【正文】 房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任”。３．建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出約定范圍的，買受人有權(quán)退房。十、關(guān)于違約金約定標(biāo)準(zhǔn)問題該司法解釋第１６條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。對此，目前無任何明確的法律規(guī)定，來保護出賣人作為擔(dān)保人的合法權(quán)益。該司法解釋從名稱上看，是“關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”，因此將包銷合同糾紛也置于該司法解釋中，似乎并不太合適。在實際操作中，既有個別出賣人缺少或變造政府規(guī)證，導(dǎo)致合同被確認無效、被撤銷、解除的，也有不少是購房人不能按期償還貸款或拖欠其他債務(wù)，使貸款人或債權(quán)人對所購房屋主張權(quán)利，而使出賣人不得不要求撤銷、解除合同的。十六、對司法解釋本身的一點看法司法解釋作為一種特殊形式的法律規(guī)定，其存在有著非常積極的現(xiàn)實意義。３．在目前一些司法審判人員整體素質(zhì)有待提高的情況下，由司法機關(guān)自行制訂司法解釋來擴大司法審判人員的自由裁量權(quán)，本身也不利于對審判人員的執(zhí)法監(jiān)督。至少可能使民事主體在依據(jù)法律、法規(guī)從事民事活動時會面對無所適從的局面。部分出賣人采取簽約時堅持雙方均不做任何補充約定、在糾紛發(fā)生后再采取各種措施彌補的做法是不足取的。十四、有關(guān)買賣合同終止后的房款處理該司法解釋第２５條規(guī)定，“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。包括對包銷期滿后、未出售房屋的歸屬沒有約定的情況做了規(guī)定，同時對出賣人違反包銷合同約定的責(zé)任做了規(guī)定。按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)人是買受人，出賣人只是協(xié)助辦理義務(wù)，而本條解釋和《買賣合同》示范文本，均單方強調(diào)了出賣人的責(zé)任和義務(wù)，卻未對其他兩方做任何規(guī)定?！痹凇逗贤ā返冢梗?、９５條中，僅規(guī)定了“經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行主要債務(wù)的，當(dāng)事人可以解除合同”；同時規(guī)定“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅”。對此情況，北京市國地資源和房屋管理局在２００２年１１月１３日頒布的《關(guān)于商品房銷售有關(guān)問題的通知》京國土房管市一［２００２］１１０６號第３條明確作出了如下規(guī)定：１．按建筑面積計價的，應(yīng)分別約定建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比，并按照８８號令第２０條的規(guī)定辦理。七、因質(zhì)量問題解約的規(guī)定該司法解釋第１３條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。這兩個條款也側(cè)面解答了土地使用權(quán)抵押的責(zé)任問題。由此可見，上述的懲罰性賠償，在我國現(xiàn)行的法律中確實是一種大膽的創(chuàng)新。因此在示范文本中，備案本身就不是合同生效的必然要件，當(dāng)事人如需設(shè)定“登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的”，反而需變更示范文本，做特別約定?！鄙鲜鲆?guī)定中，“說明和允諾具體確定”、“有重大影響”仍不夠明確，沒有量化標(biāo)準(zhǔn)，客觀上增加了案件審理中的變數(shù)，擴大了法官的自由裁量權(quán)。之所以這么說，是因為在國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中，已明確規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明”；“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明”。第四篇：對商品房買賣合同糾紛司法解釋的思考對商品房買賣合同糾紛司法解釋的思考——建元律師事務(wù)所 商品房買賣合同將不被輕易確認無效將于6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，充分體現(xiàn)了促進商品房市場健康發(fā)展的精神，主張不輕易確認合同無效。房產(chǎn)商惡意違約欺詐將付出沉重代價商品房買賣過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐，致使買房戶無法取得房屋的，將擔(dān)負懲罰性賠償責(zé)任。在消費者協(xié)會的統(tǒng)計資料中，商品房買賣糾紛被列為當(dāng)前十大投訴熱點之一，已經(jīng)成為社會關(guān)注的焦點。第二十八條本解釋自2003年6月1日起施行。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約?！狈课菡`差面積過大。如果地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量不合格的，買受人可要求解除合同和賠償損失；如果上述其他項目質(zhì)量不合格，且嚴(yán)重影響正常居住使用的，買受人也可以請求解除合同和賠償損失，“嚴(yán)重影響正常居住使用”主要體現(xiàn)為該房不存在危及人身及財產(chǎn)安全情形卻不能居住使用，主要表現(xiàn)為供水系統(tǒng)等設(shè)計存在缺陷，經(jīng)多次維修仍無法修復(fù)，如下水管道設(shè)計缺陷，出現(xiàn)排污不暢甚至倒灌問題，多次維修不能恢復(fù)致使無法居住，此時權(quán)利人可以起訴請求解除合同及賠償損失變更房屋規(guī)劃設(shè)計。商品房買賣合同司法解釋第十二條：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，屋he123qian生活 購房置業(yè) 買房子都買5年了，看著詐騙罪的構(gòu)成要件。房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格。結(jié)合《建筑法》第62條規(guī)定，房屋質(zhì)量，除了包括地基基礎(chǔ)工程，主體結(jié)構(gòu)工程外，還包括屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管、上下水管的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項目。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展和住房制度改革的深化，同時由于我國的不動產(chǎn)立法還不完善，市場機制也不健全，商品房交易行為很不規(guī)范，特別是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反誠實信用原則，有的制作虛假廣告，設(shè)立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房買賣合同欺詐買受人，有的商品房面積嚴(yán)重縮水，有的商品房則存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，這都嚴(yán)重損害了買受人的合法權(quán)益。從6月1日起，根據(jù)最高人民法院的司法解釋，房子“縮水”3%將難以解除購房合同。這是最高人民法院日前公布“關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規(guī)定。