【正文】 、帶看是簽約的基礎(chǔ)，客戶到公司，有助于簽署中介服務(wù)協(xié)議書，防止客戶跑單，保障傭金的收取，同時，也確保銷售人員自身的人身安全；⑷、告知客戶成交前我們不收取任何費(fèi)用，只需支付成功簽訂購買協(xié)議后的傭金比例；⑸、提醒客戶帶上自己的身份證。二）、客戶接待：房源登記（客源錄入）――信息配對――委托簽署――電話（約看房）――送客（勘驗(yàn)、帶看）――接待注意事項（委托簽署按情況而定）標(biāo)準(zhǔn)： 信息登記：業(yè)主房產(chǎn)出售或出租：①、進(jìn)行房產(chǎn)出租或出售登記，進(jìn)行深入了解；②、了解物業(yè)的詳細(xì)地址和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，分析該小區(qū)物業(yè)的大致售價和租價，與業(yè)主確定物業(yè)價格；③、告知本公司的服務(wù)內(nèi)容以及公司實(shí)力； ④、說服業(yè)主進(jìn)行勘驗(yàn)及約定勘驗(yàn)時間；⑤、確定產(chǎn)權(quán)的狀狀。C、經(jīng)紀(jì)人將委托情況于系統(tǒng)內(nèi)作詳細(xì)跟進(jìn)；D、門店主管對委托簽名確認(rèn)；E、門店主管當(dāng)日晚結(jié)進(jìn)行分享，共同確定銷售方案； F、門店主管于每周一將店內(nèi)委托上交運(yùn)營管理部；⑵、中介服務(wù)協(xié)議書： A、門店主管審核委托內(nèi)容：①、協(xié)議書內(nèi)容必須由銷售人員填寫；②、協(xié)議書要求有客戶身份證號碼、聯(lián)系電話、所看房產(chǎn)詳細(xì)地址、報價、系統(tǒng)客源編號；③、客戶必須對委托內(nèi)容予以確認(rèn)；④、客戶必須對所看的房產(chǎn)或獲取信息予以確認(rèn)；⑤、晚結(jié)進(jìn)行即時分析，針對問題進(jìn)行說明；B、經(jīng)紀(jì)人于系統(tǒng)內(nèi)將客戶資料進(jìn)行完善，并將帶看詳細(xì)作即時跟進(jìn)（保證質(zhì)量）；C、門店主管核實(shí)、確認(rèn)；D、每周一門店將協(xié)議書上交運(yùn)營管理部。二、需要準(zhǔn)備的費(fèi)用（以下費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)僅限于普通住宅）：(暫行)二手房交稅表交易服務(wù)費(fèi)：房改房：100元存量房：3元/平方米產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：房改房：40元存量房：80元配圖費(fèi)：20元共有權(quán)證工本費(fèi)：10元/本三、銀行按揭貸款：如果購房人（以家庭為單位）第一套購房商業(yè)貸款可享受現(xiàn)銀行利率的7折，商業(yè)貸款第一套首付30%，第二套首付提高10%。（注：現(xiàn)是年底，銀行的貸款申請和放款時間都有延遲現(xiàn)象)。銀行放款到賣方賬戶。②、盡量探索客戶需求，調(diào)動產(chǎn)品的所有資源來滿足客戶需求。三）、部門主管電話溝通能力檢測：部門主管必須定期對營銷人員電話檢測，包括電話接聽，撥打；營銷管理人員電話接聽檢測；檢測為每月不定時進(jìn)行檢查，檢查結(jié)果作為員工技能考核供人力行政部進(jìn)行績效評分；三、客戶接待： 一）、客戶到訪流程：起身（快步出門）問好――詢問需求――邀請入店――邀請入座、遞名片、遞水――了解需求標(biāo)準(zhǔn)：問好：看到客戶到訪（櫥窗外）應(yīng)于三秒鐘內(nèi)起身迎接，微笑問好，精神飽滿，聲音清脆、洪亮或立即開門出外詢問；服裝整齊，保持良好儀表，挺直身體，微往前傾，雙手自然放于值班臺上，或（櫥窗外）男同事手背于后，女同事雙手交疊置于左下側(cè)；非接待同事也應(yīng)一并起身問候或向客戶點(diǎn)頭致意； 詢問需求：面帶微笑，眼光集中于客戶面部，；介紹或推薦房源基本信息要準(zhǔn)確，快速； 邀請入店：及時、禮貌的邀請客戶進(jìn)到門店內(nèi)做詳細(xì)了解；沒有坐下的機(jī)會就沒有生意的開始；在門前請客人先進(jìn)入，而后自己方可進(jìn)入；, 自己不要坐下。⑷、電話接聽注意事項：①、時間不要太長，盡量控制在5分鐘之內(nèi)；②、要求客人過來公司多了解，與客人有近距離接觸，以便多了解；③、保持輕松、愉快的心情，客人可以感受到；④、不要打斷客人談話，善于傾聽；⑤、準(zhǔn)備紙、筆，重點(diǎn)予以記錄；⑥、標(biāo)準(zhǔn)結(jié)束語（或類似）：XX先生/小姐，謝謝你的來電，我們會XX時候與您再聯(lián)系，再見！必須由客人掛電話，銷售人員方可放下電話；二）、撥打電話：撥打前的準(zhǔn)備：⑴、撥打電話之前，確定打電話的對象是業(yè)主還是客人；⑵、確定要談的內(nèi)容，并逐項予以記錄；標(biāo)準(zhǔn)用語：你好！XX先生/小姐，我是XXX,請問現(xiàn)在方便嗎?確定打電話內(nèi)容：⑴、要求勘驗(yàn)：①、約業(yè)主勘驗(yàn)，闡述勘驗(yàn)的必要性：②、了解房屋的現(xiàn)狀，是業(yè)主本人在住還是空置，或是出租中，約定好勘驗(yàn)的時間，告知自己會在什么時候到；③、確定自己到的時間，確定業(yè)主到達(dá)勘驗(yàn)點(diǎn)的時間； ④、了解勘驗(yàn)是業(yè)主本人過去還是其他聯(lián)系人，問清聯(lián)系人的電話；⑤、如是出租中房產(chǎn)，是業(yè)主過去或是先與租客聯(lián)系后，銷售人員再與租客電話溝通，約定勘驗(yàn)的時間；⑵、致電業(yè)主有客人要求看房：①、詢問業(yè)主房屋目前的狀況，是否有出售，了解價錢是否有變動，賣方市場情 況下以先入為主的方式進(jìn)行詢問，目前是不是XX元？買方市場情況下，以客戶的反應(yīng)情況，詢問房價是否變化？②、詢問業(yè)主看房的時間，上午還是下午比較方便一些； ③、告知業(yè)主自己出門的時間及可能到達(dá)的時間；④、提醒業(yè)主有客人到后需注意的事項，以站在業(yè)主立場的利益進(jìn)行分析。⑶、手續(xù)代辦，客戶如尋求代辦手續(xù)：①、當(dāng)值人員應(yīng)講明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；②、留下客戶電話與詳細(xì)需求，移交權(quán)證部，約定辦理時間；獲得業(yè)務(wù)咨詢要獲取的信息：⑴、房產(chǎn)出售/租；①、獲知房產(chǎn)詳細(xì)地址、面積、戶型、售/租價等相關(guān)情況；②、詢問客戶從何處了解我公司及獲取信息的途徑；③、了解客戶的姓名、基本需求，聯(lián)系電話等個人背景情況的資訊，最重要的是留下對方的主要聯(lián)系方式；④、說服業(yè)主進(jìn)行勘驗(yàn)并約定勘驗(yàn)時間，告知勘驗(yàn)對他的好處；⑤、填寫房產(chǎn)出售出租登記表，當(dāng)日交主管審核；⑵、求購/租房產(chǎn)需求，房產(chǎn)咨詢；①、了解客戶需求；②、通過客人需求了解，予以房產(chǎn)介紹：引起客人興趣、產(chǎn)生看樓的欲望；③、以豐富的信息量，邀請客戶到公司來，爭取有面談的機(jī)會，增進(jìn)與客戶的進(jìn)一步溝通，同時讓客人對公司有更多的了解；④、詢問客戶從何處了解我公司及獲取信息的途徑；⑤、詢問客人打過來的電話是否本人所有并請客人留下主要聯(lián)系方式；⑥、留下客人聯(lián)系方式的技巧：A、假裝電話聽不清，讓對方留下電話再打過去。買賣雙方簽署《重慶市房產(chǎn)買賣合同》《現(xiàn)售》（涉外合同需公正）連同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)資料送國土局遞件，經(jīng)紀(jì)方領(lǐng)取回持。審批通過后電話通知去銀行拿回一堆材料。（一個月內(nèi)有效）（房管所窗口辦的）房屋買賣合同（原件和復(fù)印件2份）（房管所窗口當(dāng)面簽的那個）；首付款憑證（原件和復(fù)印件1份）（房東開的收條）；借款人及其配偶身份證（原件和復(fù)印件2份）；借款人及其配偶戶口簿或戶籍證明（原件和復(fù)印件1份）；外地戶口需提供戶口簿、暫住證（原件和復(fù)印件1份）；結(jié)婚證、未婚（包括離異）的由戶口所在地婚姻登記處出具未婚證明（原件和復(fù)印件2份）；（未婚證明三個月內(nèi)有效）委托書（原件和復(fù)印件1份）；（房產(chǎn)證上有名字的人都要到齊就不要了，我是和老婆一起去的，從頭到尾沒用過委托書）契證（原件和復(fù)印件1份）（新契證）；評估書（原件1份）；1賣房人（身份證、收款用的銀行卡、房產(chǎn)證、土地證）（原件及復(fù)印件）。和房東談好房價，付款余件，交房時間等。），擔(dān)保人須提供身份證、戶口本、結(jié)婚證、收入證明（收入超6000元需提供流水）。，具有按期償還貸款本息的能力（收入還貸不能超過50%，且未婚的收入超過6000元,已婚的夫妻雙方在同一單位且收入合計超過6000元需提供銀行進(jìn)出帳證明。（4）在公積金辦事處會面，取號，去一樓咨詢臺取一張二手房貸款申請表，首先叫客戶把復(fù)印好的材料全部拿出來，整理一下，叫買方提供300元貸款手續(xù)費(fèi)用，然后拿出賣方一套資料以及房產(chǎn)證和土地證（或者土地證證明），帶著客戶去公積金辦事處復(fù)印，5毛一張，全部復(fù)印4張，叫客戶付錢，全部復(fù)印好，開始整理材料，材料整理順序?yàn)椋合荣I方，后賣方——買方*身份證、戶口本、結(jié)婚證（未婚證明等）、收入證明、托管協(xié)議、托管憑證、契稅完稅證明、各種發(fā)票、新證、新證圖紙、存量房買賣合同，賣方*身份證、戶口本、結(jié)婚證（未婚需未婚證明）、老證、老證圖紙（若該房是貸款購買，需提供貸款結(jié)清證明、結(jié)清明細(xì)）、定金收條。到地稅局交稅（1）買賣雙方皆需要夫妻雙方到場，提供身份證、戶口本、結(jié)婚證原件及復(fù)印件各一份（未婚的提供未婚證明）。查首套（家庭唯一一套住房）首先需要在地稅局最南邊窗口辦理首套查詢，地稅局出具首套單并加蓋章，再到房產(chǎn)局9號臺查詢，申請人到場，提供限購單和首套單即可辦理?，幒^(qū)交稅過戶相關(guān)事項一、稅費(fèi)營業(yè)稅：%全額征收，滿5年或5年以上的房屋免征營業(yè)稅；個稅：5年以內(nèi)的房屋按所核價的1%征收，賣方有兩套或以上的房屋對外出售一套，征收1%個稅，滿5年或5年以上的房屋免征個稅（免征個稅必須是家庭唯一一套住房）；契稅：房屋所核價的1%（90平米以下且為家庭首次購房）；房屋所核價的2%（90平米以上、144平米以下家庭首次購房）；房屋所核價的4%(144平米以上或2套房、門面房等）；手續(xù)費(fèi)：房屋面積4元；登記費(fèi)：50元/戶（普通住宅）、550元/戶（門面房）；印花稅：5元/戶；土地收益金：所核價的1%（房改房）；非普通住宅滿5年或未滿5年若全額交營業(yè)稅，個稅為1%、若差額交營業(yè)稅，個稅為差額部分的20%。存量房合同：貸款的需寫3份，一次性付款的需寫2份，公積金的寫4份填寫房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請書、詢問筆錄。婚前財產(chǎn)，需到民政局調(diào)結(jié)婚登記申請表。辦理資金托管手續(xù)：存量房合同5頁12頁的復(fù)印件，房產(chǎn)證原件復(fù)印件，買賣雙方產(chǎn)權(quán)人的身份證原件及復(fù)印件一份，資金托管協(xié)議。未婚：身份證、戶口本、未婚證明原件及復(fù)印件一份，房產(chǎn)證原件，離異：身份證、戶口本、離婚證，離婚協(xié)議或法院判決書、未再婚證明原件及復(fù)印件一份。原始購房發(fā)票或契稅發(fā)票原件及復(fù)印件一份。蜀山區(qū)交稅流程一、稅費(fèi)1．營業(yè)稅：%全額征收，滿5年或5年以上的房屋免征營業(yè)稅。房產(chǎn)局托管、過戶流程：① 如果買方貸款，賣方身份證，戶口辦，結(jié)婚證（未婚的提供未婚證明原件），各復(fù)印3份，買方不貸款賣方的材料只需要復(fù)印兩份，房產(chǎn)證，契稅完稅憑證，個稅，營業(yè)稅，不動產(chǎn)發(fā)票各2份，空戶證明，物業(yè)結(jié)清證明，限購單一份（如果有地址變更的，要將地址變更證明復(fù)印3份。廬陽交稅過戶流程一、稅費(fèi)營業(yè)稅：%全額征收，滿5年或5年以上的房屋免征營業(yè)稅；個稅：5年以內(nèi)的房屋按所核價的1%征收，賣方有兩套或以上的房屋對外出售一套，征收1%個稅，滿5年或5年以上的房屋免征個稅（免征個稅必須是家庭唯一一套住房）；契稅：房屋所核價的1%（90平米以下且為家庭首次購房）；房屋所核價的2%（90平米以上、144平米以下家庭首次購房）；房屋所核價的4%(144平米以上或2套房、門面房等）；手續(xù)費(fèi)：房屋面積4元；登記費(fèi)：50元/戶（普通住宅）、550元/戶（門面房）；印花稅：5元/戶；土地收益金：所核價的1%（房改房）；非普通住宅滿5年或未滿5年若全額交營業(yè)稅，個稅為1%、若差額交營業(yè)稅，個稅為差額部分的20%。集體戶提供戶口活頁；⑤ 離異的另需提供離婚證、離婚協(xié)議、離婚未再婚證明；⑥ 未婚的男滿23周歲，女滿20周歲自達(dá)法定婚齡之日起開到近日，未婚證明有一個月的有效期；⑦ 已滿18周歲未達(dá)法定婚齡的不需提供未婚證明； ⑧ 喪偶的另需提供死亡證明和未再婚證明。，25號窗口的右邊窗口劃卡托管，再到24號窗口拿單子，回到資金托管窗口拿資金托管協(xié)議。備注：① 查首套的材料和查限購的材料要求一致。：5年以上唯一住房，免個人所得稅，差額征營業(yè)稅。限購單原件，房產(chǎn)證原件、復(fù)印件，房主購房發(fā)票原件、復(fù)印件，房主到場身份證原件、復(fù)印件，買方到場身份證原件、復(fù)印件，土地證原件（沒有土地證的在審核表上注明未辦土地證原因），存量房合同一份。3．巢湖、肥東、肥西、長豐、廬江均算外地戶口，需提供社保。非唯一住房，征個人所得稅，免營業(yè)稅。、16號窗口繳契稅。買方替賣方還款的另需提供銀行貸款結(jié)清證明原件、復(fù)印件，有地址變更的需提供地址變更證明原件、復(fù)印件。，房主本人帶房產(chǎn)證、身份證、結(jié)婚證、戶口本到合肥市房產(chǎn)局4樓合肥市清房辦辦理上市表并繳納15%土地收益金。② 身份證需復(fù)印正反兩面；③ 結(jié)婚證和離婚證需要有民政局章，有照片和雙方姓名的2頁； ④ 戶口本需要首頁、戶主頁、本人頁和配偶頁，未滿18歲的孩子那頁。存量房合同的填寫：一次性付款2份，商業(yè)貸款3份，公積金貸款5份。買賣夫