【正文】 內(nèi)水泵進出管及供水主管均采用襯塑鍍鋅鋼管，其余生活給水管道均為PPR 健康給水管材，耐壓 。 上部結構設計 （ 1）結構造型：采用鋼筋混凝土框架 剪 力墻結構。 建筑造型設計 建筑造型采用現(xiàn)代化亞熱帶建筑風格，以富于時代感的造型和地方特色元素，使得建筑物富于特色，體現(xiàn)出地方特色及時尚的建筑風格。3 幢 16 層 +1躍層 住宅樓每層都設計成五種戶型，分別為兩套一室一 廚一 衛(wèi)（約 40 m2，包括公攤面積，下同）、兩套一室一廳一 廚一 衛(wèi)（約60 m2）、兩套一室二廳一 廚一 衛(wèi)（約 62 m2）、一套一室二廳一 廚一 衛(wèi)（約 70 m2）、一套二室二廳一 廚一 衛(wèi)（約 86 m2），整體形狀呈 “工 ”字型，電梯設置在中間位置，通過各樓層走道通往各個戶型； 3 幢 11層 +1 躍層 商住樓每層都設計成兩種戶型，分別為四套一室一廳一 廚一 衛(wèi)（約 60 m2）、兩 套二室二廳一 廚一 衛(wèi)（約 90 m2），整體形狀呈 “凹 ”字型，電梯設置在中間位置，通過各樓層中軸線走道通往各個戶型；二層商業(yè)鋪面設計成具有熱帶特色的騎樓式建筑 ,每個鋪面寬約 米 ,一層供租賃者經(jīng)營 ,二層供租賃者休息生活 ,或者打通做商場、超市等使用。小區(qū)主出入口（寬約 12 米）安排在場址東側中間位置，次出入口（寬約 6 米）布置在場址南側中間以更加方便地使住戶進出見龍大道兼具緊急疏散通道的作用， 2 個車輛出入口（寬約 6 米）則布置在場址東南角和東北角，配合小區(qū)區(qū)域內(nèi)的寬度 6m 環(huán)形車流通道，形成人車分流。 法律支持條件 本項目用地現(xiàn)已被規(guī)劃成商住建設用地，各項工作都在相關法律法規(guī)的框架內(nèi)進行，和法律無抵觸之處。 氣候氣象 定安縣屬海洋性熱帶季風氣候區(qū)。比西邊的海南省交通技工學校地勢低約 2 米左右，比南面的見龍大道地勢也低約 2 米，和東側、北側地勢大約持平。 公寓住宅數(shù)： 528 戶 再加上我國土地資源的稀缺性和國家最近明確促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策取向，從中長期的發(fā)展趨勢看，我國的房地產(chǎn)市場總體上是樂觀的。從根本上說，沒有一個營銷策略優(yōu)于另外一種渠道，因此房地產(chǎn)開發(fā)商在營銷過程中應不拘泥于一種銷售渠道，而應根據(jù)各自的實際情況，針對不同的市場形勢、消費者情況和政策，采用多種營銷組合，充分發(fā)揮各種營銷策略的優(yōu)點。 綠色營銷 居住環(huán)境的質(zhì)量已經(jīng)成為人們購房時考慮的重要因素，于是，開 發(fā)區(qū)域的綠地覆蓋率也就成為樓盤的賣點。經(jīng)濟下行壓力加大，企業(yè)經(jīng)營困難增多，在內(nèi)外宏觀經(jīng)濟雙重負面影響下，購房消費者大多持觀望、謹慎態(tài)度，房地產(chǎn)企業(yè)土地開發(fā)費用及營銷成本必將增加、售樓壓力 必然加大。 機遇 本項目地處定安 縣龍脈位置 ——見龍大道，區(qū)域位置十分明顯。 （ 2）基礎配套設 施優(yōu)勢 項目所在地東望海南東線高速公路、西鄰海南省交通學校、南臨定安縣最繁華的見龍大道及縣政府新辦公大樓、北依縣委武裝部。參考上述 數(shù)據(jù)，再結合本項目所處區(qū)域的實際情況及未來發(fā)展趨勢，考慮到土地資源的有限性、稀缺性 以及一樓鋪面價格合理 等因素，再加上長遠來講房價的上揚大趨勢。近 3 年來，海南省 75 平方米的房價收入比均值為 ，國際上公認的合理范圍是 3～ 6 之間，可見，我省城鎮(zhèn)居民人均收入低于房價增長，僅靠省內(nèi)需求難以支撐快速增長的房地產(chǎn)價格。目前，全島的房地產(chǎn)外銷比例高達 80%以上，就充分證明了這一點。 這些成績的取得， 主要是因為海南房地產(chǎn)市場是個獨立的島嶼市場，遠離全國各主要一線城市，而最主要的則是海南房地產(chǎn)市場具有 的獨特魅力。上海房地產(chǎn)展示交易會上集中亮相。 投資銷售兩旺 2020 年，海南省房地產(chǎn)完成投資 億元，同比增長 %。只要這些因素沒有改變，房地產(chǎn) 市場發(fā)展的趨勢就不會改變。不僅如此，中國到目前為止已經(jīng)歷了長達 30 年的經(jīng)濟持續(xù)高速增長，人民收入水平的提高和對生活質(zhì)量的追求，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提 供了強勁動力。國內(nèi)方面，目前中央拯救經(jīng)濟的決心 很 大， 2020 年11 月 “4 萬億投資計劃 ”的出臺，表明國家促內(nèi)需保增長的力度將超過1998 年應對亞洲金融危機的措施， “積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策 ”也標志著持續(xù)五年之久的緊縮型宏觀調(diào)控轉變?yōu)閿U張型調(diào)控。在3 季度宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)回暖的預期下，預計下半年房價將會止跌企穩(wěn)。 12 月份， 70 大中城市中有 50個城市新建商品住宅價格出現(xiàn)環(huán)比下降，有 52 個城市二手住房價格出現(xiàn)環(huán)比下降。 房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿下降 受需求市場低迷的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的下降從 2020 年2 季度就開始顯現(xiàn)， 4 月份起商品房屋新開工面積和土地購置面積增幅均低于上年同期， 6 月份起這兩項反映房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的指標各月均為同比負增長。經(jīng)過 1 年的調(diào)整期，當前房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的狀況， 70 大中城市房價自 8 月份開始出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中超過一半的城市房價出現(xiàn)下降。項目竣工后，組織有關具有資質(zhì)的技術部門對工程進行竣工驗收。 電力、通訊、給排水條件 本項目所在地屬于定安縣的新興城區(qū) ——塔嶺新城區(qū)的繁華地帶，其電力、通訊和給排水等城市基礎設施均已日臻完善，各種基 礎配套設施已趨齊全。 綠化面積 10923 平方米 ，綠化 率為 %。作為全國唯一的熱帶島嶼，海南旅游房地產(chǎn)業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，一定會呈現(xiàn)更加理性、健康的發(fā)展。 各 省欲在外地置業(yè)者多為經(jīng)濟收入偏高的群體， ﹪的異地置業(yè)者屬于私營企業(yè)從 業(yè)人員。二線城市房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，使海南省房地產(chǎn)市場區(qū)域性 分布 更加平衡，陵水、瓊海、五指山等等區(qū)域已經(jīng)成為島外購房者的青睞區(qū)域，并有逐漸擴散到其它市縣的趨向。公司自 2001 年成立以來，堅持以市場為導向，以現(xiàn)代企業(yè)管理制度為核心，不斷規(guī)范及完善企業(yè)內(nèi)部的各種經(jīng)營管理機制和經(jīng)營管理模式，不斷探索及總結適合公司發(fā)展的經(jīng)營管理經(jīng)驗。近幾年來，公司根據(jù)海南各地市場需求的發(fā)展趨勢，抓住難得的發(fā)展機遇，主動出擊，分別在?？?、定安等地進行投資開發(fā)項目，取得了不錯的經(jīng)濟效果和社會效果。去海南買房度假，享受椰風海韻的旖旎風光，已經(jīng)成為很多現(xiàn)代人新的生活方式。越來越多的市民了解到海南的氣候、環(huán)境價值，正逐步 把 購房趨向 轉向海南 。 總用地面積為 18615 平方米。該《意見》還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目預售收入的企業(yè)所得稅，按國家稅收政策規(guī)定的預計利潤率下限標準預征，實行 按季預繳、按年清算。 主要技術經(jīng)濟指標 表 1— 1 主要技術經(jīng)濟指標表 序號 項 目 單位 指 標 備注 1 建設規(guī) 模 項目用地面積 ㎡ 18615 建筑物總占地面積 ㎡ 3837 總建筑面積 ㎡ 43559 容積率 綠化率 % 建筑密度 % 總居住戶數(shù) 戶 528 停車位 個 90 2 項目定員 人 15 3 項目總投資 萬元 建設投資 萬元 建設期利息 萬元 流動資金 萬元 15 4 資本 金比例 % 5 銷售 (營業(yè) )收入 萬元 13733 房屋銷售 期合計 6 營業(yè)稅金及付加 萬元 同上 7 土地增值稅 萬元 同上 8 總成本費用 萬元 同上 9 利潤總額 萬元 同上 10 總投資收益率 % 11 資本金凈利潤率 % 12 全部投資經(jīng)濟效果指標 財務內(nèi)部收益率 % 稅后 投資回收期 年 稅后 財務凈現(xiàn)值 萬元 稅后 13 資本金投資經(jīng)濟效果指標 財務內(nèi)部收益率 % 投資回收期 年 財務凈現(xiàn)值 萬元 14 盈虧平衡點 % 第 3 年 結論與建議 結論 本項目 符合當前改善城市住房條件、擴大內(nèi)需的國家政策及定安塔嶺新城區(qū)控制性詳細規(guī)劃， 經(jīng)濟性優(yōu)越，建設條件充分，開發(fā)時機良好，建設規(guī)劃和工程方案均切實可行， 本項目建成后，可加快定安縣的城市化進程，改善周邊的整體環(huán)境，提升當?shù)氐姆康禺a(chǎn)品位。 為了取得較佳經(jīng)濟效益，應認真做好項目品牌的打造工作，特別是要加強與電視、報紙等傳媒的廣告的宣傳力度，將項目作為地區(qū)精品推向國內(nèi)外市場。其中，現(xiàn)房銷售面積為 萬平方米，同比減少 %；期房銷售面積為 萬平方米，同比減少 %。 1—11 月，商品房新開工面積為 萬平方米，同比增長 %，增幅比去年同期減少 個百分點；商品房施工面積為 萬平方米，同比增長 %，增幅比去年同期減少 個百分點；商品房竣工面積為 萬平方米，同比增長 %，增幅比去年同期減少 個百分點。 1—4各季度 70大中城市房價變化分別為環(huán)比上漲 %、環(huán)比上漲 %、環(huán)比下降 %和環(huán)比下降 %。國際金融風暴繼續(xù)肆虐，世界各國都受到波及，歐美地區(qū)受災尤其嚴重，國內(nèi)經(jīng)濟亦受其負面影響，出口下滑，經(jīng)濟下行（一季度我國 GDP 同比增長僅為 %），外資撤離。但從總趨勢來看，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展仍有巨大的潛力。以往城鎮(zhèn)居民主要依靠單位分房，而現(xiàn)在則已基本由市場解決。 海南省房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 風景這邊獨好 自 2020 年的下半年以來，全國一線房地產(chǎn)市場如北京、上海、廣州、深圳等地，紛紛走出了一波房地產(chǎn)市場大幅下滑的行情。值得一提的是，除?？凇⑷齺喭?，島內(nèi)一些二線城市如文昌、瓊海、定安、五指山、陵水、保亭等城市商品房島外銷售也有了較大增長，市場走勢良好。 海南省房地產(chǎn)市場未來走勢預測 海南省房地產(chǎn)業(yè)依托獨特的區(qū)位、環(huán)境優(yōu)勢，在政策驅(qū)動和加大促銷力度雙重 作用下，?？?、三亞周邊市縣房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強勁。 隨著 經(jīng)濟發(fā)展，人民生活水平逐年提高，越來越多的人注重生活品質(zhì)。海南的資源具有稀缺和不可再生性，所以海南房地產(chǎn)下一步的發(fā)展思路將調(diào)整結構，走高端路線，大力發(fā)展旅游房產(chǎn)。 從上述情況可以看出，海南房地產(chǎn)市場消費對象主要為島外消費者。土地供應無法滿足市場需求，這將使得土地資源越發(fā)稀缺，二級公開市場上（如定安、文昌、瓊海）的土地價 格必將進一步上漲?？梢?，區(qū)域內(nèi)便利的交通網(wǎng)絡無疑將為項目增添幾分競爭力。先后有陽光椰風苑、恒吉花園等 14 個房地產(chǎn)開發(fā)項目落戶定安，開發(fā)建設房地產(chǎn)面積 120 萬平方米。品牌不僅是企業(yè)或產(chǎn)品標識，更是寶貴的無形資產(chǎn)，能強化企業(yè)在市場和行業(yè)中的地位，并且在企業(yè)的兼并收購、投融資等對外合作中發(fā)揮重要的作用，從而為企業(yè)創(chuàng)造更加良好的經(jīng)營效益。雖然目前節(jié)能住宅的單價相對普通住宅要高，但由于 “發(fā)展節(jié)能住宅是利國利民的大事 ”， 綠色節(jié)能住宅的發(fā)展將成為趨勢，也將成為賣點。針對本項目來說，最主要的風險來自于項目建成后的銷路不暢、滯銷等問題；再一個風險就是如何提高項目競爭力，保持項目長盛不衰持續(xù)發(fā)展問題。 第三章 建設規(guī)模與建設內(nèi)容 根據(jù)當前海南特別是定安縣房地產(chǎn)市場供需情況及發(fā)展趨勢、目標市場及目標人群的需求喜好，結合項目建設場址的形狀及占地面積、《定安縣塔嶺新區(qū)控制性詳細規(guī)劃》的要求以及建設業(yè)主的經(jīng)濟實力，確定 項目建設規(guī)模及內(nèi)容為 :3 幢 16 層 +1 躍層 商品樓及 3幢 11 層 +1 躍層 商品樓，建筑面積 35160 ㎡；一排臨街二層商業(yè)鋪面，建筑面積 2640 ㎡；此外，還建設游泳池、小區(qū)景觀地帶、停車位 、配電房、水泵房、區(qū)內(nèi)道路、綠地面積以及圍墻等。 綠化率： % 根據(jù)水文地質(zhì)資料，區(qū)域內(nèi)地下水類型為碳酸鹽鈣鈉水，對混凝土結構及鋼筋混凝土結構中鋼筋均不具有腐蝕性，對鋼結構具有弱腐蝕性。 給排水條件 定安塔嶺新區(qū)市政給排水管網(wǎng)就從項目場址旁邊經(jīng)過 ,能夠滿足施工建設要求 ,只需利用即可。其四至： 東面為一寬約 20 米的規(guī)劃路（還未命名），南面是見龍大道，西面鄰海南省交通技工學校，北面靠定安縣武裝部及工商局等。 第六章 工程建設方案 工程項目組成 項目由 3 座 16 層 +1 躍層 商品住宅樓、 3 座 11 層 +1 躍層 商業(yè)住宅混和樓以及 配電室、水泵房、停車場、住宅小區(qū)景觀、游泳池、小區(qū)道路通道等配套建、構筑物 組成。 道路交通系統(tǒng) 每幢商品住宅樓內(nèi)設一個 3m 寬 的樓梯間（防煙樓梯）及一部載重 10001100kg 電梯，以滿足垂直交通與消防要求。 結構設計 主要設計依據(jù) （ 1）《建筑結構荷載規(guī)范》 GB500092001； （ 2）《建筑地基基礎設計規(guī)范》 GB500072002； （ 3）《建筑抗震設計規(guī)范》 GB500112001； （ 4）《建筑樁基技術規(guī)范》 JGJ9494； （ 5）《混凝土結構設計規(guī)范》 GB5000102002； （ 6）《高層建筑混凝土結構技術規(guī)程》 JGJ32002； （ 7）