【正文】 政策等），逐步打破城中村異化的“三位一體”（地下經(jīng)濟(jì)、外來人口、無序建設(shè)、土地集體所有制）的盈利模式，通過合理的體制安排和空間置換，實(shí)現(xiàn)城中村的完全城市化，并滿足村民的三大訴求目標(biāo)——環(huán)境改善、合理補(bǔ)償、村民未來經(jīng)濟(jì)出路與社會(huì)保障的妥善安排?！獜慕?jīng)驗(yàn)看，這種模式主要適于有一定復(fù)建用地、村的規(guī)模較大、村的生活居住用地與經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地相混雜、村的商業(yè)資源稟賦較好、村及所在區(qū)街財(cái)力較雄厚的城中村?！@種模式的實(shí)施主體既可以是村集體，但更有可能是富有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，但一般是村集體和開發(fā)商之間的聯(lián)合。目前，黃埔區(qū)正在ZF指導(dǎo)下試行和探索這種新的城中村改造模式。（二）加強(qiáng)規(guī)劃控制，禁止亂批亂建，防止出現(xiàn)新的城中村在城中村統(tǒng)一轉(zhuǎn)制并劃入城市規(guī)劃發(fā)展區(qū)之后，ZF必須按照《城市規(guī)劃法》加強(qiáng)規(guī)劃方面的控制，禁止城中村內(nèi)的亂批亂建行為，防止城中村的進(jìn)一步蔓延或出現(xiàn)新的城中村。（五）ZF逐步在遠(yuǎn)郊或交通便利地段建設(shè)公寓式“廉租屋”。根據(jù)新的國土法實(shí)施條例第3條的規(guī)定，“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員所有的土地歸國家所有”。而今城中村改造的實(shí)際是，在土地轉(zhuǎn)為國有后，所轉(zhuǎn)土地及一切地面附著物仍留歸原村民繼續(xù)使用和實(shí)際占有，因此，廣州城中村土地的轉(zhuǎn)國有應(yīng)采取“轉(zhuǎn)地”的方式，而非“征地”的方式，從理論上說，就是將應(yīng)補(bǔ)給村民的征地補(bǔ)償費(fèi)與村民獲得國有土地應(yīng)繳納的出讓金及相關(guān)稅費(fèi)進(jìn)行對(duì)沖抵償，結(jié)算差額，其后轉(zhuǎn)性土地繼續(xù)劃歸原村使用，各村到有關(guān)部門進(jìn)行國有土地產(chǎn)權(quán)登記。4． 鄭慶昌：“聚焦‘城中村’”，《福建論壇11．周森：“城中村改制和改造的思路與對(duì)策”，《南方經(jīng)濟(jì)》（20022）。19．“改造城中村，推進(jìn)城市化”，《廣州調(diào)研》（20039）。27．“寧波市江東區(qū)積極推進(jìn)城中村改造”，載“人民網(wǎng)”（2002619）。申請(qǐng)內(nèi)容包括申請(qǐng)單位名稱或個(gè)人姓名；聯(lián)系電話；單位綠化面積總況；申請(qǐng)樹種、規(guī)格、數(shù)量、原因；申報(bào)單位意見(蓋章)；產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意見(蓋章)；**市園林綠化局綠地指標(biāo)審核簽署意見；**市規(guī)劃委建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖；項(xiàng)目工程樹位平面圖。在施工平面圖上標(biāo)明樹位、樹種、規(guī)格、占用綠地的面積。到區(qū)市政委城建科能直接辦理的有 7項(xiàng)：一、（一）項(xiàng)目名稱：市政公用工程穿越公園或臨時(shí)占用公園內(nèi)土地許可（二）項(xiàng)目類別：許可（三）項(xiàng)目依據(jù):《**市公園條例》第25條。（八）辦理程序：受理審查決定送達(dá)（九）辦理時(shí)限：20個(gè)工作日（不含法定頒發(fā)、送達(dá)行政許可證件時(shí)間）；特殊情況下可延長(zhǎng)10日（十）費(fèi)用情況：本許可項(xiàng)目不收費(fèi)（十一）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項(xiàng)在本單位可以全部辦結(jié)二、（一）項(xiàng)目名稱：道路上空或者建筑物、構(gòu)筑物之間架設(shè)管線行政許可（二）項(xiàng)目類別：許可（三）項(xiàng)目依據(jù)：《**市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》第三十四條（四）辦理對(duì)象及。在施工平面圖上標(biāo)明占用綠地的面積及準(zhǔn)確位置。（十）申請(qǐng)人提交材料目錄：**市園林綠化局樹木移植和砍伐申請(qǐng)書。（九）申請(qǐng)方式：書面申請(qǐng)。25．“138個(gè)城中村將改為公司，廣州30萬都市農(nóng)民將成股東”，載《南方日?qǐng)?bào)》（200138）。17．“農(nóng)民房產(chǎn)證盤活8個(gè)億”，載《廣州日?qǐng)?bào)》（2002514，A7版）。9． 藍(lán)宇蘊(yùn)：“城中村：村落終結(jié)的最后一環(huán)”，《中國社會(huì)科學(xué)院研究生院報(bào)》（20016）。2． 米井春等：“城中村拆遷改造一些問題的探討——以秦皇島市為例”，《城市發(fā)展研究》（2003，1）。確定集體土地轉(zhuǎn)國有土地的合理方式。就目前的主要觀點(diǎn)和爭(zhēng)論看，在“集體土地轉(zhuǎn)為國有”這一問題上各方普遍認(rèn)同，但就 “如何轉(zhuǎn)”、轉(zhuǎn)制前后的產(chǎn)權(quán)界定及轉(zhuǎn)制后的土地利用權(quán)限及其流轉(zhuǎn)規(guī)定則存在較大的爭(zhēng)議。日益滲透和膨脹的“地下經(jīng)濟(jì)”是城中村“逆城市化”機(jī)制形成的重要原因之一，為此，ZF應(yīng)利用其權(quán)威和手段扭轉(zhuǎn)和化解這一異化性趨利機(jī)制。（一）進(jìn)一步加強(qiáng)宣傳教育工作，提高村民對(duì)城中村改造必要性及其利弊得失的正確認(rèn)識(shí) 在城中村改造中，ZF應(yīng)注重培育村民的城市意識(shí)和市民意識(shí)，加大對(duì)城中村改造意義和各項(xiàng)城市政策的宣傳，轉(zhuǎn)變村民的傳統(tǒng)思想觀念，使廣大村民逐步適應(yīng)現(xiàn)代化的城市建設(shè)和生活，從而積極支持和配合ZF的城中村改造計(jì)劃。——這是一種具有創(chuàng)新意味的就地改造模式；——其特點(diǎn)是：（1）由集體經(jīng)濟(jì)組織在制度創(chuàng)新的基礎(chǔ)上籌資進(jìn)行統(tǒng)一改造，村民比較信任，容易推行；（2）在保障村民妥善安置的前提下，由村集體按市場(chǎng)需求靈活地對(duì)全村居住物業(yè)和集體商用物業(yè)進(jìn)行合理調(diào)整，有利于村屬物業(yè)類型結(jié)構(gòu)的優(yōu)化組合和土地資源的高效利用；（3）在企業(yè)化模式中，主要以經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)各種關(guān)系和解決問題，這不易產(chǎn)生大的矛盾和摩擦；（4）在改造初期，需要村民掏出一定數(shù)量的“真金白銀”，這對(duì)村民會(huì)形成一定的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。——主要特點(diǎn)是：（1）以多建物業(yè)的出售來籌集改造資金，改造中的物業(yè)建設(shè)總量明顯擴(kuò)大，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有所沖擊；（2）充分利用了土地杠桿，有效地解決了改造資金問題，使村民和ZF無需出太多錢就能完成改造，而房地產(chǎn)投資者也能獲得一定利潤；（3）必須以村屬土地全部轉(zhuǎn)為國有土地為前提，否則將影響未來新建物業(yè)的辦證及其進(jìn)入市場(chǎng)的問題；（4）需要ZF在有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)和稅費(fèi)政策上給予便利和優(yōu)惠；（5）存在較大的改造風(fēng)險(xiǎn)。其要點(diǎn)是：以村集體企業(yè)為改造單位自行組織改造，一般利用村的空地作為周轉(zhuǎn)啟動(dòng)地塊，建設(shè)公寓式新村，遷入一部分村民（主要以建安成本價(jià)分配）；然后，對(duì)遷出后騰空的部分舊村實(shí)施拆遷、補(bǔ)償，并依據(jù)修建性詳規(guī)進(jìn)行公寓式住宅復(fù)建，建好后再用于安置舊村內(nèi)其它區(qū)域的村民；如此循環(huán)，逐步對(duì)整個(gè)舊村進(jìn)行滾動(dòng)式開發(fā)，遷出一片，建設(shè)一片，安置一片，直到舊村置換改造完畢，并將村民全部回遷至新建設(shè)的公寓式住宅當(dāng)中。因此，在城中村改造過程中，如果合理運(yùn)籌村的土地資源，使土地資本大幅增值，地上房屋因轉(zhuǎn)變性質(zhì)而升值，則土地的潛力就會(huì)充分釋放出來，各方利益也會(huì)在博弈中得到合理分配與平衡——村民得到完整產(chǎn)權(quán)的高質(zhì)量住宅和可持續(xù)的商鋪收益，開發(fā)商得到多余物業(yè)的市場(chǎng)收益，ZF獲得環(huán)境價(jià)值和未來可觀的稅收收入，博弈各方最終達(dá)到所謂的“帕累托最優(yōu)”或“多方共贏”?；谝陨先齻€(gè)方面的原因，ZF在改造工程中應(yīng)承擔(dān)更多的責(zé)任和成本（包括為改造后的村民社保適度“買單”），否則村民的思想工作難以作通，城中村改造也很難推動(dòng)。開發(fā)商的要求是獲得利潤最大化或至少是行業(yè)平均收益，然而，此種改造牽涉面廣，利益糾紛重重，不確定因素很多，他們擔(dān)心高昂的交易成本會(huì)吞噬開發(fā)的正常收益。在區(qū)級(jí)ZF的有力支持下，街道辦充分發(fā)揮ZF的行政權(quán)威，運(yùn)用“城市經(jīng)營”的理念和資本運(yùn)作的手段，以土地資本為“杠桿”，成功推進(jìn)了城中村的初步改造，實(shí)現(xiàn)了當(dāng)?shù)爻鞘协h(huán)境的“巨變”。然而，由于體制等方面的原因，預(yù)期中的優(yōu)惠政策遲遲沒有推出，從而制約了城中村改造的進(jìn)程。在改制之后，改造就面臨著缺乏適宜實(shí)施主體的困境：街道作為ZF的派出機(jī)構(gòu)，只能起協(xié)調(diào)和指導(dǎo)作用，不可能直接承擔(dān)改造的具體操作；居委會(huì)作為城市居民的自治組織，也缺乏承擔(dān)城中村改造職能的法律依據(jù)和現(xiàn)實(shí)資源；委托給新組建的公司是各方均可接受的必然選擇，但公司是企業(yè)法人，在法律上沒有承擔(dān)舊村改造這一類公益性義務(wù)，同時(shí)受限于原村民股東的利益驅(qū)動(dòng)，在實(shí)施改造過程中也容易與公司本身的經(jīng)濟(jì)利益絞合在一起，從而使改造計(jì)劃頻頻受挫。從我們問卷調(diào)查的結(jié)果看，接近70％的村民支持城中村改造，提高村內(nèi)的環(huán)境、衛(wèi)生、治安和生活質(zhì)量，但實(shí)施改造的首要前提是保障村民的經(jīng)濟(jì)利益不受損失或在改造后能得到明確的補(bǔ)償，此外，當(dāng)問及“您支持改造的首要條件”時(shí)，92％的村民選擇“經(jīng)濟(jì)收入不能降低”，而其它選項(xiàng)的比例則明顯低得多。以提高回遷標(biāo)準(zhǔn)和配套更多的商業(yè)設(shè)施來補(bǔ)償個(gè)人出租收益的損失。調(diào)查問卷的結(jié)果驗(yàn)證了這一點(diǎn)，70％村民有強(qiáng)烈的“眷戀故土”意識(shí)，始終不愿離開舊村，并要求在改造中保留具有精神象征意義的歷史見證物。該方案的優(yōu)點(diǎn)是充分運(yùn)用土地“杠桿”，大大減輕了ZF財(cái)政壓力，因?yàn)槿舨扇∮蒢F統(tǒng)一贖買而全村異地安置方式，則ZF需凈出資28億元補(bǔ)償村民。瀝滘⑤瀝滘村位于廣州市海珠區(qū)東南部和新城市中軸線南端結(jié)點(diǎn)上，也屬于典型的B類城中村。該村改造方案的要點(diǎn)是：采取以村集體經(jīng)濟(jì)為主體的半市場(chǎng)化模式，以配合市政道路建設(shè)為契機(jī)，逐步拆除村域內(nèi)（含經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地）部分沿線住宅及建筑質(zhì)量較差的臨建，疏通村內(nèi)道路，增加綠地，完善公共配套，降低建筑密度，合理布局各功能區(qū)。初步估算全部改造需資金30億元以上，但資金壓力特別是需村里負(fù)擔(dān)的資金主要在首期，中后期資金可通過“土地”這一活資本運(yùn)用（即商業(yè)區(qū)的滾動(dòng)開發(fā)）而以市場(chǎng)化方式解決。（一）城中村改造的個(gè)案簡(jiǎn)析由于目前實(shí)質(zhì)推進(jìn)改造的城中村主要限于幾個(gè)先行一步的試點(diǎn)村，因此，我們這里的案例分析主要集中在試點(diǎn)村上，同時(shí)考慮一些具有典型意義的城中村。因此，城中村的演變與改造，是城市化向縱深發(fā)展或向高級(jí)階段推進(jìn)的結(jié)果，是城市由初期的外延式擴(kuò)張向中后期內(nèi)涵式發(fā)展轉(zhuǎn)變的必然趨勢(shì)，其實(shí)質(zhì)屬于“內(nèi)涵式城市化”或“城市的城市化”。（四）規(guī)劃滯后及對(duì)農(nóng)村違法批地批建的縱容與默許城中村的形成還與城市規(guī)劃的局限、失誤和滯后密切相關(guān)。其二，“分次征用”和“征八留二”的征地政策。我們的最終的愿景是通過我們努力，使得城中村改造的手段和技術(shù)越來越成熟，最終達(dá)到多方共贏的效果，真正實(shí)現(xiàn)城市更新改造的目標(biāo)。規(guī)劃充分尊重現(xiàn)有富有嶺南風(fēng)情的歷史建筑物,如梁氏大宗祠、北帝廟等文化建筑和建筑肌理格局，并延續(xù)小洲歷史文化保護(hù)區(qū)脈絡(luò)，并依托復(fù)原水道，建設(shè)特色風(fēng)情名居區(qū)，布置書畫藝術(shù)體驗(yàn)、形成傳統(tǒng)文化游覽、特色餐飲、生態(tài)旅游服務(wù)街。3空間策略空間布局主要從區(qū)域的功能影響輻射、減少對(duì)萬畝果園的生態(tài)壓力和村民對(duì)原住地的風(fēng)水文化、戀土情節(jié)等角度進(jìn)行考慮。制度文化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展從對(duì)立走向融合，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)二元機(jī)制的統(tǒng)一。從市層面上明確了未來廣州市宜居宜業(yè)型城市遠(yuǎn)景和目標(biāo)，在空間結(jié)構(gòu)中在原八字方針上新增了中調(diào)的戰(zhàn)略構(gòu)想。西側(cè)為瀝滘村，東與生物島隔水相望。李俊夫 城中村的改造 北京：科學(xué)出版社，2004 《關(guān)于發(fā)布城中村改造復(fù)建成本標(biāo)準(zhǔn)指引的函》穗舊改函[2010]9號(hào) 村落風(fēng)俗和歷史文化往往產(chǎn)生于村落的獨(dú)特自然環(huán)境和村落的建筑風(fēng)貌中。并同時(shí)考慮一村一策，政策具有一定相對(duì)靈活性。同時(shí)村民反對(duì)的根源就在于對(duì)土地的剝奪，如果能找尋到未來的發(fā)展收益，雖然土地的利用方式發(fā)生轉(zhuǎn)變了。2新政策下的新策略廣州市城中村新政策是在《中共廣州市委辦公廳 廣州市人民政府辦公廳關(guān)于“城中村”改制工作的若干意見》(穗辦?2002?17號(hào))和《中共廣州市委辦公廳 廣州市人民政府辦公廳關(guān)于完善“農(nóng)轉(zhuǎn)居”和“城中村”改造有關(guān)政策問題的意見》(穗辦?2008?10號(hào))的意見上進(jìn)一步深化。在具體實(shí)施層面上采取了“分批分期，因地制宜；一村一策，逐步改造；因時(shí)制宜，滾動(dòng)改造”的工作思路和方法。在規(guī)劃實(shí)踐中，如何應(yīng)對(duì)新政策要求，本文試在土地優(yōu)化、拆遷補(bǔ)償安置、自然環(huán)境保護(hù)、歷史文化延續(xù)等方面上進(jìn)行改造策略探討。在這點(diǎn)上，記者以為，相關(guān)政府部門應(yīng)該從緊把關(guān)。村民李太太也說：“我的房子以后不會(huì)賣，只會(huì)出租，雖然說60平方米的兩房單位也很實(shí)用，但卻不好租。用于出租村民偏愛40平方米小戶型楊箕村的租戶為尋找新的住處而煩惱。一位50多歲的大叔面對(duì)記者提出的“這里馬上就要拆了吧，您還不趕緊搬啊”的提醒，不耐煩地回了一句：“還沒那么快”，就匆匆返家，并隨手關(guān)緊了大門。據(jù)村民預(yù)計(jì)，復(fù)建房的租金不會(huì)低于30元/m2，這么一算，收入并不低于以前。另一方面，雖然改造引入了社會(huì)資金，并由村集體引進(jìn)開發(fā)商參與，但這與傳統(tǒng)的開發(fā)商主導(dǎo)改造模式不一樣。青磚小樓十分有嶺南風(fēng)情。林先生也表示，由于復(fù)建房的面積并沒有像普通商品房那樣算上公攤面積，因此房子看上去更大，這也是村民比較滿意的地方。記者在獵德村看到，封頂多時(shí)的幾十棟復(fù)建房，綠棚已經(jīng)基本拆除，新的獵德村全貌已經(jīng)展現(xiàn)出來。有37棟高樓是珠江新城最大住宅區(qū)“現(xiàn)在正在趕工期，主要是裝修部分，弄好了大概就可以交付給村民了”，在獵德村新的祠堂口，獵德村委的工作人員林先生向記者表示。復(fù)建房裝修標(biāo)準(zhǔn)為720元/m2，僅統(tǒng)一安裝的品牌櫥柜就過萬元一套。獵德村在傳統(tǒng)與現(xiàn)代中保持著平衡。獵德村試點(diǎn)的意義在于，一方面在資金籌措上走出了一個(gè)新模式——賣地集資，使政府在拆建過程中幾乎不需花費(fèi)一分一厘。除了自己居住外多余的將用來對(duì)外出租，雖然房間數(shù)量沒有以前的握手樓那么多，但是村民在看到復(fù)建房后，對(duì)未來的租金水平相當(dāng)有信心。但靠近中山一路、楊箕村小學(xué)附近的村落，則尚未開拆，而且依然有極少的商戶尚在營業(yè)。村中大部分居住者已經(jīng)搬離了。張先生坦言，他不想要其他的戶型，因?yàn)樵跅罨恢倍际侨氖椒矫椎男伍g最容易出租。若僅是按戶型面積組合而成的粗糙規(guī)劃，則建成的極可能只是拔高了的城中村，那也就喪失了舊改的意義了。第二篇：廣州城中村改造新思路2新政策下廣州城中村改造策略探討 ——以海珠區(qū)土華村更新改造規(guī)劃為例摘要：快速城市化過后，城中村問題變得越來越突出，尤其是隨著三舊改造政策出臺(tái)，城中村改造已經(jīng)走向了改造的成熟時(shí)期。2007年啟動(dòng)康樂村、楊箕村，獵德村、2008年啟動(dòng)潭村、冼村的城中村改造。3 《廣東省建設(shè)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省工作方案》 研究和規(guī)劃實(shí)踐，能夠?yàn)橄虏降娜f改造工作提供新的規(guī)劃思路。挖掘出土地價(jià)值，通過項(xiàng)目運(yùn)作和開發(fā)，能夠通過資金的運(yùn)作實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)平衡。相對(duì)原拆遷安置補(bǔ)償，新政策主要在以下幾個(gè)：第一，明確拆遷補(bǔ)償安置的標(biāo)準(zhǔn),具體體現(xiàn)在確定基準(zhǔn)建筑面積和改造復(fù)建成本5，在全市范圍內(nèi)規(guī)范了城中村改造標(biāo)準(zhǔn)指引，建立了一個(gè)可以比較的標(biāo)準(zhǔn)。傳統(tǒng)村落的形成是與自然環(huán)境相適應(yīng)，根據(jù)了地形、氣候等自然條件進(jìn)行用地選擇建設(shè)而成。3土華村改造案例介紹 土華村位于廣州南中軸線地區(qū)，果樹保護(hù)區(qū)內(nèi)，現(xiàn)隸屬海珠區(qū)華洲街道，北臨龍?zhí)洞澹峡啃≈薮澹▽儆跉v史保護(hù)區(qū)）。在《廣州城市總體發(fā)展戰(zhàn)略（2010－2020）》中提出構(gòu)建宜居宜業(yè)、活力魅力的云山珠水名城。即保障村集體增效和農(nóng)轉(zhuǎn)居居民的增收；改善居住環(huán)境，塑造地區(qū)整體城市形象。在滿足政府的相關(guān)要求前提下，按照回遷面積按照于1：1實(shí)行“拆一補(bǔ)一”。從原有的“云山高照壁，珠海靜歸懷“的大區(qū)域自然生態(tài)觀到