【正文】 賓／致辭：開發(fā)商、領(lǐng)導(dǎo)、物業(yè)管理公司代表／剪彩 （彩屑禮炮發(fā)射向主席Nashu Dongshan Community 32 臺(tái)上空、禮儀樂隊(duì)奏樂、禮 炮齊發(fā)）／主持人結(jié)束語／放飛氣球，寓意放飛對(duì)美好生活的夢(mèng)想／領(lǐng)導(dǎo)、來賓參觀售樓部及工地 ⑺．媒體宣傳推廣 ： 可邀請(qǐng)南墅政府領(lǐng)導(dǎo)做現(xiàn)場致辭，通過新聞媒體 的形式發(fā)布項(xiàng)目開盤及熱銷的相關(guān)信息，更客觀，更權(quán)威。 ③ 根據(jù)認(rèn)購情況制定銷控表，并在售樓 處公開發(fā)布 ，正式Nashu Dongshan Community 31 開盤 ，將停止推出此卡； ★ 第二階段： 聚集客戶（ 4 月初 —— 6 月底）節(jié)點(diǎn) ① 延續(xù)前階段的熱烈氣氛，促進(jìn)銷售進(jìn)度。 ③尾盤去化 ① 將 潛 在 客 戶 進(jìn)行再過濾。③ 適時(shí) 調(diào) 整銷售 策 略 ，適 應(yīng) 各階段 產(chǎn) 品的 特 性 。 ② DM/海報(bào)。② 延續(xù) 試 銷 期 熱 潮進(jìn)入第 一 階段 強(qiáng) 銷 。 ① 各 項(xiàng) 推 廣 活 動(dòng)開 展 ② 以 電 話 拜訪 方 式 告 知 公 司既 有 客 戶 做 先 期銷售 。對(duì)企業(yè)或是產(chǎn)品的品牌樹立起到推波助瀾的作用，效果標(biāo)新立異。 (4)主動(dòng)出擊 變坐銷為行銷，充分利用開盤前期的時(shí)間空隙， 走訪周邊村莊客戶群， 填寫“客戶調(diào)查表”，通過溝通，抓住客源心里需求， 積累 有效 客戶。 產(chǎn)品 品牌樹立 銷售 順利去化 企業(yè) 可持續(xù)發(fā)展 Nashu Dongshan Community 28 (1)推廣核心 ：整體品牌形象＋分期推廣 整體品牌形象： 打造“ 新農(nóng)村 新居住理念 ” 的 全新 概念。一方面強(qiáng)化包裝及宣傳，提高市場預(yù)期價(jià)格；另一方 面，結(jié)合產(chǎn)品提高附加值。 十 一 、本案廣告 營銷 LOGO 設(shè)定 案名：東山社區(qū) LOGO： 標(biāo)志設(shè)計(jì)（綠樹為背景、生態(tài)） 目的 :①擴(kuò)大該項(xiàng)目的知名度，提高主要目標(biāo)市場之客群對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)可度。 Nashu Dongshan Community 26 ② 選號(hào) ： ? 待房型圖，面積基本確定后，可進(jìn)行選房。 ? 規(guī)定 VIP 卡不可以轉(zhuǎn)讓，并限量發(fā)售，適時(shí)公布優(yōu)惠政策，并配合有力的促銷，表現(xiàn) 其稀缺性與珍貴性。 主要體現(xiàn)：① 捕捉市 場信息，鎖定目標(biāo)客戶， 積聚客源，為形成熱銷奠定基礎(chǔ)?？煞乓恍┕殴~曲或小提琴協(xié)奏曲。員工衣著得體，色調(diào)溫馨大方。 (4)硬件 配套 —— 除水、點(diǎn)、網(wǎng)外，是 唯一一 家集體供暖大型社區(qū)。 (3)當(dāng)均價(jià)達(dá)到 1850 元時(shí)停止投放，進(jìn)行市場評(píng)估，重新確定漲幅和放量。在 定 價(jià)過程中，要考慮諸多因素， 充分利用天時(shí)、地利、人和，從而更全面地體現(xiàn)整體地營銷戰(zhàn)略極為重要 。通過設(shè)計(jì)達(dá)到 高品質(zhì)的感覺。結(jié)合前述購房時(shí)選擇面積的分析，被調(diào)查者最能接受的房屋總價(jià)在 14— 20 萬元間，其次為 15—23 萬元間 ，說明目前居民對(duì)住宅價(jià)格的承受力不高，居民的承受能力與市場上較高的房價(jià)間有一定差距。表明 居民大部分收入并不高。 (2)客源職業(yè) ： ① 私營業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營者 ； ② 南墅 在外務(wù)工者； ③南墅 本地政府企事業(yè)單位 管理人員； ④ 南墅 本地效益較好的企業(yè)職工； ⑤ 周邊村莊進(jìn)鎮(zhèn)內(nèi)做生意 富裕的農(nóng)民。 、低檔田園式大生活區(qū) 東山社區(qū)在二期的商業(yè)部分開發(fā)上，仍采用低密度多層（ 5 層）建筑，坡屋頂并贈(zèng)送閣樓、太陽能、車庫等；產(chǎn)品雖定位中、低檔，但在規(guī)劃設(shè)計(jì)上更加體現(xiàn)性價(jià)比。 七、 本案目標(biāo)市場 定位分析 總占地： 49646 平方米 總建筑面積： 50291 平方米 (1)4 層安置房建筑面積 14289 平方米 (2)5 層住宅建筑面積 29510 平方米 (3)小底屋建筑面積 2951 平方米 (4)閣樓層建筑面積 2951 平方米 (5)物業(yè)管理用房建筑面積 590 平方米（不計(jì)容積率） 綠化率： % 容積率： 車庫： 本案產(chǎn)品立足于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，以廣大村民居住需求為載體，以經(jīng)濟(jì)適用、節(jié)能環(huán)保為建設(shè)依據(jù)，整體定位分二部分： （安置房）； 、低檔田園式大生活區(qū)。 ? 區(qū)域內(nèi)競爭樓盤純屬商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，從地段、開發(fā)規(guī)模、配套設(shè)施都勝于本案，如同期開發(fā)會(huì)對(duì)本案的銷售形成直接的影響。因此 對(duì)本案沒有影響。 此地段地理位優(yōu)越 ， 目前 已開始奠基，沿街商鋪和住宅將同時(shí)開發(fā) 。 隨著鎮(zhèn)內(nèi)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和對(duì)外環(huán)境 治理、 新農(nóng)村建設(shè)的不斷推進(jìn)，周邊配套 設(shè)施 進(jìn)一步 完善， 將會(huì)為本 案的未來 帶來很大的升值空間。礦體遍及全鎮(zhèn) 36 個(gè)自然村，總儲(chǔ)量約為 億噸。 年 城市 市場預(yù)測 一 、二 線城市： 作為調(diào)控 重點(diǎn)， 區(qū)域擴(kuò)大，受影響也最大。（圖解 !） 況 :北京、 上海、南京等地與 國八條基本一致， 而成都、 青島 、貴陽 等地相對(duì)寬Nashu Dongshan Community 7 松，限購區(qū)域僅限主城區(qū)。 供參考！ 一、 房地產(chǎn)宏觀市場分析 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場的影響 房地產(chǎn)市場在市 場化的過程中，本身受市場規(guī)律左右，即由供需Nashu Dongshan Community 6 決定供應(yīng)量、銷售量和價(jià)格。Nashu Dongshan Community 1 南墅 ˙ 東山社區(qū) Nashu Dongshan Community 項(xiàng)目定位 豪都 置業(yè) 營銷策劃部 20xx 年 09 月 27 Nashu Dongshan Community 2 目 錄 前言 部分 一、 房地產(chǎn) 宏觀 市場分析 ………………………… ……………… 56 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場的影響 …………… ………………………… 56 二、 國家相關(guān)政策對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)的影響 ……………… …………… 67 新政 “ 國八條 ” 限購政策力度加大 ……………… ………… ……… 67 全 國各城市限購區(qū)域概況 ……………… …………………… ……… 67 普通 房 與高檔房房產(chǎn)稅的不同提高 ……………… ………… …… 67 三、 20xx 年 房地產(chǎn)市場預(yù)測 …………………………………… 710 年市場量價(jià)預(yù)測 ……………… ……………………………… 710 (1)商品房銷售面積 ……………… ……………………………… 710 (2)商品房銷售均價(jià) ……………… ……………………………… 710 (3)開工面積 ……………… ……………………………… ………… 710 (4)施工面積 ……………… ……………………………… …………… 710 (5)房地產(chǎn)開發(fā)投資 ……………… ……………………………… … 710 年大中型城市房產(chǎn)銷售比 ……………… …………………… 710 年城市市場預(yù)測 ……………… ……………………………… 710 年地產(chǎn)產(chǎn)品預(yù)測 ……………… ……………………………… 710 四、 區(qū)域市場分析 ……………………… …………………… 911 整體環(huán)境 概述………………………………… ………… 911 地理位置與道路交通狀 況 ……………… …………………… 911 周邊物業(yè)狀況 ……………… …………………… …………… 911 人文環(huán)境及配套設(shè)施狀況 ……………… …………………… 911 Nashu Dongshan Community 3 五、 區(qū)域市場競爭分析 ………………………… …………… 1112 區(qū)域內(nèi)競爭項(xiàng)目分析 ……………… ……………………… 1112 (1)利客來地段開發(fā)…………………………………………… 1112 (2)供銷社附近地段樓盤……………………………………… 1112 (3)二手房市場交易……………… ……………………………… 1112 六、 本 案 ……………………… ………………… 1214 （優(yōu)勢(shì)） ……………………………… ………………… 1214 （劣勢(shì)） ……………………………… ………………… 1214 （機(jī)會(huì)） ……………………………… ……………… 1214 （威脅） ……………………………… …………………… 1214 七、本案 目標(biāo)市場 定位分析 …………………………………… 1418 …… ………………………… …………………… 1418 目標(biāo)市場定位與分析 ………………………… ………………… 1418 目標(biāo)消費(fèi)群分析 ………………………………………………… 1418 ① 區(qū)域內(nèi)客源 ……………………………… ………………………… 1418 ② 客源職業(yè) ……………………………… ………………………… 1418 ③ 購房時(shí)間、動(dòng)機(jī)、目的 ……………… ………………………… … 1418 ④ 客戶群購房偏好 ……………… ………………………… …………… 1418 ⑤ 單位價(jià)格需求 ……………………………… …………… ……… 1418 ⑥ 貸款額度選擇 ……………………………… ……………………… 1418 ⑦ 首期的承受能力 ……………………………… ………… ………… 1418 八 、 本案 功能定位 …………………………………… ……… 1819 ……………………………… ………………………… 1819 ……………………………… ………………………… 1819 ……………………………… ………………………… 1819 ……………………………… ………………………… 1819 九 、 本案 價(jià)格策略 ……………………………………………… 1921 Nashu Dongshan Community 4 ……………………………………………… ……………… 1921 ……………………………………………… ……………… 1921 定價(jià)建議 ……………………………………………… … ………… 1