【正文】 是，平淡并不可怕，可怕的是平淡里帶著冰寒，刺痛到你我心間。 、電、煤氣、電訊、交通等市政設(shè)施的配套聯(lián)網(wǎng)，也是項目發(fā)展過程中不可忽視的重要問題。 綜上所述， 開發(fā)建設(shè) 灃京路 風(fēng)景洋房 項目不但經(jīng)濟效益良好， 而且 對于 戶縣經(jīng)濟、社會發(fā)展都具有一定的推動作用，社會效益十分顯著。項目建成后，物業(yè)管理、配套服務(wù) 、底商 等，也將會創(chuàng)造很多就業(yè)機會。 當(dāng)售價降低 10％時，內(nèi)部收益率 為 ％，仍大于設(shè)定的 基準(zhǔn)收益率 ，抗風(fēng)險性 很 強； ? 從單因素敏感性分析中得出： 該項目 抗風(fēng)險性 很 強。 總成本費用 銷售率的平衡點 = 銷售收入 — 營業(yè)稅及附加 = % 此方法表明，當(dāng)項目銷售 ％時凈銷售收入剛好與投資持平，余下的％面積為本項目 稅前 利潤 部分 。 為此我們還需進一步進行項目不確定性分析，不確定性分析盈虧平衡分析 和敏感度分析。 融資前現(xiàn)金流量分析表詳見：附件五 自有資金現(xiàn)金流量分析詳見：附件七 二、 資金來源與運用分析 資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目 資金 平衡的生存能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。 可見項目稅前、稅后財務(wù)內(nèi)部收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)季度收益率 2％，項目風(fēng)險較小。 一、 盈利能力分析 財務(wù)內(nèi)部收益（ FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）及投資利潤率。 本項目按上述規(guī)定計算扣除項目為 ，增值額為 1012 萬元，為扣除項目的 5％，低于 20％，所以本項目可免交土地增值稅 。 具體 開發(fā) 進度計劃 詳見附件二。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 第 五 章 項目開發(fā)建設(shè)及實施計劃 一 、 建設(shè)方式 灃京路 項目建設(shè)，擬采取面向 省內(nèi)外 具有承擔(dān)該建設(shè)項目工程能力的建筑企業(yè)，以公開招標(biāo)的方式進行招標(biāo)。多為兩口之家或孩子較小的三口之家，第一次置業(yè)，但受單位集資房購買條件的限制，不得不考慮商品房。 2. 國企中層 福利待遇逐年提升，收入穩(wěn)定。 2）宏觀經(jīng)濟形式的變化。 3) 異地開發(fā)風(fēng)險 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 開發(fā)商首次進軍戶縣市場，對項目的掌控上有一定難度。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 二、地塊 SWOT分析 通過對廣晉置業(yè)戶縣項目自身的考察及對周邊地區(qū)相關(guān)樓盤的詳細(xì)調(diào)查，該項目存在很大的成功機會，同時也面臨為數(shù)眾多的潛在威脅。所以戶縣雖小，但建筑形式卻呈現(xiàn)出多樣化。 市場供應(yīng)總量不多，但售價穩(wěn)步上揚、市場多層均價 1500元 /㎡，小高層均價 1800元 /㎡。共計開發(fā)可用土地 2250 畝?？傮w上可以將戶縣居民住房需求可 歸納 為改善型需求和投資型需求。據(jù)統(tǒng)計，戶縣房地產(chǎn)施工面積由 20xx年的 11000平方米提升到 20xx年的 ，投資額由 4000 余萬元提升到 億元，上繳財政的稅額達(dá)到了一個新的臺階 ，從而帶動了戶縣建筑業(yè)、勞動業(yè)、運輸業(yè)、建材業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，目前戶縣建筑業(yè)的領(lǐng)域的農(nóng)村剩余勞動力達(dá)到 20xx余人，特別是 20xx 年全縣信貸達(dá)到 1億元以上，體現(xiàn)了戶縣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在促進消費、拉動經(jīng)濟增長中 起 到了帶頭作用。如紫薇地產(chǎn)，最早的紫薇城市花園的 3室的面積在 150 ㎡左右，后來的紫薇田園都市的 3室的面積在 130㎡左右，最近紫薇馨苑 的三室的面積在 115 ㎡左右，就反映了這種趨勢。城東，逐步成為人們選擇居住之地的熱土。 西安教育、科研、旅游等多項產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大，以產(chǎn)業(yè)帶動房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢比較明顯。 三、 可行性研究報告的編制依據(jù) 1． 《西安市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃匯編》 2． 《西安市城市總體規(guī)劃》 3．《戶縣城市發(fā)展規(guī)劃》 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 4． 項目周邊房地產(chǎn)實地調(diào)查情況 5． 《房地產(chǎn)項目可行性研究指南》 6． 戶縣城建局城市配套 費用征收標(biāo)準(zhǔn) 7． 陜西省現(xiàn)行相關(guān)工程定額標(biāo)準(zhǔn) 四、 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 1． 本項目主要基礎(chǔ)參 數(shù)指標(biāo)： 項目 指標(biāo) 備注 畝 11000 ㎡ 含地下人防及設(shè)備用房 多層住宅 76000 ㎡ 帶電梯 7層 高層住宅 17000 ㎡ 18層一梯四戶 沿街商業(yè) 7000 ㎡ 兩層小開間底商 寫字樓 8000 ㎡ 16層寫字樓 地下建筑面積 20xx ㎡ 50％作為設(shè)備用房，可公攤銷售 35% 770 戶 平均每戶面積為 120㎡ 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 2． 項目主要 技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 項目融資前指標(biāo) 項目總投資 19531 萬元 建設(shè)周期、施工周期 30個月 /18個月 銷售單價 電梯多層 1850元 /㎡ 銷售收入 （扣除兩稅一費后） 23859 萬元 高層住宅 2150元 /㎡ 北側(cè)商業(yè) 7500元 /㎡ 西側(cè)商業(yè) 5500元 /㎡ 稅前利潤 萬元 所得稅后利潤 2957 萬元 成本利潤率 % 基準(zhǔn)收益率（年） 8% 財務(wù)凈現(xiàn)值 2762 萬元（稅前） 靜態(tài)投資回收期 （稅前） 1484 萬元（稅 （稅網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 后） 后） 全投資內(nèi)部收益率（季度） ％（稅前） 動態(tài)投資回收期 （稅前） ％（稅后） （稅后） 融資后指標(biāo) 稅前資本金利潤率 % 稅后資本金利潤率 % 財務(wù)凈現(xiàn)值 9104 萬元（稅前） 靜態(tài)投資回收期 （稅前） 5071 萬元（稅后） （稅后） 全投資內(nèi)部收益率（季度） ％（稅前） 動態(tài)投資回收期 （稅前） ％（稅后） （稅后） 五、 結(jié)論 本項目 具有 良好 的 經(jīng)濟效益，投資風(fēng)險 較小 ，對于 戶縣新區(qū) 乃至整個 戶縣的經(jīng)濟、社會發(fā)展都具有一定的推動作用，社會效益十分顯著，因此本項目可網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 行。 社區(qū)景觀 設(shè)計 和水景 設(shè)置 相結(jié)合， 環(huán)境高尚優(yōu)雅 ， 整個 社區(qū)住宅 總戶數(shù)約 770戶， 鼎力打造 20xx年 戶縣首席 高尚住宅項目之杰作。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 西部大開發(fā)以及政府城市運營思路的深化給予西安更加多的發(fā)展空間。 在購房區(qū)位選擇方面，城南 ,依舊是西安市民首選的居住板塊。近年來，房屋面積開始由兩房 80— 135㎡，三房 120— 160 ㎡平米的奢華型，逐步向兩房 75— 95 平米，三房 110— 135 ㎡的緊湊型發(fā)展。 截至目前 ,戶縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約為十幾家， 1993 年至 20xx年開發(fā)的樓盤網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 面積達(dá)到 ，投資金額 4億元以上，年開發(fā)面積平均保持在 19000平方米以上，房地產(chǎn)行業(yè)已漸漸成為戶縣國民經(jīng)濟發(fā)展的新亮點。 戶縣城鎮(zhèn)居民住房水平還不高， 20xx年底人均居住面積僅為 平方米，離國家要求標(biāo)準(zhǔn)（人均 35 平方米）距離相當(dāng)大。 第二期以澇河?xùn)|岸開發(fā)計劃分為濱河商貿(mào)區(qū)、濱河文化社區(qū)，濱河商住區(qū)和旅游度假區(qū)共四大塊。 因距西安較近，當(dāng)?shù)乜蛻舨环Ω咂焚|(zhì)物業(yè)的體驗，市場需要有人引導(dǎo)。戶縣雖然是一座縣城，但購房者多為經(jīng)商或城市打工者，他們對于住宅品質(zhì)的要求建立在與西安建筑產(chǎn)品的對比之上 。 2．區(qū)域 環(huán)境 項目地周邊配套成熟，餐飲、購物、娛樂、教育配套齊全，生活便利。 2) 地塊不規(guī)則 項目用地地形不夠規(guī)整，對產(chǎn)品的設(shè)計有一定影響。 4． THREATEN威脅分析 1）御苑新城經(jīng)濟實用房帶來的影響。多已成家并有子女，有穩(wěn)定的居所，具有較為敏銳的投資理財意識，渴望有一個品質(zhì)、功能、保值的高性能居所。 4. 企事業(yè)單位員工 周邊大型企事業(yè)單位的工薪族，生活規(guī)律，對生活品質(zhì)相對要求較低，易于滿足。 各項技術(shù)指標(biāo)如下表所示： （接下頁） 項目 指標(biāo) 備注 畝 110000 ㎡ 住宅 93000 ㎡ 多層 7F 76000 ㎡ 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 高層 18F 17000 ㎡ 不包括地下面積，地下面積部分做設(shè)備用房，部分做鍋爐房 商業(yè) 7000 ㎡ 北側(cè) 3000 ㎡ 西側(cè) 4000 ㎡ 沿街 16層辦公樓 8000 ㎡ 不包括地下面積，地下做設(shè)備用房 地下建筑面積 20xx ㎡ 其中 50％作為設(shè)備用房，可公攤銷售 面積不包含配套公建及地下部分 35% 770 戶 平均每戶面積為 120㎡ 109000 ㎡ 規(guī)劃布局圖 詳見附件一。20xx年 10 月開盤銷售， 銷售周期 21個月， 到 20xx年 6月 末全部銷售完畢。同時規(guī)定納稅人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，扣除項目可按取得土 地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計 20％扣除 。 計算設(shè)定前提條件： 、前期費用年初一次性投入，戶外基礎(chǔ)設(shè)施在主體完工后投入； ，天然氣入網(wǎng)費在竣工后投入； ，設(shè)定建設(shè)期間各季度資金投入比例分別為14％、 15％、 15％、 15％、 15％、 14％、 12％； ，建設(shè)投資不含建設(shè)期利息； ，設(shè)定項目年基準(zhǔn)收益率為 8％ ，則計算用季度折現(xiàn)率＝ 8％ /4＝ 2％。 項目自有資金財務(wù)內(nèi)部收益率： 所得稅后 ： %； 所得稅前： %。 動態(tài)投資回收期 全投資 稅前 ；稅后 月 自有資金 稅前 ；稅后 項目靜態(tài)、動態(tài)投資回收期均小于設(shè)定的項目建設(shè)周期 30 個月，所以風(fēng)險較小。這些因素受國家西部內(nèi)地政治、經(jīng)濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目測算效益的實現(xiàn)。 不考慮建設(shè)過程，在項目竣工后以 一定 銷售面積的 銷售收入可達(dá)到總投資時的面積百分比來表示盈虧平衡點。 當(dāng)投資增加 10％時，內(nèi)部收益率為 ％， 仍網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 大于設(shè)定的季度收益率 2％，抗風(fēng)險性 很 強； ? 當(dāng)銷售收入 增加時 ，內(nèi)部收益率隨之升高，顯線性關(guān)系，其指標(biāo)影響較大，非常敏感，反之則降低。 2． 創(chuàng)造就業(yè)機會 房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及面廣，資金密集，勞動密集（建筑行業(yè)仍主要以手工勞動為主），本項目的開發(fā)將直接創(chuàng)造 大量 的就業(yè)機會。 綜合 項目周邊 情況，空間設(shè)計講究與 外部環(huán)境 的呼應(yīng)， 在 應(yīng)用現(xiàn)代智能科技的 同時體現(xiàn)對歷史的尊重， 在追求主人尊崇的同時