【正文】 還所收取的預(yù)訂款項(xiàng)；第二，如果購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商對(duì)訂金或其他款項(xiàng)另有約定，如開(kāi)發(fā)商在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》或訂金收據(jù)上寫(xiě)明購(gòu)房者在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不簽訂合同或不支付首期房款則不退還訂金，在這種情況下則適用雙方的約定。如雙方在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中約定，雙方未簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，如因購(gòu)房者違約造成，則訂金不予退還；如因開(kāi)發(fā)商違約，則應(yīng)雙倍返還訂金的條款，那么，此時(shí)的“訂金”則屬于“定金”性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)按照“訂金罰則”來(lái)處理。還有，購(gòu)房者要認(rèn)真研究《商品房預(yù)售合同》的內(nèi)容，看之前售樓人員口頭承諾的內(nèi)容和樓盤(pán)廣告宣傳內(nèi)容是否已載入合同中，如果發(fā)現(xiàn)遺漏或者不實(shí)之處，應(yīng)立即向開(kāi)發(fā)商提出。但也曾發(fā)生過(guò)發(fā)展商偽造商品房預(yù)售證，隱瞞樓盤(pán)抵押情況的現(xiàn)象，建議買(mǎi)家購(gòu)房前最好先到廣州市國(guó)土資源和房屋管理查冊(cè)。若上家有“到手價(jià)”的要求，則在支付定金前就應(yīng)在居間合同中加以明確。（2）包稅（稅費(fèi)打包由中介代為繳納）的問(wèn)題。結(jié)合實(shí)踐，筆者認(rèn)為上下家應(yīng)關(guān)注以下三點(diǎn)：（1）維修基金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修和更新，不能挪作他用?，F(xiàn)在通用的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》里沒(méi)有明確的約定入住時(shí)如果出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題的解決辦法，而只是在第十六條約定了保修責(zé)任，這對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)解決不了什么實(shí)際問(wèn)題，所以在簽訂補(bǔ)充條款時(shí)要盡可能的約定該項(xiàng)內(nèi)容。如果在短時(shí)間內(nèi)解決不了，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)延期交房的責(zé)任，并索要書(shū)面憑證。如果開(kāi)發(fā)商拒絕支付的話，購(gòu)房人可依法向法院起訴。住宅質(zhì)量保證書(shū)通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的登記，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正常使用情況下，各部件的保修期，住宅使用說(shuō)明書(shū)，通常應(yīng)該包括開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類型、裝修裝飾注意事項(xiàng)、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說(shuō)明，以及門(mén)窗類型使用事項(xiàng)，配電負(fù)荷，承重墻、保溫墻、陽(yáng)臺(tái)等部位需要說(shuō)明的問(wèn)題以及其他需要說(shuō)明的問(wèn)題。對(duì)此,購(gòu)房者在簽訂合同時(shí),一定要將交房日期明白無(wú)誤地規(guī)定為“某年某月某日”,并注明開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。按照我們國(guó)家的規(guī)定，不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說(shuō)地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開(kāi)發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任，也就是說(shuō)免責(zé)。第四，明確關(guān)于公攤建筑面積。了解商品房預(yù)售合同基本的內(nèi)容主體。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》雖然對(duì)商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了規(guī)定，但對(duì)預(yù)售款實(shí)收的數(shù)額和期限卻沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。房地產(chǎn)權(quán)屬登記義務(wù)。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持先驗(yàn)房、后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、公攤不公等問(wèn)題書(shū)面呈遞給開(kāi)發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患。您驗(yàn)房時(shí)不能只看開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有這張《備案表》，同時(shí)一定要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒(méi)有都備案，例如消防設(shè)施等。購(gòu)房者選擇按揭買(mǎi)房時(shí)，需向提供按揭的銀行（貸款行）提供以下資料：具有法律效力的身份證明。身份證明復(fù)印件。每月按時(shí)歸還本息，逾期則按天數(shù)加收罰金。審查合格后，由貸款行、開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂《房地產(chǎn)抵押（按揭）合同》、《樓宇按揭貸款合同》（此合同必須進(jìn)行公證或律師見(jiàn)證，由此發(fā)生的費(fèi)用由購(gòu)房者承擔(dān)）。貸款行要求的其他文件。自費(fèi)為抵押的房產(chǎn)辦理保險(xiǎn)，保險(xiǎn)期不短于按揭期，投保金額不低于抵押物總值，并以貸款行為第一受益人，將保險(xiǎn)單交貸款行持有。三方共同去房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理購(gòu)房貸款抵押（按揭）登記。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收《房屋驗(yàn)收單》了。目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問(wèn)題比較少；而目前問(wèn)題比較多的主要是《竣工驗(yàn)收備案表》。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準(zhǔn)條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。違約責(zé)任。價(jià)款。最后，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)商品房的時(shí)候是否需要聘請(qǐng)律師。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該把握幾個(gè)問(wèn)題第一，應(yīng)該明確的把售樓書(shū)和其他廣告的內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去第二，明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。在商品房購(gòu)銷合同中，通常里面約定有一個(gè)不可抗力條款。資金不足而延期交房是常有的事,開(kāi)發(fā)商在預(yù)售合同上往往大做文章,如只注明竣工日期,而不注明交付使用日期。這樣對(duì)購(gòu)房者應(yīng)該是比較有利的。第二，如果是房屋本身的質(zhì)量問(wèn)題，按照規(guī)定，在保修期內(nèi)，購(gòu)房人首先向開(kāi)發(fā)商提出要求維修，最好是書(shū)面提出，并讓開(kāi)發(fā)商予以確認(rèn)，可作為以后訴訟的證據(jù)。第二，購(gòu)房人要先仔細(xì)驗(yàn)收房屋，確信沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題再去辦理入住手續(xù)。如果在入住時(shí)房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，由于在購(gòu)房合同里沒(méi)有約定解決質(zhì)量問(wèn)題的具體辦法，那么對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)是十分不利的。通常以交房作為分割結(jié)算上述費(fèi)用的臨界點(diǎn)。在正規(guī)中介公司的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，一般都會(huì)明示現(xiàn)行的稅費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)。買(mǎi)賣(mài)金額即通常所說(shuō)的成交價(jià)。碰上這種情況，買(mǎi)家即使交了錢(qián)也無(wú)法得到房屋所有權(quán)，成為最大的受害者，目前發(fā)生在廣地花園的事件就屬于這種。根據(jù)最新頒布的相關(guān)法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)宣傳資料上所載明一些涉及樓盤(pán)具體內(nèi)容的部分如交樓標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等也視為承諾，將來(lái)發(fā)生糾紛時(shí)業(yè)主也可以以樓書(shū)所載明的具體內(nèi)容作為訴訟證據(jù)，所以購(gòu)房者在簽訂正式合同時(shí)最好要求開(kāi)發(fā)商將樓書(shū)所載明的主要內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)合同，或者至少要保存好樓書(shū)等主要證據(jù)。如果購(gòu)房者不履行合同就無(wú)權(quán)索回定金，如果開(kāi)發(fā)商不履行合同應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。最好是自己多看看，不僅要看室內(nèi)間隔、布局、通風(fēng)、采光、裝修等，還要到室外走走，看看樓層朝向、室外風(fēng)景及周邊環(huán)境等，對(duì)有疑問(wèn)的地方要及時(shí)向售樓人員了解，如果對(duì)售樓人員解釋含糊，最好還要到相關(guān)政府部門(mén)去查證。第四，新建房屋買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓的保修責(zé)任的確定。三、違反合同的責(zé)任如何劃分按目前合同條款內(nèi)容來(lái)看，購(gòu)房者特別要掌握以下四點(diǎn)：第一，未按合同期限交房或購(gòu)房人未按合同期限付款，違約責(zé)任如何處理。只有在合同中對(duì)面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當(dāng)。二、簽訂合同要注意哪些問(wèn)題作為購(gòu)房人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)要注意哪些問(wèn)題呢？第一，一定要審查開(kāi)發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了許可證，則標(biāo)志著開(kāi)發(fā)商具有土地使用證、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證等。第二，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人必須具有完全行為能力、未成年人或被宣告為無(wú)民事行為能力或限制行為能力的人，均不能簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。十、把好收樓關(guān)查看“三書(shū)一證一表”：收樓時(shí)開(kāi)發(fā)商必須向購(gòu)房者出示《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)證書(shū)》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》、《竣工驗(yàn)收備案表》，簡(jiǎn)稱“三書(shū)一證一表”。而這些補(bǔ)充協(xié)議絕大部分是霸王條款，對(duì)購(gòu)房者非?？量?。如果采取的是按揭付款方式，為了防止購(gòu)房者辦不了按揭貸款而買(mǎi)不了房子，而且連定金和首期都退不了，建議購(gòu)房者在付款方式和期限中寫(xiě)明：“如果未能訂立按揭貸款合同的：合同繼續(xù)履行，但買(mǎi)受人和出賣(mài)人雙方需另行簽訂付款協(xié)議；因當(dāng)事人一方原因未能訂立按揭貸款合同的，另一方可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，雙方均可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)收受的購(gòu)房款本金或者定金返還給買(mǎi)受人，并按銀行同期貸款利率支付相應(yīng)的利息。五、完善合同條款現(xiàn)在的購(gòu)房合同是由國(guó)土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同，相當(dāng)一部分內(nèi)容已經(jīng)用鉛字印制好了，另一部分留空白，由雙方當(dāng)事人協(xié)商一致后填寫(xiě)。缺少上述文件，則該商品房不具備銷售條件。如果你購(gòu)買(mǎi)的房子尚未竣工驗(yàn)收，就是期房，這個(gè)時(shí)候簽訂的是房屋的預(yù)售合同。住宅質(zhì)量保證書(shū)通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的登記，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說(shuō)防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具、開(kāi)關(guān)等等。所以為了買(mǎi)好房，你得多做比較，多做分析。過(guò)后兩天或幾天，他們會(huì)催著你去簽訂合同（當(dāng)然協(xié)議里有你不去就扣除定金的內(nèi)容，所以你自己也會(huì)找去的），房產(chǎn)商的合同，一般都是帶有霸王性質(zhì)的，去了之后，你要填的東西不多，大部分都是他們做好了的，你要做的大部分就是簽字和手指按印。然后問(wèn)清楚可以辦理按揭的銀行有哪幾家，各家銀行有啥條件和要求，然后你就準(zhǔn)備錢(qián)錢(qián)。）買(mǎi)房時(shí)實(shí)際建筑使用面積是很重要，公攤面積太大不劃算的。買(mǎi)房需要帶好身份證、戶口本（買(mǎi)房時(shí)要復(fù)印件，售樓部一般會(huì)幫著辦理）。對(duì)于辦理按揭的得在現(xiàn)戶籍地房管局（如前則是在內(nèi)蒙）開(kāi)具無(wú)首套房證明?？捶繒r(shí)一定要關(guān)注一下建筑實(shí)用面積多少，公攤面積多少，物業(yè)公司是什么單位，物業(yè)管理費(fèi)多少（如果不問(wèn)清楚，有些房產(chǎn)商要求買(mǎi)房的提前交付定金享受優(yōu)惠，你急急忙忙選房后，他們會(huì)催你趕緊簽合同，合同往往都存在霸王條款，那時(shí)的你是無(wú)能為力的。準(zhǔn)備買(mǎi)房的人得問(wèn)清楚樓盤(pán)何時(shí)開(kāi)盤(pán)，需要準(zhǔn)備的資料有哪些，需要幾份（未婚證明一份5元，無(wú)首房證明一份10元，工本費(fèi)20元）當(dāng)然各地收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可能有不一樣之處。所以這些過(guò)程，購(gòu)房的人是弱勢(shì)的，但你自己一點(diǎn)要認(rèn)真，不急，沉穩(wěn)地應(yīng)對(duì)和考慮，然后再簽訂相關(guān)協(xié)議。當(dāng)然，對(duì)于普通的工薪階層或者家里經(jīng)濟(jì)不好的家庭，買(mǎi)房是很不容易的。什么是兩書(shū)呢，兩書(shū)是開(kāi)發(fā)商在竣工驗(yàn)收合格時(shí)通知購(gòu)房者入住之