【正文】 房地產(chǎn)市場特別發(fā)達，可比案例選擇的范圍就非常的大，因此，對于如何在這無數(shù)個類似的可比實例中選擇滿足要求、符合客觀實際的案例，目前并沒一個統(tǒng)一的標準。而目前基本上所有的房地產(chǎn)評估公司為了簡單省事都是采用的簡單平均法，這是完全不符合客觀實際的，因為選擇的這些可比實例，每一個都與待估房地產(chǎn)的相似度是不同的，也即影響程度是不一樣的，因此對于最終結(jié)果的判斷，我們應(yīng)該選取一個權(quán)重，但是，這個權(quán)重的選取，也沒有一個統(tǒng)一的標準，因此，這也是市場比較法的一個缺陷所在。建議不要采用系數(shù)連乘修正公式，而應(yīng)采用系數(shù)累加即差額法的修正公式：估價對象價格＝可比實例成交價格 + 交易情況修正數(shù)額+ 交易日期修正數(shù)額＋區(qū)域因素修正數(shù)額＋個別因素修正數(shù)額。該公司最大股東為濟南柴油機廠，其現(xiàn)持有石油濟柴7,150萬股，％。1961年1月，石油工業(yè)部鋼繩加工廠由天津遷至咸陽，與鋼管加工廠合并成石油工業(yè)部鋼管鋼繩加工廠。三、評估目的為咸陽石油鋼管鋼繩廠經(jīng)剝離的生產(chǎn)經(jīng)營性資產(chǎn)及相關(guān)負債評估后，將其部分凈資產(chǎn)出售給濟南柴油機股份有限公司、并以剩余的凈資產(chǎn)與濟南柴油機股份有限公司所收購的部分凈資產(chǎn)共同設(shè)立有限責任公司之目的進行評估，對該凈資產(chǎn)在評估基準日2001年8月31日所表現(xiàn)的市場價值作出公允反映，為雙方的經(jīng)濟行為提供價值參考依據(jù)。六、評估原則根據(jù)國家國有資產(chǎn)管理及評估的有關(guān)法規(guī)，我們遵循獨立、客觀、科學、公正的原則，以及其他一般公允的評估原則，對涉及以上經(jīng)濟行為的全部資產(chǎn)及相關(guān)負債進行了評估。五、評估基準日根據(jù)委托方改制工作的具體方案，本次評估基準日定為：2001年8月31日。該廠所屬行業(yè)為國家基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展較為緩慢，其產(chǎn)品主要為油田服務(wù)。1960年9月，直接隸屬于石油工業(yè)部領(lǐng)導。該公司主要經(jīng)營柴油機、氣體發(fā)動機、柴油及氣體發(fā)電機組的制造、銷售、修理、機械加工；所需原料輔料，機械設(shè)備、儀器儀表的銷售；柴油機、發(fā)電機組租賃、理化試驗。在進行價格修正時，除了按《房地產(chǎn)估價規(guī)范GB/T502911999》規(guī)定的個別因素進行修正外，還應(yīng)進行房貸、租約、物業(yè)管理及附加權(quán)益（如房地產(chǎn)共有部分的使用權(quán)等也會影響房地產(chǎn)價值）等修正因素，以使可交易實例的價格具有可比性。更有甚者，部分房地產(chǎn)估價人員對于所在區(qū)域的房地產(chǎn)交易行情不是特別了解，這樣就會直接影響到評估結(jié)果的準確性。運用市場比較法估價應(yīng)按下列步驟進行：①搜集交易實例；②選取可比實例；③建立價格可比基礎(chǔ)；④進行交易情況修正；⑤進行交易日期修正；⑥進行區(qū)域因素修正；⑦進行個別因素修正；⑧求出比準價格。對于收益法來說，實際運用的難點仍然是未來凈收益、資本化率、報酬率、運營費用、收益期限等這些基本參數(shù)的確定，特別是對于運營費用的組成，雖然國家在房地產(chǎn)估價規(guī)范中已經(jīng)做了明確的規(guī)定，但是在實際運用過程中還存在較大的爭議，因此，這些問題都是收益法魚待解決的問題。近些年，模糊數(shù)學、層次分析法、回歸分析、灰色預測等數(shù)學模型不斷被引入到房地產(chǎn)估價法的研究中來。我國房地產(chǎn)估價業(yè)的興起與發(fā)展，總體來說可以分為如下兩個階段:第一階段是在1994年以前，我國的經(jīng)濟體制改革還沒有全面展開，城市還沒有進行城鎮(zhèn)住房制度改革、城鎮(zhèn)土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革都還沒有進行，此時對于房地產(chǎn)估價業(yè)來說，沒有專業(yè)的注冊估價師，也沒有權(quán)威的認證機構(gòu)。(三)評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用。(五)對企業(yè)存在的可能影響資產(chǎn)評估值的瑕疵事項，在企業(yè)委托時未作特殊說明而本人執(zhí)行評估程序一般不能獲知的情況下，本人不承擔相關(guān)責任。十二、評估結(jié)論北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司評估結(jié)果匯總表 單位：萬元賬面價值 調(diào)整后賬面值 評估價值 增減值 增值率%十三、特別事項說明(一)本評估結(jié)果是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行價格，未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。(五)提交報告經(jīng)與委托方及相關(guān)當事方進行必要交流后，提交正式評估報告。現(xiàn)場查詢和收集委估資產(chǎn)的價格信息。通過調(diào)查了解，制定評估方案和工作計劃。預付賬款預付賬款的評估，評估人員首先了解預付賬款形成的原因，并與賬務(wù)記錄和會計報表進行核對，確認該項業(yè)務(wù)的真實性。(六)參考資料及其它李環(huán)會計師事務(wù)所有限責任公司出具的北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司的審計報告。北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司提供的有關(guān)協(xié)議、合同、土地使用權(quán)證、會計報表、會計憑證及與評估有關(guān)的其他資料。其他相關(guān)法律、法規(guī)、通知文件等。(七)遵循公開市場原則。(三)遵循科學性原則。五、評估基準日本項目的評估基準日為2014年11月30日。截止2014年11月30日，納入本次資產(chǎn)清查評估明細表的委估資產(chǎn)和負債具體情況如下：(2)非流動資產(chǎn)合計8,970,，其中：無形資產(chǎn)8,970,。資產(chǎn)評估有效期為一年，是根據(jù)規(guī)定來算的，但是如果遇到以上類似的情況，那么可以根據(jù)資產(chǎn)評估的目的和資產(chǎn)的特點，進行合理的特殊處理。其合理性是這樣的，當基準日確定在以前時，評估的依據(jù)除了基準日的價格標準和法律法規(guī)外，還依據(jù)現(xiàn)行的評估理論、評估規(guī)范、及有關(guān)法律法規(guī)。此規(guī)定在一般情況下是可行的，但是如果基準日是在幾年前或者幾年后的情況的話，又或者資產(chǎn)在特殊應(yīng)用條件下，就要根據(jù)實際的情況來做出特殊的處理了。在報告交付日期到基準日的較長時間，評估人員是不能把握上述情況的特殊變化的，而這些變化將對評估值產(chǎn)生重大影響?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：一、委托方簡介企業(yè)名稱：北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司(以下簡稱“鳳陽佳輝新能源”)住所：北流市招商局法定代表人：陳宏注冊資本：壹仟萬元整實收資本：壹仟萬元整企業(yè)類型：有限責任公司營業(yè)執(zhí)照注冊號：***發(fā)照機關(guān)：北流市工商行政管理局成立日期：2006年5月26日經(jīng)營范圍：新能源的開發(fā)與管理，生物質(zhì)能源林基地投資和建設(shè)，有機農(nóng)業(yè)基地建設(shè)。(5)負債合計7,565,。六、評估報告的使用者本評估報告的使用者為：委托方及與本次經(jīng)濟行為有關(guān)的主管部門。即以委評資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動為假設(shè)前提，確定其在評估基準日的現(xiàn)行市場價值。八、評估依據(jù)本次評估工作中所遵循的具體法律依據(jù)、準則依據(jù)、行為依據(jù)、權(quán)屬依