【正文】 稅 50 70 10 130 6 利潤總額 4000 9160 1880 15040 7 彌補以前年度虧損 200 0 0 200 8 應納稅所得額 3800 9160 1880 14840 9 所得稅 950 2290 470 3710 10 稅后利潤 2850 6870 1410 11130 11 可供分配利潤 2565 8748 10017 12 盈余公積金公益金（ 10%） 285 687 141 13 應付利潤 0 0 0 0 14 未分配利潤 2565 8748 10017 11130 15 累計未分配利潤 2565 8748 10017 23700 第 48 頁 共 55 頁 (二 )項目財務分析 （ 1）財務內(nèi)部收益率：指項目的整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利能力 的主要動態(tài)評價指標。 資金來源與運用分析 資金來源與運 用見表 126“資金來源與運用表” 此表中的累計盈余資金欄目為正值，與企業(yè)初始投入的資相等，表明項目資金能夠自行平衡。 結(jié)論性意見 合肥中亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 構(gòu)峰源公館 的建設，對于加快合肥市和 新站區(qū) 的住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，改變居住環(huán)境，改善城市面貌，完善投資環(huán)境均有積極的意義。 建議 中亞公司 從項目的規(guī)劃設計、工程建設管理、環(huán)境建設、 物業(yè)管理等各方面提高物業(yè)的品質(zhì)，提升物業(yè)品牌。 表 127 敏感性分析表 變化因素 內(nèi)部收益率 累計凈現(xiàn)值 (12%，萬元 ) 投資回收期 （年） 稅 前 基本方案 % 投資費用增加 5% % 收入減少 5% % 稅 后 基本方案 % 投資費用增加 5% % 收入減少 5% % 第 54 頁 共 55 頁 第 13 章 可行性研究結(jié)論與建議 167。 全部投資（稅后）的內(nèi) 部收益率為 %，財務凈現(xiàn)值為 萬元，投資回收期 年， 以上數(shù)據(jù)表明，在全部投資下，本項目的財務指標比較盈利能力佳，財務上可行“ [詳見 125 財務現(xiàn)金流量表（全部投資部分） ]”。 （一）項目利稅計算 本項目的投資利潤等各項指標詳見 124“損益表”。 本項目應產(chǎn)土地增值稅為 149 萬元。第 44 頁 共 55 頁 167。 表 112 投資計劃與資金籌措表。 167。 167。 項目建設計劃 第一階段完成前期調(diào)研和 編制項目建議書及可行性研究工作，這一階段預計約需要 2 個月時間。 （ 5）采用物管理先行介入手段，直接體現(xiàn)入住后的服務承諾。要充分發(fā)揮公司的業(yè)務特長，建立一支優(yōu)秀的物業(yè)管理專業(yè)隊伍。同時房屋的質(zhì)量與配套的服務設施和物業(yè)管理水平也同樣直接影響房屋的銷售。 施工期間 本項目在施工期間盡量采用低噪聲的施工工藝，并且及時清理建第 29 頁 共 55 頁 筑垃圾，保護場地整潔，搞好文明施工。 167。 167。 （ 3）防雷及接地 本工程屬三類防雷建筑，采用屋面避雷帶，利用結(jié)構(gòu)柱內(nèi)主筋作引下線，利用樁基及基礎作接地極。 ③住宅樓樓 群采用共用消防泵，消防與生活合用在小區(qū)內(nèi)，初期滅火為屋頂水箱 20 立方米不被動用消防用水，消防時由消防泵直接抽第 26 頁 共 55 頁 城市管網(wǎng)加壓。 運用高支派特征的金屬構(gòu)件強調(diào)梃拔及精致細膩的光影感，在質(zhì)感及色彩上強調(diào) 繁華都市 區(qū)現(xiàn)代 化扭轉(zhuǎn)中清新、明朗的感覺，整個單體以及高雅、精致、高度的風格突出了小區(qū)品牌特征。 （ 1）多元性 整個小區(qū)共設計了各種大小不同的基本戶型，戶型在 48113 平方米不等。項目建成后，將以明麗的造型， 32 層建筑峰高，成為新站區(qū)又一亮點。 167。 167。確保車行與步行系統(tǒng)的利用率。 167。 167。 往南是明光路，宿州路，壽春路，消遙津公園，淮河路，鼓樓商廈，百大，人民廣場，商之都。區(qū)內(nèi)主要干道全部貫通，一般為 46 車道。通過橫貫工內(nèi)的合肥 南京 上海高速公路驅(qū)車二個多小時即可到南京市，五個多小即可到上海市。 第 14 頁 共 55 頁 第 4 章 建設條件及建設規(guī)模 167。③本項目的規(guī)劃設計方面圍繞以人為本為指導原則的新設計思路，強調(diào)人們的居住和生活 工作 質(zhì)量，創(chuàng)造人性化空間的開放型居住區(qū)。投資回報預測構(gòu)成他們購房時的投資決策。房地產(chǎn)市 場尤其是住宅開發(fā)前景的廣闊，必將使競爭更趨激烈。 ②高速發(fā)展中的 合肥新站區(qū) 將拉動本項目區(qū)域地塊的價值，并成為該項目目標客戶的強力支撐。 2021 年 10 月以來，據(jù)不完全統(tǒng)計，合肥市的成交房均價在 3300元～ 3800 元／平方米（不含團購房）間高頻率浮動，與 2021 年同期全市均價相比，漲幅超過 5％。經(jīng)過多年發(fā)展，以 火車站、汽車站 為 核心向周邊輻射， 成為全省商務發(fā)展的最佳選擇。 經(jīng)過合肥舊城的改造探索，總結(jié)出“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設”的經(jīng)驗被列入《中華人民共和國城市規(guī)劃法》。 項目發(fā)展及預期 目標 合肥正在規(guī)劃建設大都市，并形成自己的都市經(jīng)濟圈，而合肥 新站區(qū) 是合肥市新的經(jīng)濟增長點，是合肥市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?。住宅建設的好壞，不僅是居住本身的要求，而且還是影響社會經(jīng)濟是否能夠可持續(xù)、快速和良性發(fā)展的重要因素。完成了環(huán)城路、新火車站、駱崗機場擴建等基礎設施建設，城市的文明創(chuàng)建工作得到中央領導和有關部門的高度評價。 （ 6）管道集中，水、電煤氣三表現(xiàn)戶，增加保安措施，配置電話，閉路電視、空調(diào)專用線路。 （ 2）強調(diào)其合理性表現(xiàn)為明確的內(nèi)外、動靜、晝夜分區(qū)、廚房、衛(wèi)生間的設備、管線設計。 本可行性研究報告的研究范圍主要包括： （ 1） 項目提出的背景、投資必要性和經(jīng)濟意義 （ 2） 市場分析 （ 3） 建設條件 （ 4） 建設內(nèi)容和規(guī)模 （ 5） 工程規(guī)劃 （ 6） 環(huán)境保護與安全衛(wèi)生 （ 7） 經(jīng)營方針與策略 （ 8） 項目實施規(guī)劃 （ 9） 投資估算及資金籌措 （ 10）經(jīng)濟效益分析 第 3 頁 共 55 頁 （ 11）財務評價 （ 12）結(jié)論和建議 167。因此，本項目的建設是必要的、可行的，建議盡快實施。 經(jīng)過分析論證， 構(gòu)峰源公館 項目是合肥市人大招商引資項目， 開發(fā)建設符合當 前國家產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟政策，技術(shù)上具可操作性，經(jīng)濟上各項指標良好，如規(guī)劃合理，又具有良好的營銷 策略 ，將會產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益和社會效益。 可行性研究報告的編制內(nèi)容及深度 在對項目外部環(huán)境進行充分研究的基礎上，論證項目建設的必要性和可行性，提出建設方案和運營策略，制定項目初步實施計劃，測算工程投資，并進行經(jīng)濟效益分析，最終提出項目建設的有關結(jié)論意見，供有關部門進行決策。而就住宅單體設計而言，強調(diào)以人的居住行為為模式的設計依據(jù)，包括： （ 1）強調(diào)住宅的多元化，要有多套型、多戶型、多種空間形式，多種變化的可能性，適應 每個業(yè)主 的選擇。 （ 5）合理分隔衛(wèi)生間，減少便溺、洗浴、化妝等相互干憂。近年來，合肥市建設現(xiàn)代化大城市步伐明顯加快，城市建設取得令人矚目的成績。 項目建設的必要性 住宅建設代表一個國家和地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展水平，在社會發(fā)展中占有重要地位。 167。 近年來城市建設出現(xiàn)了飛躍發(fā)展，形成了多層次開發(fā)、多元化投資的良好態(tài)勢，城市面貌日新月異。老城區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點密布，現(xiàn)代化高 層建筑鱗次櫛比，人流、物流、信息流為全省之最。 而這一部分高價的建筑類型占比加重，必然 會直接拉升整個樓市的平均價格，因此無形成為合肥商品住宅價格增至 3200 元 /平米第 10 頁 共 55 頁 的一個重要因素。目前，合肥 新站 區(qū)的房價相對于市區(qū)還是比較低的，合肥 新站區(qū) 的房價增長速度將會高 于市區(qū)，主要依據(jù)如下： 宏觀面上 ①合肥市作為安徽省的省會城市，人口將在未來幾年內(nèi)急劇增長，第 11 頁 共 55 頁 近鄰與鄰郊城市化節(jié)奏加快，房地產(chǎn)業(yè)在安徽合肥正處在高速發(fā)展的成長期。 ③ 2021 年 新站區(qū) 住宅項目的開發(fā)仍是不斷地有新備用推出。因此，小區(qū)的品質(zhì)、知名度和住房的檔次是他們關注的重點。 ②本項目 是 該地塊將建成最具代表性的 商住樓 之一，本項目的開發(fā)是立足于現(xiàn)在，著眼于未來。因此，建議本項目 在 2021 年的 開盤銷售價格暫定為住宅 7000 元 /平方米，商業(yè)門面房 14000 元 /平方米（均考慮為銷售期均價）。 交通條 件 （ 1）公路 合肥新站區(qū) 通過十余條主干道公路與全國公路網(wǎng)連通。 基礎設施和公共設施條件 （ 1）道路 共建成高等級市政公路 150 公里。 往西是淮南路，輕工商城，世紀聯(lián)華超市，君臨求實大廈，財富廣場。 項目組成 合肥中亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 構(gòu)峰源公館 總用地面積約 畝左右，總建筑面積約 平方米。注重“再生能源”的使用，推廣 應用環(huán)保節(jié)能材料，發(fā)展生態(tài)社區(qū)。 （ 6）安全 —— 適度的人車分流，既消除人車混行的不安全因素，又避免由引造成的時段性消極空間。 （ 4）加強規(guī)劃設計的可操作性，同時注意小區(qū)分期實施的整體性和階段完整性，保證規(guī)劃管理的順利進行。 （ 5）安保防范系統(tǒng) 在小區(qū)門衛(wèi)值班室設保安控制盤，每戶設樓宇對講系統(tǒng)，及防盜第 22 頁 共 55 頁 監(jiān)控系統(tǒng)，便于小物業(yè)管理。商業(yè)部分采用有韻律的色塊，組成一面跳動的肌理墻。多元性表現(xiàn)在多種戶型、多種空間形式，多種變化的可能；合理性則表現(xiàn)為明確的內(nèi)外、動靜，晝夜分區(qū)；廚房衛(wèi)生間使用及設備管線的合理第 24 頁 共 55 頁 設計；創(chuàng)新性表現(xiàn)為公共交往空間的拓展與創(chuàng)造，為適應多元性和合理性而作的不同住宅形式的新的探索；科技性表現(xiàn)為高科技、節(jié)能技術(shù)和成套產(chǎn)品的應用。屋頂構(gòu)架形成與天際線過渡的空間，局部構(gòu)件處理，整體現(xiàn)代構(gòu)成風格，既創(chuàng)造了蓬勃向上，富有時代感與活力特征的景觀。 ②小區(qū)給水量為 立方米 /D。每戶電表箱、戶配電盤、燈具、插座、開關布置均按有關規(guī)定設計。 ⑤對生活泵、消防泵、噴淋泵等采用自動控制系統(tǒng)。為了進一步降低能耗，節(jié)約能源，減少成本支出，必須采取節(jié)約能源，減少成本支出，必須采取節(jié)能措施，因此無論是設備選型，建筑材料選擇、管線布置等，都要在思想上重視節(jié)能。 治理環(huán)境的方案 167。 經(jīng)營方針 隨著人民生活水平的提高，消費者對住房提出各種各樣的要求，對房屋的地段、套型、環(huán)境等因素將要求提高。提高物業(yè)管理水平是今后市場競爭的主要手段之一。確定良好的入市時機，并抓住