【正文】 意出一個(gè)鮮明活躍 的廣告活動(dòng)標(biāo)語，則更能獲得強(qiáng)而有力的凝聚效果。 步驟五、媒體選擇 在報(bào)紙媒體中，應(yīng)選擇哪幾家報(bào)紙？在電視媒體中，選用哪家電視臺(tái)的哪一檔或數(shù)檔節(jié)目？海報(bào)開數(shù)與數(shù)量應(yīng)如何最有效？將各種廣告媒體作相互的比較分析后作最適切的搭配。 尋求最佳的傳播組合，積累形象和品牌的無形資產(chǎn)。 行動(dòng)方案： 本方案回答將要做什么？誰去做？什么時(shí)候做？費(fèi)用多少？ 預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表： 綜述計(jì)劃預(yù)計(jì)的開支。 工地氣氛：利用彩旗、氣球等宣傳物品，吸引人們的注意力，營造人氣旺、整潔、有序的施工現(xiàn)場。 （ 2）階段目標(biāo) 籌劃期 完成工地現(xiàn)場包裝及銷售中心布置 POP 廣告、宣傳印刷品及贈(zèng)品制作到位 利用工地現(xiàn)場形象營建、戶外廣告的實(shí)現(xiàn)、引發(fā)公眾關(guān)注、截留部分客戶。并造成后期大量后續(xù)客戶登記，中前期，將客戶能量滾動(dòng)累積，適時(shí)釋放。 常州奧林匹克花園銷售控制階段操作方法 奧林匹克花園的銷售應(yīng)在不同的階段，采取不同的控制手法。 ◆ 有利于提升奧林匹克花園的檔次與品位，表現(xiàn)奧林匹克花園 的生活方式和內(nèi)涵，獲取買家的認(rèn)可，促進(jìn)銷售； ◆ 有利于加強(qiáng)公司的形象，樹立奧林匹克花園品牌，樓盤包裝是公司實(shí)力的最佳展示場所。包裝強(qiáng)調(diào)奧林匹克花園的特色，對(duì)奧林匹克花園有一個(gè)整體良好的視覺形象。設(shè)備指示牌，方便消費(fèi)者參觀看樓，提醒他們注意某些事項(xiàng)，展示奧林匹克花園的細(xì)心與誠意。 收尾階段樓盤包裝策略 一、樹立入住率廣告板 把銷控表做大，勝于任何一種宣傳促銷方式。 三、景觀庭園 在售樓中心前面的空間布置一些庭園式小景觀，如假山、雕塑、噴泉、小瀑布、微型小花園等。 一、先入為主的致歉公告 二、入口牌樓 在奧林匹克花園入口或主要道路入口處搭建的大型牌樓，以藝術(shù)特色的建筑表現(xiàn)奧林匹克花園個(gè)性主題。奧林匹克花園標(biāo)識(shí)體現(xiàn)樓盤的品味檔次及奧林匹克精神內(nèi)涵，是樓盤包裝不可缺少的手段和內(nèi) 容。 四、持續(xù)期（最后沖刺階段） ◆ 正式公開強(qiáng)勢銷售一段時(shí)日后，客戶對(duì)本案之認(rèn)識(shí)程度應(yīng)不淺，銷 售人員應(yīng)配合廣告，重點(diǎn)追蹤，以期達(dá)到成交目的； ◆ 利用已購客戶介紹客戶，使之成為活的廣告，并事先告之若介紹成功，公司將提撥一定數(shù)額的“介紹獎(jiǎng)金”做為鼓勵(lì)； ◆ 回頭客戶積極把握，其成交機(jī)會(huì)極大； ◆ 退訂戶仍再追蹤，實(shí)際了解問題所在； ◆ 銷售成果決定于是否在最后一秒鐘仍能全力以赴，故銷售末期的士氣高低不容忽視。因此，在銷售操作中，所有環(huán)節(jié)的操作節(jié)奏都應(yīng)該有一個(gè)統(tǒng)一的、協(xié)調(diào)的安排。 在銷售期策略上，更多注重認(rèn)購期的運(yùn)用，將消費(fèi)能量在認(rèn)購期積聚，并在開盤銷 售期釋放，造成局部供不應(yīng)求的銷售局面。 營造真實(shí)的家居環(huán)境 迎合目標(biāo)客戶群而設(shè)計(jì) 充分展示戶型的功能屬性 明確給予裝修思想及費(fèi)用 （ 1） 消費(fèi)者的需求； （ 2） 奧林匹克花園的獨(dú)特性； （ 3） 競爭對(duì)手狀況。 工地路牌：表明物業(yè)的名稱和位置，直接與工程形象相關(guān)聯(lián)。 目標(biāo)： 確定計(jì)劃在銷售量、市場占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標(biāo)。 方式二、自覺傳播 自覺傳播， 被稱之為硬性傳播和軟性傳播完美結(jié)合的最高境界，自覺傳播在嚴(yán)格意義上講，是必須具備如下條件的： （ 1） 物業(yè)產(chǎn)生的某種效應(yīng)具有代表性； （ 2） 物業(yè)本身的個(gè)性特征具有唯一性和先驅(qū)性； （ 3） 物業(yè)的營銷能領(lǐng)導(dǎo)市場潮流。 步驟四、訴求地區(qū)與訴求對(duì)象 訴求地區(qū)可謂“廣告轟炸戰(zhàn)區(qū)”，訴求對(duì)象可謂“廣告說服目標(biāo)”，戰(zhàn)況激烈的房地產(chǎn)行銷戰(zhàn)，如何擬定正確的訴求地區(qū)與訴求對(duì)象是件極為迫切的事，否則終將事倍功半 或徒勞無功。 在創(chuàng)意的思考階段，可將所產(chǎn)生的所有創(chuàng)意分為： （ 1） 立即可行； （ 2） 有可行性； （ 3） 續(xù)待發(fā)展； （ 4） 放棄。像常州奧林匹克花園的主要客戶群是向往健康、舒適的一次購房者可是其它換房者，因此跟進(jìn)項(xiàng)目的工作人員須要了解目標(biāo)客戶的背景與心理趨向，才能充分?jǐn)M出能吸引他們的訴求方案。系死硬性廣告采用多種形式的整合，包括報(bào)紙、電視媒體的運(yùn)用。 視點(diǎn)一、“兩園”護(hù)航，啟動(dòng)新區(qū)生態(tài)建設(shè)引擎 隨著 特大型城市宏偉目標(biāo)的確定，常州市政府提出了建設(shè)生態(tài)城市的口號(hào)，積極改善常州市人居環(huán)境，在全市范圍內(nèi)進(jìn)行生態(tài)綠化建設(shè)，繼人民公園、蘭園之后，在新北區(qū)園博園舉辦的江蘇省園藝博覽會(huì)無疑成為常州市有史以來最大的生態(tài)園藝展示活動(dòng)，與此同時(shí)，常州奧林匹克花園以園博會(huì)開幕式晚會(huì)獨(dú)家協(xié)辦的身份加盟這次盛會(huì)，憑借其運(yùn)動(dòng)健康與綠色生態(tài)的主題，與園博園相互輝映，形成以新區(qū)大道為中軸線，西部住宅生態(tài)產(chǎn)、東部旅游生態(tài)產(chǎn)業(yè)的東西兩翼生態(tài)格局，成為拉動(dòng)新北區(qū)生態(tài)環(huán)境建設(shè)的兩大引擎。 （ 10）簽約處 作為公司的辦公區(qū)域，為客戶辦理購房手續(xù)。洽談區(qū)為全開放布局，能近距離接觸項(xiàng)目景觀設(shè)置為宜。 特色 3：以客戶為中心 營銷中心的主要功能即是將本案的信息傳遞給客戶，并進(jìn)一步刺激客戶的購買欲。功能的多樣型：營銷中心除了在銷售期間兼顧接待、銷售、辦公功能外，還將在后期作為超市之用，所以在室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)的過程中要以接待、銷售功能為主、后期經(jīng)營超市功能為輔。 由于本項(xiàng)目規(guī)模大，必然需要運(yùn)用多種營銷策略來推動(dòng)銷售，使本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)中前期持續(xù)快速銷售，資金快速回籠的同時(shí)建立強(qiáng)大之品牌效應(yīng)，推動(dòng)中后期價(jià)格順利攀升達(dá)到低開高走，獲取最大利潤。為制造房源緊張的局勢，限量發(fā)行優(yōu)先選房的 VIP 認(rèn)購卡，在客戶對(duì)品牌的認(rèn)識(shí)上形成一種“ 越好的房子越難買得到”的心理，同時(shí)在心理上形成“我的社會(huì)關(guān)系好才可以買得到”購買優(yōu)勢。 一、織網(wǎng) —— 借雞生 蛋，建立品牌認(rèn)知度 關(guān)系營銷的關(guān)鍵在于傳播，營銷的過程就是傳播的過程，傳播得越深入人心那么其營銷的過程變得越簡單有效。 解密一：以品牌營銷作為營銷策略的載體 品牌營銷模式示意圖 重點(diǎn)解決： [解決品牌軟著陸的問題 ] 途徑 品牌形象廣告策略具體操作方向 大品牌 （中國房地產(chǎn)一流品牌） 小品牌 （常州市房地產(chǎn)第一流品牌） 品牌的導(dǎo)入 生活方式的 倡導(dǎo) 生活方式的體驗(yàn) 生活方式的實(shí)現(xiàn) 品牌的鞏固和提升 品牌形象廣告策略 項(xiàng)目統(tǒng)一在奧林匹克花園品牌下，根據(jù)每個(gè)開發(fā)期不同的建筑風(fēng)格，物業(yè)構(gòu)成提煉出營銷主題，實(shí)現(xiàn)品牌推廣的成功。 常州奧林匹克花園針對(duì)常州本土文化的特點(diǎn)，借用上海奧林匹克花園及其他奧林匹克花園成功銷售的盛況及高性價(jià)比的產(chǎn)品為主要訴求點(diǎn)，全面介紹奧林匹克花園品牌，通過報(bào)紙廣告、海報(bào)的宣傳形式重拳出擊構(gòu)成媒體“空中部隊(duì)”。 三、收網(wǎng) —— 8小時(shí)賣出 388 套，驗(yàn)證品牌忠誠度 營 銷策略的成功與否最終還得取決于市場的銷售狀況，套用一句名言就是說“市場是檢驗(yàn)營銷的唯一標(biāo)準(zhǔn)”?？偨ㄖ娣e： 1189 ㎡； （ 1） 在營銷中心設(shè)立水循環(huán)系統(tǒng)，引入精致水景，可考慮以透明玻璃鋼鋪設(shè)部分地面，水流及燈光系統(tǒng)設(shè)于其下。 特色 4：與周圍的景觀融為一體 營銷中心作為項(xiàng)目核心啟動(dòng)區(qū)和核心景觀區(qū)的一部分，其整體風(fēng)格要與其大環(huán)境一致，并且要和周邊的景觀密切的結(jié) 合起來，能相互搭配相互襯托，并能使在營銷中心的客戶能身臨其景的感受到項(xiàng)目的環(huán)境景觀，使之將身和心都融入其中，同時(shí)又能讓在室外的客戶一覽營銷中心全景。 （ 5）影音播放區(qū) 在營銷中心設(shè)背投，播放與本案有關(guān)之影音資料，可考慮同時(shí)設(shè)椅子 20 把，該區(qū)相對(duì)封閉但仍顯通透、視覺無礙。 （ 13）公證處辦公點(diǎn) 政府公證機(jī)關(guān)駐項(xiàng)目的合同公證部門。常奧林匹克花園本次參展主要展示其“科學(xué)運(yùn)動(dòng)、健康生活”的居家理念，并將其獨(dú)具特色的“體能檢測中心”搬遷到現(xiàn)場，免費(fèi)為市民進(jìn)行人體成分檢測分析，成為本次博覽會(huì)的焦點(diǎn) 之一。 與市場上競爭產(chǎn)品作比較，找出優(yōu)劣點(diǎn)。但因房地產(chǎn)個(gè)案規(guī)模大小差異很大，如銷售額有一千萬、有五千萬、有一億、有三個(gè)億，更有高達(dá)二三十億的，房屋戶數(shù)有五戶、有十戶、或大者三五百戶的。 步驟三、設(shè)計(jì)廣告