(jīng)營酒店管理、房地產(chǎn)開發(fā)、裝飾裝修、醫(yī)療療養(yǎng)等。 結(jié)論 符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。 環(huán)境指標(biāo)影響輕微。東毗湖南省石門縣，南鄰湖南省桑植縣，西接湖北省來鳳縣、宣恩縣，北抵湖北省巴東縣、建始縣，東北與湖北省五峰縣相連，西北與湖北省恩施市接壤。 水文概況 。從低山到高山依次表現(xiàn)出低熱中暖高濕寒的氣候特點(diǎn)，垂直差異十分明顯。全縣林業(yè)用地 畝，人均占有林業(yè)用地 畝，全縣活立木蓄積 萬立方米，人均蓄積 立方米，植被覆蓋率 ％，為鶴峰林業(yè)建設(shè)及生態(tài)環(huán)境建設(shè)奠定了重要物質(zhì)基礎(chǔ)。 —— 綠色食品。截至 2020 年底，全縣農(nóng)產(chǎn)品商標(biāo)注冊(cè) 108 件，占全縣注冊(cè)商標(biāo)的 %。白果民族茶廠木耳山基地獲南京瑞士生態(tài)市場研究所（ IMO）有機(jī)茶認(rèn)證，長友公司、翠泉公司、金陽公 司、騎龍公司、龍福公司等 5 家企業(yè)的茶葉基地獲中國綠色食品中心認(rèn)證，白果茶廠和長友公司所屬基地獲國家出口基地備案。 林產(chǎn)品基地 :全縣林業(yè)產(chǎn)業(yè)基地總面積 95 萬畝，其中：日本落葉松、杉木為以主的速生豐產(chǎn)用材林基地 30 萬畝；以厚樸、木瓜等木本藥材為主的中藥材基地 23 萬畝；以板栗、柑橘、核桃、桃、李等為主的干鮮果基地 萬畝；天然箬葉可采摘面積 30 萬畝，人工栽培面積 萬畝；香椿等森林食品基地 萬畝。 7 鄉(xiāng) 2 鎮(zhèn) 1 個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和 1 個(gè)自然保護(hù)區(qū)。 2020 年底，全縣公路總里程 2132 公里，實(shí)現(xiàn)交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)增加值 11507 萬元，占第三產(chǎn)業(yè)的 %。專任教師 1602 人，其中，中學(xué)專任教師 661 人，小學(xué)專任教師824 人。 （ 2）文化機(jī)構(gòu)： 鶴峰作家協(xié)會(huì)、攝影家協(xié)會(huì)、乒乓球協(xié)會(huì)等文化協(xié)會(huì)組織發(fā)展到 5 個(gè)，容美藝術(shù)團(tuán)、老年管樂團(tuán)、老年藝術(shù)團(tuán)、五里滿堂音藝術(shù)團(tuán)、夕陽健身隊(duì)、長壽健身隊(duì)、走馬官鼎村籃球隊(duì)等文體團(tuán)隊(duì)發(fā)展到 25 個(gè)。 恩施華龍村置業(yè)有限公司成立于 2020 年 5月，注冊(cè)資本為 12899 萬元，主要經(jīng)營酒店管理、房地產(chǎn)開發(fā)、裝飾裝修、醫(yī)療療養(yǎng)等。 全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 億平方米，比上年增長%，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn) 。 其中，住宅銷售面積增長 %，辦公樓銷售面積增長 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 %。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況 2020 年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源 83246 億元，比上年增長 %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)。城區(qū)內(nèi)共有房改房、企業(yè)改制資產(chǎn)處置房、私房及城中村房、各類集資建房、未辦證房、政府保障房約 7500 余套，在建商住房樓盤長友大廈、容陽半島、保通新城 3 期、恒海觀天下等 1819 套。 鶴峰商住房替代性產(chǎn)品主要來自政府建設(shè)的保障房，自 2020 年啟動(dòng)保 障房建設(shè)以 26 26 來，建成與在建保障房 1300 套，其中建成 400 套，在建 900 套。 第三章 市 場 分析 市場預(yù)測 2020 年，鶴峰縣城容美鎮(zhèn)常住人口為 萬人，各類住房套數(shù)10345 套，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的速度不斷加快，人們進(jìn)城意愿不斷增強(qiáng)，在鶴峰武陵山少數(shù)民族經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展實(shí)施規(guī)劃中， 2020 年縣城容美鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口達(dá)到 萬人， 2020 年達(dá)到 7 萬人。 價(jià)格彈性 =購買量變化比例 /價(jià)格變化比例； 當(dāng)價(jià)格彈性為負(fù)數(shù)時(shí)，反映 了價(jià)格的變動(dòng)方向與需求量變動(dòng)方向的不一致性。鶴峰華龍置業(yè)有限公司現(xiàn)有凈資產(chǎn) 3280 萬元，全為企業(yè)自有資金，負(fù)債率為零。 （ 3）項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。 （ 1）市場剛性需求。 鶴峰商住房替代性產(chǎn) 品主要來自政府建設(shè)的保障房，自 2020 年啟動(dòng)保障房建設(shè)以來，建成與在建保障房 1300 套，其中建成 400 套，在建 900 套。 （ 2）行業(yè)競爭加強(qiáng)。 在建商品房開發(fā)項(xiàng)目竣工后，開發(fā)商可能就地轉(zhuǎn)入新的商品房開發(fā)，商品房供應(yīng)量增加。通過促進(jìn)容美親水走廊建設(shè)，形成周邊常水靜水水面 300 畝以上，水陸面積比達(dá)到 5： 1。以鶴峰轄區(qū)、鶴峰老藉人口為重點(diǎn)。距公共休閑區(qū) 50 米，實(shí)驗(yàn)小學(xué) 700 米，鶴峰縣中心醫(yī)院 1 公里。 （ 2）地層巖性 項(xiàng)目區(qū)出露 地層有第四系（ Q）及白堊系正陽組 (K2z)各層巖性特征及分布如下： 1）第四系（Ｑ） 根據(jù)物質(zhì)組份及成因可分三層： ①?zèng)_洪積層 (Qal 十 P1) ① 1 黃色、黃紅色、黃褐色粉質(zhì)粘土，偶含巖石碎塊，稍粘 粘，稍濕 濕，軟塑 可塑，厚度 ～ 8 米，一般厚度 3～ 4 米。據(jù) 區(qū)域地質(zhì)資料，厚度＞ 50 米。 市政依托條件 供電 華龍半島商住小區(qū)工程由鶴峰縣城區(qū)電網(wǎng)供電， 10KV 高壓線路已經(jīng)接入小區(qū) ，完全能夠滿足項(xiàng)目所需。 第五章 建 設(shè)規(guī) 模及建筑 設(shè)計(jì) 建設(shè)規(guī)模 擬建商住樓 8 棟 ， 其中： 3 號(hào)樓均按 27 層設(shè)計(jì)，樓高 米； 8 號(hào)樓均按 26 層設(shè)計(jì)，樓高 米； 6 號(hào)樓按 23 層設(shè)計(jì)，樓高 米。 建筑密度 ： 58%；容積率： ； 綠地率 25%。 居住戶數(shù) 854 戶。省、市聯(lián)網(wǎng)的電視網(wǎng)，寬帶網(wǎng)已建設(shè)完成，移動(dòng)通信網(wǎng)絡(luò)已覆蓋全區(qū)，通 訊條件極為方便。地下水徑流、排匯渠道基本與地表水徑流、排泄方式一致。厚約 米，主要分布于殘丘上部。 34 34 根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500112020）和《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB183062020）項(xiàng)目區(qū)地震基本烈度為 6 度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 ，設(shè)計(jì)地震分組為第一組。東距縣政府行政辦公大樓 1 公里，南至縣一中 1公里，西距鶴峰規(guī)劃待建長途客運(yùn)中心 公里，北靠規(guī)劃待建華龍廣場。偏好環(huán)境質(zhì)量消費(fèi)的消費(fèi)群體。 華農(nóng)半島商住小區(qū)，依托優(yōu)越的自然環(huán)境和方便的公共服務(wù)環(huán)境，形成特色鮮明的商住房品牌。 居民收入增加，農(nóng)村居民進(jìn)城欲望加強(qiáng)，購買力增加。 從事房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)間較短。 項(xiàng)目威脅分析。企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)僅 5 年歷史，雖與本地已入住的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比有一定優(yōu)勢(shì)，但與州內(nèi)、省內(nèi)甚至國內(nèi)房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)比，顯得資歷尚淺，經(jīng)驗(yàn)不夠。在建的五星級(jí)酒店規(guī)劃用地 13 萬平方米，總建筑面積 17 萬平方米，總投資6 億元， 項(xiàng)目 建成后 ，是 湘、鄂、渝、黔 4 省市邊區(qū)最大的集休閑、旅游、度假、購物等功能于一體的活動(dòng)中心。 年份 價(jià)格（元 /平方米） 價(jià)格較上年增長（ %） 消費(fèi)量（套） 消費(fèi)量較上年 增長（ %） 價(jià)格彈性系數(shù) 2020 1700 500 2020 2200 660 2020 2412 730 2020 2924 900 2020 3396 1060 15 2020 3867 1220 2020 5348 1740 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目內(nèi)部條件 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析。 價(jià)格彈性系數(shù) 價(jià)格彈性是商品需求的價(jià)格彈性。 年（ 60 平方米）， 5 年間租賃房價(jià)格平均增長 %。 容陽半島 196 套，面積 萬平方米。 2020年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售情況 指標(biāo) 絕對(duì)量 同比增長（ %） 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 61740 其中：住宅 44308 辦公樓 2544 商業(yè)營業(yè)用房 7370 房屋施工面積（萬平方米） 507959 其中：住宅 388439 辦公樓 15950 商業(yè)營業(yè)用房 56278 房屋新開工面積（萬平方米） 190083 其中：住宅 146035 辦公樓 5361 商業(yè)營業(yè)用房 20671 土地購置面積（萬平方米） 40973 土地成交價(jià)款（億元） 8049 房屋竣工面積（萬平方米） 89244 其中：住宅 71692 辦公樓 2179 24 24 商業(yè)營業(yè)用房 9045 商品房銷售面積（萬平方米） 109946 其中：住宅 97030 辦公樓 2020 商業(yè)營業(yè)用房 7878 商品房銷售額（億元） 59119 其中：住宅 48619 辦公樓 2502 商業(yè)營業(yè)用房 6702 商品房待售面積（萬平方米） 27194 其中：住宅 16904 辦公樓 1230 商業(yè)營業(yè)用房 5895 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源（億元） 83246 其中：國內(nèi)貸款 12564 利用外資 814 自籌資金 34093 其他資金 35775 其中：定金及預(yù)收款 21610 個(gè)人按揭貸款 8360 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)運(yùn)行狀況 鶴峰容美鎮(zhèn)商住房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查。 2020 年末，全國商品房待售面積 27194 萬平方米 。 全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積 億平方米，比上年增長%，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)，土地成交價(jià)款 8049 億元，下降 %。其中，住宅投資 44308 億元，增長%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %。 公司法人代表劉曉順同志， 1967 年 11月生 ，從事企業(yè)經(jīng) 營 20 余年 ，具有豐富的房地產(chǎn)、酒店管理經(jīng)驗(yàn)。 （ 1）文物保護(hù)： 列入國家級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位的有容美土司遺址、滿山紅革命烈士紀(jì)念園、五里坪革命舊址群，列入國家級(jí)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的有儺愿戲、打溜子、紅色革命系列遺物。其中，普通中學(xué) 17所，中等職校 1 所，小學(xué) 50 所。以土家族、苗族、白族、蒙古族為主的少數(shù)人口 萬人，占 %。規(guī)模企業(yè)總數(shù)達(dá)到 64 家，以江坪河、淋溪河、核桃灣等綠色能源工程當(dāng)年完成投資 億，占當(dāng)年工業(yè)固定資投資比重為 86%。漂浮育苗面積占全縣煙葉育苗面積 98%，建標(biāo)準(zhǔn)化晾房 4640 間，農(nóng)民新購置煙葉機(jī)械 295 臺(tái)（套），其中，起壟機(jī) 89 臺(tái)，播種器 25 臺(tái)，剪葉機(jī) 15 臺(tái) ,噴霧器 163 臺(tái)。 全縣經(jīng)已形成各類農(nóng)產(chǎn)品基地面積 萬畝，占全縣國土總面積比重達(dá)到 28%。其中產(chǎn)值過億元的企業(yè)一家（長友公司）， 5000 萬至 1 億元的企業(yè) 1 家（白果茶廠）， 1000 至 5000 萬元 14 家， 500 至 1000 萬元的企業(yè) 5 家。 2020 年實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 11 億元，農(nóng)人均 5376 元；糧食總產(chǎn)達(dá)到 萬噸，農(nóng)人均達(dá)到 490 公斤；牲豬出欄 23 萬頭，農(nóng)人均 頭，農(nóng)業(yè)內(nèi)部形成了茶葉、煙葉、箬葉、蔬菜、畜牧等 5 大為農(nóng)民提供現(xiàn)金收入過億元的產(chǎn)業(yè)。 森林植被。 鶴峰屬中亞熱帶大陸性季風(fēng)濕潤氣候。山高谷峽，切割深，高差大，海拔最低的鐵爐鄉(xiāng) — 江口 194 米，最高的下坪鄉(xiāng) — 牛池 米，平均海拔 1147 米，平均切割深 784 米，平均地面坡度 度。 38′至30176。 促進(jìn)國民收入增長。 可行性研究依據(jù) 國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)辦公廳關(guān)于出版《投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指南（試用版）的通知》（計(jì)辦投資 [2020]15 號(hào)） ； 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） ； 建設(shè)部《房 地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》； 鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)可行性研究報(bào)告編制協(xié)議書； 鶴峰縣國士資源局國有土地使用權(quán)出讓成交確認(rèn)書； 鶴峰華龍半島規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。 公司法人代表劉曉順同志， 1967 年 11月