【正文】 續(xù)多年未換過?武漢商品房預(yù)售答應(yīng)證?。部、建立部結(jié)合發(fā)布的?房產(chǎn)登房理中加強(qiáng)的結(jié)合?中規(guī)定以下幾類事項必須： 處分房產(chǎn)的遺囑未經(jīng)在遺囑生效后其法定繼承人或遺囑受益人應(yīng)根據(jù)遺囑內(nèi)容協(xié)商簽定遺產(chǎn)分割協(xié)議經(jīng)證明后到房地產(chǎn)理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)； 〔4〕 有關(guān)房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的涉外和港澳臺的法律事務(wù)必須證明。該說明和許諾即使未載入商品房買賣合同亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容當(dāng)事人違背的應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任。 　　律師點(diǎn)評： 　　上述懲罰性賠償責(zé)任的制定是以合同法13條和消法第49條為根據(jù)的。原告因與被告就產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議規(guī)定的房屋差價款的支付發(fā)生爭議經(jīng)雙方協(xié)商未能解決特訴請人民處理。 從法律上講拆遷人和被拆遷人協(xié)商進(jìn)展產(chǎn)權(quán)調(diào)換的其協(xié)商行為是民事行為根據(jù)我國民法的有關(guān)規(guī)定拆遷人和被拆遷人可以協(xié)商采取分付款的方式進(jìn)展差價款結(jié)算。 開發(fā)商在進(jìn)展房地產(chǎn)開發(fā)前往往會碰到拆遷的問題而當(dāng)拆遷的對象是自然人時相關(guān)的工作更是難以開展。 物業(yè)理程度、物業(yè)收費(fèi)和和物業(yè)交割時間及費(fèi)用的承當(dāng) 房屋租賃合同中的出租人一般是房屋的所有人但并不限于所有人。這一條款規(guī)定了承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)說明承租人只要有出租人的合法受權(quán)也可以行使部出租人的權(quán)利只是其權(quán)利的行使要受到一定的限制。 假如出租人交付的房屋狀況與約定不符,承租人能否用其他手段如拒交物業(yè)理費(fèi)等來對抗呢？這要看雙方在合同中的約定。 (四)是否進(jìn)展過登記備案。 (一)合同主體是否符合規(guī)定即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。但如雙方在合同中對于此項無詳細(xì)約定那么出租人無權(quán)要求承租人支付物業(yè)理費(fèi)。由于房屋是特定物雙方應(yīng)在租賃合同中明確約定標(biāo)的物的質(zhì)量和數(shù)量。簽訂合同看起來當(dāng)時有些費(fèi)事但是事前有一個文字的東西雙方都按約定來做對雙方都有一個約束可以使以后少出現(xiàn)不必要的矛盾出現(xiàn)矛盾時也有據(jù)可查防止出現(xiàn)大的費(fèi)事。完立契手續(xù)后買賣雙方向房地產(chǎn)交易理部門繳納手續(xù)費(fèi)和契稅； (5)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。 房屋公共維修的歸屬 確認(rèn)房屋的建筑年限根據(jù)?城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行?的有關(guān)規(guī)定土地使用權(quán)出讓的年限為70年。 房屋所有權(quán)證確認(rèn)產(chǎn)權(quán)證確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)〔公房、私房、經(jīng)濟(jì)適用房〕及用處〔住宅、商用、商住〕。二手房買賣的相關(guān)問題〔一〕當(dāng)事人買二手房需事前核實(shí)和注意的問題二審人民以原判理由判決駁回上訴維持原判。原告新建的房屋在 2002年 1月建好后被告以協(xié)議規(guī)定的房屋差價款不符合有關(guān)規(guī)定為由回絕支付差價款。案情】原告：某房地產(chǎn)開發(fā)被告：丁先生 　　〔六〕面積誤差比絕對值超出3％買受人懇求解除合同、返還已付購房款及利息的應(yīng)予支持。假如合同里沒有對“小區(qū)綠化面積、樓間距、車庫、健身等〞作規(guī)定而在廣告上有那么廣告上的內(nèi)容可視作合同內(nèi)容。 三、對于超過?武漢商品房預(yù)售答應(yīng)證?有效的工程消費(fèi)者要進(jìn)步警覺性。 二、鄉(xiāng)村集體所有用地自建房屋對外銷售的情況.　　根據(jù)?土地法?規(guī)定集體所有用地使用不得出讓、轉(zhuǎn)讓、出租在集體用地上建的房屋更不得對外銷售。這個環(huán)節(jié)是大多數(shù)消費(fèi)者所急視的也是交了定金后或簽署了購房合同后產(chǎn)生糾紛的主要原因。通過看這兩部法規(guī)消費(fèi)者可以大體的理解的有關(guān)規(guī)定易于掌握政策才能做到心中有底。3消費(fèi)者買房需要注意三點(diǎn)自上月開發(fā)辦公布詢問 以來,接到近100個咨詢投訴 ,經(jīng)過調(diào)查核實(shí)有兩種情況應(yīng)引起消費(fèi)者注意：宋先生首付款繳納后因某開發(fā)商未在交房前將宋先生的房款尾款辦妥按揭貸款手續(xù)不向宋先生交付房屋的行為是符合雙方合同約定的。 根據(jù)2004年5月19日?第三批取消和調(diào)整行政審批工程的?〔[2004]16〕的規(guī)定已取消了?城房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理?〔第248〕中的住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)工程開工綜合驗收房地產(chǎn)開發(fā)主部門即開發(fā)辦自2004年5月19日起不再組織相關(guān)部門或者對房地產(chǎn)開發(fā)工程進(jìn)展開工驗收和開工綜合驗收。張先生與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中未對車庫進(jìn)門口高度進(jìn)展約定該車庫未約定的各項技術(shù)指標(biāo)應(yīng)以批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計方案為準(zhǔn)。 在簽訂完認(rèn)購書后銷售方還應(yīng)給購房人發(fā)放?簽約須知?以便使購房者明白細(xì)節(jié)購房人只有明白其中內(nèi)容才能順利簽訂購房契約其內(nèi)容包括：簽約地點(diǎn)、購房者應(yīng)帶證件、購房者委托別人簽約時有關(guān)委托書的證明、有關(guān)貸款憑證的說明、繳納有關(guān)稅費(fèi)的說明。 認(rèn)購書主要內(nèi)容包括： 　　度三區(qū) 　　度一區(qū)、二區(qū)以外的城其他城區(qū)。 　　從“新〞、“舊〞規(guī)定比照中可以看出：對不住建筑類別其間距的規(guī)定均作了調(diào)整。 如何躲避因抵押而產(chǎn)生的風(fēng)險呢？根據(jù)?人民審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?第八條“具有以下情形之一導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的無法獲得房屋的買受人可以懇求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失并可以懇求出賣人承當(dāng)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：(一)商品房買賣合同訂立后出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人〞；第九條“出賣人訂立商品房買賣合同時具有以下情形之一導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的買受人可以懇求返還已付購房款及利息、賠償損失并可以懇求出賣人承當(dāng)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：(二)成心隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的〞的規(guī)定在房屋交付時或?房屋所有權(quán)證?、?土地使用證?時購房人才知道開發(fā)商是否將其已購商品房事先已作抵押或購置后再作抵押才能獲得開發(fā)商成心隱瞞抵押或再抵押給第三人的。超過債權(quán)數(shù)額的部歸抵押人所有〞。 配套費(fèi)是以價內(nèi)的形式收取還是以價外的形式收取應(yīng)當(dāng)在合同中時行約定。第五條計價方式與價款的第三項中 “出賣人不再向買受人收取該商品房房價款外的費(fèi)用〞?合同法?第四十一條“對格式條款和非格式條款不一致的應(yīng)當(dāng)采用格式條款的規(guī)定王先生應(yīng)支付配套費(fèi)3800元。假如沒有約定定金字樣假如想認(rèn)定款項的性質(zhì)為定金必須通過約定的內(nèi)容來表達(dá)。合同約定的是當(dāng)事人為特定行為的義務(wù)而不是對行為結(jié)果的直接確認(rèn)。 [答疑 ]經(jīng)審理后認(rèn)為從協(xié)議的內(nèi)容來看該協(xié)議雖約定了面積、樓和價格〔確切地說在價格上尚不能視為雙方達(dá)成了合意〕且簽訂協(xié)議時銷售方也獲得了預(yù)售答應(yīng)證但尚不具備?商品房銷售理?第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的條件故該“協(xié)議〞的性質(zhì)應(yīng)為商品房認(rèn)購書而非商品房買賣合同。當(dāng)原告與被告協(xié)商簽訂預(yù)售合同時被揭發(fā)現(xiàn)因自己與A工作交接中的忽略原告所訂房屋已于2004年8月13日賣與別人。 雙方所簽合同中附有合同標(biāo)的物的平面圖該平面圖應(yīng)視為合同的一部。 當(dāng)事人即便勝訴假如考慮到聘請律師的開銷、訴訟中的各種開銷以及在行業(yè)上的不利影響等等他們?nèi)匀豢赡艿貌粌斒?。這種情況是我國審訊程度很難進(jìn)步的重要原因。當(dāng)事人可以通過選擇仲裁解決合同糾紛來適當(dāng)防止可能因不公正所帶來的風(fēng)險。2簽訂合同時對房產(chǎn)證的應(yīng)當(dāng)如何約定？在問題得到有效解決前購房者不應(yīng)任何驗收樓宇和領(lǐng)取鑰匙的手續(xù)。交付房屋的合法與否是以開發(fā)商是否經(jīng)過開工驗收為。1房地產(chǎn)不能滿足交房條件并一直推脫要么就以退房來威脅可使購房者要退房的話很難購房者該辦？1問：?審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題解釋?3條所稱的房屋質(zhì)量問題包括哪些范圍？ 〔1〕因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的買受人可懇求解除合同和賠償損失。我國?合同法?50條——55條對瑕疵擔(dān)保義務(wù)作了詳細(xì)的規(guī)定。對采取通常方式一時難以發(fā)覺須經(jīng)過專門鑒定或在房屋使用過程中才能發(fā)現(xiàn)的買受人及時向出賣人提出的出賣人應(yīng)當(dāng)承當(dāng)責(zé)任。 〔1〕比照擬明顯的或者的質(zhì)量瑕疵的處理上應(yīng)注意買受人是否行使了其注意義務(wù)。 〔3〕責(zé)任競合的情況下假設(shè)當(dāng)事人事先在合同中約定了雙方僅承當(dāng)合同責(zé)任原那么上從其約定。 〔1〕不法行為造成受害人人身傷害和精傷害的即使當(dāng)事人之間存在著合同關(guān)系也應(yīng)按侵權(quán)責(zé)任予以處理因為合同責(zé)任不能對受害人所遭受的人身傷害和精損害提供補(bǔ)救。1問：出賣人交付不合格房屋買受人采取違約侵權(quán)責(zé)任措施予以補(bǔ)救的應(yīng)注意哪些問題：但要考慮違約方能否繼續(xù)履行及其繼續(xù)履行的合理性假如違約方確無力繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將會付出更大的代價等均不宜采取此種補(bǔ)救措施。1問：?建筑法?第60條款明確規(guī)定：“建筑物在合理使用壽命內(nèi)必須確保地基工程和主體構(gòu)造質(zhì)量。 〔2〕工程質(zhì)量符合平安規(guī)定的如符合房屋土建工程驗收、安裝工程驗收等；問：按照法律規(guī)定交付開工驗收的建筑工程必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量并具備規(guī)定的開工條件有哪些？〞問：?解釋?1條中所說的“正當(dāng)理由〞主要是指那些理由？ 〔3〕在交接時出示有關(guān)房屋到達(dá)交付使用條件的證明并不得以任何非合同約定的條件阻礙交房。問：商品房交付使用后房屋權(quán)屬證明完畢前房屋如發(fā)生毀損、滅失的風(fēng)險由誰承當(dāng)？ 答：這里所說的“正當(dāng)理由〞主要是指自然災(zāi)害等不可抗力的理由。當(dāng)事人以約定的違約金過高為由懇求減少的應(yīng)當(dāng)如何處理？ 答：主要是以下幾點(diǎn)： 〔3〕符合工程建筑設(shè)計和工程建立合同約定的內(nèi)容；有完好的并經(jīng)有關(guān)部門審核的工程建立技術(shù)數(shù)據(jù)及圖紙材料；出賣人交付的房屋不合格買受人不是懇務(wù)實(shí)際履行還是解除合同均不影響懇求出賣人支付違約金及承當(dāng)損害賠償責(zé)任。 答：?合同法?22條明確規(guī)定：“因當(dāng)事人一方的違約行為損害對方人身、財產(chǎn)權(quán)益的受損害方有權(quán)選擇按照本法要求其承當(dāng)違約責(zé)任或按照其他法律要求承當(dāng)侵權(quán)責(zé)任。出賣人在訂立合同時已明確告知買受人房屋存有質(zhì)量瑕疵的出賣人對此也不再負(fù)有任何責(zé)任但有特別規(guī)定的除外。 答：包括以下范圍： 答：開發(fā)商遲延交房有合同按合同的約定。1剛交付的房子購房者沒入伙手續(xù)自己先查驗了一遍發(fā)現(xiàn)有水從衛(wèi)生間深化相連房間的明顯痕跡購房者能不能收這樣的房？2預(yù)售房交付的標(biāo)志是？以掛信件送達(dá)的或直接送達(dá)的預(yù)購人驗收交接的書面文書；預(yù)購人簽署的預(yù)售商品房驗收確認(rèn)書；仲裁解決糾紛的另外一個優(yōu)點(diǎn)是當(dāng)事人有時機(jī)選擇仲裁員這有助于增強(qiáng)當(dāng)事人對仲裁的信心。翻開它們的仲裁員你會看到許多人肅然起敬的名字甚至還有許多外國專家。沒有約定或約定不明確都不能要求仲裁。2所購商品房與?住宅使用說明書?不符開發(fā)商不承當(dāng)責(zé)任 2002年5月王先生以分付款的方式購置了一套商品房一月之后了入住手續(xù)。而?住宅使用說明書?應(yīng)在住宅交付用戶的同時提供應(yīng)用戶。雖然開發(fā)商在交付房屋時提供了?住宅使用說明書?使用說明書中房屋墻體的說明與?商品房買賣合同?所附平面圖標(biāo)明的墻體不符因住宅使用說明書不是合同的一部不能對抗合同的效力。 從內(nèi)容上分析“協(xié)議〞中對該30萬元的約定內(nèi)容也不符合定金的性質(zhì)。商品房認(rèn)購書不同于商品房買賣合同商品房認(rèn)購書通常并不具備購房合同的全部主要內(nèi)容。因此無是開發(fā)商還是準(zhǔn)買受人均不能根據(jù)商品房認(rèn)購書強(qiáng)迫要求對方與自己簽訂購房合同。定金是一種法律概念是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式。 根據(jù)發(fā)布的?城房地產(chǎn)開發(fā)