【正文】 房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任”。３．建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出約定范圍的，買受人有權退房。十、關于違約金約定標準問題該司法解釋第１６條規(guī)定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。對此，目前無任何明確的法律規(guī)定，來保護出賣人作為擔保人的合法權益。該司法解釋從名稱上看，是“關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”，因此將包銷合同糾紛也置于該司法解釋中，似乎并不太合適。在實際操作中，既有個別出賣人缺少或變造政府規(guī)證，導致合同被確認無效、被撤銷、解除的，也有不少是購房人不能按期償還貸款或拖欠其他債務，使貸款人或債權人對所購房屋主張權利，而使出賣人不得不要求撤銷、解除合同的。十六、對司法解釋本身的一點看法司法解釋作為一種特殊形式的法律規(guī)定，其存在有著非常積極的現(xiàn)實意義。３．在目前一些司法審判人員整體素質有待提高的情況下，由司法機關自行制訂司法解釋來擴大司法審判人員的自由裁量權，本身也不利于對審判人員的執(zhí)法監(jiān)督。至少可能使民事主體在依據(jù)法律、法規(guī)從事民事活動時會面對無所適從的局面。部分出賣人采取簽約時堅持雙方均不做任何補充約定、在糾紛發(fā)生后再采取各種措施彌補的做法是不足取的。十四、有關買賣合同終止后的房款處理該司法解釋第２５條規(guī)定，“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。包括對包銷期滿后、未出售房屋的歸屬沒有約定的情況做了規(guī)定，同時對出賣人違反包銷合同約定的責任做了規(guī)定。按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市房屋權屬登記管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》和《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，辦理房屋權屬證書的義務人是買受人，出賣人只是協(xié)助辦理義務，而本條解釋和《買賣合同》示范文本，均單方強調了出賣人的責任和義務，卻未對其他兩方做任何規(guī)定。”在《合同法》第９４、９５條中，僅規(guī)定了“經(jīng)催告后在合理期限內仍未履行主要債務的，當事人可以解除合同”；同時規(guī)定“法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅”。對此情況，北京市國地資源和房屋管理局在２００２年１１月１３日頒布的《關于商品房銷售有關問題的通知》京國土房管市一［２００２］１１０６號第３條明確作出了如下規(guī)定：１．按建筑面積計價的，應分別約定建筑面積、套內建筑面積誤差比，并按照８８號令第２０條的規(guī)定辦理。七、因質量問題解約的規(guī)定該司法解釋第１３條規(guī)定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。這兩個條款也側面解答了土地使用權抵押的責任問題。由此可見，上述的懲罰性賠償，在我國現(xiàn)行的法律中確實是一種大膽的創(chuàng)新。因此在示范文本中，備案本身就不是合同生效的必然要件，當事人如需設定“登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的”，反而需變更示范文本，做特別約定?！鄙鲜鲆?guī)定中，“說明和允諾具體確定”、“有重大影響”仍不夠明確，沒有量化標準，客觀上增加了案件審理中的變數(shù)，擴大了法官的自由裁量權。之所以這么說，是因為在國務院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中，已明確規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明”；“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明”。第四篇：對商品房買賣合同糾紛司法解釋的思考對商品房買賣合同糾紛司法解釋的思考——建元律師事務所 商品房買賣合同將不被輕易確認無效將于6月1日起施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，充分體現(xiàn)了促進商品房市場健康發(fā)展的精神，主張不輕易確認合同無效。房產(chǎn)商惡意違約欺詐將付出沉重代價商品房買賣過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐，致使買房戶無法取得房屋的，將擔負懲罰性賠償責任。在消費者協(xié)會的統(tǒng)計資料中，商品房買賣糾紛被列為當前十大投訴熱點之一，已經(jīng)成為社會關注的焦點。第二十八條本解釋自2003年6月1日起施行。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約?！狈课菡`差面積過大。如果地基基礎工程、主體結構工程質量不合格的，買受人可要求解除合同和賠償損失；如果上述其他項目質量不合格，且嚴重影響正常居住使用的，買受人也可以請求解除合同和賠償損失，“嚴重影響正常居住使用”主要體現(xiàn)為該房不存在危及人身及財產(chǎn)安全情形卻不能居住使用，主要表現(xiàn)為供水系統(tǒng)等設計存在缺陷，經(jīng)多次維修仍無法修復，如下水管道設計缺陷，出現(xiàn)排污不暢甚至倒灌問題，多次維修不能恢復致使無法居住，此時權利人可以起訴請求解除合同及賠償損失變更房屋規(guī)劃設計。商品房買賣合同司法解釋第十二條：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，屋he123qian生活 購房置業(yè) 買房子都買5年了，看著詐騙罪的構成要件。房屋主體結構質量不合格。結合《建筑法》第62條規(guī)定，房屋質量，除了包括地基基礎工程，主體結構工程外，還包括屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管、上下水管的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項目。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展和住房制度改革的深化，同時由于我國的不動產(chǎn)立法還不完善，市場機制也不健全，商品房交易行為很不規(guī)范，特別是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴重違反誠實信用原則，有的制作虛假廣告，設立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房買賣合同欺詐買受人，有的商品房面積嚴重縮水，有的商品房則存在嚴重質量問題，這都嚴重損害了買受人的合法權益。從6月1日起，根據(jù)最高人民法院的司法解釋，房子“縮水”3%將難以解除購房合同。這是最高人民法院日前公布“關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規(guī)定。