【正文】 ■空調(diào)制冷機(jī)組、各盤(pán)管機(jī)、各風(fēng)管及風(fēng)口■空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)等（包括暖風(fēng)系統(tǒng)）■各檢修口、通風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等。（2）接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類(lèi)型、數(shù)量及其他要求的參數(shù)。在室內(nèi)第一、二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場(chǎng)情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險(xiǎn)和盜竊事件。（2）設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責(zé)成立以工程部經(jīng)理為組長(zhǎng)，由配電、給排水、空調(diào)、自動(dòng)化專(zhuān)業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場(chǎng)，參與設(shè)備調(diào)試期觀摩，接受設(shè)備提供方的培訓(xùn)負(fù)責(zé)掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等，編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)等。一、物業(yè)管理前期介入的可行性物業(yè)管理前期介入，從前面的理論分析已得出其十分必要，但在現(xiàn)實(shí)中是否可行呢？下面我們就對(duì)物業(yè)管理前期介入的可行性進(jìn)行分析。3．從社會(huì)總體的角度從社會(huì)總體角度來(lái)看，由于前期介入有利之處在于規(guī)劃施工階段得到了把關(guān)，減少了失誤，把物業(yè)的不足之處消滅在萌芽狀態(tài)中，有利于社會(huì)總體經(jīng)濟(jì)利益提高。（三）、政府、法律制度的保證政府的經(jīng)濟(jì)職能之一是保證公平、公正，維護(hù)公民的基本權(quán)利?？v觀國(guó)內(nèi)外各行業(yè)，都已成立了自己行業(yè)的行業(yè)協(xié)會(huì)。隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，人們對(duì)物業(yè)管理的作用有了相當(dāng)?shù)恼J(rèn)識(shí)和重視。為了對(duì)一個(gè)物業(yè)實(shí)施有效管理，保證物業(yè)正常使用和功能的發(fā)揮，需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。作為前期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員對(duì)大廈各類(lèi)設(shè)備如電梯、電氣、空調(diào)、潔具、電腦布線(xiàn)、停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào)研，參與設(shè)備、材料的選型及供應(yīng)商的考察選用，到有關(guān)生產(chǎn)廠家進(jìn)行了實(shí)地考察。物業(yè)管理公司選派相應(yīng)的管理人員介入施工質(zhì)量管理，對(duì)土建結(jié)構(gòu)、管線(xiàn)情況、設(shè)備安裝、用材性能一清二楚，提前熟悉物業(yè)中各種設(shè)備的操作和線(xiàn)路的來(lái)龍去脈。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對(duì)接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，促使開(kāi)發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在投入使用住前就能正常運(yùn)行。物業(yè)管理人員的早期介入，使得保衛(wèi)和防火工作在物業(yè)交付使用時(shí)做到?jīng)]有漏洞，安全系統(tǒng)設(shè)施完好無(wú)損，需要時(shí)及時(shí)投入使用，把小區(qū)安全納入城市這個(gè)大系統(tǒng)中去。三、前期介入的立法意義實(shí)踐證明,讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè),對(duì)完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和順利維護(hù)保養(yǎng)等方面,有無(wú)可替代的重要作用。法定前期介入有利于從整體上提高我國(guó)的物業(yè)建設(shè)和管理質(zhì)量。任何一個(gè)項(xiàng)目都離不開(kāi)“策劃定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理、營(yíng)銷(xiāo)策劃 / 銷(xiāo)售、竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收（物業(yè)）”等環(huán)節(jié)，物業(yè)管理企業(yè)要想全面深入了解項(xiàng)目的特點(diǎn)及做好后期物業(yè)管理服務(wù)工作，必需充分了解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的每一個(gè)環(huán)節(jié)，并就每個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的特點(diǎn)，從物業(yè)后期管理及使用過(guò)程中遇到的問(wèn)題，降低風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)企業(yè)落實(shí)工程方面的維保事宜。這樣可以從后期使用和管理角度幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患及遺漏工程，并提出整改意見(jiàn)和建議，規(guī)避由于施工監(jiān)管不力導(dǎo)致的工程缺陷。參考文獻(xiàn)：《中國(guó)物業(yè)管理》 《物業(yè)管理》《物業(yè)管理實(shí)物》 機(jī)械工業(yè)出版社第五篇：物業(yè)管理前期介入方案物業(yè)管理前期介入方案物業(yè)管理指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)或業(yè)主委托對(duì)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或所屬房屋及房屋占用范圍內(nèi)的土地以及與房屋土地相連的設(shè)施設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、道路、車(chē)輛、秩序維護(hù)等實(shí)施統(tǒng)一的維修、養(yǎng)護(hù)及管理，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企 業(yè)或全體業(yè)主 / 使用人提供服務(wù)。當(dāng)前,很多物業(yè)(特別是老舊物業(yè))的管理服務(wù)質(zhì)量不能令人滿(mǎn)意,其關(guān)鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務(wù)水平不高,其設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)質(zhì)量不符合物業(yè)管理的要求,也是影響物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要因素。做好物業(yè)管理工作對(duì)于提高物業(yè)質(zhì)量，延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，有著重要的作用。此外，早期介入有利于安全防范和人才培訓(xùn)。在接管驗(yàn)收階段，開(kāi)發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來(lái)諸多不便，也對(duì)物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來(lái)影響。這樣，在施工單位自我質(zhì)量管理，開(kāi)發(fā)單位檢查管理的基礎(chǔ)上，又增加了用戶(hù)單位的監(jiān)督管理，不僅強(qiáng)化了房屋建造中的生產(chǎn)技術(shù)的監(jiān)控，而且還落實(shí)、保證了質(zhì)量監(jiān)督的組織措施，從而確保房屋建造質(zhì)量。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營(yíng)維護(hù)者，對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的問(wèn)題有比較清楚的了解，其前期介入，可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計(jì)的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來(lái)的麻煩。現(xiàn)代建筑，設(shè)計(jì)復(fù)雜，技術(shù)含量高，安裝、施工難度大。很多人把物業(yè)管理看成是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的附屬，并不把物業(yè)管理行業(yè)看成是一個(gè)卓有建樹(shù)的獨(dú)立行業(yè)。如果沒(méi)有實(shí)行物業(yè)管理介入，可進(jìn)行一定的懲罰、處理。還需要一名結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師來(lái)進(jìn)行配合，分管土建工程和設(shè)備安裝的質(zhì)量把關(guān)。2．從物業(yè)管理公司的角度物業(yè)管理公司從參與的角度來(lái)看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物業(yè)，為今后接受新業(yè)務(wù)奠定了基礎(chǔ)，便于本企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)領(lǐng)域，占領(lǐng)業(yè)務(wù)市場(chǎng)。關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理物業(yè)管理早期介入前期介入立法意義前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，依法簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，由受聘的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。（1）施工期人員安排及職責(zé)① 成立前期物業(yè)管理小組，組長(zhǎng)1人，由公司總經(jīng)理?yè)?dān)任；組員4人，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作，進(jìn)一步的調(diào)查摸底，制定出具體的小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理前期介入方案》。在此項(xiàng)工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。（3）公共區(qū)域各通道門(mén)、設(shè)備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。，建立調(diào)試檔案，及時(shí)通報(bào)開(kāi)發(fā)商。所謂以人為本，關(guān)鍵是以產(chǎn)品的使用者（業(yè)主）為中心。對(duì)前期發(fā)現(xiàn)的有可能影響后期使用、管理的問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)找有關(guān)人員交涉，要據(jù)理力陳，切實(shí)發(fā)揮物業(yè)前期介入的作用。（二）了解業(yè)主的呼聲，虛心向業(yè)主學(xué)習(xí)。介入越早，就越能提高產(chǎn)品的品質(zhì)；介入越早，越能贏得市場(chǎng)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，越來(lái)越多有遠(yuǎn)見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商已不再止步于請(qǐng)物業(yè)管理人員介入施工管理，而是將物業(yè)管理的介入時(shí)機(jī)提前至了前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。政府有關(guān)規(guī)章（京國(guó)土房管物[2003]1060號(hào)文件）也明文規(guī)定：“建設(shè)單位銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)合同中的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、服務(wù)費(fèi)用和收費(fèi)方式作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容。物業(yè)管理人員每天面對(duì)的廣大的購(gòu)房客戶(hù)，處理的是客戶(hù)形形色色的投訴和方方面面的問(wèn)題，最了解客戶(hù)想什么？需要什么？也最了解客戶(hù)的家中經(jīng)常出現(xiàn)那些使用功能和質(zhì)量方面的問(wèn)題？物業(yè)管理如能早期介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，可在前期工作中充分吸收客戶(hù)的意見(jiàn)，彌補(bǔ)技術(shù)人員的局限和不足，有效地避免常見(jiàn)錯(cuò)誤的重演，使開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)更符合市場(chǎng)的需求。開(kāi)發(fā)商錯(cuò)誤地認(rèn)為物業(yè)人員小題大做，沒(méi)有立即采取整改措施。在甲小區(qū)處理類(lèi)似問(wèn)題的過(guò)程中，物業(yè)人員曾走訪過(guò)一些專(zhuān)門(mén)處理工程裂縫的資深專(zhuān)家，并從中學(xué)到了如何預(yù)防裂縫的寶貴經(jīng)驗(yàn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，消費(fèi)者不僅關(guān)注開(kāi)發(fā)商的品牌、地段的繁華與便利程度、房屋的性能及價(jià)格，還越來(lái)越重視入住后的物業(yè)管理。：對(duì)大宗的垃圾進(jìn)行清除后，對(duì)于建筑物裝飾表面的清潔保養(yǎng)從天花板開(kāi)始，依次為：通風(fēng)口、燈飾內(nèi)外壁、天花板平面、頂角線(xiàn)的灰塵、污漬；墻面、窗及窗框、門(mén)及門(mén)框；臺(tái)面；地面。：用毛巾擦拭，用刀片去掉各種膠跡、涂料點(diǎn)等。：在擦拭前先用毛巾把玻璃框擦拭干凈，再用涂水器沾稀釋后的玻璃水溶液，均勻的從上到下涂抹玻璃，有頑固的污漬用鏟刀清除干凈，再重復(fù)以上工序后用刮子從上到下刮干凈，用干毛巾擦凈框上留下的水痕，玻璃上的水痕用機(jī)皮擦拭干凈；：要把窗框鉸鏈、軌道、接縫處存留的污垢、粉塵清潔干凈。在用水清洗時(shí)，必須注意對(duì)地面的保護(hù)。、與開(kāi)發(fā)、施工單位一起，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)驗(yàn)，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)；、與開(kāi)發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行物業(yè)交接：、核對(duì)、接收各類(lèi)房屋和鑰匙；、核對(duì)、接收各類(lèi)圖紙資料，并加以整理歸檔；、核對(duì)、接收各類(lèi)設(shè)施設(shè)備；、核對(duì)、接收各類(lèi)標(biāo)識(shí)。管理內(nèi)容：、從政策法規(guī)的角度，提供相應(yīng)物業(yè)管理意見(jiàn)及依據(jù)；、參與評(píng)審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑面積設(shè)計(jì)圖紙，提出相關(guān)改善及改良的建議；、從管理的角度，評(píng)審設(shè)施設(shè)備的選配，減輕后期管理的壓力；、提供有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改良意見(jiàn)；、提供廣場(chǎng)公共部位環(huán)境設(shè)計(jì)的相關(guān)意見(jiàn)；、提供機(jī)電安裝及能源分配的相關(guān)管理意見(jiàn)；、提供功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見(jiàn)；、提供有關(guān)樓宇材質(zhì)保護(hù)的具體管理意見(jiàn)，減少因施工對(duì)材質(zhì)造成的損傷；、提供標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、配置的