【正文】 是 全方位的 （有全面的內(nèi)部配套和服務(wù)）。 3）從整體字面的相互聯(lián)系上講，一語雙關(guān)，既有形象又 有召集的雙重含義，且上口易記，傳播力度強(qiáng)，直接點(diǎn)題，形象上乘。目前，我縣已與 40 多個(gè)國家 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 18 頁 和地區(qū)建立了穩(wěn)定的經(jīng)貿(mào)關(guān)系，擁有自營進(jìn)出口權(quán)的企業(yè)達(dá)到 59 家。目前，全縣共有各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 15714 個(gè)，集貿(mào)市場 102 個(gè)，專業(yè)批發(fā)市場 7 處，年完成城鄉(xiāng)集市貿(mào)易成交額 10億元左右。本項(xiàng)目中的高層住宅的功能定位差異 化 明顯，其所針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)群體是“ 全莒南 ”范圍內(nèi)的中高端客戶。 ◆ 品質(zhì)競爭更加突現(xiàn) ： 隨著市場的發(fā)展，整個(gè) 高檔物業(yè) 市場的細(xì)節(jié)品質(zhì) 將 呈現(xiàn)出精彩紛呈的態(tài)勢，各類風(fēng)格的高檔物業(yè) 將會(huì) 紛紛出現(xiàn)，景觀、配套也做得越來越到位，消費(fèi)者對(duì)高檔物業(yè)的風(fēng)格、戶型布局等基本要求越來越高，高檔品質(zhì)的競爭 將會(huì)愈演愈烈。而該區(qū)域也有新盤不斷推出，供需市場比較平穩(wěn)。其中以 120 以上的面積居多。這就 使得高端物業(yè)有著 大量的消費(fèi)群體。少數(shù)運(yùn)作水平和開發(fā)成本較高的 住 宅價(jià)格在 1500/平方米元以上。 為本項(xiàng)目帶來 不可比擬的 推廣 優(yōu)勢。 ◆ 有品位的園林。 ◆ 在戶型面積方面，主流戶型面積偏大 — — 受地域消費(fèi)特點(diǎn)影響， 莒 南 的房地 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 18 頁 產(chǎn) 住宅戶型面積普遍偏大，戶型面積從使用角度來說屬于舒適型的戶型面積。 盡管高檔物業(yè)本身是一種小眾產(chǎn)品，盡管高檔物業(yè)本身就應(yīng)該 選擇理性生活的客戶 ，但是從目前 莒南小 高 層 物業(yè)來看，項(xiàng)目 的 人文環(huán)境、配套設(shè)施等仍然是消費(fèi)者 考慮的幾個(gè)主要因素。 從本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位來看，走的是一條高端路線，因此，本項(xiàng)目主力客戶的身份地位也應(yīng)該是“ 中產(chǎn)階級(jí)” ，個(gè)人財(cái)富及事業(yè)均處于資本自由并穩(wěn)步發(fā)展或逐漸膨脹階段。 ◆ 新區(qū) 的建設(shè)，使本項(xiàng)目具備了對(duì)周邊區(qū)域較強(qiáng)的集聚功能。 我們預(yù)言：品質(zhì)主義在新樓盤的開發(fā)中將大行其道！ “ 一房多用并與心理期望值相符的高檔次復(fù)合型住宅 ” 將是未來的發(fā)展趨勢 隨著 莒 南經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ，消費(fèi) 水平的提高，人們在追求 居住的 質(zhì)量上、房屋使用的功能上以及精神大與物質(zhì)需求的都市化生活觀念的成熟，現(xiàn)代化的實(shí)用哲學(xué)觀將產(chǎn)生較好的 發(fā)展的態(tài)勢。 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 18 頁 ◆ 在項(xiàng)目前期的推廣中，以發(fā)展的眼光看待區(qū)域發(fā)展前景，并提高消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的 關(guān)注度是一個(gè)基本點(diǎn)。 即通過創(chuàng)造一種全新的房產(chǎn)產(chǎn)品，并在此產(chǎn)品精神中提煉一種生活方式，以這種全新的生活理念來吸引客戶，形成 市場、贏得市場。 二、 推廣原則 締造“ 莒南標(biāo)志 ”運(yùn)動(dòng) 打造“ 莒南標(biāo)志 ”，強(qiáng)調(diào)新 標(biāo)桿 居住的優(yōu)勢和發(fā)展前景，以及周邊未來高規(guī)格配套設(shè)施。 八、價(jià)格定位 結(jié)合市場基本情況，并且結(jié)合“加減法”原則，以購買者導(dǎo)向作為本項(xiàng)目定價(jià)方法。 布線：綜合布線系統(tǒng)。 頂部：采用弧型透光玻璃作頂部裝飾。 燈飾：簡約、時(shí)尚燈具。 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 18 頁 ◆ “精裝修”的 革命 —— 由開發(fā)商統(tǒng)一精裝修的物業(yè)，交房后即可入住，為 買 房者提供了極大的方便。以提升業(yè)主生活品質(zhì)， 從而體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)。因此做好現(xiàn)場包裝，是爭取客戶在第一時(shí)間成交的重要手段。 差異化生存 ：在市場同質(zhì)化日趨嚴(yán)重的今天，實(shí)現(xiàn)差異化生存是決勝市場的關(guān)鍵，任何非差異性的、趨同性產(chǎn)品（或概念）都將被前面的成品現(xiàn)房或更新的升級(jí)版期房（或概念）替代。另外，由于時(shí)間有限，本報(bào)告中部分章節(jié)縮略，待正式提交策劃報(bào)告時(shí)，再予以深入展開和全面補(bǔ)充。 文化 ：買房子實(shí)質(zhì)是買生活，同樣，造社區(qū)本質(zhì)是造一種文化。同時(shí)應(yīng)與銀行溝通，以減少對(duì)投資客戶辦理按揭申請繁鎖的手續(xù)。 十 、 營銷推廣 營銷策略 以形象定位的理念為宗旨，進(jìn)行一系列宣傳，即 遵循 AIDAS 原理 ： Attention：引起注意 Interesting：產(chǎn)生興趣 Desire：引發(fā)欲望 Action：促使購買行為 Satisfaction：達(dá)到滿意 通過宣傳，保持整個(gè)促銷活動(dòng)的戰(zhàn)略性、連 續(xù)性、系統(tǒng)性，逐步把銷售活動(dòng)推向高潮，并在宣傳的同時(shí)樹立起自己的品牌。 ◆ 菜單式精裝修 —— 近年來一些開發(fā)商為客戶提供二到三種裝修方案讓客戶去選擇，這是一種菜單式的精裝修服務(wù)。 E 計(jì)劃” — 高尚而完美（ Elegance Par Excellence） ◆ 高檔 社區(qū) 告別清水房 —— 隨著人們生活節(jié)奏的加快，時(shí)間的寶貴，由于購房者對(duì)家居裝修、建筑材料不甚了解，購買清水房自行裝修、又要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力，費(fèi)用又高。 墻面：花崗石、大理石或高檔面磚（高檔標(biāo)準(zhǔn)）。 信息：配備樓宇管理系統(tǒng)、 VOD 視頻點(diǎn)播系統(tǒng)。配 備發(fā)電機(jī)組，保障電梯運(yùn)行 24 小時(shí)不間斷。 ◆ 找準(zhǔn)整個(gè)社區(qū)形象的支撐點(diǎn) 本項(xiàng)目最大的特色就是有著新模式的 “ 一房多用復(fù)合型住宅 ” ，這是本項(xiàng)目區(qū)別于區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目的根本所在，因此在前期的品牌形象塑造上，需要特別強(qiáng)調(diào)新商住類產(chǎn)品帶來的高端形象，但同樣強(qiáng)調(diào) “ 聚首 ” 概念，從而達(dá)到提高項(xiàng)目整體檔次 的目的。比如以 SOHO 概念聞名的現(xiàn)代城。 ◆ “一房多用復(fù)合型住宅” 社區(qū)的新典范。 ◆ 天時(shí)： 政府大力發(fā)展此區(qū)域 ，基礎(chǔ)設(shè)施投入巨大， 區(qū)域 的生活氛圍正在迅速形成，隨著 城鎮(zhèn) 建設(shè)的推進(jìn)，區(qū)域的發(fā)展已進(jìn)入快車道。 ◆ 高檔物業(yè)，項(xiàng)目所提供的產(chǎn)品都是目前市場上的稀有產(chǎn)品 純高檔 形象的品質(zhì)化居住 ， 設(shè)計(jì)的新概念 是目前市場上很受歡迎 、但供應(yīng)量又有限的產(chǎn)品，這是項(xiàng)目自身所具有的最大特點(diǎn)，也是以后推廣中所需要重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的元素。 ◆ 結(jié)論二： 本項(xiàng)目是一個(gè)迎合市場消費(fèi)趨勢并定位為高檔的商住型社區(qū)，在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及概念定位都 應(yīng) 高于區(qū)域內(nèi)的競爭項(xiàng)目。 客戶區(qū)域很難界定，應(yīng)放眼于 莒南整個(gè)區(qū)域 。 ◆ 價(jià)格方面， 莒 南住宅絕對(duì)價(jià)格不高，而且價(jià)差不大 —— 相對(duì)同等城市， 莒 南市住宅絕對(duì)價(jià)格不高，從而也直接導(dǎo)致了價(jià)差不大，價(jià)格普遍在 1300m2— 1500m2以內(nèi)，市場的準(zhǔn)入門檻 還可以 ，然而邊際收益不大。 （ 6）中高檔物業(yè)住宅市場總結(jié)： 從以上 莒 南中 低 檔物業(yè)整體樓盤調(diào)查， 莒 南住宅市場呈現(xiàn)以下特 點(diǎn)： ◆ 開發(fā)商 較為 成熟， 但 品牌 的 開發(fā) 沒有 帶動(dòng) 莒南 整體水平 的提升 —— 莒 南的開發(fā)商在觀念、手法、概念 的提升 上正日趨成熟， 但在 推盤水平 上 與 前沿城市的推廣 水平 還有 差距。 （ 5）主要 價(jià)格因素 ： ◆ 座擁 城 鎮(zhèn)新發(fā)展 中心的區(qū)位。 超大型項(xiàng)目（包括 形象工程）還沒有出現(xiàn) 。但 由于城市在不斷的發(fā)展壯大中，莒南大發(fā)展戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，也促使 住宅項(xiàng)目的高精段形成 ，并且許多市政配套，生活配套 在不斷完善 ， 勢必 造 成 整個(gè)區(qū)域居家氛圍 的濃厚 。 （ 4） 如果 市場出現(xiàn)純小戶型項(xiàng)目，銷售成績 將 十分 看 好。樓盤在規(guī)劃設(shè)計(jì)上 也 僅注重 社區(qū) 內(nèi)小 環(huán)境作為主體，而且采用現(xiàn)代設(shè)計(jì)，在大環(huán)境中穿插一些小景和娛樂設(shè)施。 目前該區(qū)域內(nèi)有代表性的商品房供應(yīng) 比較滯后 ，都是普通的多層， 真正意義上的而且是“貼合實(shí)際”的高檔 產(chǎn)品但供應(yīng)量 為零 ，在該區(qū)位看不到。在市中心出現(xiàn)真正意義上的豪宅產(chǎn)品，我們預(yù)測 正是機(jī)遇 。 產(chǎn)品定位為高檔 建筑 ，并凸顯 事業(yè) 場 、居住 雅 、休閑 優(yōu) 等關(guān)鍵元素，與區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目差異化 優(yōu)勢 明顯。通訊條件非常優(yōu)越，全縣程控電話交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá)到 11 萬門，建成了莒南信息港。 莒南縣 工業(yè)生產(chǎn)發(fā)展迅速，對(duì)外經(jīng)貿(mào)勢頭強(qiáng)勁。 裕隆 之所以以此命名，主要立意有三點(diǎn)： 1）該 物業(yè)定位為莒南高端物業(yè)形態(tài)，那么在“聚首”的意義范疇上講，“聚首”是最為直接點(diǎn)題的，蘊(yùn)藏“匯聚莒南首富”之意，是每一