【正文】 、５７．７％和２５．７％。其中，成南高速公路遂寧至成都、南充段已于 2020 年底建成通車；投資 10 億元的遂寧至重慶高速公路已于 2020 年 12 月開工建設(shè)；投資 35 億元的遂寧至綿陽高速公路前期工作正在加快進行， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 “ 中環(huán) ”210 公里，形成連接船山、安居、大英、射洪、蓬溪、船山五縣區(qū)之間的縣際快速環(huán)形通道，提高干線路網(wǎng)的綜合服務(wù)能力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年底，全市房地產(chǎn)投資總量為 50， 462 萬元，年開發(fā)總量約近20 萬方，同比增長約 %，從這一數(shù)據(jù)上我們可以看出遂寧市房地產(chǎn)的總開發(fā)量大，發(fā)展較為迅速。 遂寧市的房地產(chǎn)市場是一個新興的市場，與國內(nèi)發(fā)成熟的市場比較，有以下特點： （ 1） 產(chǎn)業(yè)整體的市場化程度還很低： 在發(fā)達城基礎(chǔ)上市，整個房地產(chǎn)業(yè)運行的所有交易環(huán)節(jié)都已經(jīng)充分市場化了。農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移是一個不可避免，并且不可后推的歷史進程。 （ 4） 社會文化特點決定住房消費上存在著“向上移動”的趨勢： 在發(fā)達城市，不同社會群體在不同社區(qū)和不同檔次住房中的分布已經(jīng)相對穩(wěn)定。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 4）從需求關(guān)系看： 根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積和城市人口都大副增加。 以大規(guī)模開發(fā)的項目 . SWOT 分析： （項目定位以及優(yōu) 劣勢分析） 本項目定位遂寧市區(qū)內(nèi)商住一體，大型多功能高檔綜合性小區(qū) —— “城市中心的家” “市中心最后的大型多層住宅小區(qū)” 主題定位 公園新城獨特的人文積淀，潛在消費群對公園新城的歷史情節(jié)留戀。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 a、商住一體使小區(qū)居住質(zhì)量下降，臨渠河路住宅有噪音影響； 項目銷售推薦策略： 項目核心賣點及賣點 項目核心賣點 住宅部分： 地段好，配套成熟 商業(yè)部分： 地段好，靠近新市場和遂寧商業(yè)中心 項目其他賣點 A、住宅部分： a. 項目緊鄰渠河、船山休閑廣場和西山隔岸相望，使項目擁有良好的周邊環(huán)境； b. 項目周邊學(xué)校較多，使項目擁有較好的人文環(huán)境； c. 項目所在地公園口以前位于城市的經(jīng)濟中心帶里，老遂寧人對項目所在地 —— 公園口非常熟悉； d. 項目是 2020 年遂寧市場上少有的多層大型住宅社區(qū)，相對于電梯公寓更易于被消費者接受； B、商業(yè)部分： a. 項目位于新市場和遂寧最繁華的市中心之間，擁有巨大的地段優(yōu)勢； b. 項目距離遂州南路僅數(shù)百米 ，交通便利； c. 海琪公司擁有豐富的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗，還擁有自己的管理公司； 項目方案及實施安排 “公園新城”項目總用地面積 28391 方約 畝，總建筑面積為 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 計為 萬元，占總投資總額的 24%。 建設(shè)期資金利息： 1500 萬元 7%= 萬元，占總投資總額的% （四）、 流動資金估算：流動資金預(yù)計為 200 萬元（包括銷售費用、財務(wù)費用及管理費用），占總成本費用的 %。 第六章 項目財務(wù)測算及成本費用分析 一、開發(fā)房屋銷售收入及稅金測算依據(jù)及辦法： 售價定位策略： 該項目的銷售收入依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，根據(jù)項目規(guī)模的逐步形成和市場消費者的認可成熟度進行實時調(diào)整。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第七章 財務(wù)及經(jīng)濟評估 一、項目財務(wù)財務(wù)評估： 財務(wù)評估前提： （ 1）本項目測算根據(jù)委托放提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并經(jīng)過實際調(diào)研和專家咨詢對其進行調(diào)整。 敏感性分析： 通過建設(shè)投資 增加，銷售價格下降，房屋銷售進度等因素，對本項目進行敏感性分析 . 通過分析表明，本項目有較強的財務(wù)獲利能力，由敏感性分析可知，本項目銷售獲利有保證 第八章 結(jié)論 海琪公園新城項目的開發(fā)，滿足了遂寧廣大購房者對城市中心居住的要求，有較強的市場需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 可變成本為建造費用與銷售費用之和，固定成本管理費用構(gòu)成。 二、成本費用分析： 總成本費用由生產(chǎn)成本、管理費用、財務(wù)費用和銷售費用構(gòu)成。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 93417 方，住宅總戶數(shù)為 516 戶，投資 個億， 綠化率 33%以上， 容積率 . 各項指標(biāo)均達到和超過相關(guān)部門要求 . 第四章 投資估算及資金籌措 一資金總額估算： 項目土地取得費 項目建設(shè)工程成本 項目裝飾工程費 項目配套設(shè)施及其他費用 項目建設(shè)期資金利息 投資估算的依據(jù) 1 遂寧市國土局“國有土地使用權(quán)出讓合同”的約定，出讓期為商業(yè)40 年 ，住宅 70 年 2 建筑工程成本按目前相同結(jié)構(gòu)的工程造價為基礎(chǔ)，結(jié)合造價指數(shù)由建筑造價師估算 項目配套設(shè)施費用按政府相關(guān)規(guī)定標(biāo)準進行測算，建設(shè)期資金利息按貸款額及貸款利率時進行估算 建設(shè)投資估算及其構(gòu)成； 項目建設(shè)總投資為 億元，其中； 土地出讓金 4301 萬元，契稅 4301 萬元 4%== 萬元，合 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 求安心，喜迅捷 懷戀過去，享受現(xiàn)在 區(qū)域特性一個充滿回憶， 現(xiàn)在生活便捷的地方 ?地段優(yōu)勢 ?環(huán)境優(yōu)勢 ?大盤優(yōu)勢 ?知名度優(yōu)勢 ?配套優(yōu)勢 ?稀缺性優(yōu)勢 .劣勢： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 配套 完善的配套 ， 生活更便利。綠化率高，加之靠近船山休閑公園，渠河風(fēng)景區(qū)，自然景觀十分優(yōu)越 . （ 2）、項目周遍設(shè)施齊全，如托兒所、購物中心、娛樂中心、社交活動場所，保證每個業(yè)主步行 5 行分鐘就能到達活動中心，進入市中心 （ 3）、項目地理位置優(yōu)越，屬于遂寧市中心范圍，是市區(qū)最后一塊可 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 3）從消費結(jié)構(gòu)看：隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。 對今后的市場的預(yù)測： （ 1）