為商鋪制定致勝的市場(chǎng)策略(doc)-營(yíng)銷策劃-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 上看，各大城市除深圳、上海外都處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，其中上海前景不錯(cuò)（供求比 ）； ? 上海房地產(chǎn)銷售價(jià)格仍保持 一定的增長(zhǎng)幅度，但趨勢(shì)變緩。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 各主要商業(yè)街經(jīng)濟(jì)效益相差不大，但經(jīng)濟(jì)地位受其定位影響較大。上海傳統(tǒng)商業(yè)街主要分布在上海的“三街”（南京路、淮海路、四川路）和“四城”（徐家匯商圈、新客站商圈、豫園商城及浦東新上海商業(yè)城）。目前，收益與風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的聯(lián)合經(jīng)營(yíng)方式為眾多大型品牌商家采用。 商業(yè)市場(chǎng)供需特征 ? 居民休閑消費(fèi)和日常消費(fèi)呈現(xiàn)明顯分別 上海居民消費(fèi)總體上呈現(xiàn)休閑消費(fèi)到中心商業(yè)街集聚 ，日常消費(fèi)在住宅配套商業(yè)集聚的特點(diǎn)。 內(nèi)外交迫要求百貨業(yè)發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，尋求新的突破。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)常會(huì)采用差異化租金策略。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。地段的購(gòu)成要素中，交通是極其重要的因素。而淮海路商業(yè)街商廈數(shù)量適中，加之商業(yè)設(shè)施先進(jìn)，使淮海路的商業(yè)單位經(jīng)營(yíng)相對(duì)較好，租金水平超過(guò)了南京路。同時(shí)，人們也在這種圖式中感受到美好的生活和未來(lái)生活的場(chǎng)景，從而產(chǎn)生消費(fèi)欲望。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。采用該種策略可預(yù)先規(guī)定不同位置商業(yè)的用途，對(duì)不同業(yè)態(tài)的店鋪從數(shù)量上予以控制，其作用在于有效避免惡性競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)生，主動(dòng)幫助商家規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 租售定位 （ 1）出租與出售方式 商鋪出售，將來(lái)的管理非常困難，經(jīng)營(yíng)品種（如建材、油漆商店、低檔飲食店等）的雜亂及參差不齊，將影響樓盤的品牌，這對(duì)于滾動(dòng)開發(fā)的樓盤影響更大。 空間定位 （ 1）矛盾規(guī)避 由于商業(yè)的特定功能，決定在住宅項(xiàng)目中設(shè)置商業(yè)街首先必須規(guī)避商業(yè)喧囂和住宅寧?kù)o所帶來(lái)的矛盾，這在中心區(qū)較高檔次住宅區(qū)規(guī)劃中尤為重要。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。徐家匯處于發(fā)射型交通的聚合點(diǎn)，地鐵一號(hào)線使徐家匯與梅隴、莘莊地區(qū)數(shù)萬(wàn)人口形成了大規(guī)模的商住互動(dòng)，租金優(yōu)勢(shì)十分明顯。 表 1 徐家匯商業(yè)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng) 商場(chǎng)名稱 經(jīng)營(yíng)理念 目標(biāo)客戶 建筑面積（平方米） 港匯廣場(chǎng) 一次購(gòu)足，體驗(yàn)購(gòu)物休閑樂趣 從小孩到老人 130000 匯金百貨 倡導(dǎo)時(shí)尚 追求品位的消費(fèi)者 40000 東方商廈 禮在東方 年收入 8 萬(wàn)左右的成熟消費(fèi)者 27000 太平洋百貨 流行的領(lǐng)導(dǎo)者 追求流行的淑女們 30000 上海六百 實(shí)實(shí)在在，服務(wù)大眾 講求實(shí)惠的工薪階層 13000 新路達(dá)百貨 實(shí)惠方便 半徑 2 公里范圍內(nèi)的消費(fèi)者 15000 匯聯(lián)百貨 匯大眾所需 中低收入消費(fèi)者 10000 美羅城 休閑娛樂在美羅 年輕人 67000 資料來(lái) 源：馮曉東工作室 ? 地段級(jí)差顯著 目前的商業(yè)用房租金水平最高的是徐家匯商圈，接下來(lái)是淮海路、南京路、豫園、四川路、新客站、新上海商業(yè)商城。如同 在淮海路上，相隔只有幾步之遙的大上海時(shí)代廣場(chǎng)和上海廣場(chǎng)，前者的租目前達(dá)到每天 30 元人民幣 /平方米，后者則為 15 元左右。已有一定品牌知名度的經(jīng)營(yíng)者因街鋪的租金費(fèi)用較低，并且不須和他人利潤(rùn)分成，往往也愿意選擇街鋪。 ? 商業(yè)進(jìn)入形態(tài)多元化與力量重組的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代 滬上商業(yè)
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