【正文】 要求分別采用等額還本付息或等額本金償還兩種方法。 3）項(xiàng)目的前期費(fèi)用應(yīng)盡早落實(shí)。 面對(duì)不同的市場(chǎng)環(huán)境和競爭條件，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)和籌資計(jì)劃設(shè)計(jì)合理與否，也是開發(fā)商能否成功的關(guān)鍵。 從投資者的角度來說，只要預(yù)計(jì)項(xiàng)目的投資利潤率高于銀行存款利率，就可以根據(jù)企業(yè)的能力適時(shí)投入自有資金作為股本金。 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，從 30%~60%。 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 5． 2． 2稅金估算 目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種如下： 1．經(jīng)營稅金及附加 經(jīng)營稅金及附加是指在房地產(chǎn)銷售、出租與自營過程中發(fā)生的稅費(fèi)，主要包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加（通常也叫兩稅一費(fèi)）。 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 序 號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 估算說明 1 2 3 4 5 6 7 8 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 土地使用稅 市政支管線分?jǐn)傎M(fèi) 供電貼費(fèi) 用電權(quán)費(fèi) 分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi) 綠化建設(shè)費(fèi) 電話初裝費(fèi) 合 計(jì) 表 59 開發(fā)期稅費(fèi)估算表 單位：萬元 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 12．不可預(yù)見費(fèi) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見費(fèi)用。綜合起來為： 1）廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，一般約為銷售收入的 2%~3%。 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 8．財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 序 號(hào) 項(xiàng) 目 建設(shè)費(fèi)用 接口費(fèi)用 合 計(jì) 1 2 3 4 5 6 7 8 供電工程 供水工程 供氣工程 排污工程 小區(qū)道路工程 路燈工程 小區(qū)綠化工程 環(huán)衛(wèi)設(shè)施 合 計(jì) 表 55 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬元 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 4．建筑安裝工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。 4）土地租用費(fèi)。 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 建筑安裝工程費(fèi)用 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 開發(fā)間接費(fèi)用 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi)用 固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn) 182萬元 開發(fā)產(chǎn)品成本 12867萬元 開發(fā)項(xiàng)目總投資13057萬元 開發(fā)建設(shè)投資13049萬元 經(jīng)營資金 8萬元 總成本費(fèi)用 圖 51 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成圖示 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 5． 1． 2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用的具體估算 1．土地費(fèi)用估算 土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。 而在核算上又將其劃分為：開發(fā)直接費(fèi)（包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)）和開發(fā)間接費(fèi)（包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等）。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 ? 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 ? 借款還本付息的估算 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 我們以開發(fā)項(xiàng)目為例，來介紹投資與成本費(fèi)用的估算方法。 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 從財(cái)務(wù)的角度講，這些成本可按其用途分為：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本。 如果是開發(fā)完成后用于租售的項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資基本上等于開發(fā)建設(shè)投資并等于開發(fā)產(chǎn)品成本（也即總成本費(fèi)用）。 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。 一般按實(shí)際工程量估算。 管理費(fèi)可按項(xiàng)目投資或前述 1~5項(xiàng)直接費(fèi)用的一個(gè)百分比計(jì)算，這個(gè)百分?jǐn)?shù)一般為 3%左右。主要包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)營收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷售收入（以上統(tǒng)稱租售收入）和自營收入。 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 5．土地增值稅 土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為征稅對(duì)象征收的一種稅。 1）資本金 資本金是投資者對(duì)其所投資項(xiàng)目投入的股本金，通常來自投資者的自有資金。 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 2．資金籌措計(jì)劃 資金籌措計(jì)劃是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金的需求以及投資、成本與費(fèi)用使用計(jì)劃，來安排資金來源和相應(yīng)數(shù)量的過程。 2）根據(jù)設(shè)備到貨計(jì)劃，安排設(shè)備購置費(fèi)支出。 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 5． 3借款還本付息的估算 5． 3． 2還款方式及還款順序 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目貸款的還款方式應(yīng)根據(jù)貸款資金的不同來源所要求的還款條件來確定。 （ 1）等額償還本金和利息總額時(shí) ① 年等額還本付息，計(jì)算公式： ( 1 ) (( 1 ) 1nc niiAIi???? 等 同 于 年 金 公 式 ）式中： A:每年的還本付息額； Ic:寬限期末固定資產(chǎn)投資和開發(fā)產(chǎn)品成本的借款本金或本息與初始經(jīng)營資金借款本金之和；i:年利率（實(shí)際利率）； r:貸款方要求的借款償還時(shí)間（由還款期開始計(jì)算）； (1 )(1 ) 1nniii???：資金回收系