【正文】 萬 M2 總建面 : 萬 M2 由 3 幢高層和 1 幢多層組成 占地： 10000M2 由一幢高層寫字樓和 3幢高層住宅組成 總建面： 萬 M2 由 25 層躍層 29 層平層組成 總建面 萬 M2 綠化率 25% 40% 容積率 約 層高 3 米 3 米 3 米 3 米 米 售樓部特點(diǎn) 臨時(shí)售樓部無特點(diǎn) 整潔、清新、一般化 比較大氣、醒目、設(shè)施齊備 一般，無特色 比較大氣、醒目、設(shè)施齊備 景觀配套 市政設(shè)施 市政設(shè)施 中庭園景，周邊環(huán)境俯瞰 突出鄰街環(huán)境 突出鄰街環(huán)境 智能化 防盜報(bào)警系統(tǒng) ,紅外線監(jiān)控 ,煤氣報(bào)警系統(tǒng) ,網(wǎng)上預(yù)定 ,視頻點(diǎn)播 ,一卡通 ,停車場管理系統(tǒng) 監(jiān)控、對(duì)講系統(tǒng) 閉 路監(jiān)控系統(tǒng)，防盜系統(tǒng)，消防系統(tǒng) 消防及閉路監(jiān)控 中央空調(diào)系統(tǒng)，消防照明系統(tǒng)，緊急照明系統(tǒng)，門鈴對(duì)講 計(jì)算機(jī)管理及監(jiān)控 ,全自動(dòng)消防預(yù)警 ,廣播及滅火系統(tǒng) 車位布置 地下車庫 地下車庫 地上和地下車庫 4000M2 停車場 商場上有 4 層地上停車場 80 余個(gè)車位 ,地下車庫 配套設(shè)計(jì) 休閑娛樂會(huì)所 綠化和亭臺(tái)，其余沒有什么特別配套 綜合健身房，信息中心，網(wǎng)球場，兒童樂園 康體中心 ,兒童樂園 ,高級(jí)觀光電梯會(huì)所 私人會(huì)所，露臺(tái)游泳池 高級(jí)會(huì)所 , 建筑風(fēng)格 歐式風(fēng)格 現(xiàn)代建筑風(fēng)格，音樂回廊 歐式風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格 港式 風(fēng)格 歐陸建筑風(fēng)格 整體規(guī)劃 三座高層呈品字分布 以道路為價(jià)構(gòu)，錯(cuò)落分布 圍合式 4 幢高層，平行排列 單幢35 層 ,凌于時(shí)代廣場之上 2 幢高層主體建筑 建筑設(shè)計(jì) 一梯六戶 從排列分離，體現(xiàn)莊重典雅情調(diào) 采用流行時(shí)尚的設(shè)計(jì)理念融智能型綜合商業(yè)大廈 二、 競爭對(duì)手配套一覽表 物業(yè)名稱 配套 備注 新進(jìn)貴 山苑 綠化和亭臺(tái)，其余沒有什么特別配套 這是由于其以道路為記架構(gòu)沿街錯(cuò)落分布所導(dǎo)致，售樓小姐更是強(qiáng)調(diào)： “此處寸土寸金，配套不可能，且成本高。每戶均設(shè)寬大凸窗和大型落地全景玻窗，凸窗面奉送。 超一流的地段 超一流的建筑設(shè)計(jì) 塑造 超一流的園林設(shè)計(jì) 超一流的物業(yè)管理 經(jīng)過前兩年的房地產(chǎn)熱潮，貴陽市目前均價(jià)在 2900 元 /M2 以上的高層樓盤有幾十個(gè)，而貴陽市區(qū)人口僅 100多萬，整個(gè)經(jīng)濟(jì)水平仍處于發(fā)展階段和較落后狀況。當(dāng)然，這主要是一種形式和姿態(tài)而已，不打折與打折售價(jià)差別不大，而且一次性付款可獲贈(zèng)送私家會(huì)所一至三年免費(fèi)使用權(quán)（限定每月使用次數(shù)）。 2. 建筑單位建議： 由于本項(xiàng)目采用蝶形設(shè)計(jì)，使得通風(fēng)采光相當(dāng)不錯(cuò)， 戶型間隔方正，三梯六戶設(shè)計(jì)較為超前，戶與戶門、窗均不相對(duì)，隱私性更好，不足之處是戶型面積偏窄和偏大，尤其是三房二廳設(shè)計(jì)成 190 多 M2 （雖經(jīng)修正為 170 M2，配置為三房仍顯大），戶型亦較少，僅為三房和四房設(shè)計(jì)（不算頂層），如此大面積很多戶型居然沒有工人房、功能房、家庭廳，主人房亦無衣帽間，在建筑設(shè)計(jì)不可能修改的前提下，特提出如下細(xì)微修改和稱謂修改。 l各項(xiàng)設(shè)施的遠(yuǎn)程管理。 6. 項(xiàng)目有關(guān)提高附加值的建議 1） 應(yīng)用新技術(shù)、新工藝和新材料 目前貴陽市高層建筑結(jié)構(gòu)絕大部分采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，此類結(jié)構(gòu)導(dǎo)致梁柱多使用率不高，也有少數(shù)采用框剪結(jié)構(gòu)，剪力墻的應(yīng)用使戶內(nèi)梁柱幾乎不見，使用率提高，但柜剪結(jié)構(gòu)由于將柱位受力變?yōu)榧袅κ芰?duì)于修改間隔更加不方便，建議采用獲得重點(diǎn)國家級(jí)火炬計(jì)劃項(xiàng)目，重點(diǎn)國家級(jí)新產(chǎn)品和建設(shè)部科技成 果重點(diǎn)推廣項(xiàng)目的現(xiàn)澆砼空心（ GBF 高強(qiáng)復(fù)合薄壁管）無梁樓蓋技術(shù)，它是一種大跨度無梁水平建筑結(jié)構(gòu)體系，此項(xiàng)技術(shù)最主要的優(yōu)點(diǎn)是土建綜合造價(jià)低；空間靈活間隔，除廚廁外，任何間隔墻可隨意移動(dòng)進(jìn)行個(gè)性化設(shè)計(jì)而不影響結(jié)構(gòu)；施工經(jīng)濟(jì)方便、快捷、節(jié)省工期 1/3；隔音效果優(yōu)良，樓蓋隔音效果提高 1020 分貝，隔熱保溫性能好，管線安裝方便，水電管線無需隨梁拐彎等。 d、 墻體：采用環(huán)保型內(nèi)隔墻體材料。 一、 市場策略 從目前貴陽市區(qū)高層建筑來看，整個(gè)市場明顯處于供大于求的狀況，交投并不十分活躍，主要原因有以下幾點(diǎn)： 價(jià)格相對(duì)高昂； 短時(shí)間內(nèi)供應(yīng)量過大過猛； 物業(yè)管理費(fèi)高； 多數(shù)為單體樓； 生活受干擾相當(dāng)大，空氣質(zhì)素不高； 受郊區(qū)的高檔小區(qū)樓盤的沖擊分流等； 從市場的現(xiàn)狀可以得出如下兩個(gè)結(jié)論： a． 是否高層住宅供大于求？ b． 是否高層住宅無效需求供大于求，有效需求供小于求？ 從貴陽市 前期時(shí)代名仕樓和富水花園的成功銷售到近期天恒城市花園的相對(duì)銷售比較理想，說明市場的有效需求空間還是比較大。 第二步（針對(duì) B）：征詢對(duì)蝶形設(shè)計(jì)的評(píng)價(jià)，然后通過專家學(xué)者，高級(jí)建筑師權(quán)威，高級(jí)工程師權(quán)威，準(zhǔn)目標(biāo)客戶如大型公司老板的口吻從各個(gè)層面闡述蝶形設(shè)計(jì)帶給住宅戶型的好處。 4. 推廣活動(dòng) 1) 籌備 CEO 精英會(huì) ——招募 CEO 精英會(huì)會(huì)員 作用： ——以項(xiàng)目的會(huì)所為引子，以建立恒生大廈的社區(qū)文化基礎(chǔ) ——在恒生大廈營造一個(gè)上流社會(huì)的活動(dòng)圈子，名流薈萃恒生大廈 ——提高項(xiàng)目形象 媒介選擇：恒生大廈會(huì)刊、銀行信用卡 DM 活動(dòng)細(xì)則： A、 CEO 精英會(huì)申請(qǐng)資格 ——恒生大廈未來的業(yè)主 ——信用卡金卡持有人，年消費(fèi)金額在 30 萬元或以上，并持有銀行發(fā)出的申請(qǐng)表格（或推薦書） B、 CEO 精英會(huì)會(huì) 員權(quán)益 ——優(yōu)先享有租（使）用會(huì)所設(shè)施及參加活動(dòng)的的權(quán)利 ——定期舉辦上流社會(huì)交際活動(dòng)（如新品牌的產(chǎn)品推廣會(huì)、迎合 CEO 生活品味的活動(dòng)） ——享有名牌家電 /名牌家私等優(yōu)惠 ——提供 CEO 社交層的活躍性 ——為眾 CEO 提供無限商機(jī) 2）連環(huán)獎(jiǎng)上獎(jiǎng)（消費(fèi)越多，享受越高） 作 用： ——搜集客戶資料 ——誘發(fā)目標(biāo)客戶購買恒生大廈 ——提高項(xiàng)目知名度 媒介選擇：銀行信用卡 DM 活動(dòng)籌備： ——聯(lián)絡(luò)有關(guān)商業(yè)銀行（中國銀行、中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行），與銀行合辦消費(fèi)積分獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃 ——銀行協(xié)助篩選信 用卡客戶資料，并在客戶之月結(jié)單上附寄 “連環(huán)獎(jiǎng)上獎(jiǎng) ”宣傳小單張 ——設(shè)計(jì)宣傳小單張（內(nèi)容 A：傳達(dá)游戲 規(guī)則、禮品及可撕下的副券）； 內(nèi)容 B： CEO 精英會(huì)推薦書、高爾夫球賽信息） 活動(dòng)細(xì)則： A、參加資格 ——持有上述三家商業(yè)銀行之信用金卡 ——信用卡持有人（含附屬卡）每月消費(fèi)額在 3 萬元或以上 B、活動(dòng)方法 ——信用卡持有人憑小單張上的副券（須填寫個(gè)人資料），前往恒生大廈售樓部參觀示范單位即可獲得價(jià)值 300 元的派克鋼筆一支（數(shù)量有限，每家銀行各 50 支配額，合共 150支） ——若信用卡持有人認(rèn)購恒生 大廈單位，更可獲 萬元的免找數(shù)簽帳額 ——當(dāng)信用卡持有人年消費(fèi)額在 30 萬元或以上時(shí)，將會(huì)由銀行隨月結(jié)單寄出 CEO精英會(huì)申請(qǐng)表格及推薦書；持卡人若認(rèn)購恒生大廈單位，憑銀行發(fā)出的 CEO 精英會(huì)推薦書，可即時(shí)成為 CEO 精英會(huì)會(huì)員，并有機(jī)會(huì)參加恒生大廈舉行的 “恒生大廈杯 ”名人高爾夫球邀請(qǐng)賽。 D、此項(xiàng)活動(dòng)歡迎業(yè)主及其貴賓參加，希望業(yè)主帶動(dòng)其親友認(rèn)識(shí) “恒生大廈 ”讓其產(chǎn)生購買意欲。 5. 項(xiàng)目包裝 1） 宗旨 設(shè)計(jì)一個(gè)項(xiàng)目包裝方案，突出項(xiàng)目的功能和特性，體現(xiàn)項(xiàng)目標(biāo)志性物業(yè)的形象，使購買者獲得心理上的認(rèn)同，更易于接受，并牢牢打入消費(fèi)者的心中。 目的： ——讓市場認(rèn)知包裝后恒生大廈的 “新產(chǎn)品 ” ——提升 項(xiàng)目整體形象 ——為推盤作促銷 推廣策略： ——高爾夫球賽后，通過媒介關(guān)系刊登有關(guān)活動(dòng)的信息 樓盤文案策劃大全（九） ）公關(guān)活動(dòng)：貴陽市首個(gè) CEO 沙龍成立儀式品酒美食會(huì) 活動(dòng)細(xì)則： 1）舉行地點(diǎn)：大型酒店或高級(jí)食府 2）時(shí) 間：待定 3）活動(dòng)目的：成立 CEO沙龍及確立項(xiàng)目品牌，實(shí)質(zhì)是新舊業(yè)主及目標(biāo)客戶群的聯(lián)誼會(huì)，希望形成 一 種上流社會(huì)風(fēng)氣，襯托項(xiàng)目的尊貴性。 C、 “恒生大廈 ”之展覽 ——高爾夫球會(huì)是展覽 “恒生大廈 ”的一個(gè)適當(dāng)?shù)胤?，以吸引?消費(fèi)力之高球愛好者之注意。 經(jīng)典豪宅，確立市中心舍我其誰的經(jīng)典豪宅地位。（此項(xiàng)活動(dòng)基于本項(xiàng)目采用新技術(shù)的前提下舉行），在報(bào)紙上掀起高科技與建筑結(jié)構(gòu)革命與個(gè)性化住宅關(guān)系的討論。因此除了豪華氣派外，更重要的是要有品位，建議本項(xiàng)目大堂裝修風(fēng)格應(yīng)體現(xiàn)藝術(shù)情調(diào)，如地面墻面可用仿古地磚，門用色彩較厚重的檀香木，燈具用藝術(shù)古燈，整個(gè)效果既要有藝術(shù)情調(diào)又要不沉悶壓抑，大堂墻面掛一些名人字畫，優(yōu)秀攝影展示 ，還可不定期舉行 “著名畫家作品恒生大廈展覽周 ”等活動(dòng)，突出本項(xiàng)目高檔和高品味的生活方式，另外，電梯門廳處也是很多房開商容易忽視的地方，等電梯是一件很無聊和厭煩的事情，這是每個(gè)有過坐電梯的人的感受，為什么不可以在電梯廳旁邊安放幾把長椅呢？花錢不多卻效果很好，也體現(xiàn)本項(xiàng)目處處 “以人為本 ”的真實(shí)涵義，另外電梯門廳的墻上我們可懸掛業(yè)主子女們的優(yōu)秀字畫，有哪位家長在等電梯的時(shí)候，看到自己子女的作品在公眾場合被人贊美而覺得不高興的呢？因此，本項(xiàng)目大堂和電梯廳我們稱之為 “藝術(shù)大堂 ”。 c、 垃圾處理：垃圾分類收集。 c． 安全管理采用集中監(jiān)控手段。 b． 物業(yè)管理方面，可以實(shí)現(xiàn)： l物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)化、部門管理自動(dòng)化、建立物業(yè)管理信息系統(tǒng)。 4) 因此，本項(xiàng)目的付款方式共分三種，一次性付款、建筑分期付款，八成三十年銀行按揭付款 . 樓盤文案策劃大全（七） 第五部分 項(xiàng)目整體意見 1. 整體規(guī)劃意見： 由于本項(xiàng)目占地面積僅 ，規(guī)劃為一棟單體住宅，不是小區(qū)概念盤，在房地產(chǎn)越來越講規(guī)模和規(guī)劃的今天，本項(xiàng)目的確在規(guī)劃方面不是很強(qiáng)。該類居民都有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，手頭上擁有不止一個(gè)物業(yè)，此類客戶部分人給人暴發(fā)戶的感覺，自身也反感別人這么看待自己，需要一個(gè)能改變?nèi)藗冊(cè)u(píng)價(jià)和自身形象的地方。 5) 空中花園在同類住宅中雖不少見，但 6 米的層高也算得上與眾不同，且只要我們園林規(guī)劃做出特色和新意，仍然具有較強(qiáng)的賣點(diǎn)和較高的品味 6) 很多項(xiàng)目說自己是 “精品 ”或 “豪宅 ”。陽臺(tái)為開敞式或半開敞式并配金屬欄桿。因此空置率提高，應(yīng)該說從今年下半年底或明年開始，貴陽房地產(chǎn)價(jià)格有下跌的可能。 建議：需要和較專業(yè)的房地產(chǎn)代理公司、物業(yè)管理公司合作，共同創(chuàng)立出高檔明星樓盤，在項(xiàng)目的推廣中逐步營造和樹立發(fā)展商和本項(xiàng)目的品牌形象。 5． 市場有空間 在貴陽成為大西南的政策利好前提下，市場對(duì)具有特色、綜合素質(zhì)高的高檔且地處市中心的高層住宅有較強(qiáng)的承接力。 中華中路版塊是貴陽市最為繁華的版塊，在市民的傳統(tǒng)觀念中是份量最重的一個(gè)區(qū)域，而本項(xiàng)目正好地處這個(gè)最為尊崇的區(qū)域，在市中心可用于開發(fā)的土地日益匱乏的情況下，其地段之顯要，價(jià)值之巨大，地理位置之優(yōu)越，無疑將成為本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)之一。在戶型的設(shè)計(jì)上，聘請(qǐng)深圳的設(shè)計(jì)師為其設(shè)計(jì)，以大客廳、大臥室來體現(xiàn)尊崇；在 3 米的層高空間里可盡情的裝飾，標(biāo)準(zhǔn)層、錯(cuò)層、復(fù)式三種戶型比例相當(dāng)，突出住宅的觀景 陽臺(tái)和外挑的飄窗，最小的面積在 98 平方米左右。 c. 維護(hù)服務(wù)； d. 清潔服務(wù)； e. 當(dāng)用戶需要時(shí)，可與用戶簽訂服務(wù)合同；滿足用戶諸如接送小孩，看護(hù)老人，購物等方面的服務(wù)。 時(shí)代名仕樓： 時(shí)代名仕樓位于貴陽市 “鉑金地段 ”——大十字，中華路與中山路交匯處，樓宇地處成熟社區(qū)，學(xué)校、醫(yī)院、菜場、郵局、購物中心方集四周，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)為家居辦公提供便利。 b. 全景落地窗與大凸窗。人民廣場近在咫尺。部分急需資金的開發(fā)商會(huì)想 方設(shè)法變向降價(jià)使物業(yè)套現(xiàn)，這種變動(dòng)會(huì)牽動(dòng)一些正在猶豫的開發(fā)商把價(jià)格往下拉，繼而形成整個(gè)市場的價(jià)格下滑。有限的購買力，舊盤還 沒有徹底消化完，新盤又陸續(xù)推出，總供給大于總需求，選房的機(jī)會(huì)多了，且樓盤個(gè)性少，缺少差異化賣點(diǎn)，是樓盤競爭的又一大原因。 中華路板塊 (均價(jià) 3600 元 /M2 左右 ) 作為本項(xiàng)目區(qū)域所在地中華路板塊，是貴陽市的商業(yè)中心 ,也是貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域 ,近兩來一直是房地 產(chǎn)的熱點(diǎn)市場 ,房地產(chǎn)業(yè)在本區(qū)域得到了飛速發(fā)展 ,同時(shí)引進(jìn)了先進(jìn)、超前的開發(fā)理念 ,對(duì)推動(dòng)貴陽房地產(chǎn)業(yè)起了巨大的作用 ,因此本區(qū)域的物業(yè)較被消費(fèi)者所接受 ,成為貴陽市民眾望所歸的置業(yè)地帶 ,置業(yè)區(qū)域物業(yè)價(jià)位不斷上升 ,由于開發(fā)相對(duì)過量 ,處于供過于求的狀態(tài) ,加上價(jià)格提高增加了置業(yè)的門檻 ,因此現(xiàn)階段該區(qū)域處于競爭的熾熱化狀態(tài)，該板塊銷售均價(jià)為 3600 元 /M2 左右。另外公房上市、房屋置換這兩項(xiàng)政策大大提高了換房率，增 加了大量的二次置業(yè)者，使得市場需求量快速上升。這必將會(huì)造成部份原有物業(yè)的滯銷。這大大影響了高層居住的生活質(zhì)量，并且私密性不強(qiáng)，相互干擾性大，當(dāng)然這也是由于目前開發(fā)的地段特性所造成的。并不是居住的最佳選擇；而且市區(qū)內(nèi)地價(jià)高，可供開發(fā)的土地又少。（僅供參考） l高層整體市場走勢(shì)預(yù)測 任何一個(gè)市場都必須經(jīng)過： 萌芽 成長 成熟 衰落 更新 貴陽的高層市場目前正處在成長階段，其未來發(fā)展將呈如下勢(shì)態(tài)： 1．高層市場將從爭奪地段優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)向環(huán)境性和景觀性發(fā)展。歐陸風(fēng)格高層樓盤逐步走向市場